招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设 施证券投资基金更新的招募评释书（二零二       五年第一号）     基金管理东谈主：招商基金管理有限公司     基金托管东谈主：兴业银行股份有限公司       截止日：2025 年 9 月 24 日    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                       重要辅导   （一）招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”） 已经中国证监会 2024 年 8 月 30 日证监许可[2024]1228 号文准予注册。本基金的基金合同 于 2024 年 9 月 26 日端庄见效。本基金为契约型顽固式。   （二）基金管理东谈主保证本招募评释书的内容真确、准确、无缺。本招募评释书经中国证 监会注册，但中国证监会对本基金召募的注册及深圳证券交易所（以下简称“深交所”）同 意基金份额上市，并不标明其对本基金的投资价值和收益作出实质性判断或保证，也不标明 投资于本基金莫得风险。   （三）公开召募基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）与投资股票或 债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设施 资产援手证券，并持有其全部份额，本基金通过基础设施资产援手证券持有基础设施技俩 公司全部股权，通过资产援手证券和技俩公司等载体取得基础设施技俩实足系数权或经营 权利。基础设施基金以获取基础设施技俩房钱、收费等踏实现款流为主要目的，收益分配 比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。因此本基金与股票型基金、羼杂型基金和 债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市 场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施技俩因投资环境、投资标的以及市 场轨制等互异带来的独到风险。   投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募评释书所败露的风险因素，审慎作 出投资决定。   （四）本基金当作基础设施基金，召募、发售和订价方式与投资股票或债券的公募基 金有一定互异。传统投资于股票或债券的公募基金的单元基金份额的运行认购价钱一般为 东谈主民币 1 元。根据《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”） 以及深圳证券交易所对于基础设施基金发售关系业务司法的划定，由于需要以召募资金收 购基础设施技俩，基础设施基金的单元基金份额的认购价钱需要在基础设施技俩的评估价 值的基础上结合网下投资者询价情况最终确定，故单元基金份额的最终认购价钱会因为基 础设施技俩的估值情况，以及基金份额询价情况而有所不同。   （五）本基金在基金合同存续期内采取顽固式运作并在证券交易所上市，不绽放申购 （由于基金扩募发售的除外）与赎回。基金合同见效后，在合适法律法则和深圳证券交易 所划定的情况下，基金管理东谈主不错苦求本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交 易所上市后，场内份额不错上市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过跨系统转 托管参与深交所场内交易或在基金通平台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构相 关司法办理。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （六）基础设施技俩在评估、现款流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假 设前提在将来是否能够终了有在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。   （七）本基金基础设施技俩领受收益法进行评估，假设国度及评估对象所在地区的经 济、政治、社会环境、行业政策、管理轨制及关系划定无要紧变化；假设估价对象领有完 全产权，宗地内莫得影响开发和地皮贪图利用的地质因素，在收益年期内将按其现有用途 及租赁模式赓续使用。因此，评估结果并未计议因设立本基金而发生的基金管理费。   （八）投资有风险，投资者在投成本基金之前，请仔细阅读本基金的招募评释书、基 金合同、基金产品府上概要等信息败露文献，熟悉基础设施基金关系司法，全面解析本基 金的风险收益特征和产品特性，自行判断基金的投资价值，自主作念出投资决策，自行承担 投资风险，并充分计议自身的风险承受智商，感性判断市集，严慎作念出投资决策。投资者 应当厚爱阅读并实足瓦解基金合同第二十三部分划定的免责条目、第二十四部分划定的争 议处理方式。   基金管理东谈主管理的其他基金的事迹不组成对本基金事迹发扬的保证，基金的过往事迹 并不预示其将来发扬。本基金的可供分配金额测算申报的关系预测结果不代表基金存续期 间基础设施技俩真确的现款流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果 进行分配；本基金基础设施资产评估申报的关系评估结果不代表基础设施资产的履行可交 易价钱，不代表基础设施技俩能够按照评估结果进行转让。   基金管理东谈主依照恪尽责守、富厚信用、严慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理东谈主提醒投资者基金投资的“买者自诩”原 则，在作出投资决策后，基金运营现象与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负 担。投资者不得使用贷款、刊行债券等筹集的非自有资金投成本基金。   基金份额持有东谈主投资于本基金的资金应当来源正当，不得利用本基金开展洗钱、恐怖 融资等犯法犯法行动。联合国及中国政府制定或招供的制裁名单内的企业、组织或个东谈主， 以及位于联合国及中国政府制定或招供的制裁的国度和地区的企业、组织或个东谈主，不得投 资于本基金。   本次招募评释书更新所载内容截止日为 2025 年 9 月 24 日，相关财务和事迹发扬数据截 止日为 2025 年 6 月 30 日，财务和事迹发扬数据未经审计。   本基金托管东谈主兴业银行股份有限公司已复核了本次更新的招募评释书。   本次招募评释书主要更新内容如下：          更新章节                        更新内容 重要风险辅导                更新风险辅导相关内容                       更新技俩公司对 SPV 的继承合并安排、基金成立 三、基础设施基金举座架构                       前后技俩公司关系情况   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          更新章节                 更新内容 五、基金管理东谈主            更新基金管理东谈主信息 六、基金托管东谈主            更新基金托管东谈主信息 七、关系服务机构           更新关系服务机构信息 八、风险揭示             更新风险揭示相关内容 九、基金的召募            更新基金的召募情况 十、基金合同的见效          更新基金合同见效日历等信息 十一、基金份额的上市交易和结算    更新基金的上市交易日历                    更新投资组合申报，内容适度 2025 年 6 月 30 日 十二、基金的投资                    （财务数据未经审计）                    更新基础设施技俩基本情况和中枢运营目的、项 十四、基础设施技俩基本情况                    目投保情况 十七、原始权益东谈主           更新原始权益东谈主关系信息、回收资金用途信息                    更新运营管理机构关系信息、技俩公司政策监管 十八、基础设施技俩运营管理安排                    账户开立情况 二十九、对基金份额持有东谈主的服务    更新对基金份额持有东谈主的服务 三十、其他应败露事项         新增其他应败露事项信息    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                     重要风险辅导   本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施技俩，以获取基础设施技俩房钱、 收费等踏实现款流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开召募证券投资基金 具有不同的风险收益特征。   投资基础设施基金可能靠近以下风险，包括但不限于： （一）基础设施基金的独到风险 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理办法》运营。深圳市住 房和开拓局于 2024 年 7 月 23 日发布的《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细 则（征求意见稿）》于今尚未出台郑再版块。以下段落为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。   本基金所持有的基础设施资产类别为具备保障性质的租赁住房，租赁住房的行业和区 域集结度较高。保障性住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响，同期受到法律和行 政法则的不断和影响，关系法律及强制性划定要求的变化，包括国度宏不雅经济政策、地方 政府对关系政策作出调整，均可能对基础设施技俩的运营产生影响。从需求端来看，如果 将来国内经济增速持续放缓可能导致居民收入水平下降、城市东谈主口流出，将会导致房钱增 长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策援手和租房需求持续开释的驱动下，将来市 场同类保障性住房或者市集化租赁住房房源供给将持续加多，市集竞争也将会愈加强烈。 若租赁住房行业出息、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东谈主口变化、不可抗力等外 界因素要紧影响，可能导致基础设施技俩经营性现款流不足预期。   本基金投资的基础设施技俩的现款流主要源自技俩公司项下租赁住房所产生的出租租 金收入等业务收入。林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓），在配租对象、户型标 准、房钱尺度等要紧方面均合适保障性租赁住房的实质要求；太子湾技俩属于保障性租赁 住房；深圳市东谈主民政府、深圳市住建局对林下技俩、太子湾技俩以 100%股权转让方式刊行 基础设施 REITs 无异议。基础设施技俩按照经深圳市住房和开拓局备案的《招商局蛇口工 业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理办法》（以下简称“《招蛇租赁管 理办法》”）进行租赁管理，根据《深圳市住房和开拓局对于招商局蛇口工业区控股股份 有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》，若深圳市住房管理的政策法则变 化，招商局蛇口工业区控股股份有限公司应根据届时政策实时对《招蛇租赁管理办法》进 行调整。因此，如国度或深圳市对于保障性住房关系政策发生变化，包括但不限于对资产       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 是否属于保障性住房类别的重新认定、租赁价钱指导限制、入住审核条件趋严、配租方式 变化等，可能对基础设施技俩的配租、经营现款流、估值水平和持续经营等酿成要紧不利 影响，进而对基金存续、投资运作等方面酿成不利影响。      独特的，《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东谈主民政府令第 353 号，2023 年 住房市集参考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和开拓局发布《深圳市社 会主体出租保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》（以下简称“《管理详情（征 求意见稿）》”），其中，当前征求意见稿划定的房钱订价方式、房钱优惠政策等方面与 《招蛇租赁管理办法》存在互异。前述《管理详情（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段， 端庄文献最终能否颁布、最终颁布时间、最终颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，具 有一定的不确定性。后续如最终局庄颁布见效的文献按照当前征求意见文本实践，且主管 部门要求基础设施技俩适用最终局庄颁布见效的文献进行管理的，则《招蛇租赁管理办法》 需对应进行更新并在深圳市住建局备案，可能会对基础设施技俩运营产生影响。      其中，面前林下技俩、太子湾技俩基于《招蛇租赁管理办法》进行评估预测，基准租 金优惠比例为 91%（林下技俩两房房型）、93%（林下技俩三房房型）、90%（太子湾技俩）。 如基础设施技俩出现适用政策变化，导致基础设施技俩被主管部门要求适用《深圳市保障 性租赁住房管理办法》不高于市集参考房钱 90%的划定，且基准房钱履行增长幅度不足以完 全对消上述不利变化的情况下，则存在基础设施技俩履行房钱水平不达面前评估参数假设 中的优惠后标配房钱水平预期的风险。举例，根据评估机构测算，假设林下技俩在 2025 年 出现适用政策变化、被要求按照面前预测的 2025 年基准房钱水平（即完成初次增长 1.8% 后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林下技俩的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元 下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元 ，下降幅度为 2.55%；2025 年揣测基金可供分配金 额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元，分配率由 4.42%下降至 4.35%。      （1）购买技俩公司股权之交易未能完成的风险 基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。      在本次刊行的交易结构中，基金设立并认购基础设施资产援手专项筹备的全部份额后， 筹备管理东谈主（代表专项筹备）应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定购买 SPV 公司 100% 股权，并根据《SPV 公司投资协议》及《SPV 公司借款协议》的约定，向 SPV 公司进行投资 并披发股东借款。SPV 公司收到筹备管理东谈主（代表专项筹备）支付的投资款和披发的借款后， 应根据《技俩公司股权转让协议》的约定向原始权益东谈主支付股权转让款用于购买技俩公司     狡计保留两位少量，少量点后第三位四舍五入，因此，数据可能存在尾差。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 司披发《技俩公司借款协议》约定的借款资金。根据《技俩公司股权转让协议》的约定， 《技俩公司股权转让协议》灭亡情形主要包括： 约方有权灭亡《技俩公司股权转让协议》； 业目的无法终了的，守约方有权提前圮绝《技俩公司股权转让协议》； 权评估价值，则各方均有权灭亡《技俩公司股权转让协议》。   上述交易经过波及的交易参与主体较多，同期股权交割波及诸多前置条件，存在一方 或多方因故不行按时践约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施 技俩无法按时完成交割的风险。   （2）继承合并未实时完成或最终未完成导致收益贬低的风险 并已在深圳证券交易所败露关系公告。以下段落为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。   根据关系交易文献的约定，在完成专项筹备设立、收购 SPV 公司以及 SPV 公司收购项 目公司等一系列交易后，技俩公司将继承合并 SPV 公司，SPV 公司系数财产及权利义务均由 技俩公司无条件承受，使得 SPV 公司对股东的债务由技俩公司承继，技俩公司期间向股东 支付的部分或全部股东借款利息可税前扣除，从而圣洁存续期间的企业所得税。若继承合 并无法按期完成或最终无法完成，将失去前述节税效果，进而影响本基金的收益水平。   （3）技俩公司关联方借款安排带来的现款流波动风险   本基金在专项筹备层面竖立了关联方借款：专项筹备分别向 SPV 公司、技俩公司披发 关联方借款，SPV 公司收购技俩公司后，由技俩公司继承合并 SPV 公司并承继 SPV 公司此项 债务。其中部分关联方借款利息不错在税前扣除，故意于优化技俩公司成本结构。但该结 构存在以下风险： 方借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致技俩公司应征税所得额和所得税应征税额的 提高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。 足以偿还关联方借款项下全部本金利息，使专项筹备收益分配不达预期，带来现款流波动 风险。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金的基金合同见效后初次投资的基础设施资产援手证券为“招商金钱招商蛇口租 赁住房 1 号资产援手专项筹备”，基金将通过持有基础设施资产援手证券全部份额，持有 技俩公司全部股权及对技俩公司的债权，投资集结度高，收益率很大程度依赖于基础设施 技俩运营情况。   在基金运作期内，基础设施技俩可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不 善、承租东谈主践约智商发生要紧不利变化或者其推辞履行租约、拖欠房钱，或除不可抗力之 外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致履走运营净现 金流大幅低于测算值，影响投资东谈主收益。   （1）房钱调整风险   本基金拟运行投资的基础设施技俩为保障性租赁住房、环球租赁住房（高级东谈主才公寓）， 均为具有保障性质的租赁住房，其房钱订价及调整受住房主管部门监管及指导。因此，基 础设施技俩的产权东谈主无法实足自行按照市集公允价钱、供需情况、成本收益比等因素自主 调整技俩的基准房钱，从而在房屋的房钱订价上受到一定的限制。受限于上述政策影响， 基础设施技俩房钱调价可能不足预期，从而对基础设施技俩产生不利影响。   （2）佃农准入尺度调整风险   本基金拟运行购入的基础设施技俩为位于深圳市的保障性租赁住房和环球租赁住房 （高级东谈主才公寓），具有一定的政策属性。根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁 住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“国办发 22 号文”）、《对于加速发展保 障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号，以下简称“深圳市 23 号文”）、经 深圳市住房和开拓局备案的《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和开拓局对于对招商局蛇 口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》等划定，对佃农 设定了相应准入尺度。准入尺度戒指了佃农的范围、基础设施技俩的办法客群，一定程度 上限制了基础设施技俩的市集竞争力和运营空间。另一方面，不排除将来政府调整佃农准 入尺度的可能，如对佃农准入尺度的竖立愈加严格，则基础设施技俩靠近租赁需求进一步 下降而导致房钱收入下降的风险。   （3）租约集结到期、佃农不续约和企业佃农集结退租风险   本基金投资的基础设施技俩当前存在部分集结租赁房源的企业佃农，将来亦有可能引 入一定比例的企业佃农，在技俩将来运营过程中，无法排除企业佃农集结退租的可能。另 外，根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施技俩一般每年办理一次租约续签手续，存在租 约集结到期和佃农不续约的风险。若在企业佃农集结退租、租约集结到期况且佃农不续约 前外部管理机构和基金管理东谈主未能制定妥善的招租策略、未能储备饱和的潜在佃农，可能 会导致部分房间空置期延长的情况，进而影响房钱收入。   （4）重要现款流提供方退租引发现款流波动的风险     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 年 12 月 25 日端庄退租。适度 2025 年 6 月 30 日，集结退租所波及林下技俩的时点出租率 已达 97.32%，本基金已不存在重要现款流提供方。以下段落为本基金发售版块招募评释书 （2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。    适度 2024 年 6 月 30 日，本基金投资的基础设施技俩存在重要现款流提供方企业佃农 一。企业佃农一于 2023 年度为基础设施技俩提供的不含税房钱收入占基础设施技俩归并时 期不含税总房钱收入的比例为 23.07%。适度 2024 年 6 月 30 日，企业佃农一租赁面积为 套房间（583.87 ㎡）将于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿赓续短期续租的意向，面前双正派在持续协商，暂 未签署续租合同。企业佃农一将来存在集结退租的可能性，若发生集结退租，将引发现款 流波动，天然，运营管理机构已制定一揽子风险注重措施保障基础设施技俩现款流的踏实 性，况且在基础设施技俩估值参数、可供分配现款流测算过程均给以审慎计议，然而，无 法排除由于市集环境等外部原因影响，导致空置房间的租赁去化情况不足预期的可能。    （5）佃农践约风险    基础设施的佃农包括企业佃农和个东谈主佃农，佃农数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，佃农可能因各样原因导致其践约智商下降，如企业佃农的经营现象下行、个东谈主 佃农的收入和支付智商下降等，佃农不行按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致背约、退租 等情形，贬低基础设施技俩的出租率、现款流，从而对本基金的收益产生不利影响。    （6）租赁合同暂未完成换签的风险 为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。    技俩公司（林下）已正当持有林下技俩对应的房屋系数权及占用范围内的地皮使用权。 林下技俩的租赁合同暂未完成换签（主要波及租赁合同出租东谈主变更为技俩公司（林下）的 补充协议），佃农可能存在按照原支付旅途支付房钱、物业管理费等款项的情况。天然《项 目公司股权转让协议》已约定如佃农于交割日后向转让方（即招商公寓，下文同）、桃花 园置业或其他关联方支付房钱等款项，转让方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱 等款项后不晚于 1 个月内转付给技俩公司（林下），然而仍存在技俩公司（林下）未能及 时收取运营收入的风险。    （7）基础设施资产保障理赔金额无法覆盖财产损失的风险    在本基金初次刊行前，基础设施技俩均已购置了财产一切险、公众责任险及营业中断 险。基金存续期内，基金管理东谈主和技俩公司将为基础设施技俩购买饱和的财产保障和公众   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 责任保障，但受保障公司保障政策的限制等，可能出现保额低于评估价值的情况。若发生 极点情况需要理赔时，受保额和理赔政策等因素影响，可能出现理赔金额无法覆盖技俩公 司财产损失的情形，进而对基金产生不利影响。  （8）运营开销及关系税费增长的风险  基金管理东谈主及外部管理机构将尽力在知足佃农使用需求的前提下，合理控制基础设施 技俩运营开支。尽管如斯，依然可能出现运营开支的增长速率越过技俩运营收入增长的情 况，从而导致技俩净现款流的减少，包括但不限于：  技俩公司在经营以及在朝上分配的过程中，波及多种税负，如果国度税收政策发生调 整，技俩公司所适用的税收征管法律法则可能会由于国度关系税收政策调整而发生变化， 如关系税收征管法律法则、适用税率发生变化，或者税务部门将来向技俩公司征收任何额 外的税负，基金收益可能因关系税收政策调整而受到影响。  （9）外部管理机构的尽责践约风险  在本基金运作期间，基础设施技俩的运营事迹与外部管理机构所持续提供的服务及表 现密切关系。如外部管理机构未能尽责践约、运营策略不稳健、中枢管理团队频繁变动， 或其里面功课、东谈主员管理及系统操作不妥或造作，可能导致基础设施技俩无法完成年度预 算以致酿成损失。  在本基金运作期间，存在外部管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能性。 此外，外部管理机构的关系东谈主员可能下野并在下野后管理与本基金投资的基础设施技俩存 在竞争关系的技俩，对基础设施技俩的业务、财务现象、经营事迹及出息可能会酿成不利 影响。  外部管理机构的里面监控政策及模范可能不行实足有用，可能无法发现及驻防技俩公 司职工、其他第三方职工的关系犯法违规行动。若出现上述情况，可能会对本基金酿成不 利影响。  （10）运营过程中的现款流波动风险  在基金运作期内，基础设施技俩可能因房钱调整、佃农结构变动、增配家私用度及定 制服务用度变动等因素，导致基础设施技俩运营过程中房钱收入等产生不同程度的波动， 进而影响本基金收益分配水平的踏实性。  （1）估值及公允价值变动的关系风险   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算将来收 益、确定报酬率，并将将来收益折现为现值。由于基础设施资产的评估值是基于关系假设 条件测算得到的，估值本领和信息的局限性导致基础设施资产的评估值并不代表对基础设 施资产真确的公允价值，也不组成将来可交易价钱的保证。在基础设施技俩出售的过程中， 可能出现成交价钱低于估值的情形，对基金财务现象酿成不利影响。独特辅导，就本次拟 收购的太子湾技俩、林下技俩而言，政策关系的转让限制提请投资者阅读本招募评释书“十 四、基础设施技俩基本情况”之“（四）基础设施技俩转让安排”之“2、政策关系的转让 限制及灭亡情况”。   本基金存续期间，将来跟着使用年限的增长基础设施技俩的关系设施设备可能需要更 换、维修，基础设施资产适用的环保、节能、绿色建筑、消防等建筑尺度可能提高，本基 金可能需要开销较多用度进行大修或改造，届时发生超出预期的关系爱戴及成人性开销可 能贬低本基金的投资收益。若基础设施技俩的经营现款流下降，或遇有要紧灾害等导致设 施受损，可能导致资产估值及公允价值着落。另外，基础设施的市集估值及公允价值受宏 不雅经济环境、城市贪图、成本市集环境、行业政策导向等外部因素空洞影响，上述因素也 会导致资产估值及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值着落 以致低于基金召募时的运行估值的可能。独特地，基金运作期内，基金合并报上层面对投 资性房地产科目拟领受成本法计量，投资者应根据基金如期申报中败露的基础设施资产估 值信息，独特是基金年度申报中载有的评估申报，了解基金运作期内基础设施资产价值的 变动情况。   （2）基金可供分配金额预测风险   本基金可供分配金额主要由技俩公司所持基础设施资产所产生的房钱及管理费收入形 成。在基金运行期内，基础设施技俩可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实 际现款流偏离预测现款流，存在基金向基金份额持有东谈主履行分配金额低于预测的可供分配 金额的风险。同期，《可供分配金额测算申报》是在关系假设基础上编制的，关系假设存 在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间履行分配金额 的保证，投资东谈主可能靠近现款流预测偏差导致的投资风险。   基金可对外借款用于基础设施技俩的日常运营、维修改造、基础设施技俩收购等，基 金总资产不得越过基金净资产的 140%，其顶用于基础设施技俩收购的借款金额不得越过基 金净资产的 20%。运作期内，受事迹水平及外部融资环境的影响，基金及基础设施技俩可能 无法取得充足的借款资金，对基础设施技俩的正常爱戴改造及并购筹备产生不利影响。特 别地，基金运作期内，基金合并报上层面对投资性房地产科目拟领受成本法计量，基金净 资产将跟着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金额上限形 成制约，加多了基金对外借款的管理难度。若办法基础设施技俩径直或盘曲对外借进款项，   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 而基础设施技俩的经营现款流入不达预期，或基础设施技俩无法按照筹备完成对出门售处 置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施技俩经营或出售回收的现款流无法偿还借款本金及利息；   （2）基金或技俩公司无法进一步得回外部借款；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只可接受愈加冷酷的融资条件；   （4）基金或技俩公司可能违抗融资协议项下的承诺或约定，债权东谈主或典质权东谈主因此可 能诳骗关系权利，采取要求处置该等基础设施资产等措施。   上述事件的发生，对基金及技俩公司的财务现象、现款流、可分配现款、二级市集交 易价钱等均可能酿成要紧不利影响。   （1）巨额不动产交易风险   区别于股票、债券等尺度金融产品，基础设施技俩的市集流动性和交易活跃程度受到 基础设施技俩区位、存续年限、成本市集环境、产业投资政策、城市贪图调整等诸多因素 影响，成交价钱与交易的竞争情况，基础设施技俩的经营近况，行业市集预期以及利率环 境等因素关系。基金通过收购或处置基础设施技俩调整投资组合时，受上述因素影响，可 能存在交易价钱偏离基础设施技俩评估值，交易时间周期超出筹备以致无法凯旋完成交易 的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部借款，或支付大规模改造 开销等特殊情况被迫出售基础设施技俩，基金可能由于资产流动性不足而承担额外的损失。   （2）资产收购要害的尽责观察风险   进行基础设施技俩收购之前，基金管理东谈主偏激他尽调实檀越体将根据法律法则的要求， 对基础设施技俩以及业务参与东谈主等关系事项进行尽责观察。在本次交易中，根据《技俩公 司股权转让协议》的约定，原始权益东谈主（即转让方）承诺已向受让方（即 SPV 公司）败露 了转让方所明察或应当明察的技俩公司的财务、资产及或有欠债等方面的情况，该等败露 不存在演叨、故意遗漏或与事实不相符的情况。除根据交割审计所阐明的技俩公司的欠债 情况和技俩公司日常经营所产生的欠债、或有欠债以及往复款项外，技俩公司不存在职何 其他欠债、或有欠债以及担保，原始权益东谈主同期承诺，若任何主体向技俩公司主张任何前 述情况之外的、交割日前的或因交割日前的原因导致的欠债、或有欠债、担保责任或其他 任何债务的，该等债务应当由原始权益东谈主按照《技俩公司股权转让协议》，就技俩公司累 计产生超出 25 万元的损失向履行承担损失的相应受让方承担抵偿责任。此外，原始权益东谈主 根据关系法则承诺，如提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧违 法违规行动的，将购回全部基金份额或基础设施技俩权益，以确保本基金投资者和基金管 理东谈主的正当权益。尽管如斯，由于尽调本领以及信息府上的局限性，在本次及后续收购中， 尽调实檀越体无法实足保证拟收购技俩不存在未发现的破绽，亦无法保证原始权益东谈主不错 充分履行关系承诺。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （3）资产处置要害的限制转让风险   本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施技俩的权益来得回处置收入。基 础设施技俩系数权转让，主要包括技俩公司股权交易、底层资产径直转让两种边幅。   如若发生底层资产的径直交易，基础设施资产技俩可能受到国度和地方性法则政策、 地皮出让合同等各样文献的明文转让限制，需要经过一定审批模范后方能灭亡转让限制完 成交易。若以技俩公司股权交易的方式进行，天然不波及底层资产的径直交易，然而对于 环球租赁住房、保障性租赁住房等类别的保障性住房，基础设施技俩的权益存在“只租不 售”“不得入市销售”等政策交易限制，进而仍然可能会对标的股权的处置产生不利影响。 独特辅导，就本次拟收购的太子湾技俩、林下技俩而言，政策关系的转让限制提请投资者 阅读本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之“（四）基础设施技俩转让安排” 之“2、政策关系的转让限制及灭亡情况”。   在将来处置关系办法基础设施资产的过程中，受限于关系政筹划定及处置变现模范和 届时市集环境的影响，尽管公募基金通过专项筹备取得技俩公司股权已取得关系政府批准 豁免，但由于法律法则限制公租房、保障性租赁住房转让，公募基金存续期内进行处置仍 存在限制，处置职业的可终了性、完成时间和变现款额具有一定的不确定性，可能存在因 为无法按时完成或知足上述经过及前置条件导致无法凯旋处置该等办法基础设施资产的风 险，或者最终终了的变现资产可能将无法弥补对基础设施技俩的投成本金，从而导致投资 者的本金牺牲或不行终了预期收益。   申报期内，基础设施技俩存在来源于原始权益东谈主关联方招商银行股份有限公司的存款 利息收入和来源于原始权益东谈主偏激关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运载 股份有限公司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳 招商房地产有限公司的房钱收入，其中，2021 年、2022 年、2023 年和 2024 年 1-6 月原始 权益东谈主偏激关联方所有这个词房钱收入分别占各年基础设施技俩营业收入的 0.82%、0.21%、0.23% 和 0.77%，金额较小，不影响基础设施资产的市集化运营。同期，基础设施技俩亦存在向原 始权益东谈主偏激关联方采购商品或服务等关联交易，详见本招募评释书“十九、利益冲突与 关联交易”之“（五）关联交易”之“1、申报期内技俩公司与原始权益东谈主偏激控股股东、 履行控制东谈主之间关联交易”。   本基金波及运行关联交易包括本基金将向原始权益东谈主购买基础设施技俩，并将托付招 商伊敦对基础设施技俩提供运营管理服务。本基金存续期间可能波及关联交易如下：本基 金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或者义务的事项组成本基金的 关联交易。除基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行 控制东谈主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，关 联交易还包括但不限于与本基金关联方之间发生的购买基础设施资产援手证券、借进款项、    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 遴聘外部管理机构、受让技俩公司股权、基础设施技俩购入与出售及基础设施技俩运营及 管理阶段存在的购买、销售等行动；技俩公司层面，本基金存续期间，可能仍然会向技俩 公司或外部管理机构关联方采购包括但不限于基础设施技俩的维修、采购等服务，可能存 在技俩公司或外部管理机构关联方承租基础设施技俩，存在关联交易风险。   除上述外，本基金还可能与各关联方频频地发生其他类型的关联交易。提请投资者关 注关联交易中的潜在利益冲突和不妥利益运输风险。   本基金运作过程中将靠近与基金管理东谈主、原始权益东谈主、外部管理机构之间的潜在利益 冲突。本基金设立后，基金管理东谈主可能还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；本 基金原始权益东谈主和/或归并控制下的关联方投资、持有或管理了其他与基础设施技俩在归并 区域雷同或相似技俩；外部管理机构和/或归并控制下的关联方投资、持有或管理了其他与 基础设施技俩在归并区域雷同或相似技俩，因此可能与本基金所投资的基础设施技俩存在 业务竞争关系，存在利益冲突风险。   根据《深圳市住房发展“十四五”贪图》，深圳市提议“十四五”期间，筹备新增建 设筹集环球租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间），达到同期新增住房供 应总量约 52%；“十四五”期间，深圳供应分配环球租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住 房 20 万套（间），所有这个词占供应分配住房总量的比例约 40%。   本基金投资的基础设施技俩为保障性租赁住房、环球租赁住房，跟着深圳市保障性租 赁住房、环球租赁住房的持续供应，在其一定距离范围内存在新审批或新开拓保障性租赁 住房、环球租赁住房或其他类型租赁住房的可能性，新开拓或新审批的技俩可能与本标的 技俩产生竞争，对本基金投资的基础设施技俩租赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的 需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施技俩出租率产生一定的不利影响，存在一定 的市集竞争风险。   林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓），太子湾技俩属于保障性租赁住房。目 前，上述技俩享受以下一项或多项税收优惠政策或地方税收政策：   （1）根据《财政部税务总局住房城乡开拓部对于完善住房租赁相关税收政策的公告》 （财政部税务总局住房城乡开拓部公告 2021 年第 24 号）划定，住房租赁企业中的升值税 一般征税东谈主向个东谈主出租住房取得的全部出租收入，不错采纳适用浅显计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%狡计缴纳升值税，或适用一般计税方法狡计缴纳升值税；对企职业单元、 社会团体以偏激他组织向个东谈主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征 收房产税；     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    （2）根据《财政部税务总局对于环球租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总 局公告 2019 年第 61 号）和《财政部税务总局对于赓续实施环球租赁住房税收优惠政策的 公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 33 号），公租房技俩在公租房开拓期间用地及建 成后占地，免征城镇地皮使用税，对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，税收优 惠有用期至 2025 年 12 月 31 日；    （3）根据《对于印发的文告》（深府（1987）164 号）， 非个东谈主、房管部门、国度机关、东谈主民团体、戎行（含武装考察）、公园、名胜名胜、宗教 寺庙和国度财政部门拨付职业经费的单元出租的房产依照房产原值的百分之七十狡计缴纳 房产税，税率为 1.2%。根据深府规〔2022〕6 号《深圳市东谈主民政府对于公布赓续有用的规    将来若保障性租赁住房和环球租赁住房税收优惠政策调整、或者基础设施技俩不知足 税收优惠政策适用的条件，则存在技俩公司关系税费开销加多，基金可供分配金额下降的 风险。    本基金运作过程中，基金份额持有东谈主、基金、资产援手专项筹备、技俩公司等主体所 适用的税收征管法律法则可能会由于国度关系税收政策调整而发生变化，如关系税收征管 法律法则发生变化，税务部门将来向基金份额持有东谈主、基金、资产援手专项筹备、技俩公 司征收任何额外的税负，基金份额持有东谈主的收益可能因关系税收政策调整而受到影响。    根据基础设施技俩的关系证照和地皮出让关系协议，太子湾技俩交易用地使用权将于 产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修正）、《城镇国有地皮使用权出 让和转让暂行条例》（2020 年改良）、《深圳经济特区地皮使用权出让条例（2021 年修正）》 的划定，住宅开拓用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅开拓用地使用权期限届满后 的续期，依照法律划定办理。    基金管理东谈主将按《基金合同》、基础设施技俩地皮出让关系协议和关系法律的相关约 定，于地皮使用权期限届满前根据履行情况采纳是否苦求续期和缴纳关系用度。如果缓期 苦求获批准，地皮使用权东谈主将有可能需要知足其他条件，支付相应款项，且受制于关系法 律法则和政府部门的最终批准，基金管理东谈主不保证地皮使用权一定能够续期。若发生地皮 使用权到期后被要求承担额外条件，或苦求续期不被批准，或地皮使用权在到期前被提前 收回，且得回的补偿金（如有）不足以覆盖基础设施技俩估值或弥补经营损失的情况，基 础设施技俩的运作可能受到不利影响。 （二）其他与基础设施基金关系的独特风险    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   公开召募证券投资基金通常领受分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。且本基金投资于租赁住房行业基础设施资产援手证券的比例不低于非现款基金资产的 险。另外，比拟其他分散化投资的公开召募证券投资基金，本基金将具有较高的集结投资 风险。   本基金采取顽固式运作，不通达申购赎回，只可在基金通平台转让或在二级市集交易。 按照《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，本基金原始权益东谈主和战术投 资者所持有的战术配售份额需要知足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本 基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，而且本基金投资者结构以机构投资者为 主，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东谈主需要资金时不行随时变现并可能 丧失其他投资契机的风险，存在流动性不足的风险。   本基金持有基础设施资产援手证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 援手证券，可能会由于资产援手证券流动性较弱从而给基金和基金持有东谈主带来损失（如证 券不行卖出或贬值出售等）。 示，特此评释。   本基金存在因召募基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、召募资金规模不足 2 亿元 或投资东谈主少于 1000 东谈主、原始权益东谈主或其归并控制关联方未按划定参与战术配售、扣除战术 配售部分后网下发售比例低于公开发售数目的 70%等基金召募未达到基金备案条件而导致 本基金发售失败的风险。如发售失败，管理东谈主将在召募文献约如期限内送还投资者已缴纳 的认购款及认购款的召募期利息（按中国东谈主民银行划定的同期活期存款利率狡计，银行手 续费将从中给以扣除）。   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比拟较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金对基金资产的管理，以及基金管理东谈主遴聘的运营管理机构对基础设施技俩的运营及管理， 关系机构东谈主员可能因学问、熏陶、管理水平、本领技能等限制，影响其对信息的处理以及 对经济形势的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影响到基金的收益水平。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施基金的正常运行依赖于筹备管理东谈主、基金及筹备托管东谈主等参与主体的尽责服 务，存在筹备管理东谈主和/或托管东谈主背约违规风险。当上述机构未能尽责践约，或其里面功课、 东谈主员管理及系统操作不妥或造作，可能会给基础设施基金酿成损失，并可能进而影响基金 份额持有东谈主的利益。   因发生专项筹备等特殊目的载体法律文献约定的提前圮绝事项，专项筹备等特殊目的 载体提前圮绝，可能导致资产援手证券持有东谈主（即本基金）无法得回预期收益、专项筹备 更换资产援手证券管理东谈主以致导致本基金基金合同提前圮绝。   特定声誉风险是指由原始权益东谈主和外部管理机构的经营、管理偏激他行动出现声誉风 险事件导致对本基金的不利评价的风险。天然基金财产颓落于原始权益东谈主和外部管理机构， 原始权益东谈主评级变动对基金资产安全和日常经营以及外部管理机构提供服务不存在实质影 响，且基金管理东谈主将通过舆情关心追踪，持续完善声誉风险打发预案（包括外部管理机构 服务智商受到实质不利影响时启动更换外部管理机构等），照章实时败露信息、加强投资 者栽种，但基金管理东谈主无法保证在基金运作期内，本基金的运作与声誉情况不受到原始权 益东谈主和外部管理机构之声誉风险事件的影响。   基础设施技俩维修、改造过程中，波及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可 能会发生不测事件；租赁住房运营过程中，技俩公司可能靠近基础设施技俩的损伤或糟塌、 东谈主身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。   本基础设施证券投资基金运行期间，径直或盘曲因基金管理东谈主和筹备管理东谈主所不行控 制的情况、环境导致基金管理东谈主、筹备管理东谈主和/或关系方延迟或未能履行义务，或因前述 情况、环境径直或盘曲导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包括但不 限于金融市集危机、政府限制、盗窃、斗殴、歇工、社会骚乱、恐怖行动、天然灾害、气 候变化产生的风险等。办法基础设施技俩可能由于地震、台风、急流、极点高温天气等自 然灾害的影响，以及斗殴、歇工、社会骚乱、恐怖行动、盗窃、夭厉等不可抗力导致建筑 物的损伤，对设施的爱戴情况、房屋建筑的安全性、基础设施技俩的持续经营智商等酿成 不利影响，导致基础设施技俩的经营现款流中断，资产估值下降，以致房屋建筑被毁的极 端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础设施技俩，继而对基础设施证券投资基 金和基金份额持有东谈主收益产生不利影响。 （三）其他一般性风险因素   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施技俩，具有权益属性，受经济环境、运 营管理、司帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施技俩市集价值、基金净值及现款流情 况可能发生变化，可能引起本基金价钱波动，以致存在基础设施技俩遭逢极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在深圳证券交易所上市， 本基金在二级市集的交易价钱由投资者的买卖报价决定，也可能因为市集供求关系投资者 偏好、市集流动性、公论情况、限售份额集结解禁等因素而靠近交易价钱特地波动的风险。 基金价钱可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本基金的投资者，可能因基 金价钱波动的变化酿成盈利或牺牲。   基金份额的交易价钱与履行价值可能出现偏离。如本技俩基金份额上市后在二级流畅 市集价钱发生较大波动，则可能影响到投资东谈主收益。如基金份额价钱大幅高潮，则可能存 在该价钱下对应的分配率下降的情况。   在基金合同见效且本基金合适上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市交易。   本基金运作过程中可能因触发法律法则或交易所司法等原因导致本基金停牌，投资者 在停牌期间不行买卖基金份额。如本基金因各样原因暂停或圮绝上市，对投资者亦将产生 风险，如无法在二级市集交易的风险、基金财产因圮绝上市而受到损失的风险。   关系当事东谈主在业务各要害操作过程中，因里面控制存在弱势或者东谈主为因素酿成操作失 误或违抗操作规程等引致的风险，举例，越权违规交易、司帐部门诓骗、交易过错、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各样交易行动或者后台运作中，可能因为本领系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种本领风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险控制关系业务司法，中登公司和交易所对交易参与东谈主的证 券交易资金进行前端额度控制，由于执行、调整、暂停该控制，或该控制出现特地等，可 能影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。   在本基金管理或运作过程中，可能存在因违抗国度法律、法则、监管部门的划定以及 基金合同相关划定而给基金财产带来损失的风险。   本基金是改革产品，如果相关法则或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。本基 金举座架构的交易结构较为复杂，交易结构的想象以及条目竖立可能存在破绽，使得本基 金的成立和存续靠近法律和税务风险。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金投资于基础设施资产援手证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、 货币市集器用的比例不越过 20%。证券市集价钱因受各样因素的影响而引起的波动，将使本 基金资产靠近潜在的风险。市集风险主要为债券投资风险，包括但不限于：   （1）信用风险   基金在交易过程中发生交收背约，或者基金所投资债券之刊行东谈主出现背约、推辞支付 到期本息，或由于债券刊行东谈主信用质地贬低导致债券价钱下降，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不行履行付款或结算义务等，酿成基金资产损失的风险。   （2）利率风险   市集利率波动会导致债券市集的收益率和价钱的变动，如果市集利率上升，本基金持 有债券将靠近价钱下降、本金损失的风险，而如果市集利率下降，债券利息的再投资收益 将靠近下降的风险。   （3）收益率弧线风险   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在互异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。   （4）利差风险   债券市集不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。   （5）市集供需风险   如果宏不雅经济环境、政府财政政策、市集监管政策、市集参与主体经营环境等发生变 化，债券市集参与主体可用资金数目和债券市集可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券市集的供需关系，酿成基金资产投资收益的变化。   （6）购买力风险   基金投资所取得的收益率有可能低于通货彭胀率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下降。   （7）经济周期风险   证券市集受宏不雅经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特色，而周期性的经济运 行周期发扬将对质券市集的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。   本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详备列明基础设施基金的系数风险。投资 者在参与基础设施基金关系业务前，应厚爱阅读基金合同、招募评释书、基金产品府上概 要等法律文献，熟悉基础设施基金关系司法，自主判断基金投资价值，自主作念出投资决策， 自行承担投资风险。 （四）声明   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 担投资风险。 本基金并不是销售机构的存款或欠债，也莫得经销售机构担保或者背书，销售机构并不行 保证其收益或本金安全。  基金管理东谈主承诺以富厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往事迹偏激净值陡立并不预示其将来事迹发扬。 基金管理东谈主提醒投资东谈主基金投资的“买者自诩”原则，在作念出投资决策后，基金运营现象 与基金净值变化引致的投资风险，由投资东谈主自行责任。          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      一、弁言   《招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金招募评释书》                                  （以下简称“招 募评释书”或“本招募评释书”）依据《中华东谈主民共和国民法典》（以下简称《民法典》）、 《中华东谈主民共和国证券投资基金法》（以下简称《基金法》）、《中华东谈主民共和国证券法》 （以下简称《证券法》）、《公开召募证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称《销 售办法》）、《公开召募证券投资基金运作管理办法》（以下简称《运作办法》）、《公开 召募证券投资基金信息败露管理办法》（以下简称《信息败露办法》）、《对于鼓吹基础设 施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）试点关系职业的文告》《国度发展改革委对于进一步 作念好基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）试点职业的文告》《国度发展改革委对于 范例高效作念好基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）技俩申报保举职业的文告》《公 开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）、《深圳证券交易所公 开召募基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称《业务办法》）、《深圳证券 交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 1 号—审核关心事项（试行）（2023 年 改良）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 2 号—发售业务（试 行）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 3 号—新购入基础设施 技俩（试行）》（以下简称《扩募指引》）、《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资 基金业务指引第 5 号—临时申报（试行）》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基 金业务指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）《公开 召募基础设施证券投资基金网下投资者管理详情》《公开召募基础设施证券投资基金尽责调 查职业指引（试行）》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《中国证 券登记结算有限责任公司公开召募基础设施证券投资基金登记结算业求实施详情（试行）》 《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金登记结 算业务指引（试行）》偏激他相关划定以及《招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证 券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。   本基金管理东谈主承诺本招募评释书不存在职何演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏，并对 其真确性、准确性、无缺性承担法律责任。本基金是根据本招募评释书所载明的府上苦求募 集的。基金管理东谈主莫得托付或授权任何其他东谈主提供未在本招募评释书中载明的信息，或对本 招募评释书作任何解释或者评释。   本招募评释书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是划定基金 合同当事东谈主之间权利义务关系的基本法律文献，其他与本基金关系的波及基金合同当事东谈主之 间权利义务关系的任何文献或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金合同当 事东谈主按照《基金法》、基金合同偏激他相关划定享有权利、承担义务。基金合同确当事东谈主   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 包括基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主。基金投资者自依基金合同取得本基金基 金份额，即成为基金份额持有东谈主和基金合同确当事东谈主，其持有基金份额的行动自己即标明 其对基金合同的承认和接受。基金份额持有东谈主当作基金合同当事东谈主并不以在基金合同上书 面签章为必要条件。基金投资者欲了解基金份额持有东谈主的权利和义务，应详细查阅基金合同。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                    二、释义   在本招募评释书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：   （一）与主体相关的界说 设施证券投资基金。 基金管理东谈主的招商基金管理有限公司，或根据基金合同任命的当作基金管理东谈主的继任主体。 刊行时的原始权益东谈主深圳市招商公寓发展有限公司及因本基金扩募或其他原因所持有的其 他合适《指引》和中国证监会其他划定的基础设施技俩的原系数权东谈主。 控股股东。 商创业 100%股权，穿透后持有招商公寓 100%股权，为招商公寓的盘曲控股股东。 （简称“招商金钱”）或其继任主体及基金投资的其他专项筹备的资产援手证券管理东谈主。 或其继任主体及基金投资的其他专项筹备的托管东谈主。 证券的刊行载体。本基金拟以运行召募资金投资的专项筹备为招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备。 持证券的投资者。基础设施资产援手证券持有东谈主享有专项筹备收益，承担专项筹备资产风险。 专项筹备全部基础设施资产援手证券由基金管理东谈主（代表基础设施基金）持有。 银行的兴业银行股份有限公司，或根据该等协议任命的当作监管银行的继任主体。 《政策监管账户监管协议》担任政策监管账户开户行的招商银行股份有限公司深圳分行，或 根据该协议任命的政策监管账户开户行继任机构。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 召募资金盘曲投资的基础设施技俩公司而言，指深圳市林下住房租赁有限公司和太子湾乐宜 置业（深圳）有限公司的单称或统称（视陡立文具体情况而定）。 招商蛇口盘曲持有 100%股权。桃花坛置业原持有基础设施资产林下技俩，根据本基金资产 重组关系交易安排，将在本基金获取注册批文前以派生分立的边幅分立为桃花坛置业（存续 公司）及技俩公司（林下），具体信息参见本招募评释书“三、基础设施基金举座架构”。 盘曲持有 100%股权。乐宜国际原持有技俩公司（太子湾）100%股权，根据本基金资产重组 关系交易安排，将在本基金获取注册批文前将技俩公司（太子湾）全部股权转让于招商公寓， 具体信息参见本招募评释书“三、基础设施基金举座架构”。 公司，拟由 SPV 受让技俩公司股权。原则上，SPV 与技俩公司应进行继承合并，完成继承合 并后，SPV 刊出，技俩公司赓续存续并承继 SPV 的全部资产（除技俩公司股权外）、欠债、 东谈主员（或有）。在本基金设立时，对应受让技俩公司 100%股权的 SPV 为 SPV（林下）和 SPV （太子湾）的单称或统称（视陡立文具体情况而定）。 通过特殊目的载体取得基础设施技俩经营权利。在本基金中，特殊目的载体指资产援手专项 筹备、SPV 和技俩公司的单称或统称。 司（林下）或技俩公司（太子湾）相应股权转让给 SPV 公司的主体，本基金初次刊行时具体 指招商公寓。 协议》提供基础设施技俩运营管理等服务的机构。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设 施技俩而言，外部管理机构是指深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司或其继任机构。 行尽责观察的证券公司，本基金初次刊行时的财务参谋人为中信证券股份有限公司。 本基金提供法律接洽服务的讼师事务所。本基金初次刊行时，指北京市中伦讼师事务所。 理东谈主照章遴聘的其他机构。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 供资产评估服务的专科评估机构。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施技俩而言，评 估机构为深圳市感激梁行地皮房地产评估有限公司或其继任机构。 合伙）或基金管理东谈主照章遴聘的其他机构。 法遴聘的其他机构。 国证监会允许购买证券投资基金的其他投资东谈主的合称。 存续或经相关政府部门批准设立并存续的企业法东谈主、职业法东谈主、社会团体或其他组织。 证券期货投资管理办法》及关系法律法则划定不错使用来自境外的资金投资于在中国境内依 法召募的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括及格境外机构投资者和东谈主民币及格境 外机构投资者。 金份额并签署战术投资配售协议的投资者。 信赖公司、财务公司、保障公司及保障资产管理公司、及格境外投资者、交易银行偏激答理 子公司、政策性银行、合适划定的私募基金管理东谈主以偏激他中国证监会招供及深圳证券交易 所投资者适当性划定的专科机构投资者，以及根据相关划定参与基础设施基金网下询价的全 国社会保障基金、基本养老保障基金、年金基金等。 机构投资者、及格境外投资者以及法律法则或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资 者。 他条件，取得基金销售业务资历并与基金管理东谈主签订了基金销售服务协议，办理基金销售业 务的机构，以及可通过深圳证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单元。其中，可通 过深圳证券交易所交易系统办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资历、并经 深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司招供的深圳证券交易所会员单元。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 资产援手证券，将其正当领有的东谈主民币资金托付给筹备管理东谈主管理、运用，并按照其取得的 资产援手证券享有专项筹备利益、承担专项筹备资产风险的东谈主，即基础设施基金。   （二）本基金或专项筹备波及的主要文献 资基金基金合同》及对基金合同的任何有用改良、补充或更新。 商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有 效改良、补充或更新。 闭式基础设施证券投资基金招募评释书》及对该招募评释书的任何有用改良、补充或更新。 基金产品府上概要》及对该府上概要的任何有用改良、补充或更新。 基金份额询价公告》及对该文献的任何有用改良、补充或更新。 基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有用改良、补充或更新。 市交易公告书》及对该文献的任何有用改良、补充或更新。 订的资产援手证券认购协议。就本基金拟以运行召募资金投资的专项筹备而言，                                   《认购协议》 是指《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备资产援手证券认购协议》，以及对 该协议的任何有用修改、补充或更新。 协议》附件的《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备风险揭示书》偏激任何有 效修改或补充，用于向资产援手证券投资者叙述投资风险，并应经认购东谈主签署。 司资产证券化业务管理划定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息败露指 引》《资产援手专项筹备评释书内容与格式指引（试行）》偏激他相关划定制订的专项筹备 评释书。就本基金拟以运行召募资金投资的专项筹备而言，《筹备评释书》是指《招商金钱 招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备评释书》，以及对该文献的任何有用修改、补充或 更新。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 署的《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备托管协议》及对该协议的任何修改 或补充。 券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理划定》《证券公司及基金管理公司子公司 资产证券化业务信息败露指引》偏激他相关划定制订的专项筹备尺度条目。就本基金拟以初 始召募资金投资的专项筹备而言，《尺度条目》是指筹备管理东谈主为范例专项筹备的设立和运 作而制作的《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备尺度条目》偏激任何有用修 改或补充。 理东谈主（代表专项筹备）、技俩公司与基础设施技俩运营方偏激他关系方（如有）就托付基础 设施技俩运营方对基础设施技俩进走运营管理事宜签署的基础设施技俩运营管理协议偏激 任何有用修改或补充。 筹备管理东谈主（代表专项筹备）、监管银行与相应 SPV 公司签署的、对于对相应 SPV 公司监管 账户进行监管的关系协议偏激任何有用修改或补充的单称或统称。 筹备管理东谈主（代表专项筹备）、监管银行与相应技俩公司签署的、对于对相应技俩公司监管 账户进行监管的关系协议偏激任何有用修改或补充的单称或统称。 开户行签署的《深圳市住房租赁资金监管协议》及基金管理东谈主（代表基础设施基金）、筹备 管理东谈主（代表专项筹备）、监管银行、相应技俩公司与政策监管账户开户行就政策监管账户 签署的《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》及对该等协议的任何修改或补充的单称或 统称（视陡立文具体情况而定）。 监管账户监管协议》的单称或统称（视陡立文具体情况而定）。 当作基础设施基金原始权益东谈主参与基础设施基金得回的回收资金管理，由基金管理东谈主、筹备 管理东谈主、回收资金专项账户监管银行兴业银行股份有限公司深圳分行与招商公寓签订的《回 收资金专户存储监管协议》（兴银深回收资金监管字第 6013 号），以及对该协议的任何有 效修改或补充。 划）与招商金钱资产管理有限公司就收购 SPV 公司 100%的股权所签订的《SPV 公司股权转让 协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 公司就专项筹备向 SPV 公司进行投资事宜所签署的《SPV 公司投资协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。 公司就筹备管理东谈主（代表专项筹备）向 SPV 公司提供股东借款事宜所签署的《SPV 公司借款 协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 公司等关系方就技俩公司股权转让事宜所签署的《技俩公司股权转让协议》，以及对该协议 的任何有用修改或补充。 目公司就筹备管理东谈主（代表专项筹备）向技俩公司提供借款事宜签署的《技俩公司借款协议》， 以及对该协议的任何有用修改或补充。 SPV 公司和技俩公司签署的对各方之间债权债务关系进行阐明及重组的《债权阐明及重组协 议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 公司所签署的《继承合并协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。 准条目》《认购协议》《专项筹备风险揭示书》《专项筹备托管协议》《SPV 公司股权转让 协议》《SPV 公司投资协议》《SPV 公司借款协议》《SPV 公司监管协议》《技俩公司股权 转让协议》《技俩公司借款协议》《技俩公司监管协议》《政策监管账户监管协议》《回收 资金专户存储监管协议》《债权阐明及重组协议》《继承合并协议》《运营管理协议》等。 示书》和《筹备评释书》一同组成筹备管理东谈主与认购东谈主之间的资产管理合同。 字（24）第 S00525 号的《深圳市招商公寓发展有限公司持有的壹栈林下及太子湾东谈主才公寓 关系资产及业务备考汇总财务报表及审计申报（2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 2021 年度）》。 基础设施证券投资基金估价申报》。 《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的可供分配金额测算申报。 本次刊行时，指自 2024 年 7 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止及自 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日止（“预测期”）的可供分配金额测算申报，上述申报经德勤华永司帐师事务     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 所（特殊普通合伙）审核，并出具了编号为德师报（核）字（24）第 E00662 号的《招商基 金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金备考合并可供分配金额测算表及审核报 告（2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度）》。    （三）与基金关系的界说 额变更的情况除外），基金份额持有东谈主不得苦求赎回的证券投资基金。 体，包括基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主。 份额的认购、转托管等业务。 系统办理基金份额认购等业务的场所。 国证券登记结算有限责任公司招供的深圳证券交易所会员单元。 基金登记、存管、过户、算帐和结算业务，具体内容包括投资东谈主深圳绽放式基金账户/深圳 证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的阐明、算帐和结算、代理披发红利、 建立并相沿基金份额持有东谈主名册和办理非交易过户等。 场外售售机构认购的基金份额登记在该系统。 东谈主通过场内会员单元认购和买入的基金份额登记在该系统。 设的深圳证券交易所东谈主民币普通股票账户或顽固式基金账户，投资者通过深圳证券交易所交 易系统办理基金交易、认购等业务时需持有深圳证券账户。 注册的绽放式基金账户，投资者办理场外认购等业务时需具有绽放式基金账户。 转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。 住房 1 号资产援手专项筹备资产援手证券”，当作上述资产援手证券的唯独持有东谈主，通过资 产援手证券和技俩公司等特殊目的载体得回基础设施技俩全部系数权或经营权利，领有特殊 目的载体及基础设施技俩实足的控制权和处置权。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 份额的行动。 配售方式。 销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。 构之间或证券登记系统内不同会员单元之间进行转托管的行动。 统间进行转托管的行动。 础设施技俩公司股权、各样有价证券、银行存款本息、基金应收款项偏激他资产的价值总和， 即基金合并财务报上层面计量的总资产。 财务报上层面计量的净资产。 额净值的过程。 效后每天然半年度临了一日、每天然年度临了一日、当发生或潜在对基础设施资产有要紧影 响的事件而应调整基金估值之日以及法律法则划定的其他日历。如果基金合同见效少于 2 个月，期间的天然半年度临了一日或天然年度临了一日不当作估值日。 败露办法》划定的互联网网站（包括基金管理东谈主网站、基金托管东谈主网站、中国证监会基金电 子败露网站）等媒介。   （四）与资产关系的界说 公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理划定》等相关划定，以基础设施技俩产生的 现款流为偿付来源，以基础设施资产援手专项筹备为载体，向投资者刊行的代表基础设施财 产或财产权益份额的有价证券。本基金以运行召募资金投资的基础设施资产援手证券为招商 金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备资产援手证券。 管理东谈主（代表专项筹备）持有的 SPV 公司 100%股权和通过 SPV 公司盘曲持有的技俩公司 100% 股权；和（ii）筹备管理东谈主（代表专项筹备）基于《SPV 公司借款协议》对 SPV 公司享有的      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 债权；（iii）筹备管理东谈主（代表专项筹备）基于《技俩公司借款协议》对技俩公司享有的 债权；(B) 就《继承合并协议》项下的继承合并完成后而言，系指（i）筹备管理东谈主（代表 专项筹备）持有的技俩公司 100%股权；和（ii）筹备管理东谈主（代表专项筹备）基于《债权 阐明与重组协议》对技俩公司享有的债权。 单称及/或合称，视陡立文义而定。 益。 税收、用度和其他开销，包括但不限于：专项筹备在运营过程中因其管理和刑事责任专项筹备资 产而承担的税收（包括因国度税收体制调整变更后的应缴税种，但筹备管理东谈主就其营业行动 或收入而应承担的税收除外）和政府收费、筹备管理东谈主的管理费、专项筹备托管银行的托管 费、登记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监管费（如有）、销售机构的销售用度（如 有）、评估机构对基础设施技俩进行价值评估的追踪评估费（如有）、对专项筹备进行审计 的审计费、专项筹备存续期间技俩公司审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇划 费、执行用度、信息败露费、召开资产援手证券持有东谈主大会的会务费、专项筹备验资费（如 有）、银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、讼师费、算帐用度以及筹备管 理东谈主须承担的且根据专项筹备文献有权得到补偿的其他用度开销。 费、仲裁费、财产保全费、讼师费、执行费、财产保全保障费，以及因诉讼或仲裁之需要而 托付中介机构或司法机构进行轻狂、评估等而产生的用度。 公司向专项筹备分配的分成款、SPV 公司向专项筹备支付的债权本金及相应利息（如有）， 技俩公司向专项筹备分配的分成款（仅适用于技俩公司按照《继承合并协议》约定完成继承 合并 SPV 公司的情形），技俩公司向专项筹备支付的债权本金及相应利息，专项筹备资金进 行及格投资的投资收益以及专项筹备取得的关系业务参与东谈主支付的背约金（如有）等。 持有东谈主享有的利益。 理东谈主托福的资金。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 施基金的询价刊行结果，由筹备管理东谈主与基金管理东谈主届时共同出具的书面阐明函的方式给以 确定的资产援手证券的办法发售规模。 协议》项下的继承合并完成前，筹备管理东谈主（代表专项筹备）持有的 SPV 公司 100%的股权 和通过 SPV 公司盘曲持有的技俩公司 100%的股权；（ii）《继承合并协议》项下的继承合 并完成后筹备管理东谈主（代表专项筹备）持有的技俩公司 100%的股权的统称。 公司借款协议》项下的筹备管理东谈主（代表专项筹备）对 SPV 公司享有的债权；（ii）《技俩 公司借款协议》项下的筹备管理东谈主（代表专项筹备）对技俩公司享有的债权；（iii）《吸 收合并协议》项下的继承合并完成后筹备管理东谈主（代表专项筹备）基于《债权阐明与重组协 议》对技俩公司享有的债权的统称。 的技俩，就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施技俩而言，指林下技俩和太子湾技俩； 新增投资后，指本基金运行投资的基础设施技俩与新增基础设施技俩的单称及/或合称，视 陡立文而定。 础设施技俩基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“2、基础设施技俩的权属情况”之“（2） 林下技俩”所列的由桃花坛置业正当系数的地皮使用权及房屋系数权等。 四、基础设施技俩基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“2、基础设施技俩的权属情况” 之“（1）太子湾技俩”所列的由技俩公司（太子湾）正当系数的地皮使用权及房屋系数权 等。 评估申报所确定的基础设施技俩（林下）的运行评估价值，即东谈主民币 7.83 亿元。 的评估申报所确定的基础设施技俩（太子湾）的运行评估价值，即东谈主民币 4.63 亿元。 告所确定的基础设施技俩（林下）运行评估值和基础设施技俩（太子湾）运行评估值的总额， 即东谈主民币 12.46 亿元。 限于：（1）基础设施技俩日常运营而取得的房钱收入、物业管理费收入、泊车位收入等收    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 入；（2）租赁保证金、背约金、抵偿金、政府奖励、税收补贴等收入或款项；（3）其他因 基础设施技俩的正当运营、管理而产生的收入或款项。 基础设施技俩运营和管理开销及用度，包括但不限于(1) 技俩公司应支付的物业管理成本、 维修费、营销推广费、保障费、改造擢升用度等开销；(2) 技俩公司应支付的房产税、升值 税及附加、地皮使用税、印花税、企业所得税等各项税金；(3)应退还的各样押金和保证金 （包括但不限于应退房钱、践约保证金、质地保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工 程保证金等）；(4)外部管理机构的运营管理费。 市住房和开拓局审批备案的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租 赁管理办法》。招商蛇口按该管理办法指导公司偏激属下单元在深圳市蛇口自贸区范围内自 主投资开拓的东谈主才公寓的经营和管理。在本基金刊行前，原始权益东谈主及外部管理机构均是根 据该管理办法，在国度、地方关系法则政策要求下及住房主管部门的监督指导下，开展基础 设施技俩的日常租赁及管理行动，包括审核佃农准入禀赋、确定佃农适用房钱优惠政策、配 合租赁监管等。 其指定机构）根据适用法律划定，基于同期、同地段、同品性市集租赁住房房钱确定的技俩 租赁住房部分房钱单价参照尺度。就本基金拟以运行召募资金投资的基础设施技俩而言，基 础设施技俩租赁住房部分面前适用的技俩基准房钱系由深圳市房地产和城市开拓发展研究 中心根据深圳市环球住房房钱订价关系司法并结合技俩履行情况评估测算得出。基准房钱对 应房屋的尺度配置。 惠面积、房钱优惠期限、技俩促销扣头等空洞确定的优惠后的房钱单价。优惠后标配房钱对 应房屋的尺度配置。 增配家私用度（如有）、定制服务用度（如有）。为知足各样东谈主才互异性的租住要求，除提 供尺度配置房屋外，基础设施技俩可对有需要的佃农提供增配家私服务，并将增配家私用度 计入合临幸钱；个别情况下，企业佃农如有额外的定制服务需求，运营团队可给以配合，并 将定制服务用度计入合临幸钱。 观防守事指引（试行）》界定的、在尽责观察基准日前的一个无缺天然年度中，基础设施项 目的单一现款流提供方偏激关联方所有这个词提供的现款流越过基础设施技俩归并时期现款流总 额的 10%的现款流提供方。适度 2024 年 6 月 30 日，本基金初次刊行时的重要现款流提供方 具体指企业佃农一。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基础设施技俩其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、银行存款利息、已实 现的其他正当收入及因运用基金财产带来的成本和用度的圣洁。 目至少包括基础设施技俩资产的公允价值变动损益，折旧与摊销，同期应当空洞计议技俩公 司持续发展、偿债智商和经营现款流等因素，具体法律法则另有划定的，从其划定。 的资产的投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行单子）、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、中期单子、短期融资券、超短期融资券、公开 刊行的次级债、政府援手机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市集器用（包括同 业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款偏激他银行存款）等）法律法则或中 国证监会允许基金投资的其他金融器用（但须合适中国证监会的关系划定），不可投资于可 续期债券。及格投资中相当于当期分配所需的部分，应于专项筹备账户中的资金根据专项计 划文献的约定进行现款流分配之前到期，且不必就提前索求支付任何罚金。   （五）波及的各账户的界说 账户。 期间基础设施基金托福的认购资金的东谈主民币资金账户。 币资金账户，专项筹备的一切货币收支行动，包括但不限于接收专项筹备召募资金、期间收 益偏激他应属专项筹备的款项、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资、向 SPV 公司及技俩公司披发借款、进行及格投资、支付专项筹备利益及专项筹备用度，均必须通过 该账户进行。 以及基金管理东谈主或筹备管理东谈主招供的其他款项（如有），并根据《技俩公司监管协议》的约 定对外支付的东谈主民币资金账户，具体以《技俩公司监管协议》的约定为准。 政策监管账户收取的收入外的其他收入（如有）及基金管理东谈主或筹备管理东谈主招供的其他款项 （如有），并根据《技俩公司监管协议》的约定对外支付的东谈主民币资金账户，具体以《技俩 公司监管协议》的约定为准。 的住房租赁资金专用账户，专项用于收取承租东谈主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的关系    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 用度，如管理费等，并根据《政策监管账户监管协议》的约定将前述全部收入划付至技俩公 司运营账户（或技俩公司基本户）的东谈主民币资金账户，具体以《政策监管账户监管协议》的 约定为准。 和款项并对外进行支付的东谈主民币资金账户，具体以《SPV 公司监管协议》的约定为准。在《吸 收合并协议》项下的继承合并完成后，SPV 公司监管账户应相应刊出。 称（视陡立文具体情况而定），在《继承合并协议》约定的继承合并完成后，仅指技俩公司 监管账户和政策监管账户的单称或统称（视陡立文具体情况而定）。   （六）日历、期间的界说 理东谈主向中国证监会办理罢了基金备案手续，并得回中国证监会书面阐明的日历。 毕，算帐结果报中国证监会备案并给以公告的日历。 不越过 5 个交易日。具体详见基金份额发售公告。 记日持有的基金份额享有收益分配的权利。 所约定的办法召募金额，并已全额划付至专项筹备账户，由筹备管理东谈主公告专项筹备设立的 当日。 公司借款协议》《债权阐明及重组协议》的约定及技俩公司公司股东会/股东作出的有用的 分成决议/决定，将技俩公司应向专项筹备支付的债权本息、技俩公司在《继承合并协议》 约定的继承合并完成前应向 SPV 公司支付的股东分成款（如有）和/或技俩公司在《继承合 并协议》约定的继承合并完成后应向专项筹备支付的股东分成款等款项（如有）从技俩公司 监管账户分别支付至 SPV 公司监管账户和/或专项筹备账户之日，其中，监管银行应根据划 款指示不晚于每个兑付日前的第 9 个职业日将应向 SPV 公司监管账户和/或专项筹备账户支 付的相应款项从技俩公司监管账户划付至 SPV 公司监管账户和/或专项筹备账户。 公司监管账户相应刊出前，指监管银行根据相应《SPV 公司监管协议》《SPV 公司借款协议》 的约定及 SPV 公司股东会/股东作出的有用的分成决议/决定，将 SPV 公司应向专项筹备支付 的债权本息、股东分成款等款项（如有）从 SPV 公司监管账户分别支付至专项筹备账户之日，    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 其中，监管银行应根据划款指示不晚于每个兑付日前的第 7 个职业日将应向专项筹备账户支 付的相应款项从 SPV 公司监管账户划付至专项筹备账户。 管银行发送分配当期应分配的资产援手证券投资收益的划款指示，专项筹备托管银行于今日 户之日，即每个兑付日前的第 3 个职业日。 付日及算帐分配兑付日。 日）止的期间。   a) 专项筹备被法院或仲裁机构照章破除、被认定为无效或被裁决圮绝；   b) 专项筹备设立日后 60 个职业日尚未按照 SPV 公司股权转让协议、SPV 公司投资协议、 技俩公司股权转让协议等协议约定完成对基础资产的投资；   c) 发生失火、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施技俩的运行情况或 产生现款流的智商发生要紧不利变化，资产援手证券持有东谈主大会决定圮绝专项筹备；   d) 专项筹备资产全部分配罢了；   e) 专项筹备资产全部终了处置，并完成临了一次处置分配；   f) 专项筹备目的无法终了；   g) 法定到期日届至；   h) 由于法律的修改或变更导致赓续进行专项筹备将成为分歧法，资产援手证券持有东谈主 大会决议圮绝专项筹备；   i) 中国法律或者中国证监会划定的其他情形。 月末。 受让方依据《股权转让协议》约定，向原始权益东谈主支付罢了第一期转让价款之日，亦是受让 方即受让取得办法股权偏激全部权益，成为技俩公司的股东之日，具体日历以《股权转让协 议》约定为准。 施技俩价值完成重新评估并确定相应评估价值的日历，具体系指基金合同见效日后、基金存    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 续期内每个天然年度的 12 月 31 日，以及基金管理东谈主另行书面指定的其他日历。不免歧义， 就本基金初次召募而言，系指 2024 年 6 月 30 日。   （七）其他界说 释、行政规章以偏激他对基金合同当事东谈主有不断力的决定、决议、文告等（为本基金管理之 目的，不包括中华东谈主民共和国香港独特行政区、中华东谈主民共和国澳门独特行政区和中华东谈主民 共和国台湾地区的法律法则）。 改良。 对其频频作念出的改良。 对其频频作念出的改良。 作念出的改良。 频频作念出的改良。 行）》及颁布机关对其频频作念出的改良。 记结算有限责任公司、销售机构发布的适用于基础设施证券投资基金的业务司法、详情、规 定偏激频频改良的版块。 别行政区、中华东谈主民共和国澳门独特行政区和中华东谈主民共和国台湾地区）。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 接受招商基金管理有限公司托付代为办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登 记结算有限责任公司。 外部管理机构、财务参谋人等专科机构。 件妨碍、影响或延误任何一方根据基金合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地 震、台风、急流、夭厉、斗殴、政变、恐怖主义行动、骚乱、歇工、金融危机、国际制裁以 及新法律或国度政策的颁布或对原法律或国度政策的修改等。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              三、基础设施基金举座架构 （一）本基金的举座架构   本基金在基金合同见效并完成基金合同、资产援手专项筹备关系交易文献约定的交易后， 且在技俩公司继承合并 SPV 完成前，基金的举座架构如下图：          图表 3-1 基金举座架构示意图（继承合并完成前）   在技俩公司继承合并 SPV 完成后，本基金的举座架构如下图：          图表 3-2 基金举座架构示意图（继承合并完成后）    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （二）基础设施基金的资产重组决议和交易安排   本基金具体的资产重组决议和交易安排如下：   在资产重组着手前，招商蛇口 100%盘曲持有基础设施资产。                  图表 3-3 资产重组前各技俩公司股权结构                           招商局蛇口工业区控股股份有限公司                                              华隆控股（BVI）       深圳市招商公寓发展有限公司       深圳市桃花坛置业有限公司                      乐宜国际有限公司（HK）            持有            持有           太子湾乐宜置业（深圳）有限公司      林下技俩              其他资产                        持有                                               太子湾技俩   （1）太子湾技俩   适度 2024 年 6 月 30 日，技俩公司（太子湾）由乐宜国际（一家由招商蛇口盘曲控股的 香港公司）持有。   原始权益东谈主招商公寓于 2024 年 6 月 21 日与乐宜国际有限公司签署《股权转让协议》， 约定将技俩公司（太子湾）100%的股权转让至原始权益东谈主名下。根据技俩公司（太子湾）提 供的府上并经核查，2024 年 7 月 26 日，乐宜国际将其持有的技俩公司（太子湾）100%股权 转让给招商公寓，招商公寓正当持有技俩公司（太子湾）100%股权，技俩公司（太子湾）由 外商投资企业变更为内资企业，注册成本由 16,000 万港元变更为 14,720 万元东谈主民币。就此， 深圳市市集监督管理局于 2024 年 7 月 26 日向技俩公司（太子湾）换发了营业执照。招商公 寓正当持有技俩公司（太子湾）100%股权和其他从属权益及繁衍权益。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  图表 3-4 太子湾技俩资产重组示意图                        深圳市招商公寓发展有限公司                                            深圳市招商公寓发展有限公司       乐宜国际有限公司                        持有的技俩公司 100%股权转让                                                   持有 100%股权            持有 100%股权   太子湾乐宜置业（深圳）有限公司           重组后           太子湾乐宜置业（深圳）有限公司             持有                                    持有         太子湾技俩                                  太子湾技俩   适度 2024 年 6 月 30 日，技俩公司（太子湾）对招商蛇口有 10,576.72 万元的其他应付 款，账面存在 4,251.73 万元未分配利润。技俩公司（太子湾）已于 2024 年 7 月 26 日完成 工商变更，乐宜国际已完成将技俩公司（太子湾）股权全部转让至招商公寓。技俩公司（太 子湾）已向招商公寓宣告分成 4,251.73 万元。技俩公司（太子湾）与招商公寓将签署《借 款协议》将前述分成中的 3,640.30 万元应付股利款蜕变为关联方借款。技俩公司（太子湾） 对招商蛇口、招商公寓所有这个词负有 14,217.02 万元的其他应付款。   （2）林下技俩 少注册成本的决定》，以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，分立后桃花坛置业注册成本由东谈主 民币 8,000 万元减为东谈主民币 7,500 万元，新派生的技俩公司（林下）注册成本为东谈主民币 500 万元。   原始权益东谈主深圳市招商公寓发展有限公司与深圳市桃花坛置业有限公司、技俩公司（林 下）于 2024 年 6 月 27 日签署《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》                                       。同日，技俩公司（林 下）已于深圳市南山区完成工商设立，公司称呼为深圳市林下住房租赁有限公司，注册成本 花坛置业已将林下技俩偏激他关系联资产、欠债、东谈主员一并分立至技俩公司（林下）。   以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，根据永拓司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的永 深专字（2023）第 058 号审计申报及关系备考财务报表，技俩公司（林下）分立模拟的总资 产为 24,120 万元，净资产为 980 万元，总欠债为 23,140 万元，欠债中 21,317.73 万元为对 招商公寓的其他应付款。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  图表 3-5 林下技俩资产重组（分立）示意图        招商局蛇口工业区控股股份有限公司         深圳市招商公寓发展有限公司                                分立                  持有         深圳市桃花坛置业有限公司                技俩公司（林下）                  持有                       持有             其他资产                      林下技俩   根据已签署的《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》                          “第四条 业务分立”关系约定“前 述资产及业务区别所波及的相关合同（协议）的变更，存续公司、派生公司应分别与合同（协 议）相对方办理合同（协议）变更手续”，分立后技俩公司（林下）应完成租赁合同换签。   《技俩公司股权转让协议》作如下约定：   技俩公司股权转让方（即原始权益东谈主）承诺尽其最大努力尽快完成租赁合同补充协议的 签署，将基础设施技俩（林下）范围内桃花坛置业的出租东谈主变更为技俩公司（林下），前述 租赁合同补充协议的签署应当在交割日后六（6）个月内完成。   在未完周密部租赁合同补充协议签署之前，转让方承诺尽其最大努力保障技俩公司（林 下）对佃农的房钱、物业管理费、租赁保证金等应收款项收取职业，实时向佃农催缴和收取 相应款项，如佃农于交割日后向转让方、桃花坛置业或其他关联方支付房钱等款项的，转让 方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱等款项后不晚于 1 个月内转付给技俩公司（林 下）。   转让方须就任何因基础设施技俩的租赁合同的出租方未能变更为技俩公司（林下）而导 致受让方和技俩公司（林下）在本次交割日及之后所遭受的任何损失对受让方进行抵偿。   本基金刊行前，招商金钱分别出资 10 万元于深圳市南山区设立 SPV（太子湾）                                         、SPV（林 下）共两家特殊目的公司。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      着手，招商基金当作基金管理东谈主，发起设立基础设施基金。招商金钱当作专项筹备管理 东谈主设立资产援手专项筹备，由基础设施基金认购专项筹备项下的全部资产援手证券份额，专 项筹备设立，基础设施基金成为资产援手证券持有东谈主。      其次，专项筹备设立后，招商金钱与招商金钱（代表资产援手专项筹备）签署《SPV 股 权转让协议》，专项筹备向招商金钱支付股权转让对价，收购招商金钱持有的 SPV（太子湾） 和 SPV（林下）的股权；况且由专项筹备分别向 SPV（太子湾）和 SPV（林下）进行增资以 及披发股东借款。      再次，SPV（太子湾）、SPV（林下）与招商公寓签署《技俩公司股权转让协议》，招商公 寓将技俩公司（太子湾）、技俩公司（林下）的 100%股权分别转予 SPV（太子湾）、SPV（林 下）。SPV（太子湾）和 SPV（林下）以其从专项筹备得回的资金向招商公寓支付股权转让价 款。      临了，专项筹备分别向技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）披发借款以偿还其关联 方其他应付款。                    图表 3-6 基金刊行交易安排及结构示意图                            公募 REITs 投资东谈主                            持有           1 认购                                 公募基金                            持有           ②出资           ③支付 SPV 股权转让对价  招商金钱                      资产援手专项筹备                                         ④实缴出资、增资、                     持有股权、债权             披发股东借款       ③转让 SPV 股权       SPV                SPV        ⑥披发借款                       （林下）              （太子湾）       ⑤支付技俩公司       股权转让对价               持有股权                                                               招商蛇口  招商公寓               技俩公司（林下）           技俩公司（太子湾）          ⑤转让技俩                                               及下属公司                                                     ⑦偿还关联方          公司股权                                       借款                      持有                 持有                       林下技俩               太子湾技俩      技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）的股东变更为 SPV（太子湾）和 SPV（林下） 后，技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）分别继承合并 SPV（太子湾）和 SPV（林下）                                            ，    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 完成继承合并后，两家 SPV 公司刊出，两家技俩公司赓续存续。SPV（太子湾）和 SPV（林 下）原有的对资产援手专项筹备的债务由技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）分别承继， 资产援手专项筹备径直持有技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）的股权和债权。技俩公 司与 SPV 的继承合并已于 2024 年 12 月 20 日完成，技俩公司和 SPV 已取得深圳市市集监督 管理局出具的解释文献。   （1）SPV 股权转让对价   SPV（太子湾）和 SPV（林下）实缴注册成安分别为 10 万元、10 万元。SPV（太子湾） 和 SPV（林下）的股权转让协议项下的股权转让款均为东谈主民币 10 万元，受让方应在 SPV 股 权转让协议见效之日当日向专项筹备托管银行发出划款指示，指示专项筹备托管银行向转让 方指定的账户一次性支付罢了办法股权的全部转让价款。   （2）SPV 投资   筹备管理东谈主（代表专项筹备）分别向 SPV（太子湾）和 SPV（林下）进行增资以及披发 股东借款。   （3）技俩公司股权转让关系安排   根据 SPV（太子湾）、SPV（林下）与招商公寓分别签署的《技俩公司股权转让协议》， 技俩公司股权转让关系安排如下所示（具体以《技俩公司股权转让协议》条目约定为准）：   技俩公司股权转让的股权转让价款通过以下公式确定：   股权转让价款（太子湾/林下）＝技俩公司（太子湾/林下）总投资款?债权送讨价款（太 子湾/林下）+调整价款（太子湾/林下）   具体而言：   A. 技俩公司（太子湾/林下）总投资款简直定   技俩公司（太子湾/林下）总投资款＝技俩公司总投资款×基础设施技俩（太子湾/林下） 运行评估值÷基础设施技俩总运行评估值。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   其中：   “技俩公司总投资款”为基础设施基金的最终召募规模扣减需预留的全部用度和税费后 的金额，其中，需预留的全部用度和税费包括但不限于基础设施基金层面、专项筹备层面、 SPV 公司层面、技俩公司层面需预留款项，含 SPV 公司投资关系印花税、SPV 公司股权转让 价款及关系税费、技俩公司股权转让受让方应支付的印花税、预留划款关系用度、技俩公司 备用款项等关系用度共计 250 万元。即：技俩公司总投资款＝基础设施基金的最终召募规模 ?预留的全部用度和税费（即 250 万元）。   基础设施技俩（太子湾）运行评估值、基础设施技俩（林下）运行评估值分别为基础设 施基金询价刊行前评估机构感激梁行以 100%收益法评估的林下技俩和太子湾技俩于评估基 准日 2024 年 6 月 30 日的市集价值，分别为东谈主民币 78,300 万元和东谈主民币 46,300 万元。基础 设施技俩总运行评估价值为基础设施技俩（林下）运行评估值和基础设施技俩（太子湾）初 始评估值的总额，即东谈主民币 124,600 万元。   B. 债权送讨价款（太子湾/林下）简直定   技俩公司（太子湾）的债权送讨价款由技俩公司对招商蛇口、招商公寓的其他应付款共 同组成。债权送讨价款（太子湾）＝14,217.02 万元。   技俩公司（林下）的债权送讨价款由技俩公司对招商公寓的其他应付款组成。债权送还 价款（林下）＝21,317.73 万元。   C. 调整价款（太子湾/林下）简直定   为确定技俩公司（太子湾/林下）的调整价款，按照交割审计安排的约定，以交割日前 一日（以下简称“订价基准日”）对技俩公司（太子湾/林下）进行专项审计（以下简称“交 割审计”），并以交割审计所确定的资产欠债表科目金额狡计调整价款。   调整价款＝（流动资产?其他流动资产中的待抵扣进项税额）?（欠债总额?债权送还 价款?递延所得税欠债）   在受让标的转让方支付罢了第一期转让价款后 1 个职业日内，转让方与受让方应当就项 目公司适度订价基准日的资产欠债等财务情况共同遴聘具有相应专科禀赋的审计机构进行        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 专项交割审计，以交割审计中所列各项财务数据金额确定调整价款，进而根据股权转让价款 的狡计公式确定股权转让价款（以下简称“经交割审计阐明的股权转让价款”）。专项交割审 计费由转让方承担。    A．受让方应在《技俩公司股权转让协议》第 4 条第 1 款约定的第一期转让价款支付条 件全部成就且持续知足的前提下，于第一期转让价款支付条件全部成就后 5 个职业日内向转 让方支付第一期转让价款（以下简称“第一期转让价款”）                          ：    第一期转让价款＝（技俩公司（太子湾/林下）总投资款?债权送讨价款（太子湾/林下）） ×90%    B．专项筹备应于第一期转让价款支付罢了后的 1 个职业日内，按照《技俩公司借款协 议》相关约定向技俩公司（太子湾/林下）提供用于送还办法债权（太子湾/林下）的借款， 并由技俩公司（太子湾/林下）向转让方送还办法债权（太子湾/林下）。    C．受让方应在《技俩公司股权转让协议》第 4 条第 2 款约定的第二期转让价款支付条 件全部成就且持续知足的前提下，于第二期转让价款支付条件全部成就后 5 个职业日内向转 让方支付第二期转让价款（以下简称“第二期转让价款”）                          。    第二期转让价款＝经交割审计阐明的股权转让价款?第一期转让价款金额。    D．当调整价款大于零时，转让方和受让方可根据受让方从技俩公司得回的分成款或其 他正当资金的履行情况另行友好协商支付时间，且转让方承诺受让方不因此被转让方根究任 何边幅的背约责任。    E.若经交割审计阐明的股权转让价款金额低于第一期转让价款的，则第二期转让价款无 需支付，且转让方应在股权转让价款确定后 5 个职业日内向受让方退还已支付的第一期转让 价款与经交割审计阐明的股权转让价款之间的差额。    基金管理东谈主将在交割审计完成后实时败露交割审计申报、购买基础设施技俩履行支付的 对价、购买的基础设施技俩的资产和欠债情况、交割日后尚需以基金财产向原始权益东谈主支付 或者收取与本次资产交易关系的价款情况。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   转让方确保技俩公司在不晚于交割日后 10 个职业日内，向当地市集监督管理局提交股 权变更登记所需的全部苦求府上，并于交割日后 60 个职业日内完成工商股权变更登记，受 让方应积极给以配合。   （1）基金管理东谈主及筹备管理东谈主根据基金和资产援手专项筹备关系文献的约定，承担资 产管理责任。基金管理东谈主主动运营管理基础设施技俩，以获取基础设施技俩房钱、收费等稳 定现款流及基础设施资产升值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向 基金份额持有东谈主进行分成，每年不得少于 1 次。筹备管理东谈主执行基金管理东谈主（代表基金的利 益）当作资产援手证券单一持有东谈主的决定；   （2）招商基金（代表基础设施基金）根据《指引》等适用法则划定，聘任招商伊敦担 任基础设施技俩运营管理机构并相应签署《运营管理协议》，由运营管理机构为基础设施项 目提供资产管理服务。   （3）兴业银行受托担任基金和资产援手专项筹备的托管东谈主（                             “基金托管东谈主”与“筹备托 管东谈主”）以及技俩公司账户的监督东谈主，主要负责相沿基金财产、权属文献；监督重要资金账 户及资金流向；监督、复核基金管理东谈主的投资运作、收益分配、信息败露及保障购买情况等； 监督技俩公司运营收入、开销及借进款项资金安排等。 （三）基础设施基金拟持有首期资产援手证券的关系情况   本专项筹备的资产援手证券仅竖立单一类别。资产援手证券代表其持有东谈主享有的专项计 划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据《资产援手证券认购协议与风险揭示书》和《标 准条目》的约定接受专项筹备利益分配的权利。   （1）资产援手证券称呼   招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备资产援手证券。   （2）筹备管理东谈主   招商金钱资产管理有限公司。   （3）规模   资产援手证券办法发售规模根据基础设施基金的询价刊行结果，由筹备管理东谈主和基金管 理东谈主共同出具书面阐明函的方式给以确定，具体以筹备管理东谈主和基金管理东谈主届时共同出具的 书面阐明函中阐明的金额为准。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （4）刊行方式   面值刊行。   （5）资产援手证券面值   每份资产援手证券面值为 100 元。   （6）产品期限   自专项筹备设立日（含该日）起至专项筹备法定到期日止（含该日）。专项筹备法定到 期日不一定是资产援手证券的履行到期日，资产援手证券的资金将可能于专项筹备法定到期 日前支付罢了。   （7）预期到期日   资产援手证券的预期到期日为 2074 年 12 月 31 日，资产援手证券的预期到期日可经资 产援手证券持有东谈主大会决议延长。但资产援手证券可根据《尺度条目》的约定提前圮绝。   （8）浮动收益   资产援手证券持有东谈主有权根据《尺度条目》的约定取得浮动收益。   （9）偿付方式   在每个普通分配兑付日、处置分配兑付日、圮绝分配兑付日、算帐分配兑付日按照《标 准条目》的约定偿付资产援手证券的投资收益。   （10）权益登记日   收益分配的权益登记日为每个兑付日前的第 1 个职业日。权益登记日日终在登记托管机 构登记在册的资产援手证券持有东谈主有权于该兑付日取得资产援手证券的利益。   （1）专项筹备资产的组成   专项筹备资产包括但不限于以下资产： 资产偏激任何权利、权益或收益，包括但不限于基础资产、专项筹备资产及格投资而产生的 投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入等； 分或其他情形而取得财产。   专项筹备依据《筹备评释书》及《尺度条目》圮绝以前，资产援手证券持有东谈主不得要求 分割专项筹备资产或在其他资产援手证券持有东谈主转让资产援手证券时主张优先购买权，不得 要求专项筹备收购资产援手证券，但专项筹备文献另有约定的除外。   （2）专项筹备资金的运用    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   A.筹备管理东谈主（代表专项筹备）应根据 SPV 公司股权转让协议的约定，在 SPV 公司股权 转让协议约定的转让价款支付日，向专项筹备托管银行发出划款指示，指示专项筹备托管银 行将专项筹备资金按约定划拨至招商金钱指定的账户，用于购买 SPV 公司 100%股权。   B.筹备管理东谈主（代表专项筹备）购买招商金钱持有的 SPV 公司 100%股权后，即成为 SPV 公司的唯独股东，应根据 SPV 公司投资协议及 SPV 公司借款协议的约定，向 SPV 公司进行投 资并披发股东借款。   C.SPV 公司收到筹备管理东谈主（代表专项筹备）支付的投资款和披发的借款后，应根据项 目公司股权转让协议的约定向原始权益东谈主支付股权转让款用于购买技俩公司 100%股权。   D.筹备管理东谈主（代表专项筹备）应根据技俩公司借款协议的约定，向技俩公司披发技俩 公司借款协议约定的借款资金。筹备管理东谈主应向专项筹备托管银行发出划款指示，指示专项 筹备托管银行将专项筹备资金根据技俩公司借款协议约定的技俩公司的借款金额划拨至项 目公司账户。   E.技俩公司股东变更为 SPV 公司后，SPV 公司与技俩公司应按照继承合并协议的约定实 现技俩公司继承合并 SPV 公司、刊出 SPV 公司，筹备管理东谈主（代表专项筹备）成为持有技俩 公司 100%股权的股东，SPV 公司在 SPV 公司借款协议项下的权利义务由技俩公司连结。   在《尺度条目》允许的范围内，筹备管理东谈主不错将专项筹备账户中的资金进行及格投资。 专项筹备托管银行根据筹备管理东谈主的划款指示调拨资金。及格投资必须在专项筹备托管账户 进行。筹备管理东谈主有权要求并指示专项筹备托管银行进行及格投资。   （3）专项筹备资产的刑事责任限制 筹备托管银行偏激他业务参与东谈主的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。 照章破除或者宣告停业等原因进行算帐的，专项筹备资产不属于其算帐财产。 划管理东谈主、专项筹备托管银行、资产援手证券持有东谈主偏激他业务参与机构的固有财产产生的 债务相互抵销。筹备管理东谈主管理、运用和刑事责任不同专项筹备资产所产生的债权债务，不得相 互抵销。 被刑事责任。   （1）专项筹备设立   若资产援手证券认购东谈主的认购资金总额（不含专项筹备认购期间认购资金产生的利息） 达到资产援手证券办法发售规模，专项筹备认购期间圮绝，经司帐师事务所进行验资并出具   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 验资申报后，筹备管理东谈主文书专项筹备设立，筹备管理东谈主将给以确定的资产援手证券规模书 面文告资产援手证券认购东谈主和专项筹备托管银行，同期将专项筹备召募资金（不包括利息） 全部划转至已开立的专项筹备账户。   （2）专项筹备的圮绝与算帐 或辞任而圮绝；资产援手证券持有东谈主的继任主体或指定受益东谈主以及继任筹备管理东谈主承担并享 有《尺度条目》的相应权利义务。   A.专项筹备被法院或仲裁机构照章破除、被认定为无效或被裁决圮绝；   B.专项筹备设立日后 60 个职业日尚未按照 SPV 公司股权转让协议、SPV 公司投资协议 及技俩公司股权转让协议等协议约定完成对基础资产的投资；   C.发生失火、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施技俩的运行情况或产 生现款流的智商发生要紧不利变化，资产援手证券持有东谈主大会决定圮绝专项筹备；   D.专项筹备资产全部分配罢了；   E.专项筹备资产全部终了处置，并完成临了一次处置分配；   F.专项筹备目的无法终了；   G.法定到期日届至；   H.由于法律的修改或变更导致赓续进行专项筹备将成为分歧法，资产援手证券持有东谈主大 会决议圮绝专项筹备；   I.中国法律或者中国证监会划定的其他情形。   专项筹备存续期间，筹备管理东谈主应按照《尺度条目》和《筹备评释书》和其他专项筹备 文献的约定以及《管理划定》等关系法律的划定向资产援手证券持有东谈主进行信息败露。   （1）《尺度条目》   《尺度条目》指筹备管理东谈主为范例专项筹备的设立和运作，根据《证券公司及基金管理 公司子公司资产证券化业务管理划定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信 息败露指引》偏激他相关划定制订的专项筹备尺度条目。就本基金拟以运行召募资金投资的 专项筹备而言，《尺度条目》是指筹备管理东谈主为范例专项筹备的设立和运作而制作的《招商 金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备尺度条目》偏激任何有用修改或补充，由资产 援手证券管理东谈主缔结，明确专项筹备的资产援手证券管理东谈主与资产援手证券持有东谈主之间的权 利与义务关系。   （2）《认购协议》    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   《认购协议》指《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备资产援手证券认购 协议》，及当作其附件的《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备风险揭示书》， 由筹备管理东谈主与认购东谈主就刊行和认购资产援手证券事宜作念出约定，并向资产援手证券投资者 叙述投资风险。   （3）《专项筹备托管协议》   筹备管理东谈主根据《尺度条目》偏激他专项筹备文献的划定，就专项筹备资产托职业宜拟 与专项筹备托管银行签署《招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备托管协议》。 筹备管理东谈主根据《专项筹备托管协议》的划定，托付专项筹备托管银行动专项筹备提供托管 服务。《专项筹备托管协议》明确约定了专项筹备托管银行的托付及托职业项、筹备管理东谈主 和专项筹备托管银行的陈说和保证、筹备管理东谈主和专项筹备托管银行的权利和义务、与专项 筹备相关的账户的开立和管理、划款指示的发送、阐明和执行、资金的相沿和运用、专项计 划的司帐核算、信息败露及关系申报、专项筹备托管银行和筹备管理东谈主之间的业务监督、专 项筹备托管银行的辞任、专项筹备托管银行的受命和筹备管理东谈主的更换、专项筹备用度和税 收、协议圮绝、背约责任、不可抗力、隐讳义务、法律适用和争议贬责等事项。   （4）《SPV 公司股权转让协议》   《SPV 公司股权转让协议》指筹备管理东谈主（代表专项筹备）与招商金钱资产管理有限公 司就收购 SPV 公司 100%的股权所签订的《SPV 公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有 效修改或补充。《SPV 公司股权转让协议》约定了界说，股权转让与交易格式，转让价款及 支付，陈说、保证及承诺，筹备管理东谈主的更换，专项筹备设立失败，背约责任，不可抗力， 隐讳义务，法律适用和争议贬责偏激他等事项。《SPV 公司股权转让协议》共有 2 份，分别 对应 SPV（林下）、SPV（太子湾）的股权转让事宜。   （5）《SPV 公司投资协议》   《SPV 公司投资协议》指筹备管理东谈主（代表专项筹备）与 SPV 公司就专项筹备向 SPV 公 司进行投资事宜所签署的《SPV 公司投资协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。                                         《SPV 公司投资协议》约定了界说，本次投资，投资款的支付，两边的陈说与保证，背约及提前终 止，法律适用与争议贬责，不可抗力，文告与投递，见效偏激他等事项。《SPV 公司投资协 议》共有 2 份，分别对应 SPV（林下）、SPV（太子湾）的投资事宜。   （6）《SPV 公司借款协议》   《SPV 公司借款协议》指筹备管理东谈主（代表专项筹备）与 SPV 公司就筹备管理东谈主（代表 专项筹备）向 SPV 公司提供股东借款事宜所签署的《SPV 公司借款协议》，以及对该协议的 任何有用修改或补充。《SPV 公司借款协议》约定了界说，借款币种和金额，借款用途，借 款期限，借款利率及利息，借款的披发，借款的偿还，两边的权利和义务，背约责任，适用 法律及争议贬责，文告与投递偏激他等事宜。《SPV 公司借款协议》共有 2 份，分别对应 SPV （林下）、SPV（太子湾）的股东借款事宜。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （7）《SPV 公司监管协议》   《SPV 公司监管协议》指由基金管理东谈主、筹备管理东谈主（代表专项筹备）、监管银行与相 应 SPV 公司签署的、对于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的关系协议偏激任何有用修改或 补充的单称或统称。《SPV 监管协议》约定了界说，监管账户的开立与管理，监管账户内资 金的监管，监管用度，业务监督，监管银行的变更，陈说与保证，监管期限和协议圮绝，通 知和投递，隐讳，协议的见效、变更息争除，背约责任，法律适用和争议贬责方式，不可抗 力，其他事项等事宜。《SPV 公司监管协议》共有 2 份，分别对应 SPV（林下）、SPV（太子 湾）的账户监职业宜。   （8）《技俩公司监管协议》   《技俩公司监管协议》指由基金管理东谈主（代表基础设施基金）、筹备管理东谈主（代表专项 筹备）、监管银行与相应技俩公司签署的、对于对相应技俩公司监管账户进行监管的关系协 议偏激任何有用修改或补充的单称或统称。《技俩公司监管协议》约定了界说，监管银行的 禀赋，监管银行的委任，基金管理东谈主、筹备管理东谈主和被监管东谈主的陈说和保证，监管银行的陈 述与保证，账户的开立与管理，监管内容及方式，监管账户资金的运用，监管费，账户查对， 业务监督，监管银行的受命，协议的见效及圮绝，背约责任，不可抗力，隐讳义务，法律适 用及争议贬责，其他事项等事宜。   （9）《技俩公司股权转让协议》   《技俩公司股权转让协议》指技俩公司股权转让方与 SPV 公司等关系方就技俩公司股权 转让事宜所签署的《技俩公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有用修改或补充。《项 目公司股权转让协议》约定了界说，股权转让与交易格式，转让价款订价及支付、转让价款 支付条件，过渡期安排，陈说与保证，背约及提前圮绝，其他等事宜。   （10）《技俩公司借款协议》   《技俩公司借款协议》指筹备管理东谈主（代表专项筹备）与技俩公司就筹备管理东谈主（代表 专项筹备）向技俩公司提供借款事宜签署的《技俩公司借款协议》，以及对该协议的任何有 效修改或补充。《技俩公司借款协议》约定了界说，借款币种和金额，借款用途，借款期限， 借款利率及利息，借款的披发，借款的偿还，两边的权利和义务，背约责任，适用法律及争 议贬责，文告与投递偏激他等事宜。   （11）《运营管理协议》   《运营管理协议》指基金管理东谈主、筹备管理东谈主、技俩公司与基础设施技俩运营方偏激他 关系方（如有）就托付基础设施技俩运营方对基础设施技俩进走运营管理事宜签署的基础设 施技俩运营管理协议偏激任何有用修改或补充。《运营管理协议》约定了界说与释义，协议 缔结的目的、依据和原则，基础设施技俩概况，托付运营管理期限，托付运营管理原则，服 求实施要求，运营管理服务的托付事项，运营管理服务的协助事项，预算管理机制，事项审 批机制，资金及财务管理，钤记与证看护理，物业日常管理监督，运营管理机构的服务与管    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 理费，申报与考核，技俩公司治理，管理监督，陈说与保证，权利和义务，基础设施技俩运 营方的解聘，背约责任和合同圮绝，不可抗力，隐讳，争议贬责，文告和投递，见效等事项。 （四）SPV 关系情况   专项筹备设立前，招商金钱于深圳市南山区全资设立两家有限责任公司，均为招商金钱 全资子公司，分别为 SPV（太子湾）和 SPV（林下），均按照《公司法》、当代企业轨制、 《指引》等文献要求制订规矩；并建立股东、董事、监事、高级管理东谈主员、财务负责东谈主的法 东谈主治理结构。SPV（太子湾）和 SPV（林下）的运行注册成本为 10 万元，由招商金钱自有资 金出资。专项筹备设立后，招商金钱将 SPV（太子湾）和 SPV（林下）分别以 10 万元的交易 对价转让予专项筹备。   在本基金的交易架构中（无缺格式见本招募评释书“三、基础设施基金举座架构”之“（二） 基础设施基金的资产重组决议和交易安排”），专项筹备将向 SPV 增资、披发股东借款，用 于支付 SPV 在《技俩公司股权转让协议》项下应支付的股权转让价款、股权交割波及到的相 关税费等款项，后续技俩公司将继承合并 SPV 并继承 SPV 对专项筹备的股东借款。通过交易 安排，不错充分优化技俩公司成本结构，合适税收划定要求的股东借款利息不错在技俩公司 狡计企业所得税时进行税前扣除。   在本基金的交易架构中（无缺格式见本招募评释书“三、基础设施基金举座架构”之“（二） 基础设施基金的资产重组决议和交易安排”），SPV（太子湾）和 SPV（林下）将被技俩公 司（太子湾）和技俩公司（林下）继承合并，完成继承合并后，SPV（太子湾）和 SPV（林 下）刊出，技俩公司赓续存续并承继 SPV（太子湾）和 SPV（林下）的全部资产（除技俩公 司股权外）和欠债。技俩公司和 SPV 的继承合并已于 2024 年 12 月 20 日完成，SPV（太子湾） 和 SPV（林下）均已刊出。   若继承合并无法按期完成或最终无法完成，SPV 将无法在既定的交易安排下完成刊出， 技俩公司无法继承 SPV 对专项筹备的股东借款，对应的股东借款利息将无法在技俩公司狡计 企业所得税时进行税前扣除，进而可能影响本基金的收益水平。   面前法律法则并未明确限制或不容子公司继承合并母公司的公司合并方式，根据基金管 理东谈主的公开信息检索，基础设施基金项下的继承合并交易安排在深圳市范围内已有既往凯旋 案例。基金管理东谈主和资产援手证券管理东谈主将与深圳市关系工商登记部门、税务部门保持密切 疏通，尽快推动继承合并交易安排的完成并终了 SPV 刊出。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      原始权益东谈主已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于继承合并事宜的承诺函》，作如 下承诺，“若技俩公司股权交割日早于 2025 年 1 月 1 日，则招商公寓将对就技俩公司自交 割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间所产生的企业所得税，向基础设施基金给以等额补偿”。 极点情况下，如出现继承合并无法完成导致 SPV 无法刊出的，SPV（太子湾）和 SPV（林下）、 技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）将同期存续，并按照《公司法》等法律法则及各自 公司规矩的划定进行公司治理。由于两个 SPV 是专项筹备的 100%持股子公司，两个技俩公 司分别是两个 SPV 的 100%持股子公司，且本基金持有专项筹备的全部资产援手证券份额， 最终由基金管理东谈主仍然不错根据基金合同及关系协议约定径直或盘曲诳骗技俩公司股东权 利，SPV 公司/技俩公司的法定代表东谈主、董事、总司理、监事、财务负责东谈主由基金管理东谈主通 过专项筹备管理东谈主（当作 SPV 公司股东）/基金管理东谈主委用，确保基金管理东谈主对各层的决策 权。此外，在本基金的交易架构中，专项筹备将分别向技俩公司（太子湾）和技俩公司（林 下）披发借款以偿还其关联方其他应付款，若继承合并无法完成，专项筹备仍然存在对技俩 公司的借款债权，借款利息在税收划定范围内的部分不错在技俩公司进行税前扣除。基金管 理东谈主将持续优化技俩公司成本结构，尽可能减少极点情况对投资者收益产生的影响。 （五）技俩公司关系情况      本基金通过资产援手专项筹备等特殊目的载体受让技俩公司股权前，两家技俩公司基本 情况如下表所示：                      图表 3-7 技俩公司基本信息                         技俩公司（太子湾） 企业称呼         太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 融合社会信用代码     91440300359950010H 法定代表东谈主        王征              深圳市南山区招商街谈沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 住所              C-601 成立日历         2016 年 1 月 27 日 注册成本         东谈主民币 14,720 万元 企业类型         有限责任公司（法东谈主独资） 经营范围         一般经营技俩是：房屋租赁；为酒店提供管理服务；物业管理；家私、      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              电器出租及上门爱戴；健身服务；会议服务。（以上不波及外商投资特              别管理措施划定的技俩，法律、行政法则、国务院决定例定在登记前须              经批准的技俩除外，限制的技俩须取得许可后方可经营）；住房租赁。              （除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动），许              可经营技俩是：提供住宿服务；为生动车提供停放服务；餐饮服务。                          技俩公司（林下） 企业称呼         深圳市林下住房租赁有限公司 融合社会信用代码     91440300MADQH9CN62 法定代表东谈主        郑国毅              深圳市南山区招商街谈沿山社区南山区蛇口工业八路 303 招商桃花坛六 住所              期（壹栈山前）4 栋 2802 成立日历         2024 年 6 月 27 日 注册成本         东谈主民币 500 万元 企业类型         有限责任公司（法东谈主独资）              一般经营技俩是：住房租赁；本领服务、本领开发、本领接洽、本领交              流、本领转让、本领推广；非居住房地产租赁；企业管理接洽；创业空              间服务；餐饮管理；接洽筹划服务；社会经济接洽服务；信息接洽服务              （不含许可类信息接洽服务）；信息本领接洽服务；企业形象筹划；市              场营销筹划；会议及展览服务；技俩筹划与公关服务；数据处理服务； 经营范围         日用百货销售；票务代理服务；告白想象、代理；告鹤发布；洗烫服务；              产品装配和维修服务；居民日常生活服务；泊车场服务；办公服务；物              业管理；食物销售（仅销售预包装食物）。（除照章须经批准的技俩外，              凭营业执照照章自主开展经营行动），许可经营技俩是：食物销售。（依              法须经批准的技俩，经关系部门批准后方可开展经营行动，具体经营项              目以关系部门批准文献梗概可证件为准）      适度本招募评释书更新出具之日，两家技俩公司基本情况如下表所示：                     图表 3-8 技俩公司基本信息                         技俩公司（太子湾） 企业称呼         太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 融合社会信用代码     91440300359950010H 法定代表东谈主        任吉伟      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              深圳市南山区招商街谈沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 住所              C-601 成立日历         2016 年 1 月 27 日 注册成本         东谈主民币 16,887.7582 万元 企业类型         有限责任公司（法东谈主独资）              一般经营技俩是：房屋租赁；为酒店提供管理服务；物业管理；家私、              电器出租及上门爱戴；健身服务；会议服务。（以上不波及外商投资特              别管理措施划定的技俩，法律、行政法则、国务院决定例定在登记前须 经营范围              经批准的技俩除外，限制的技俩须取得许可后方可经营）；住房租赁。              （除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动），许              可经营技俩是：提供住宿服务；为生动车提供停放服务；餐饮服务。                          技俩公司（林下） 企业称呼         深圳市林下住房租赁有限公司 融合社会信用代码     91440300MADQH9CN62 法定代表东谈主        任吉伟              深圳市南山区招商街谈沿山社区南山区蛇口工业八路 303 招商桃花坛六 住所              期（壹栈山前）4 栋 2802 成立日历         2024 年 6 月 27 日 注册成本         东谈主民币 28,598.9085 万元 企业类型         有限责任公司（法东谈主独资）              一般经营技俩是：住房租赁；本领服务、本领开发、本领接洽、本领交              流、本领转让、本领推广；非居住房地产租赁；企业管理接洽；创业空              间服务；餐饮管理；接洽筹划服务；社会经济接洽服务；信息接洽服务              （不含许可类信息接洽服务）；信息本领接洽服务；企业形象筹划；市              场营销筹划；会议及展览服务；技俩筹划与公关服务；数据处理服务； 经营范围         日用百货销售；票务代理服务；告白想象、代理；告鹤发布；洗烫服务；              产品装配和维修服务；居民日常生活服务；泊车场服务；办公服务；物              业管理；食物销售（仅销售预包装食物）。（除照章须经批准的技俩外，              凭营业执照照章自主开展经营行动），许可经营技俩是：食物销售。（依              法须经批准的技俩，经关系部门批准后方可开展经营行动，具体经营项              目以关系部门批准文献梗概可证件为准）    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金通过资产援手专项筹备等特殊目的载体受让技俩公司股权前，2 个技俩公司股权 结构如下：                        图表 3-9 技俩公司股权结构图                        招商局蛇口工业区控股股份有限公司                          深圳市招商公寓发展有限公司         深圳市林下住房租赁有限公司                 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                 林下技俩                       太子湾技俩   根据交易安排，在本基金刊行设立时，招商公寓分别将其持有的技俩公司（太子湾）和 技俩公司（林下）股权转让予筹备管理东谈主（代表专项筹备）全资持有的 SPV（太子湾）和 SPV （林下）。技俩公司股权转让完成后，基金管理东谈主（代表基础设施基金）和筹备管理东谈主（代 表专项筹备）将通过 SPV（太子湾）和 SPV（林下）盘曲持有技俩公司 100%的股权。技俩公 司继承合并 SPV 完成后，SPV 刊出，技俩公司存续，基金管理东谈主（代表基础设施基金）通过 筹备管理东谈主（代表专项筹备）盘曲持有技俩公司 100%的股权。   适度本招募评释书更新出具之日，2 个技俩公司股权结构如下：                        图表 3-10 技俩公司股权结构图                   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金         招商金钱资产管理有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备）         深圳市林下住房租赁有限公司                 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                 林下技俩                       太子湾技俩      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （1）技俩公司（太子湾） 表东谈主为 CHENGDA YAN； YAN 变更为何飞； 更为聂清晨； 变更为张敏； 变更为唐娟； 变更为王征。 商公寓。技俩公司（太子湾）发生市集主体类型变更，由有限责任公司（台港澳法东谈主独资） 变更为有限责任公司（法东谈主独资）。技俩公司（太子湾）发生注册成本变更，由 16,000 万港 元变更为东谈主民币 14,720 万元。      适度尽调基准日，招商公寓为技俩公司（太子湾）唯独出资股东，具体出资情况如下：                       图表 3-11 股东及出资情况 序号             股东称呼                认缴出资额         持股比例      出资方式               所有这个词                 东谈主民币 14,720 万元   100.00%    -      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      适度尽调基准日，技俩公司（太子湾）股权结构图如下：               图表 3-12 技俩公司（太子湾）股权结构图                     招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司                     太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                           太子湾技俩      适度尽调基准日，技俩公司（太子湾）的唯独股东为招商公寓。招商公寓的控股股东为 招商创业，持股比例 60%；招商公寓盘曲控股股东为招商蛇口，履行控制东谈主为招商局集团。      适度尽调基准日，乐宜国际已将技俩公司（太子湾）股权全部转让至原始权益东谈主招商公 寓。乐宜国际于 2024 年 6 月 21 日与原始权益东谈主招商公寓签署了《股权转让协议》，约定将 技俩公司（太子湾）100%的股权转让至原始权益东谈主名下。根据技俩公司（太子湾）提供的资 料并经核查，适度 2024 年 7 月 26 日，乐宜国际将其持有的技俩公司（太子湾）100%股权转 让给招商公寓，招商公寓正当持有技俩公司（太子湾）100%股权，技俩公司（太子湾）由外 商投资企业变更为内资企业，注册成本由 16,000 万港元变更为 14,720 万元东谈主民币。就此， 深圳市市集监督管理局于 2024 年 7 月 26 日向技俩公司（太子湾）换发了营业执照。      适度本招募评释书更新出具之日，技俩公司（太子湾）的股东已变更为招商金钱资产管 理有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备），招商金钱资产管理 有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备）为技俩公司（太子湾） 当前唯独出资股东，具体出资情况如下：                    图表 3-13 股东及出资情况 序号          股东称呼                  认缴出资额          持股比例      出资方式        招商金钱资产管理有限公司            东谈主民币 16,887.7582       （代表招商金钱招商蛇口租赁                    万元    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）     住房 1 号资产援手专项筹备）                               东谈主民币 16,887.7582           所有这个词                                    100.00%   -                                       万元   适度本招募评释书更新出具之日，技俩公司（太子湾）股权结构图如下：             图表 3-14 技俩公司（太子湾）股权结构图                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金        招商金钱资产管理有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备）                     太子湾乐宜置业（深圳）有限公司                         太子湾技俩   （2）技俩公司（林下） 司对于深圳市桃花坛置业有限公司分立、存续公司减少注册成本的决定》，同意桃花坛置业 以 2023 年 1 月 31 日为分立基准日，以派生分立的边幅分立为桃花坛置业（存续公司）及深 圳市林下住房租赁有限公司。 限公司对于分立、存续公司减少注册成本的公告》，向桃花坛置业债权东谈主公告了桃花坛置业 拟进行派生分立及减少注册成本等关系事宜。 圳市桃花坛置业有限公司分立协议》。同日，技俩公司（林下）于深圳市南山区完成工商设 立，公司称呼为深圳市林下住房租赁有限公司，注册成本 500 万元东谈主民币，法定代表东谈主为郑 国毅。林下技俩的房屋系数权东谈主及相应的地皮使用权东谈主为技俩公司（林下），桃花坛置业已 将林下技俩偏激他关系联资产、欠债、东谈主员一并分立至技俩公司（林下）。   适度尽调基准日，招商公寓为技俩公司（林下）唯独出资股东，具体出资情况如下：      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      图表 3-15 股东及出资情况 序号          股东称呼            认缴出资额             持股比例       出资方式       深圳市招商公寓发展有限                 公司           所有这个词              500 万元东谈主民币           100.00%     -      适度尽调基准日，技俩公司（林下）股权结构图如下：                  图表 3-16 技俩公司（林下）股权结构图                      招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司                       深圳市林下住房租赁有限公司                            林下技俩      适度尽调基准日，技俩公司（林下）的唯独股东为招商公寓，招商公寓的控股股东为招 商创业，持股比例 60%；招商公寓盘曲控股股东为招商蛇口，履行控制东谈主为招商局集团。      适度本招募评释书更新出具之日，技俩公司（林下）的股东已变更为招商金钱资产管理 有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备），招商金钱资产管理有 限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备）为技俩公司（林下）当前 唯独出资股东，具体出资情况如下：                      图表 3-17 股东及出资情况 序号          股东称呼            认缴出资额             持股比例       出资方式       招商金钱资产管理有限公                               东谈主民币       口租赁住房 1 号资产援手   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）        专项筹备）        所有这个词                             100.00%   -                          东谈主民币 适度本招募评释书更新出具之日，技俩公司（林下）股权结构图如下：             图表 3-18 技俩公司（林下）股权结构图             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金      招商金钱资产管理有限公司（代表招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备）                   深圳市林下住房租赁有限公司                       林下技俩   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 四、基础设施基金治理 （一）基金举座治理架构概述   基础设施基金领受“公募基金+基础设施资产援手证券”的产品结构。基金管理东谈主（代 表基金的利益）通过资产援手证券和技俩公司取得基础设施技俩实足系数权或经营权利。   基金层面，通过基金合同约定基金份额持有东谈主大会的决策权限与议事司法、基金合同当 事东谈主的权利义务等。此外，基金管理东谈主里面设立基础设施证券投资基金投资管理决策委员会 （以下简称“REITs 投决会”）负责对基础设施基金要紧事项的审批决策。   专项筹备层面，在基金管理东谈主（代表基金的利益）当作单一基础设施资产援手证券持有 东谈主期间内，筹备管理东谈主根据《专项筹备尺度条目》的约定按照基金管理东谈主（代表基金的利益） 事前作出的专项筹备径直决议或其他书面目貌的指示，诳骗及履行其当作技俩公司股东依据 技俩公司规矩及/或中国法律划定所享有及承担的股东权利、权力及/或职责。 （二）基金份额持有东谈主大会   基金份额持有东谈主大会由基金份额持有东谈主组成，基金份额持有东谈主的正当授权代表有权代表 基金份额持有东谈主出席会议并表决。基金份额持有东谈操纵有的每一基金份额领有对等的投票权。 基金份额持有东谈主大会不设立日常机构。若将来法律法则对基金份额持有东谈主大会另有划定的， 以届时有用的法律法则为准。   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东谈主大会，法律法则、 基金合同和中国证监会另有划定的除外： 的除外。 过基金净资产 20％的基础设施技俩或基础设施资产援手证券购入或处置。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 越过基金净资产 5％的关联交易。 基金管理东谈主收到提议当日的基金份额狡计，下同）就归并事项书面要求召开基金份额持有东谈主 大会。 要紧影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构出台关系划定、政策等饱读动、倡导 基础设施技俩减免房钱等情形（原始权益东谈主等通过关系安排使得房钱减免事项不影响基金份 额持有东谈主利益的除外），以偏激他应当召开基金份额持有东谈主大会的事项。 东谈主大会的事项。   （2）在法律法则划定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东谈主利益无实质性 不利影响的前提下，以下情况可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后修改或决定，不需召开基 金份额持有东谈主大会： 担的用度的收取。 同》进行修改。 等业务的司法。 的行动而解聘上述机构；但若因发生外部管理机构法定解聘情形之外的事项需解聘外部管理 机构的，应提交基金份额持有东谈主大会表决。 金合同》及关系文献进行的修改。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 变更。 金合同》当事东谈主权利义务关系发生要紧变化。 基金托管东谈主协商一致并履行其他关系模范后，可圮绝《基金合同》，不需召开基金份额持有 东谈主大会：   A.本基金通过全部专项筹备持有的全部基础设施技俩在《基金合同》期限届满前全部处 置，且连气儿 6 个月未凯旋购入新的基础设施技俩的。   B.在基金合同见效之日起 6 个月内招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备未 能设立或未能在关系主管部门完成备案。   C.本基金投资的全部专项筹备发生相应专项筹备文献中约定的事件导致全部专项筹备 圮绝且 6 个月内仍未能凯旋认购其他专项筹备的资产援手证券。   D.本基金未能在基金合同见效之日起 6 个月内凯旋购入首个基础设施技俩。   E.本基金投资的全部基础设施技俩出现无法相沿正常、持续运营，难以再产生持续、稳 定现款流的情形时。 主体控制的其他公司之间的继承合并； 基金管理东谈主、外部管理机构通过减免管理费，或者原始权益东谈主等通过协助苦求关系部门采取 径直给予佃农补贴的边幅实施减免，或者原始权益东谈主自身偏激关联主体或者其协助苦求关系 部门就减免事宜给予技俩公司补偿等缓释方式使得对应期间技俩公司未发生因减免房钱的 政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基 础设施基金的关系强制性法律法则、政策要求导致基础设施技俩减免房钱的情形；   （3）因适用于本基金、关系资产援手专项筹备、基础设施资产、技俩公司等的强制性 法律法则、政策要求发生变动的，可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后作念出决定或修改，不 需召开基金份额持有东谈主大会，具体情形包括但不限于：      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      基金管理东谈主、基金托管东谈主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东谈主以及基金合同 约定的其他主体，不错向基金份额持有东谈主大会提议议案。      （1）除法律法则划定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东谈主大会由基金管理东谈主 召集。      （2）基金管理东谈主未按划定召集或不行召集时，由基金托管东谈主召集。      （3）基金托管东谈主合计有必要召开基金份额持有东谈主大会的，应当向基金管理东谈主提议书面 提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面文告基金托管 东谈主。基金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不 召集或在划定时间内未能作出版面答复，基金托管东谈主仍合计有必要召开的，应当由基金托管 东谈主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并文告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配 合。      （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就归并事项书面要求召开基金 份额持有东谈主大会，应当向基金管理东谈主提议书面提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不召集或在规 定时间内未能作出版面答复，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主仍合计有 必要召开的，应当向基金托管东谈主提议书面提议。基金托管东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面文告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金管理东谈主；基金托管东谈主 决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并文告基金管理东谈主，基金管理东谈主应 当配合。      （5）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就归并事项要求召开基金份额 持有东谈主大会，而基金管理东谈主、基金托管东谈主都不召集或在划定时间内未能作出版面答复的，单 独或所有这个词代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会的，基金管理东谈主、 基金托管东谈主应当配合，不得阻碍、干豫。      （6）基金份额持有东谈主会议的召集东谈主负责采纳确定开会时间、地点、方式和权益登记日。      （1）召开基金份额持有东谈主大会，召集东谈主应于会议召开前 30 日，在划定媒介公告。基金 份额持有东谈主大和会知应至少载明以下内容：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 投递时间和地点。   （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东谈主决定在会议文告中评释本 次基金份额持有东谈主大会所采取的具体通讯方式、托付的公证机关偏激筹商方式和筹商东谈主、表 决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东谈主为基金管理东谈主，还应另行书面文告基金托管东谈主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东谈主为基金托管东谈主，则应另行书面文告基金管理东谈主到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集东谈主为基金份额持有东谈主，则应另行书面文告基金管理东谈主和基金托管 东谈主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒不派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、技俩购入或出售等要紧事项召开基金份额持有东谈主大会的，关系信息 败露义务东谈主应当照章公告持有东谈主大会事项，败露关系要紧事项的详细决议及法律意见书等文 件，决议内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   基金份额持有东谈主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法则、监管机构允许的 其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东谈主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东谈主本东谈主出席或以代理投票授权托付解释委用代表出席， 现场开会时基金管理东谈主和基金托管东谈主的授权代表应当列席基金份额持有东谈主大会，基金管理东谈主 或基金托管东谈主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期合适以下条件时，不错进行 基金份额持有东谈主大会议程： 的凭证及托付东谈主的代理投票授权托付解释合适法律法则、《基金合同》和会议文告的划定， 况且持有基金份额的凭证与基金管理东谈操纵有的登记府上相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内， 就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新召集的基金份额持有东谈主大会到会者在权 益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三 分之一）。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有东谈主将其对表决事项的投票以书面目貌或会 议文告约定的其他方式在表决截止日以前投递至召集东谈主指定的地址。通讯开会应以书面方式 或会议文告约定的其他方式进行表决。   在同期合适以下条件时，通讯开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有划定的除外。 东谈主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东谈主在基金托管东谈主（如果基金托管东谈主为 召集东谈主，则为基金管理东谈主）和公证机关的监督下按照会议文告划定的方式收取基金份额持有 东谈主的表决意见；基金托管东谈主或基金管理东谈主经文告不参加收取表决意见的，不影响表决效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东谈主径直出具表决意见或授权他东谈主代表出具表决意见基金份额持有东谈主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会 召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新 召集的基金份额持有东谈主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东谈主径直 出具表决意见或授权他东谈主代表出具表决意见。 的代理东谈主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理东谈主出具的托付东谈操纵有 基金份额的凭证及托付东谈主的代理投票授权托付解释合适法律法则、《基金合同》和会议文告 的划定，并与基金登记机构记录相符。   （3）在法律法则或监管机构允许的情况下，经会议文告载明，基金份额持有东谈主也不错 领受汇集、电话或其他方式进行表决，或者领受汇集、电话或其他方式授权他东谈主代为出席会 议并表决。   （1）议事内容及提案权   议事内容为关系基金份额持有东谈主利益的要紧事项，如决定圮绝《基金合同》、更换基金 管理东谈主、更换基金托管东谈主、与其他基金合并（法律法则、基金合同和中国证监会另有划定的 除外）、法律法则及《基金合同》划定的其他事项以及会议召集东谈主合计需提交基金份额持有 东谈主大会议论的其他事项。   基金份额持有东谈主大会的召集东谈主发出召集结议的文告后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有东谈主大会召开前实时公告。   基金份额持有东谈主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。   （2）议事模范    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   在现场开会的方式下，着手由大会操纵东谈主按照下列第 7 条文定模范确定和公布监票东谈主， 然后由大会操纵东谈主宣读提案，经议论后进行表决，并形成大会决议。大会操纵东谈主为基金管理 东谈主授权出席会议的代表，在基金管理东谈主授权代表未能操纵大会的情况下，由基金托管东谈主授权 其出席会议的代表操纵；如果基金管理东谈主授权代表和基金托管东谈主授权代表均未能操纵大会， 则由出席大会的基金份额持有东谈主和代理东谈主所持表决权的 50%以上（含 50%）选举产生又名基 金份额持有东谈主当作该次基金份额持有东谈主大会的操纵东谈主。基金管理东谈主和基金托管东谈主拒不出席或 操纵基金份额持有东谈主大会，不影响基金份额持有东谈主大会作出的决议的效用。   会议召集东谈主应当制作出席会议东谈主员的签名册。签名册载明参加会议东谈主员姓名（或单元名 称）、身份解释文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、托付东谈主姓名（或单元称呼）和 筹商方式等事项。   在通讯开会的情况下，着手由召集东谈主提前 30 日公布提案，在所文告的表决截止日历后   基金份额持有东谈主所持每份基金份额有一票表决权。基金份额持有东谈主与表决事项存在关联 关系的，应当脱色表决，其所持份额不计入有表决权的基金份额总额。与外部管理机构存在 关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换外部管理机构事项无需脱色表决，中国证监会招供 的特殊情形除外。   基金份额持有东谈主大会决议分为一般决议和独特决议：   （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所划定的须以独特决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。   （2）独特决议，独特决议应当经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律法则、监管机构另有划定或基金合同另 有约定外，下述以独特决议通过方为有用：    连气儿 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施技俩购入或出售；      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基金对基础设施技俩实施减免房钱决议(不影响基金份额持有东谈主利益的除外)。      基金按照划定或者基金合同约定就购入基础设施技俩事项召开基金份额持有东谈主大会的， 关系信息败露义务东谈主应当按照《指引》划定公告持有东谈主大会事项，败露拟购入基础设施技俩 事项的详细决议及法律意见书等文献。波及扩募的，还应当败露扩募发售价钱确定方式。      基金份额持有东谈主大会采取记名方式进行投票表决。      采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相悖字据解释，不然提交合适会议通 知中划定的阐明投资者身份文献的表决视为有用出席的投资者，口头合适会议文告划定的表 决意见视为有用表决，表决意见朦拢不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有东谈主所代表的基金份额总额。      基金份额持有东谈主大会的各项提案或归并项提案内并排的各项议题应当分开审议、逐项表 决。      （1）现场开会 着手后文书在出席会议的基金份额持有东谈主和代理东谈主中选举两名基金份额持有东谈主代表与大会 召集东谈主授权的又名监督员共同担任监票东谈主；如大会由基金份额持有东谈主自行召集或大会天然由 基金管理东谈主或基金托管东谈主召集，然而基金管理东谈主或基金托管东谈主未出席大会的，基金份额持有 东谈主大会的操纵东谈主应当在会议着手后文书在出席会议的基金份额持有东谈主中选举三名基金份额 持有东谈主代表担任监票东谈主。基金管理东谈主或基金托管东谈主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行重新盘点。监票东谈主应当进行重新盘点，重新盘点以一 次为限。重新盘点后，大会操纵东谈主应当就地公布重新盘点结果。 响计票的效用。      （2）通讯开会      在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东谈主授权的两名监督员在基金托管东谈主授权 代表（若由基金托管东谈主召集，则为基金管理东谈主授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程给以公证。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      基金份额持有东谈主大会的决议，召集东谈主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。基金 份额持有东谈主大会的决议自表决通过之日起见效。      基金份额持有东谈主大会决议自见效之日起 2 日内按照法律法则和中国证监会关系划定的 要求在划定媒介上公告，监管部门另有要求除外。      基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主应当执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。 见效的基金份额持有东谈主大会决议对全体基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主均有不断 力。基金管理东谈主、基金托管东谈主依据基金份额持有东谈主大会见效决议行事的结果由全体基金份额 持有东谈主承担。      以上对于基金份额持有东谈主大会召开事由、召开条件、议事模范、表决条件、汇集投票方 式等划定，但凡径直援用法律法则或监管司法的部分，如将来法律法则或监管司法修改导致 关系内容被取消或变更的，基金管理东谈主提前公告后，可径直对关系内容进行修改和调整，无 需召开基金份额持有东谈主大会审议。 （三）基金管理东谈主、基金托管东谈主的权利及义务 不限于：      （1）照章召募资金。      （2）自《基金合同》见效之日起，根据法律法则和《基金合同》颓落运用并管理基金 财产。      （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法则划定或中国证监会批准的其他费 用。      （4）依摄影关划定诳骗因基金财产投资于证券所产生的权利。      （5）销售基金份额。      （6）按照划定召集基金份额持有东谈主大会。      （7）依据《基金合同》及相关法律划定监督基金托管东谈主，如合计基金托管东谈主违抗了《基 金合同》及国度相关法律划定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基 金投资者的利益。      （8）在基金托管东谈主更换时，提名新的基金托管东谈主。      （9）采纳、更换基金销售机构，对基金销售机构的关系行动进行监督和处理。      （10）担任或托付其他合适条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并得回《基 金合同》划定的用度。      （11）依据《基金合同》及相关法律划定决定基金收益的分配决议。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （12）在法律法则允许的前提下，为基金的利益照章为基金进行融资。   （13）以基金管理东谈主的口头，代表基金份额持有东谈主的利益诳骗诉讼权利或者实施其他法 律行动。   （14）采纳、更换讼师事务所、司帐师事务所、证券经纪商、资产评估机构、财务参谋人 或其他为基金提供服务的外部机构。   （15）在合适相关法律、法则的前提下，制订和调整相关基金认购、扩募和非交易过户 等业务司法。   （16）按摄影关划定为基金的利益通过专项筹备诳骗对基础设施技俩公司所享有的权利， 包括但不限于：决定技俩公司的经营方针和投资筹备、选举和更换非由职工代表担任的董事 和监事、审议批准技俩公司董事的申报、审议批准技俩公司的年度财务预算决议和决算决议 等；前述事项如果盘曲波及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管理东谈主应在基金份 额持有东谈主大会决议范围各人使关系权利。   （17）基金管理东谈主托付外部管理机构运营管理基础设施技俩的，应当派员负责基础设施 技俩公司财务管理，监督、搜检外部管理机构履职情况。   （18）发生法定解聘情形的，解聘外部管理机构。   （19）在外部管理机构更换时，提名新的外部管理机构。   （20）与基础设施资产援手证券管理东谈主联合开展尽责观察。   （21）决定基础设施基金径直或盘曲新增对外借款；在合适相关法律、法则的前提下， 制订、实施及调整相关基金径直或盘曲的对外借款决议。   （22）因本基金持有全部基础设施资产援手证券，并通过基础设施资产援手证券持有基 础设施技俩公司全部股权，基金管理东谈主可诳骗包括但不限于以下权利： 决定修改专项筹备法律文献重要内容等。 技俩公司财务管理；前述事项如果盘曲波及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管 理东谈主应在基金份额持有东谈主大会决议范围各人使关系权利。 利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施技俩购入或出售事项、决定金额占本 基金净资产 5%及以下的关联交易事项、决定基础设施基金径直或盘曲对外借款项等（其中， 金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）。   （23）经与基金托管东谈主协商一致后决定本基金可供分配金额狡计调整项的关系事宜，适 用法律法则或相应司法对本基金可供分配金额的狡计另有调整的，基金管理东谈主提前履行公告 模范后，径直对该部安分容进行调整。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （24）对关系资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持有 东谈主大会进行表决的事项召开基金份额持有东谈主大会。   （25）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）照章召募资金，办理或者托付经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售、扩募和登记等事宜。   （2）办理基金备案和基金上市所需手续。   （3）自基金合同见效之日起，以富厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产。   （4）配备饱和的具有专科资历的东谈主员进行基金投资分析、决策，以专科化的经营方式 管理和运作基金财产。   （5）专科审慎运营管理基础设施技俩，主动履行《指引》第三十八条文定的基础设施 技俩运营管理职责： 驻防现款流流失、挪用等。 履走运营管理义务，保障环球利益。 利益冲突风险、利益运输和里面东谈主控制风险等基础设施技俩运营过程中的风险。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （6）基金管理东谈主不错设立专门的子公司承担基础设施技俩运营管理职责也不错托付外 部管理机构负责上述第（5）条第 4）至 9）项运营管理职责，其照章应当承担的责任不因委 托而免除。   基金管理东谈主托付外部管理机构运营管理基础设施技俩的，应当自行派员负责基础设施项 目公司财务管理。基金管理东谈主与外部管理机构应当签订基础设施技俩运营管理服务协议，明 确两边的权利义务、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和模范、协议圮绝情形 和模范等事项。对接受托付的外部管理机构进行充分的尽责观察，确保其在专科禀赋（如有）、 东谈主员配备、公司治理等方面合适法律法则要求，具备充分的履职智商；持续加强对外部管理 机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履走运营管理职责； 如期搜检外部管理机构就其获托付从事基础设施技俩运营管理行动而保存的记录、合同等文 件，搜检频率不少于每半年 1 次；托付事项圮绝后，基金管理东谈主应当妥善相沿基础设施技俩 运营爱戴关系档案。   （7）建立健全里面风险控制、监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，保证所管理 的基金财产和管理东谈主的财产相互颓落，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券 投资。   （8）除依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定外，不得为我方及任何第三东谈主谋取 利益，不得托付第三东谈主运作基金财产。   （9）照章接受基金托管东谈主的监督。   （10）严格按照《基金法》、基金合同偏激他相关划定，履行信息败露及申报义务。   （11）编制基础设施基金如期申报与临时申报。   （12）保守基金交易机要，不得泄露基金投资筹备、投资意向等。除《基金法》、基金 合同偏激他相关划定另有划定外，在基金信息公开败露前应予隐讳，不得向他东谈主泄露。但向 监管机构、司法机关提供或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外。   （13）依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定召集基金份额持有东谈主大会或配合基金 托管东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会。   （14）组织并参加基金财产算帐小组，参与基金财产的相沿、清理、估价、变现和分配； 基金算帐波及基础设施技俩处置的，应遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，按照法律法则 划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。   （15）因违抗基金合同导致基金财产的损失或损伤基金份额持有东谈主正当权益，应当承担 抵偿责任，其抵偿责任不因其退任而免除。   （16）监督基金托管东谈主按法律法则和基金合同划定履行我方的义务，基金托管东谈主违抗基 金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东谈主利益向基金托管东谈主追偿。   （17）采取适当合理的措施使狡计基金份额认购、扩募和刊出价钱的方法合适《基金合 同》等法律文献的划定，按相关划定狡计并公告基金净值信息。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （18）按《基金合同》的约定确定基金收益分配决议，实时向基金份额持有东谈主分配基金 收益。      （19）按划定保存基金财产管理业务行动的司帐账册、报表、记录和其他关系府上，保 存期限不低于法律法则划定的最低期限。      （20）确保需要向基金投资者提供的各项文献或府上在划定时间发出，况且保证投资者 能够按照《基金合同》划定的时间和方式，随时查阅到与基金相关的公开府上，并在支付合 理成本的条件下得到相关府上的复印件。      （21）靠近结果、照章被破除或者被照章宣告停业时，实时申报中国证监会并文告基金 托管东谈主。      （22）当基金管理东谈主将其义务托付第三方处理时，应当对第三方处理相关基金事务的行 为承担责任。      （23）以基金管理东谈主口头，代表基金份额持有东谈主利益诳骗诉讼权利或实施其他法律行动。      （24）基金在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不行见效，基金管理东谈主 承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期结果后 30 日内退 还基金认购东谈主。      （25）执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。      （26）建立并保存基金份额持有东谈主名册。      （27）对拟持有的基础设施技俩进行全面的尽责观察，遴聘合适划定的专科机构提供评 估、法律、审计等专科服务。存续期遴聘审计机构对基础设施技俩运营情况进行年度审计。      （28）本基金存续期间，基金管理东谈主应当遴聘评估机构对基础设施技俩资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理东谈主应当实时遴聘评估机构对基础设施技俩资产进行 评估：      （29）办理或遴聘财务参谋人办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、订价、配售 等关系业务行动。      （30）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 不限于：      （1）依《基金合同》约定得回基金托管费以及法律法则划定或监管部门允许的其他费 用。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）监督基础设施基金资金账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保合适法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内顽固运行。   （3）监督基金管理东谈主对本基金的投资运作，如发现基金管理东谈主有违抗《基金合同》及 国度法律法则行动，对基金财产、其他当事东谈主的利益酿成要紧损失的情形，应呈报中国证监 会，并采取必要措施保护基金投资者的利益。   （4）监督基金管理东谈主为基础设施技俩购买饱和的保障。   （5）自《基金合同》见效之日起，照章律法则和《基金合同》的划定安全相沿基金财 产、权属文凭及关系文献。   （6）根据关系市集司法，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金算帐。   （7）提议召开或召集基金份额持有东谈主大会。   （8）在基金管理东谈主更换时，提名新的基金管理东谈主。   （9）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）设立专门的基金托管部，具有合适要求的营业场所，配备饱和的、及格的熟悉基 金托管业务的专职东谈主员，负责基金财产托职业宜。   （2）除依据《基金法》《基金合同》偏激他相关划定外，不得利用基金财产为我方及 任何第三东谈主谋取利益，不得托付第三东谈主托管基金财产。   （3）相沿由基金管理东谈主代表基金签订的与基金相关的要紧合同及相关凭证。   （4）以富厚信用、勤勉尽责的原则安全相沿基础设施基金财产、权属文凭及关系文献。   （5）按划定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》 的约定，根据基金管理东谈主的投资指示，实时办理算帐、交割事宜。   （6）监督基础设施技俩公司借进款项安排，确保合适法律法则划定及约定用途。   （7）保守基金交易机要。除《基金法》《基金合同》偏激他相关法律法则或监管机构 另有划定或要求外，在基金信息公开败露前应予隐讳，不得向他东谈主泄露，但向监管机构、司 法机关提供或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外。   （8）对基金财务司帐申报、季度申报、中期申报和年度基金申报出具意见，评释基金 管理东谈主在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》及基金托管协议的划定进行，加强对 基金管理东谈主资产阐明计量过程的复核；如果基金管理东谈主有未执行《基金合同》或基金托管协 议划定的行动，还应当评释基金托管东谈主是否采取了适当的措施。   （9）监督、复核基金管理东谈主按照法律法则划定和基金合同约定进行投资运作、收益分 配、信息败露等。   （10）建立并保存基金份额持有东谈主名册。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （11）按划定制作关系账册并与基金管理东谈主查对。   （12）依据基金管理东谈主的指示或相关划定向基金份额持有东谈主支付基金收益款项。   （13）依据《基金法》《基金合同》偏激他相关划定，召集基金份额持有东谈主大会或配合 基金管理东谈主、基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会。   （14）因违抗《基金合同》导致基金财产损失，应承担抵偿责任，其抵偿责任不因其退 任而免除。   （15）基金管理东谈主因违抗《基金合同》酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东谈主利益 向基金管理东谈主追偿。   （16）建立健全里面风险控制、监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东谈主自有财产以及不同的基金财产相互颓落；对 所托管的不同的基金分别竖立账户，颓落核算，分账管理，保证不同基金之间在账户竖立、 资金划拨、账册记录等方面相互颓落。   （17）复核本基金信息败露文献；复核、审查基金管理东谈主狡计的基金资产净值、基金份 额净值。   （18）办理与基金托管业务行动相关的信息败露事项。   （19）保存基金托管业务行动的记录、账册、报表和其他关系府上，保存期限不低于法 律法则划定的最低期限。   （20）参加基金财产算帐小组，参与基金财产的相沿、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法则划定和基金合同约定履行信息败露义务。   （21）靠近结果、照章被破除或者被照章宣告停业时，实时申报中国证监会和银行监管 机构，并文告基金管理东谈主。   （22）执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。   （23）监管本基金资金账户、基础设施技俩运营收支账户重要资金账户及资金流向，确 保合适法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内顽固运行。   （24）监督基金管理东谈主为基础设施技俩购买饱和的保障。   （25）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 （四）基金管理东谈主基础设施基金治理机制   基金管理东谈主设立基础设施投资管理总部负责基础设施基金的研究、投资及运营管理等， 并设 REITs 投资管理决策委员会负责对基础设施基金要紧事项进行审批决策。   REITs 投资管理决策委员会的职责范围包括但不限于：   （1）审议申报刊行阶段需要公司决策的关系文献及事项；   （2）制定、完善投资及运营管理决策轨制和经过；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （3）确定基础设施技俩筛选准入事项：包括但不限于商议各公募 REITs 大类基础设施 技俩资产中式尺度、技俩资产筛选和投资价值评估、技俩经营事迹评价等；   （4）确定各公募 REITs 技俩的投资运营原则、托付运营管理机制（授权管理机制）、 投资运营办法、投资运营策略；   （5）进行要紧投资决议的议论、评估、决策，主要包括：   （6）进行要紧基础设施技俩运营事项的议论和决策，主要包括： 完成情况；   （7）督办 REITs 投决会决议的执行；   （8）审议重要信息败露事项和材料（如需）；   （9）审议关联交易事项；   （10）审议基金司理提交的超权限的事项；   （11）制定技俩管理具体授权事项；   （12）其他要紧事项或主任委员合计需要提交投决会审议的事项。   如决策事项属于《指引》划定的需要基金份额持有东谈主大会审议的事项，则 REITs 投决会 决策后按照法律法则划定及基金管理东谈主里面经过提交基金份额持有东谈主大会审议。   REITs 投决会主任委员及委员均由公司关系轨制划定的组织机构决定。端庄委员可由公 司总司理、REITs 业务分管指挥、研究负责东谈主、产品部负责东谈主、法律合规部负责东谈主、基础设 施投资管理总部负责东谈主、REITs 业务关系指挥、基金司理等组建而成。REITs 投决会列席东谈主 员由 REITs 投决会主任委员指定。列席委员可由投资、财务、风控、运营、基金司理、REITs 业务关系东谈主员组成，另外根据 REITs 投决会具体议题，在会议召开前可邀请议题关系东谈主员列    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 席 REITs 投决会并发表专科意见。另设 REITs 投决会秘书又名，负责统筹会议材料、组织会 议模范等具体事务。REITs 投决会东谈主员组成详见本招募评释书“五、基金管理东谈主”。   REITs 投决会会议分为如期会议和临时会议，如期会议原则上每季度召开一次，由主任 委员或授权东谈主确定会议召开的日历和时间。临时会议可根据职业需要临时召开。临时会议主 要对出现要紧市集变化、要紧市集事件进行快速决策，或者其他需要作出要紧投资决策时， 可召开临时会议。   REITs 投决会会议应有三分之二以上（含三分之二）的委员出席方可举行。   REITs 投决会主任委员负责召集结议，并对决策事项具有一票否决权。REITs 投决会相 关决议须经三分之二以上（含三分之二）的参会委员同意方可通过。每名委员有一票表决权。 （五）资产援手证券管理东谈主与资产援手证券托管东谈主的权利义务   （1）资产援手证券管理东谈主的权利包括： 等专项筹备文献的约定将专项筹备的认购资金用于标的资产投资、进行及格投资，并管理专 项筹备资产、分配专项筹备利益； 筹备托管协议》的约定，监督专项筹备托管银行的托管行动，并针对专项筹备托管银行的违 约行动采取必要措施保护资产援手证券持有东谈主的正当权益；   （2）资产援手证券管理东谈主的义务包括： 款》的划定为资产援手证券持有东谈主提供服务； 产与其固有财产分开管理，为专项筹备单独记账、颓落核算，并将不同客户专项筹备的资产 分别记账； 认购资金用于标的资产投资； 筹备托管协议》的约定，接受专项筹备托管银行对专项筹备资金拨付的监督；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 划《收益分配申报》和《资产管理申报》及履行关系的信息败露义务，保证资产援手证券持 有东谈主能够实时了解相关专项筹备资产与收益等信息； 划利益； 筹备相关的合同、协议、销售文献、交易记录、司帐账册等文献、府上，保存期不少于专项 筹备圮绝后 10 年；法律对保存年限另有划定的，从其划定； 项筹备托管协议》的约定，妥善处理相关算帐事宜； 援手证券持有东谈主承担抵偿责任； 常情况的，筹备管理东谈主应当采取必要措施，爱戴专项筹备资产安全； 援手证券持有东谈主向专项筹备托管银行追偿； 在专项筹备文献项下的职责或义务，如前述机构发生背约情形，则资产援手证券管理东谈主应代 资产援手证券持有东谈主根据相关专项筹备文献的划定根究其背约责任； 定或指示；   （1）资产援手证券托管东谈主的权利包括： 专项筹备的现款资产； 理划定》《专项筹备托管协议》约定的，有权推辞执行，并要求其改正；发现资产援手证券 管理东谈主出具的《收益分配申报》中内容违抗《专项筹备托管协议》约定，有权要求其改正，    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 并推辞执行收益分配决议；未能改正的，应当推辞执行并实时申报中国基金业协会，同期抄 送对资产援手证券管理东谈主有辖区监管权的中国证监会派出机构； 资产援手证券管理东谈主进行追偿，追偿所得应归入专项筹备资产；   （2）资产援手证券托管东谈主的义务包括： 的义务，妥善相沿专项筹备账户内资金，确保专项筹备账户内资金的颓落和安全，照章保护 资产援手证券持有东谈主的财产权益； 行资产援手证券管理东谈主的划款指示，负责办理专项筹备账户内的资金往复； 定或者《专项筹备托管协议》约定的，如该资金划款指示未被执行，则应不予执行独立即通 知资产援手证券管理东谈主限期改正；资产援手证券管理东谈主未能改正的，资产援手证券托管东谈主应 当推辞执行，并向中国基金业协会、资产援手证券管理东谈主住所地中国证监会派出机构申报。 如果该资金划款指示已经被执行，则应以书面目貌文告资产援手证券管理东谈主限期改正，并向 中国基金业协会、资产援手证券管理东谈主住所地中国证监会派出机构申报； 资产援手证券托管东谈主应出具相应的银行结算解释。在技俩公司划款日和 SPV 公司划款日，资 产援手证券管理东谈主不错通过网上银行查询专项筹备账户资金变动情况，资产援手证券管理东谈主 也不错向资产援手证券托管东谈主发送查询文告，由资产援手证券托管东谈主向资产援手证券管理东谈主 提供专项筹备账户资金变动情况。如果资产援手证券管理东谈主发现技俩公司未能于技俩公司划 款日、或 SPV 公司未能于 SPV 公司划款日，将相应的应支付金额划付到至专项筹备账户，在 接到资产援手证券管理东谈主的查询文告后，资产援手证券托管东谈主应在相应的技俩公司划款日或 SPV 公司划款日后的 1 个职业日内将上述事项以电子邮件或传真方式文告资产援手证券管理 东谈主，以便资产援手证券管理东谈主采取相应积极措施； 临阵势项，资产援手证券托管东谈主应在知谈该临阵势项发生之日起 5 个职业日内以邮寄和电子 邮件或传真实方式文告资产援手证券管理东谈主：   A.发生资产援手证券托管东谈主受命事件；   B.资产援手证券托管东谈主的法命称呼、营业场所等工商登记事项发生变更；   C.资产援手证券托管东谈主波及法律纠纷，可能影响资产援手证券按时刻配收益；   D.资产援手证券托管东谈主经营情况发生要紧变化，或者作出减资、合并、分离、结果、申 请停业等决定；      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      E.其他中国法律划定的情形。 产援手证券管理东谈主要求专项筹备账户开户机构实时将专项筹备账户的银行结算解释通过邮 寄、电子邮件或传真方式发送给资产援手证券管理东谈主，专项筹备账户开户机构负责相沿原件。 资产援手证券托管东谈主应妥善保存 SPV 公司股权转让协议以及与专项筹备托管业务相关的记 录专项筹备业务行动的交易记录、司帐账册等文献、府上，相沿期限至自专项筹备圮绝日起 管理东谈主提供相关资产援手证券托管东谈主履行《专项筹备托管协议》项下义务的《年度专项筹备 托管申报》； 援手证券管理东谈主妥善处理相关算帐事宜，包括但不限于复核资产援手证券管理东谈主编制的算帐 申报，以及办理专项筹备资金的分配； 资产产生任何损失的，资产援手证券托管东谈主发现后应实时采取措施给以弥补，并对由此酿成 的履行损失负抵偿责任。除此之外，资产援手证券托管东谈主对因执行资产援手证券管理东谈主的合 法指示而对专项筹备酿成的损失不承担抵偿责任； （六）资产援手证券持有东谈主权职及行权安排      （1）专项筹备的资产援手证券持有东谈主有权按照《尺度条目》的约定，取得专项筹备利 益。      （2）资产援手证券持有东谈主有权依据专项筹备文献的约定明察相关专项筹备投资运作的 信息，包括专项筹备资产配置、投资比例、损益现象等，有权了解专项筹备资产的管理、运 用、刑事责任及收支情况，并有权要求资产援手证券管理东谈主作出评释。      （3）专项筹备的资产援手证券持有东谈主有权按照《尺度条目》的约定，明察相关专项计 划利益的分配信息。      （4）专项筹备资产援手证券持有东谈主的正当权益因资产援手证券管理东谈主、资产援手证券 托管东谈主罪过或其他关系主体的而受到损伤的，有权按照《尺度条目》偏激他专项筹备文献的 约定取得抵偿。      （5）在转让条件具备后，资产援手证券持有东谈主有权将其所持有的资产援手证券在交易 所的空洞协议交易平台进行转让。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （6）资产援手证券持有东谈主享有按照《尺度条目》的约定召集或出席资产援手证券持有 东谈主大会，并诳骗表决等权利。   （7）资产援手证券持有东谈主有权按照《尺度条目》的约定参与分配算帐后的专项筹备剩 余资产。   （8）中国法律划定或专项筹备文献约定的其他权利。   （1）专项筹备的资产援手证券持有东谈主应根据《认购协议》及《尺度条目》的约定，按 期缴纳专项筹备的认购资金，并承担相应的用度。   （2）专项筹备的资产援手证券持有东谈主应自行承担专项筹备的投资损失。   （3）资产援手证券持有东谈主按法律划定承担征税义务。   （4）专项筹备存续期间，资产援手证券持有东谈主不得要求资产援手证券管理东谈主收购其持 有的资产援手证券，亦不得主张分割专项筹备资产。   （5）中国法律划定或专项筹备文献约定的其他义务。   资产援手证券持有东谈主组成资产援手证券持有东谈主大会。资产援手证券持有东谈主系指资产援手 证券持有东谈主大会召开之日前的权益登记日日终登记在册的资产援手证券持有东谈主。在专项筹备 存续期间，发生以下事由，资产援手证券管理东谈主自行或由资产援手证券持有东谈主提议应召开资 产援手证券持有东谈主大会：   （1）提前圮绝或延长专项筹备（包括任一类别的资产援手证券），但《尺度条目》约 定的专项筹备圮绝情形除外；   （2）专项筹备文献的圮绝或要紧修改，但该等修改属于轻细的本领性改变或是根据适 用中国法律的强制性要求而作念出的除外；   （3）拟对全部或部分标的资产进行处置，需要资产援手证券持有东谈主决定出售、转让全 部或部分标的资产以及关系的处置决议（包括但不限于处置的具体资产内容、处置价钱等）；   （4）决定 SPV 公司、技俩公司对外提供担保；   （5）决定 SPV 公司、技俩公司的对外融资及投资（《尺度条目》约定的 SPV 公司股东 借款、技俩公司借款、技俩公司股权转让、监管协议约定的及格投资除外）；   （6）决定更换外部管理机构；   （7）决定需由 SPV 公司、技俩公司股东审议的全部事项；   （8）发生涯划管理东谈主受命事件、专项筹备托管银行受命事件、监管银行受命事件或计 划管理东谈主或者专项筹备托管银行根据关系协议的约定提议辞任，需要更换前述机构的；   （9）加多筹备管理东谈主的管理费或专项筹备托管银行的托管费（但筹备管理东谈主因中国税 收法律划定需要当作专项筹备的征税义务东谈主就专项筹备的投资收益缴纳升值税及附加、所得 税、印花税等的，筹备管理东谈主以管理费的边幅加多管理费的除外）；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （10）专项筹备圮绝，需要资产援手证券持有东谈主大会对本专项筹备的算帐决议进行审核；   （11）确定专项筹备的分配决议（如需）；   （12）批准波及修改资产援手证券持有东谈主权利的提案；   （13）灭亡或免除筹备管理东谈主根据任何专项筹备文献本应承担的任何责任和义务；选任 代表（不管其是否为资产援手证券持有东谈主），授权该代表执行资产援手证券持有东谈主大会所形 成的决议；   （14）授权筹备管理东谈主签署并作念出全部必要文献、行动或事项，以便执行资产援手证券 持有东谈主大会所形成的决议；   （15）决定专项筹备扩募事宜，以新增召募认购资金用于购买新的基础资产；   （16）筹备管理东谈主合计需提议资产援手证券持有东谈主大会审议的其他事项；   （17）资产援手证券持有东谈主合计有必要由资产援手证券持有东谈主大会审议的其他事项。   经全体资产援手证券持有东谈主以书面目貌表示同意的，就上述事由不错不召开资产援手证 券持有东谈主大会，由全体资产援手证券持有东谈主径直作出版面决定或指示，并由该等资产援手证 券持有东谈主在前述书面文献上签名、盖印。由全体资产援手证券持有东谈主作出版面决定或指示， 况且由该等资产援手证券持有东谈主在前述书面文献上签名、盖印的，即视为就关系决议事项达 成见效决议，管理东谈主可执行上述书面决定或指示。资产援手证券持有东谈主根据本款约定径直作 出版面决定或指示的，不受《尺度条目》第 15 合同定的资产援手证券持有东谈主大会的召集、 文告、召开、审议、表决、公告等关系模范的限制。 （七）技俩公司组织架构及治理安排   本基金成立后，将通过专项筹备持有 SPV 公司 100%股权。在技俩公司继承合并 SPV 之 前，SPV 公司将按照《公司法》等文献要求制订 SPV 公司规矩，并拟建立股东、董事、监事、 高级管理东谈主员、财务负责东谈主的法东谈主治理结构。董事、监事、高级管理东谈主员、财务负责东谈主应当 盲从法律、行政法则和公司规矩，对 SPV 公司负有忠实义务和勤勉义务。   SPV 公司法定代表东谈主、董事、高级管理东谈主员、监事和财务负责东谈主均由基金管理东谈主通过专 项筹备管理东谈主（当作 SPV 公司股东）委用。   在技俩公司完成继承合并 SPV 后，SPV 刊出，专项筹备将径直持有技俩公司 100%股权。   本基金成立后，将通过专项筹备等特殊目的载体持有技俩公司 100%股权，技俩公司吸 收合并 SPV 公司后，专项筹备将持有技俩公司 100%股权。根据拟定的技俩公司规矩，技俩 公司不设股东会，由股东根据更新的公司规矩诳骗股东权利；技俩公司不设董事会，设董事 又名，董事任期三年，任期届满不错连任；技俩公司不设监事会，设监事又名，监事任期每      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 届三年，任期届满，不错连任；技俩公司设总司理又名，总司理每届任期三年，任期届满， 不错续聘。财务负责东谈主径直向基金管理东谈主文告并对基金管理东谈主负责。技俩公司法定代表东谈主、 董事、总司理、监事、财务负责东谈主由基金管理东谈主指定东谈主员担任。      本基金成立并通过特殊目的载体持有技俩公司 100%股权后，基金管理东谈主委用的董事/总 司理、监事、财务负责东谈主将根据《公司法》、届时有用的公司规矩诳骗其权益。      技俩公司股东依据技俩公司规矩及/或中国法律划定等所享有及承担的股东权利、权力 及/或职责，包括但不限于以下事项（以技俩公司规矩及/或中国法律划定等约定为准）：      （1）决定所持有的技俩公司股权的刑事责任，或在所持有的技俩公司股权上设定其他权益 责任；      （2）受制于技俩公司规矩的划定，诳骗技俩公司的股东决定权；      （3）在技俩公司更换董事/监事的情形下，根据技俩公司的规矩任命技俩公司董事及监 事；      （4）以技俩公司股东的身份签署系数关系文献（如需要）。 （八）基础设施技俩运营管理安排      技俩公司的运营管理安排，详见本招募评释书“十八、基础设施技俩运营管理安排”。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                       五、基金管理东谈主 （一）基金管理东谈主概况   公司称呼：招商基金管理有限公司   注册地址：深圳市福田区深南通衢7088号   设立日历：2002年12月27日   注册成本：东谈主民币13.1亿元   法定代表东谈主：钟文岳（代为履行法定代表东谈主职责）   办公地址：深圳市福田区深南通衢7088号   电话：（0755）83199596   传真：（0755）83076974   筹商东谈主：赖念念斯   招商基金股权结构和公司沿革如下：   招商基金管理有限公司于2002年12月27日经中国证监会证监基金字[2002]100号文批准 设立，是中国第一家中外合股基金管理公司。面前公司注册成本金为东谈主民币十三亿一千万元 （RMB1,310,000,000元），股东及股权结构为：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银 行”）持有公司全部股权的55%，招商证券股份有限公司（以下简称“招商证券”）持有公 司全部股权的45%。 财务有限公司、中国华能财务有限责任公司、中远财务有限责任公司共同投资组建，成立时 注册成本金东谈主民币一亿元，股东及股权结构为：招商证券持有公司全部股权的40%，ING Asset Management B.V.（荷兰投资）持有公司全部股权的30%，中国电力财务有限公司、中国华能 财务有限责任公司、中远财务有限责任公司各持有公司全部股权的10%。 币一亿元加多至东谈主民币一亿六千万元，股东及股权结构不变。 财务有限公司、中国华能财务有限责任公司、中远财务有限责任公司及招商证券分别持有的 公司10%、10%、10%及3.4%的股权；ING Asset Management B.V.（荷兰投资）受让招商证券 持有的公司3.3%的股权。上述股权转让完成后，公司的股东及股权结构为：招商银行持有公 司全部股权的33.4%，招商证券持有公司全部股权的33.3%，ING Asset Management B.V.（荷    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 兰投资）持有公司全部股权的33.3%。同期，公司注册成本金由东谈主民币一亿六千万元加多至 东谈主民币二亿一千万元。 B.V.（荷兰投资）将其持有的公司21.6%股权转让给招商银行、11.7%股权转让给招商证券。 上述股权转让完成后，公司的股东及股权结构为：招商银行持有全部股权的55%，招商证券 持有全部股权的45%。 券按原有股权比例向公司同比例增资东谈主民币十一亿元。增资完成后，公司注册成本金由东谈主民 币二亿一千万元加多至东谈主民币十三亿一千万元，股东及股权结构不变。                  图表 5-1 招商基金股权结构           持股单元                  持股占总股本比例           招商银行                       55%           招商证券                       45%            所有这个词                       100%   公司主要股东招商银行股份有限公司成立于1987年4月8日。招商银行永恒坚持“因您而 变”的经营服务理念，已成长为中国境内最具品牌影响力的交易银行之一。2002年4月9日， 招商银行在上海证券交易所上市（股票代码：600036）；2006年9月22日，招商银行在香港 联合交易所上市（股份代号：3968）。   招商证券股份有限公司是百年招商局集团旗下的证券公司，经过多年创业发展，已成为 领有证券市集业务全执照的一流券商。2009年11月17日，招商证券在上海证券交易所上市（代 码600999）；2016年10月7日，招商证券在香港联合交易所上市（股份代号：6099）。   公司以“为投资者创造更多价值”为职责，剿袭诚信、感性、专科、合营、成长的中枢 价值不雅，努力成为中国资产管理行业具有互异化竞争上风、一流品牌的资产管理公司。 （二）主要东谈主员情况   李俐女士，北京大学世界经济学硕士。1994 年 7 月加入招商银行，曾任总行统计信息 中心副主任、筹备财务部副总司理、资产欠债管理部副总司理、全面风险管理办公室副总经 理兼操作风险管理部总司理、风险管理部副总司理、财务司帐部副总司理、财务司帐部总经 理，兼任采购管理部总司理等职务。2023 年 11 月起任招商银行总行资产欠债管理部总司理    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （2024 年 6 月起兼任投资管理部总司理、境外分行管理部总司理）。兼任招商永隆银行有 限公司董事、招银金融租赁有限公司董事、招银国际金融控股有限公司董事、招银国际金融 有限公司董事、招联消耗金融股份有限公司董事、招商信诺东谈主寿保障有限公司董事。现任公 司董事。   缪新琼先生，武汉大学金融学硕士。2004 年 7 月加入招商证券，曾任青岛即墨市蓝鳌 路证券营业部负责东谈主、深圳益田路免税商务大厦证券营业部副总司理、深圳深南通衢车公庙 证券营业部负责东谈主、金钱管理及机构业务总部机构业务部负责东谈主。2022 年 12 月至 2025 年 3 月任招商证券金钱管理及机构业务总部金钱管理部负责东谈主（其中，2024 年 6 月至 2025 年 3 月兼任金钱管理及机构业务总部机构业务部负责东谈主）。2025 年 3 月起任招商证券金钱管理 及机构业务总部机构业务部负责东谈主。现任公司董事。   钟文岳先生，厦门大学经济学硕士。曾在中农信福建集团公司、申银万国证券股份有限 公司、厦门海发投资实业股份有限公司、二十一生纪科技投资有限责任公司、新江南投资有 限公司、招商银行股份有限公司职业。2015 年 6 月至 2023 年 6 月在招商基金管理有限公司 职业，曾任公司党委副文牍、常务副总司理、财务负责东谈主、深圳分公司及成都分公司总司理。 年 5 月加入招商基金管理有限公司，任公司党委副文牍、董事、总司理。2025 年 7 月起任 公司党委文牍、董事、总司理。2025 年 9 月起代为履行公司董事长职务。   张念念宁女士，中国东谈主民银行金融研究所金融学博士研究生。1989 年 8 月至 1992 年 11 月历任中国金融学院国际金融系助教、讲师。1992 年 11 月至 2012 年 6 月历任中国证监会 刊行监管部副处长、处长、副主任，中国证监会上市公司监管部副主任、正局级副主任，中 国证监会创业板部主任。2012 年 6 月至 2014 年 6 月任上海证监局党委文牍、局长。2014 年 6 月至 2017 年 4 月历任中国证监会改革部主任、打非局局长。2017 年 5 月起任证通股份 有限公司董事长。面前兼任百联集团有限公司外部董事。现任公司颓落董事。   陈宏民先生，上海交通大学工学博士研究生。1982 年 9 月至 1985 年 9 月担任上海新联 纺织品进出口公司职工大学教授。1991 年 3 月加入上海交通大学安泰经济与管理学院，历 任讲师、副栽种、栽种，系主任、研究所长处、副院长。1993 年 4 月至 1994 年 6 月于加拿 大不列颠哥伦比亚大学作博士后研究。2009 年 2 月至 2015 年 3 月兼任摩根士丹利华鑫基金 管理有限公司颓落董事。1994 年 12 月起任上海交通大学安泰料理学院栽种，面前兼任上海 交通大学行业研究院副院长、中国管理科学与工程学会副理事长、上海市东谈主民政府参事、                                       《系 统管理学报》杂志主编、上海唯赛勃环保科技股份有限公司颓落董事。现任公司颓落董事。   梁上坤先生，南京大学司帐学博士研究生。2013 年 7 月起在中央财经大学职业，曾任 讲师、副栽种、栽种。现任中央财经大学科研处副处长，兼任常州百瑞吉生物医药股份有限 公司颓落董事、上海同达创业投资股份有限公司颓落董事。现任公司颓落董事。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      刘杰先生，厦门大学司帐系司帐学博士。1999 年 7 月加入招商证券参加职业，曾任招 商证券成本市集筹划部总司理助理、招商局国际有限公司（现招商局口岸控股有限公司）财 务部副总司理及副财务总监、招商局集团有限公司财务部总司理助理、招商局金融集团有限 公司财务总监，招商局讲理东谈主寿保障股份有限公司党委委员、副总司理和财务总监。2023 年 4 月于今担任招商证券副总裁（财务负责东谈主），2023 年 8 月于今担任招商证券董事会秘 书。现任公司监事会主席。      孙智华先生，江西财经学院经济学学士学位。1994 年加入招商银行参加职业，曾任深 圳宝安支行燕南支行行长、深圳分行国际业务部总司理助理、深圳分行国际业务部副总司理、 深圳分行中小企业金融部负责东谈主、深圳分行公司银行部总司理、深圳分行公司金融总部总经 理、深圳分行公司金融职业部副总裁兼公司金融总部总司理、广州分行投行与金融市集总部 总裁兼投资银行二部总司理、广州分行投行与金融市集总部总裁、广州分行行长助理、总行 同行客户部总司理助理、总行同行客户部副总司理、总行资产欠债管理部副总司理、投资管 理部总司理、境外分行管理部总司理。2024 年 6 月起任招商银行总行财务司帐部总司理。 兼任招商信诺资产管理有限公司董事、招银汇集科技（深圳）有限公司董事、深圳市银通智 汇信息服务有限公司董事、招银云创信息本领有限公司董事、台州银行股份有限公司董事、 招银金融租赁有限公司董事。现任公司监事。      詹晓波先生，四川大学工商管理硕士。2004 年 7 月至 2013 年 12 月任职于招商基金管 理有限公司，历任信息本领部软件开发岗、业务助理、业务司理、高级工程师、副总监。2013 年 12 月至 2016 年 9 月任职于汇添富基金管理股份有限公司，曾任互联网金融总部副总监。      何剑萍女士，华南理工大学司帐学学士。2006 年 7 月加入招商基金管理有限公司，历 任基金核算部助理基金司帐、基金司帐、副总监、专科总监，现任基金核算部总监、职工监 事。      钟文岳先生，总司理，简历同上。      欧志明先生，副总司理，华中科技大学经济学及法学双学士、投资经济硕士。2002 年 加入广发证券深圳业务总部任机构客户司理；2003 年 4 月至 2004 年 7 月于广发证券总部任 风险控制岗从事风险管理职业；2004 年 7 月加入招商基金管理有限公司，曾任法律合规部 高级司理、副总监、总监、督察长，现任公司副总司理、首席信息官、董事会秘书，兼任招 商金钱资产管理有限公司董事及博时基金（国际）有限公司董事。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   潘西里先生，督察长，法学硕士。1998 年加入大鹏证券有限责任公司法律部，负责法 务职业；2001 年 10 月加入天同基金管理有限公司监察稽核部，任职主管；2003 年 2 月加入 中国证券监督管理委员会深圳监管局，历任副主任科员、主任科员、副处长及处长；2015 年加入招商基金管理有限公司，现任公司督察长。   谭智勇先生，副总司理，工商管理硕士、国际贸易学硕士。2004 年 7 月至 2025 年 7 月 曾在招商银行股份有限公司、招商信诺东谈主寿保障有限公司职业。2025 年 7 月加入招商基金 管理有限公司，现任公司副总司理。   孙明霞女士，副总司理，工学硕士。曾在东谈主力资源和社会保障部职业，2016 年 6 月加 入招商基金管理有限公司任总司理助理，现任招商基金管理有限公司党委委员、副总司理、 财务负责东谈主、北京分公司总司理，兼任招商金钱资产管理有限公司董事。   王景女士，公司首席（副总司理级），产业经济学硕士。1991 年 8 月至 2010 年 8 月曾 在中国石油乌鲁木王人石化公司物质装备公司、北京许继电气有限公司、中绿实业有限公司、 金鹰基金管理有限公司、中信基金管理有限责任公司、中原基金管理有限公司、东兴证券股 份有限公司职业。2010 年 8 月加入招商基金管理有限公司，曾任固定收益投资部基金司理， 投资管理三部基金司理、副总监，投资管理一部副总监(操纵职业)、总监，公司总司理助理， 现任公司首席（副总司理级）。   朱红裕先生，公司首席（副总司理级），化学工程与本领硕士。2005 年 8 月至 2021 年 安基金管理有限公司、国投瑞银基金管理有限公司、红杉成本中国基金、上海弘尚资产管理 中心（有限合伙）、招银答理有限责任公司职业。2021 年 5 月加入招商基金管理有限公司 任首席研究官，现任公司首席（副总司理级）兼投资管理四部总监。   陈方元先生，公司首席（副总司理级），工商管理硕士。2004 年 7 月至 2007 年 4 月在 北京甲骨文软件系统有限公司上海办事处职业，2010 年 4 月至 2015 年 6 月在国泰基金管理 有限公司职业。2015 年 7 月加入招商基金管理有限公司，曾任战术客户部总监、机构资产 管理部总监、机构业务总监、公司首席机构业务官，现任公司首席（副总司理级）兼机构业 务总部总监。   于立勇先生，公司首席（副总司理级），管理科学与工程博士。2004 年 8 月至 2022 年 司首席配置官兼投资管理四部总监，现任公司首席（副总司理级）。   （1）部门竖立情况    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   公司已设立颓落的基础设施投资管理总部，部门全面负责基础设施基金的技俩承揽、项 目尽责观察、基金管理、运营管理等职业，同期参与基金发售、基金扩募、技俩购入出售等 业务的决策。   （2）基金司理情况   任吉伟先生，学士。曾任中原幸福基业股份有限公司财务司理，厦门钧浩房地产开发有 限公司财务司理、片区财务负责东谈主，珠海市龙湖发展有限公司财务司理，红土改革基金管理 有限公司 REITs 运营岗，负责产业园、仓储物流、公寓等多业态技俩财务管理及运营职业。 现任招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   郭王炅先生，硕士，法律职业资历、注册司帐师、税务师。曾任招商金钱资产管理有限 公司资产证券化部助理司理、司理、高级司理。现任招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础 设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   陈如琳女士，学士，注册司帐师。曾任毕马威华振司帐师事务所助理审计司理；曾任如 新（中国）日用保健品有限公司内审部主任，从事公司里面审计职业；曾任湖州银东购物中 心财务部司理，从事湖州银泰城购物中心的财务职业；曾任普洛斯普瑞数据科技（上海）有 限公司财务副总监，参与 IDC 数据中心的财务和运营职业。现任招商基金招商蛇口租赁住房 顽固式基础设施证券投资基金基金司理（管理时间：2024 年 9 月 26 日于今）。   基金司理均不存在担任不同基础设施证券投资基金基金司理的情况，且均已取得从业资 质并完成了基金司理注册。 姓名、从业简历、学历、兼职情况   本基金基础设施技俩运营或基础设施技俩投资管理熏陶的主要负责东谈主员为郭王炅先生、 任吉伟先生和陈如琳女士，具体从业简历、学历、兼职情况同上。   招商基金在基础设施与不动产鸿沟熏陶丰富，基础设施投资管理总部与公司行业研究团 队紧密筹商，疏通共享研究后果，把抓基础设施与不动产鸿沟各企业禀赋情况。招商基金在 租赁住房、物流、水务、高速公路等基础设施鸿沟均配备专门的行业研究员。   主要不动产专科研究东谈主员情况：   王奇超先生，硕士，具备 5 年权益研究关系从业经历。2018 年加入招商基金管理有限 公司，现任公司研究部高级研究员，负责房地产开发、仓储物流、交易地产管理等行业研究。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   孙燕青先生，硕士，具备 6 年交通运载行业研究经历。2022 年加入招商基金管理有限 公司，现任公司研究部研究员，曾任安信基金管理有限责任公司交通运载行业研究员，负责 交运行业（快递仓储物流、高速公路、铁路等基建板块及航空航运等周期板块）、环保水务 等行业研究。   马念念瑶女士，硕士，具有 5 年权益研究从业经历。2018 年加入招商基金管理有限公司， 现任公司研究部行业研究员，负责机场等行业研究。   公司的投资决策委员会由如下成员组成：钟文岳、王景、朱红裕、于立勇。   钟文岳先生，简历同上。   王景女士，简历同上。   朱红裕先生，简历同上。   于立勇先生，简历同上。   招商基金设立的 REITs 投决会是公司投资决策委员会下设的专科委员会，是公司负责基 础设施证券投资基金的专门投资管理决策机构，总体负责指导公司系数基础设施证券投资基 金及关系技俩的投资和运营管理决策。   （1）REITs 投决会分为如期会议和临时会议，如期会议原则上每季度召开一次，由主 任委员或授权东谈主确定会议召开的日历和时间。临时会议可根据职业需要临时召开。临时会议 主要对出现要紧市集变化、要紧市集事件进行快速决策，或者其他需要作出要紧投资决策时， 可召开临时会议。   （2）REITs 投决会会议应有三分之二以上（含三分之二）的委员出席方可举行。   （3）REITs 投决会主任委员负责召集结议，并对决策事项具有一票否决权。REITs 投决 会关系决议须经三分之二以上（含三分之二）的参会委员同意方可通过。每名委员有一票表 决权。   REITs 投决会成员如下：   主任委员：钟文岳先生，简历同上。   委员：欧志明先生，简历同上。   朱红裕先生，简历同上。   李扬先生，公司产品管理部总监。   刘涛先生，公司法律合规部总监。   王戎女士，公司基础设施投资管理总部总监。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   杨坤先生，公司基础设施投资管理总部副总监。 （三）基金管理东谈主职责   根据《基金法》，基金管理东谈主必须履行以下职责： 售和登记事宜； （四）基金管理东谈主的承诺 《信息败露办法》等法律法则及规章的行动，并承诺建立健全里面控制轨制，采取有用措 施，驻防犯法行动的发生。   （1）将其固有财产或者他东谈主财产混同于基金财产从事证券投资；   （2）招架正地对待其管理的不同基金财产；   （3）利用基金财产或者职务之便为基金份额持有东谈主之外的东谈主牟取利益；   （4）向基金份额持有东谈主违规承诺收益或者承担损失；   （5）侵占、挪用基金财产；   （6）泄露因职务便利获取的未公开信息，利用该信息从事或者昭示、示意他东谈主从事相 关的交易行动；   （7）冒昧职守，不按照划定履行职责；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （8）法律、行政法则和中国证监会划定不容的其他行动。   （1）承销证券；   （2）违抗划定或基金合同约定向他东谈主贷款或者提供担保；   （3）从事承担无尽责任的投资；   （4）买卖其他基金份额，但法律法则或中国证监会另有划定的除外；   （5）向其基金管理东谈主、基金托管东谈主出资；   （6）从事内幕交易、专揽证券交易价钱偏激他不方正的证券交易行动；   （7）法律、行政法则和中国证监会划定不容的其他行动。   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主或者 与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关联交 易的，应当合适基金的投资办法和投资策略，遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，注厚利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照市集平正合理价钱执行。关系交易必须事前 得到基金托管东谈主的同意，并按法律法则给以败露。要紧关联交易应提交基金管理东谈主董事会审 议，并经过三分之二以上的颓落董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施技俩后从事其他关联交易另有划定的，从其划定。   法律法则或监管部门取消或变更上述不容性划定，如适用于本基金，则本基金投资不再 受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份额持有东谈主大会。 律、法则及行业范例，富厚信用、勤勉尽责，不从事以下行动：   （1）越权或违规经营；   （2）违抗基金合同或托管协议；   （3）故意损伤基金份额持有东谈主或其他基金关系机构的正当利益；   （4）在向中国证监会报送的府上中平心而论；   （5）推辞、干豫、阻碍或严重影响中国证监会照章监管；   （6）冒昧职守、滥用权益；   （7）泄露在职职期间明察的相关证券、基金的交易机要，尚未照章公开的基金投资内 容、基金投资筹备等信息；   （8）协助、接受托付或以其它任何边幅为其它组织或个东谈主进行证券交易；   （9）其他法律、行政法则以及中国证监会不容的行动。   （1）依摄影关法律、法则和基金合同的划定，本着严慎的原则为基金份额持有东谈主谋取 最大利益；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）不利用职务之便为我方、其代理东谈主、代表东谈主、受雇东谈主或任何第三东谈主谋取利益；   （3）不泄露在职职期间明察的相关证券、基金的交易机要，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资筹备等信息；   （4）不协助、接受托付或以其它任何边幅为其它组织或个东谈主进行证券交易。   （1）依摄影关法律法则和基金合同的划定，本着严慎的原则为基金份额持有东谈主谋取最 大正当利益。   （2）依摄影关法律、法则和基金合同的划定，管理部门东谈主员和业务。   （3）不利用基金财产或职务之便为我方、被代理东谈主、被代表东谈主、受雇东谈主或任何其他第 三东谈主谋取不妥利益。   （4）不泄露在职职期间明察的相关证券、基金的交易机要，尚未照章公开的基金投资 内容、基金投资筹备等信息。 （五）里面控制轨制   健全性原则、有用性原则、颓落性原则、相互制约原则、成本效益原则。   公司的里面控制组织体系是一个权责分明、单干明确的组织结构，以终了对公司从决策 层到管理层和操作层的全面监督和控制。具体而言，包括如下组成部分：   （1）监事会：监事会依照公司法和公司规矩对公司经营管理行动、董事和公司管理层 的行动诳骗监督权。   （2）董事会风险控制委员会：风险控制委员会当作董事会下设的专门委员会之一，负 责决定公司各项重要的里面控制轨制并搜检其正当性、合感性和有用性，负责决定公司风险 管理战术和政策并搜检其执行情况，审查公司关联交易和搜检公司的里面审计和业务检察情 况等。   （3）督察长：督察长负责监督搜检基金和公司运作的正当合规情况及公司里面风险控 制情况，并负责组织指导公司监察稽核职业。督察长发现基金和公司存在要紧风险或隐患， 或发生督察长照章合计需要申报的其他情形以及中国证监会划定的其他情形时，应当实时向 公司董事会和中国证监会申报。   （4）风险管理委员会：风险管理委员会是总司理办公会下设的负责风险管理的专科委 员会，主要负责对公司经营管理中的要紧问题和要紧事项进行风险评估并作出决策，并针对 公司经营管理行动中发生的要紧突发性事件和要紧危机情况，实施危机处理机制。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （5）监察稽核部门：监察稽核部门负责对公司里面控制轨制和风险管理政策的执行情 况进行合规性监督搜检，向公司风险管理委员会和总司理申报。      （6）各业务部门：风险控制是每一个业务部门和职工最首要的责任。各部门的主管在 权限范围内，对其负责的业务进行搜检监督和风险控制。职工根据国度法律法则、公司规章 轨制、谈德范例和行动准则、我方的岗亭职责进行自律。      （1）内控轨制概述      公司内控轨制由里面控制大纲、公司基本轨制、部门管理办法和业务管理办法组成。      其中，公司内控大纲包括《里面控制大纲》和《法则遵循政策（风险管理轨制）》，它 们是各项基本管理轨制的提要和总览，是对公司规矩划定的内控原则的细化和伸开。      公司基本轨制包括投资管理轨制、基金司帐核算轨制、信息败露轨制、监察稽核轨制、 公司财务轨制、府上档案管理轨制、事迹评估考核轨制、东谈主力资源管理轨制和危机处理轨制 等。部门管理办法在公司基本轨制基础上，对各部门的主要职责、岗亭竖立、岗亭责任进行 了范例。业务管理办法对公司各项业务的操作进行了范例。      （2）风险控制轨制      里面风险控制轨制由一系列的具体轨制组成，具体包括里面控制大纲、法则遵循政策、 岗亭分离轨制、业务阻碍轨制、尺度化功课经过轨制、集结交易轨制、权限管理轨制、信息 败露轨制、监察稽核轨制等。      （3）监察稽核轨制      公司设立相对颓落的里面控制组织体系和监察稽核部门。监察稽核部门的职责是依据国 家的相关法律法则、公司里面控制轨制在所赋予的权限内按照所划定的模范和适当的方法对 监察检察对象进行公正客不雅的搜检和评价，包括观察评价公司内控轨制的健全性、合感性和 有用性、搜检公司执行国度法律法则和公司规章轨制的情况、进行日常风险控制的监控职业、 执行公司里面如期不如期的里面审计、观察公司里面的犯法案件等。      里面控制的基本要素包括控制环境、风险评估、控制行动、信息疏通、里面监控。      （1）控制环境      公司接力于竖立内控优先和风险控制的理念，培养全体职工的风险注重意志，营造一个 浓厚的风险控制的文化氛围和环境，使全体职工实时了解关系的法律法则、管理层的经营念念 想、公司的规章轨制并自愿遵循，使风险意志结合到公司各个部门、各个岗亭和各个业务环 节。      （2）风险评估   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   公司对组织结构、业务经过、经营运作行动进行分析，发现风险，并将风险进行分类， 找出风险散播点，并对风险进行分析和评估，找出引致风险产生的原因，采取定性定量的手 段分析考量风险的陡立和危害程度。落实责任东谈主，并无间完善关系的风险注重措施。   （3）控制行动   公司控制行动主要包括组织结构控制、操作控制和司帐控制等。   各部门的竖立体现部门之间职责有单干，但部门之间又相互合作与制衡的原则。基金投 资管理、基金运作、市集营销部等业务部门有明确的授权单干，各部门的操作相互颓落、相 互牵制况且有颓落的申报系统，形成了权责分明、严实有用的三谈监控防地：   A.以各岗亭办法责任制为基础的第一谈监控防地：各部门里面职业岗亭合理单干、职责 明确，并有相应的岗亭评释书和岗亭责任制，对不相容的职务、岗亭分离竖立，使不同的岗 位之间形成一种相互搜检、相互制约的关系，以减少作弊或差错发生的风险。   B.各关系部门、关系岗亭之间相互监督和牵制的第二谈监控防地：公司在关系部门、相 关岗亭之间建立尺度化的业务操作经过、重要业务处理凭据传递和信息疏通轨制，后续部门 及岗亭对前一部门及岗亭负有监督和搜检的责任。   C.以督察长、监察稽核部门对各岗亭、各部门、各机构、各项业务全面实施监督反馈的 第三谈监控防地。   公司设定了一系列的操作控制的轨制技能，如尺度化业务经过、业务、岗亭和空间阻碍 轨制、授权分责轨制、集结交易轨制、隐讳轨制、信息败露轨制、档案府上保全轨制、客户 投诉处理轨制等，控制日常运作和经营中的风险。   公司确保基金资产与公司自有财产实足分开，分账管理，颓落核算；公司司帐核算与基 金司帐核算在业务范例、东谈主员岗亭和办公区域上进行严格区分。公司对所管理的不同基金以 及本基金下分别设立账户，分账管理，以确保每只基金和基金资产的无缺和颓落。   （4）信息疏通   即指实时地终了信息的流动，如从下到上的申报和从上至下的反馈。   公司建立了里面办公自动化信息系统与业务文告体系，通过建立有用的信拒却流渠谈， 保证公司职工及各级管理东谈主员不错充分了解与其职责关系的信息，保证信息实时投递适当的 东谈主员进行处理。   公司制定管理和业务申报轨制，包括如期申报轨制和不如期申报轨制。如期申报轨制按 照逐日、每月、每年度等不同的时间频次进行申报。 理申报；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 向总司理、督察长分别申报； 如发现要紧违规行动，应立即向董事会和中国证监会申报。   （5）里面监控   督察长和监察稽核部门东谈主员负责日常监监职业，促使公司职工积极参与和遵循里面控制 轨制，保证轨制有用地实施。公司监事会、董事会风险控制委员会、督察长、风险管理委员 会、监察稽核部门对里面控制轨制持续地进行考查，考查其是否合适划定要求并加以充实和 改善，实时响应政策法则、市集环境、本领等因素的变化趋势，保证内控轨制的有用性。   公司已针对基础设施基金专门制定了《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金投 资管理办法》      《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金里面控制与风险管理管理办法》 《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金投资管理决策委员会职业司法》《招商基金 管理有限公司基础设施证券投资基金运营管理管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施 证券投资基金尽责观防守理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金信息败露 管理办法》等一系列轨制经过，建立健全了有用的基础设施基金投资管理、技俩运营、里面 控制以及风险管理轨制和经过，保障基础设施基金的稳重、合规运行。   （1）基金管理东谈主确知建立、实施和相沿里面控制轨制是基金管理东谈主董事会及管理层的 责任。   （2）上述对于里面控制的败露真确、准确。   （3）基金管理东谈主承诺将根据市集环境的变化及公司的发展无间完善里面控制轨制。 （六）基金管理东谈主不动产研究熏陶评释以及业务风险情况   招商基金领有多年丰富的基础设施鸿沟研究、投资及投后管理熏陶，适度 2024 年 6 月 产类型涵盖交通运载、市政设施等多种基础设施类型。招商基金在基础设施业务鸿沟不存在 要紧未决风险事项。   招商基金在基础设施与不动产鸿沟熏陶丰富，基础设施投资管理总部与公司行业研究团 队和信用分析团队紧密筹商，疏通共享研究后果，把抓基础设施与不动产鸿沟各企业禀赋情 况。招商基金在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施鸿沟均配备专门的行业研究员， 主要成员具有 3 年以上的信用研究熏陶。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                          六、基金托管东谈主 （一）基本情况   称呼：兴业银行股份有限公司（简称“兴业银行”）   注册地址：福建省福州市台江区江滨中通衢 398 号兴业银行大厦   办公地址：上海市银城路 167 号   邮政编码：200120   法定代表东谈主：吕家进   成立日历：1988 年 8 月 22 日   批准设立机关和批准设立文号：中国东谈主民银行总行，银复[1988]347 号   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基金字[2005]74 号   组织边幅：股份有限公司   注册成本：207.74 亿元东谈主民币   存续期间：持续经营 （二）基金托管东谈主发展概况及财务现象   兴业银行成立于 1988 年 8 月，是经国务院、中国东谈主民银行批准成立的首批股份制交易 银行之一，总行设在福建省福州市，2007 年 2 月 5 日端庄在上海证券交易所挂牌上市（股 票代码：601166），注册成本 207.74 亿元。适度 2024 年 12 月 31 日，兴业银行资产总额达 利润 772.05 亿元。开业三十多年来，兴业银行永恒坚持“古道服务，相伴成长”的经营理 念，接力于为客户提供全面、优质、高效的金融服务。 （三）基金托管东谈主托管业务部的部门竖立及职工情况   兴业银行总行设资产托管部，下设空洞管理处、基金证券业务处、信赖保障业务处、理 财私募业务处、需求援手处、产品管理处、稽核监察处、投资监督管理处、运行管理处等处 室，关系业务东谈主员共100余东谈主，业务岗亭东谈主员均具有基金从业资历。兴业银行动开展基础设 施基金托管业务已配备充足的专科东谈主员。   针对基础设施鸿沟托管产品，兴业银行组建11东谈主服务团队提供专科服务，包括：兴业银 行已组建11东谈主服务团队，专科服务基础设施鸿沟托管产品。其中，部门负责东谈主高层管理东谈主员   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 具有10年以上关系鸿沟职业经历，径直或盘曲参与了大部分兴业银行基础设施类产品的托管 模式想象、合同审核、产品运营职业。兴业银行资产托管部基础设施基金托管业务主要东谈主员 情况如下：                图表 6-1 兴业银行托管业务主要东谈主员情况  姓名      职务                      个东谈主简历                  刘晓春先生，硕士研究生，毕业于郑州大学经济法专科，取得郑州                  大学法律专科硕士学位。具有 22 年金融从业经历，1994 年 7 月至 刘晓春     副总司理                  中国光大银行上海分行、广东发展银行上海分行；2005 年 7 月至                  今，履新于兴业银行，曾先后任职于资金营运中心、同行金融部，                  黄乃睿先生，研究生学历，本科毕业于北京交通大学，研究生毕业                  于约翰霍普金斯大学。2014 年起任职于兴业银行北京分行，2022 黄乃睿     空洞管理处长                  年起履新于兴业银行资产托管部，现任兴业银行资产托管部空洞管                  理处长。在基金投资、成本市集等鸿沟具有丰富熏陶。                  马子燕女士，毕业于四川大学金融学专科，取得四川大学经济学硕                  士学位，现任兴业银行资产托管部基金证券处副处长。2008 年         基金证券处副   -2009 年任职于生命东谈主寿保障股份有限公司资金管理部。2009 年 7 马子燕          处长      月起于今任职于兴业银行资产托管部，先后担任兴业银行资产托管                  部运营管理处核算主管、营销中心业务主管，具有 15 年托管业务                  从业经历，在托管业务鸿沟具有丰富熏陶。                  陈玮女士，毕业于华东政法大学国际经济法专科，现任兴业银行资                  产托管部投资监督处处长。2007 年起任职于兴业银行资产托管部，         投资监督处处  陈玮              先后担任稽核监察处法务主管、稽核监察处副处长、市集处副处长，           长                  具有 15 年金融或托管从业经历，在资管行业及托管鸿沟具有丰富                  熏陶。  招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 姓名     职务                     个东谈主简历                杨媛媛女士，2008 年毕业于哈尔滨工业大学金融学专科，硕士研                究生，现任兴业银行资产托管部投资监督处副处长。2008-2009 年       投资监督处副   任职太平养老保障股份有限公司运营管理岗。2009 年于今任职于 杨媛媛        处长      兴业银行资产托管部，先后担任核算主管、产品主管、营销主管、                投资监督主管，具有 14 年金融从业经历，13 年托管从业经历，在                资产托管鸿沟具有丰富熏陶。                林诗琪女士，硕士研究生学历，毕业于厦门大学金融学专科、好意思国       投资监督处文   布兰迪斯大学国际经济金融学专科。                               现任兴业银行资产托管部投资 林诗琪        本岗      监督处文本岗。2021 年于今，主要负责兴业银行总行各样托管产                品合同审核，在产品想象、文本审核上有着较为丰富的熏陶。                汪皓先生，硕士研究生学历，毕业于上海财经大学国民经济学专科，       需求援手处处   现任兴业银行资产托管部需求援手处处长。2007 年起曾任职于毕 汪皓         长      马威华振司帐师事务所，2009 年加入兴业银行资产托管部，具有                孙懿婷女士，毕业于上国际国语大学，现任兴业银行资产托管部运                行管理处核算主管。2004 年起曾分别履新于安永华明司帐师事务       运行管理处核 孙懿婷            所、英国石油、梅塞尔格里斯海姆投资有限公司，先后担任高级审        算主管                计师、财务分析等岗亭，具有 13 年托管从业经历，在司帐估值领                域具有丰富熏陶。                刘明辉先生，毕业于上海财经大学司帐学专科，研究生学历。现任                兴业银行资产托管部运行管理处算帐主管。2010 年起曾分别任职       运行管理处清 刘明辉            于毕马威华振司帐师事务所和交通银行股份有限公司，先后担任高        算主管                级审计师和基金核算司帐职务，具有 15 年金融或托管从业经历，                在托管核算和算帐鸿沟具有丰富熏陶。         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       姓名      职务                   个东谈主简历                       季元劼先生，毕业于上海对外贸易大学国际经济与贸易专科，现任             需求援手处业    兴业银行资产托管部需求援手处业务管理岗。2007 年起任职于兴      季元劼              务管理岗     业银行资产托管部，从事托管运营关系职业，具有 15 年金融或托                       管从业经历，在核算估值鸿沟具有丰富熏陶。        从岗亭职责上区别，由部门副总司理负责，营销团队14东谈主，负责技俩前期接洽，参与产      品想象，表里部疏通和谐，进程把控；合规团队7东谈主，投资监督团队10东谈主，负责参与技俩整      体结构想象、文本合规性把控、信息败露、投资监督服务等；运营服务团队9东谈主，其中负责      东谈主1东谈主，核算东谈主员4东谈主，算帐东谈主员4东谈主，负责技俩前期测试、产品上线、产品运营职业。全部      团队成员都具有3年以上关系鸿沟职业经历，径直或盘曲参与了大部分兴业银行的基础设施      类产品的托管模式想象、合同审核、产品运营职业。      （四）基金托管东谈主的基金托管业务经营情况        兴业银行股份有限公司于2005年4月26日取得基金托管资历。基金托管业务批准文号：      证监基金字[2005]74号。兴业银行具有基础设施鸿沟资产管理产品托管熏陶，适度2024年6      月末，托管存续基础设施鸿沟资产管理产品884只，净值规模6,032.94亿元，产品类别涵盖      了公募基金、信赖产品、券商产品、保障产品和账户监管等，具备连结各样边幅基础设施类      资管产品的丰富熏陶、尖锐捕捉市集动态的业务智商以及打发各样复杂产品结构的熟谙决议。      适度2024年6月末，兴业银行部分基础设施关系托管产品如下：                     图表 6-2 兴业银行基础设施关系托管产品情况 序号                 产品称呼                    管理东谈主/合同方称呼      中金厦门安居保障性租赁住房顽固式基础设施证券投资                      基金        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 序号             产品称呼                   管理东谈主/合同方称呼      济欢娱业改革（济南高新区）基础设施投资合伙企业（有                限合伙）      长江养老保障股份有限公司-贵州水投基础设施债权投资                  筹备      （五）基金托管东谈主里面风险控制轨制      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      严格盲从国度相关托管业务的法律法则、行业监管规章和行内相关管理划定，称职经营、 范例运作、严格监察，确保业务的稳健运行，保证基金资产的安全无缺，确保相关信息的真 实、准确、无缺、实时，保护基金份额持有东谈主的正当权益。      兴业银行基金托管业务里面控制组织架构由总行里面控制委员会、总行风险管理部门、 总行审计部、总行资产托管部、总走运营管理部及分行托管运营机构共同组成。各级里面控 制组织依照兴业银行关系轨制对兴业银行托管业务风险管理和里面控制实施管理。      （1）全面性原则：里面控制结合股产托管业务的全过程，覆盖各项业务和产品，以及 从事资产托管业务的各机构和从业东谈主员；      （2）重要性原则：里面控制应当在全面控制的基础上，关心重要业务事项和高风险领 域；      （3）颓落性原则：开展托管业务的部门和岗亭的竖立应权责分明、相对颓落、相互制 衡；      （4）审慎性原则：内控与风险管理必须以注重风险，保证托管资产的安全与无缺为出 发点，“内控优先”，“轨制优先”，审慎发展资产托管业务；      （5）制衡性原则：里面控制应当在治理结构、机构竖立及权责分配、业务经过等方面 形成相互制约、相互监督，同期兼顾运营效率；      （6）适当性原则：里面控制体系应同所处的环境相适当，以合理的成本终了内控办法， 里面轨制的制订应当具有前瞻性，并应当根据国度政策、法律及经营管理的需要，应时进行 相应修改和完善；里面控制存在的问题应当能够得到实时反馈和纠正；      （7）成本效益原则：里面控制应当衡量实施成本与预期效益，以适当的成本终了有用 控制。      （1）资产托管风控轨制      为注重资产托管业务风险，兴业银行竖立了里面风险控制组织架构，由兴业银行总行内 部控制委员会、总行风险管理部门、总行审计部、总行资产托管部、总走运营管理部及分行 托管运营机构共同组成。资产托管部内设颓落、专职的稽核监察处，配备了专职内控监督东谈主 员负责资产托管业务的内控监监职业，具有颓落诳骗监督稽核职业权益和智商。各部门和内 部业务处室在各自职责范围内实施具体的风险控制措施。      兴业银行资产托管业务里面控制应当贯彻以下原则：1.全面性原则：里面控制结合股产 托管业务的全过程，覆盖各项业务和产品，以及从事资产托管业务的各机构和从业东谈主员；2. 重要性原则：里面控制应当在全面控制的基础上，关心重要业务事项和高风险鸿沟；3.颓落    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 性原则：开展托管业务的部门和岗亭的竖立应权责分明、相对颓落、相互制衡；4.审慎性原 则：内控与风险管理必须以注重风险，保证托管资产的安全与无缺为起点，“内控优先”， “轨制优先”，审慎发展兴业银行资产托管业务；5.制衡性原则：里面控制应当在治理结构、 机构竖立及权责分配、业务经过等方面形成相互制约、相互监督，同期兼顾运营效率；6. 适当性原则：里面控制体系应同所处的环境相适当，以合理的成本终了内控办法，里面轨制 的制订应当具有前瞻性，并应当根据国度政策、法律及经营管理的需要，应时进行相应修改 和完善，里面控制存在的问题应当能够得到实时反馈和纠正；7.成本效益原则：里面控制应 当衡量实施成本与预期效益，以适当的成本终了有用控制。   （2）托管系统   A.系统功能性   兴业银行资产托管业务系统在总结业务开展和系统使用多年熏陶的基础上，采取与国内 行业闻名厂商合作开发的模式，持续开拓完善知足政策监管要求、合适市集司法、快速响应 改革业务、高效运行踏实安全的全资产、全过程系统集群，包括核算估值、资金算帐、投资 监督、信息败露和运营管理等五大功能模块，并通过与中枢系统、网银系统、传真系统的无 缝结合，建立起全行托管专户集结管理、筹备管理东谈主指示纵贯式处理的先进机制，有用知足 基金、保障、证券、产业投资基金、QFII 等境表里各样资产托管业务在多市集、多币种、 多估值方式、多算帐模式、多任务并发等运营和改革方面的需要。   B.康健的行内援手系统   兴业银行资产托管业务的后端援手系统，包括新一代中枢业务系统、网上银行系统、二 代支付系统以及 SWIFT 系统。全行新一代中枢业务系统的资金汇合算帐子系统集汇划、对账、 算帐、查扣问复、监控、账务核算等多项功能于一体，与中国当代化支付系统对接，实时到 账，援手 7*24 小时办理资金汇划服务，资金汇划与算帐同步，知足资产托管业务波及的支 付结算需要。   C.系统安全性   设备及汇集上，兴业银行对资产托管业务系统主机和数据库有着严格的安全保存和造访 控制机制，在总走运行中心分配颓落机柜，颓落爱戴职业间及汇集地址段，机房装配有摄像 灌音监控设施，连同汇集入侵检测机制，能有用驻防外界的罪犯侵入；业务软件上，从密码 识别、权限控制、数据加密、内控复核授权、审计日记等方面进行严实的想象开发，达到《兴 业银行应用系统安全想象指引》最高等级，并通过对系数分娩系统配置主备机及主备泄露、 日常化的腹地他乡数据备份、如期进行救急预案模拟演练等机制擢升系统安全性。   D.系统兼容性   兴业银行资产托管业务系统具有邃密的自适当性和兼容性，领受可跨平台部署的 J2EE 的 BS 架构，能适当各样不同的软硬件环境及数据库系统，同期具有各样容错机制，让系统 运行愈加可靠。搭建的通用业务处理平台能够兼容基金、证券集结答理、产业投资基金、企   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 业年金、信赖、保障各样资产托管业务，兼容陡立游业务关联方的各样数据接口，提供各样 客户报表和监管报表。   E.系统颓落性   兴业银行资产托管业务系统按照不同客户不同资产开立单独的托管专户和司帐账套。各 账户、账套间建立防火墙机制进行阻碍控制，保证各资产间的财务数据相互颓落和各账户资 金安全阻碍，不同账套进行单独的投资监督和信息败露处理。而相对于全行中枢业务系统， 资产托管业务系统设备部署在总走运行中心颓落机柜中，并分配颓落的资产托管业务分娩网 段，系统的运维职业也由资产托管部产品研发处颓落进行，保证资产托管业务与其它银行业 务的相对颓落性。   （3）可怜备份   兴业银行在 IT 基础设施开拓方面，早在 2005 年就构建了主数据中心、同城灾备、他乡 灾备三位一体的灾备体系，成为国内首批合适国际公招供怜备份 5 级尺度及中国东谈主民银行灾 难备份划定要求的银行。   资产托管业务系统依托总行举座科技力量，通过建立系数分娩系统配置主备机及主备线 路、日常化的腹地他乡数据备份、如期进行救急预案模拟演练等机制，使得系统在遭受不同 程度的糟塌后都能在短时间内收复正常的业务处理。   其中，具体在硬件设备方面，资产托管业务系统分娩服务器存储设备、汇集设施均建立 起主备配置，阻绝单点故障引起的系统中断，并建立了有用可行的主备配置切换机制。   数据及应用软件备份和收复方面，白昼数据库领受 DATAGUARD 方式进行实时数据同步至 存储备机，在业务结果之后逐昼夜间进行自动的全量 rman 数据备份和应用软件备份，主机 上保留 15 天的全量备份，逐日与交易数据和应用模范一同，同期备份至腹地数据备份服务 器或磁带库以及他乡备份服务器。资产托管部产品研发处运行值班岗逐日搜检备份日记，记 录搜检结果，实时处理特地情况。   同期，资产托管部建立起旨在保障系统可靠运行的救急预案，波及电力供应、汇集泄露 设施、系统主机数据库、前置通讯设备、操作终局、供应商响应援手、组织和谐等各个方面， 并如期、不如期地进行评估、完善、演练、整改。每年举办两次例行的灾备演练，考查救急 预案的无缺性、有用性和可操作性，通过轮替的实战演练，提高关系东谈主员的救急意志、救急 处置东谈主员的操作熟练程度，并对演练中发现的问题进行整改，补充完善救急预案，提高通盘 托管系统的风险防御智商。 （六）基金托管东谈主对基金管理东谈主运作基金进行监督的方法和模范   基金托管东谈主负有对基金管理东谈主的投资运作诳骗监督权的职责。根据《基金法》《运作办 法》、基金合同偏激他相关划定，托管东谈主对基金的投资对象和范围、投资组合比例、投资限      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 制、用度的计提和支付方式、基金司帐核算、基金资产估值和基金净值的狡计、收益分配、 申购赎回以偏激他相关基金投资和运作的事项，对基金管理东谈主进行业务监督、核查。      基金托管东谈主发现基金管理东谈主有违抗《基金法》《运作办法》、基金合同和相关法律法则 划定的行动，应实时以书面目貌文告基金管理东谈主限期纠正，基金管理东谈主收到文告后应实时核 对并以书面目貌对基金托管东谈主发出回函。在限期内，基金托管东谈主有权随时对文告县项进行复 查，督促基金管理东谈主改正。基金管理东谈主对基金托管东谈主文告的违规事项未能在限期内纠正的， 基金托管东谈主应申报中国证监会。基金托管东谈主发现基金管理东谈主有要紧违规行动，立即申报中国 证监会，同期，文告基金管理东谈主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。      基金托管东谈主发现基金管理东谈主的指示违抗法律、行政法则和其他相关划定，或者违抗基金 合同约定的，应当推辞执行，立即文告基金管理东谈主，并实时向中国证监会申报。      基金托管东谈主发现基金管理东谈主依据交易模范已经见效的投资指示违抗法律、行政法则和其 他相关划定，或者违抗基金合同约定的，应当立即文告基金管理东谈主，并实时向中国证监会报 告。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                         七、关系服务机构 （一）基金份额销售机构    具体见本基金询价公告、基金份额发售公告及关系公告。 （二）登记机构    称呼：中国证券登记结算有限责任公司    住所：北京市西城区太平桥大街 17 号    办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号    法定代表东谈主：于文强    电话：（010）50938782    传真：（010）50938991    筹商东谈主：赵亦清 （三）筹备管理东谈主    称呼：招商金钱资产管理有限公司    住所：深圳市前海深港合作区南山街谈梦海通衢 5033 号前海超卓金融中心 3 号楼 L26-01B、2602    办公地址：深圳市福田区深南通衢 7888 号东海国际中心 B 座 19 楼    法定代表东谈主：张倩    筹商电话：0755-29747250    传真：0755-83196405    筹商东谈主：李惜惜、李镇羽、张博、王相芳 （四）运营管理机构    称呼：深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司    住所：深圳市前海深港合作区南山街谈怡海通衢 1167 号海运中心主塔楼 317    办公地址：深圳市南山区招商街谈五湾社区邮轮通衢 5 号招商积余大厦 8 楼    法定代表东谈主：李杰    筹商电话：0755-21650597   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （五）财务参谋人  称呼：中信证券股份有限公司  住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号超卓期间广场（二期）北座  办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号超卓期间广场（二期）北座  法定代表东谈主：张佑君  筹商电话：010-60836000  传真：010-60833504  筹商东谈主：王宏峰、张佳乐、朱园园、张明、杨威、胡志涛 （六）讼师事务所  称呼：北京市中伦讼师事务所  住所：北京市向阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 22-24 层及 27-31 层  办公地址：北京市向阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 22-24 层及 27-31 层  负责东谈主：张学兵  筹商电话：010-59572288  传真：010-65681022  筹商东谈主：魏轶东、刘洪蛟、施峰、张曼 （七）司帐师事务所（基础设施技俩审计机构）  称呼：德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）  住所：上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼  办公地址：深圳市罗湖区桂园街谈深南东路 5001 号华润大厦 1201-06，1301-03 单元  法定代表东谈主：唐恋炯  筹商电话：021-61418888  筹商东谈主：何翠红 （八）司帐师事务所（现款流预测复核机构、验资机构）  称呼：德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）  住所：上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼  办公地址：深圳市罗湖区桂园街谈深南东路 5001 号华润大厦 1201-06，1301-03 单元  法定代表东谈主：唐恋炯  筹商电话：021-61418888         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）     筹商东谈主：何翠红 （九）基础设施技俩评估机构     称呼：深圳市感激梁行地皮房地产评估有限公司     住所：深圳市福田区福田街谈福安社区中心四路 1 号嘉里开拓广场 T2 座 503A、502B1     办公地址：深圳市福田区福田街谈福安社区中心四路 1 号嘉里开拓广场 T2 座 503A、     法定代表东谈主：程家龙     筹商电话：010-85198155     筹商东谈主：杨枝、张恺玲    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                     八、风险揭示   本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施技俩，以获取基础设施技俩房钱、 收费等踏实现款流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开召募证券投资基金 具有不同的风险收益特征。   投资基础设施基金可能靠近以下风险，包括但不限于： （一）基础设施基金的独到风险 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理办法》运营。深圳市住 房和开拓局于 2024 年 7 月 23 日发布的《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细 则（征求意见稿）》于今尚未出台郑再版块。以下段落为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。   本基金所持有的基础设施资产类别为具备保障性质的租赁住房，租赁住房的行业和区 域集结度较高。保障性住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响，同期受到法律和行 政法则的不断和影响，关系法律及强制性划定要求的变化，包括国度宏不雅经济政策、地方 政府对关系政策作出调整，均可能对基础设施技俩的运营产生影响。从需求端来看，如果 将来国内经济增速持续放缓可能导致居民收入水平下降、城市东谈主口流出，将会导致房钱增 长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策援手和租房需求持续开释的驱动下，将来市 场同类保障性住房或者市集化租赁住房房源供给将持续加多，市集竞争也将会愈加强烈。 若租赁住房行业出息、经营环境发生变化或受到地方经济变化、东谈主口变化、不可抗力等外 界因素要紧影响，可能导致基础设施技俩经营性现款流不足预期。   本基金投资的基础设施技俩的现款流主要源自技俩公司项下租赁住房所产生的出租租 金收入等业务收入。林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓），在配租对象、户型标 准、房钱尺度等要紧方面均合适保障性租赁住房的实质要求；太子湾技俩属于保障性租赁 住房；深圳市东谈主民政府、深圳市住建局对林下技俩、太子湾技俩以 100%股权转让方式刊行 基础设施 REITs 无异议。基础设施技俩按照经深圳市住房和开拓局备案的《招商局蛇口工 业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理办法》                           （即“《招蛇租赁管理办法》”） 进行租赁管理，根据《深圳市住房和开拓局对于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深 圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》，若深圳市住房管理的政策法则变化，招商局蛇 口工业区控股股份有限公司应根据届时政策实时对《招蛇租赁管理办法》进行调整。因此， 如国度或深圳市对于保障性住房关系政策发生变化，包括但不限于对资产是否属于保障性     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 住房类别的重新认定、租赁价钱指导限制、入住审核条件趋严、配租方式变化等，可能对 基础设施技俩的配租、经营现款流、估值水平和持续经营等酿成要紧不利影响，进而对基 金存续、投资运作等方面酿成不利影响。    独特的，《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东谈主民政府令第 353 号，2023 年 住房市集参考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和开拓局发布《深圳市社 会主体出租保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》，其中，当前征求意见稿划定 的房钱订价方式、房钱优惠政策等方面与《招蛇租赁管理办法》存在互异。前述《管理细 则（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，端庄文献最终能否颁布、最终颁布时间、最终 颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，具有一定的不确定性。后续如最终局庄颁布见效 的文献按照当前征求意见文本实践，且主管部门要求基础设施技俩适用最终局庄颁布见效 的文献进行管理的，则《招蛇租赁管理办法》需对应进行更新并在深圳市住建局备案，可 能会对基础设施技俩运营产生影响。    其中，面前林下技俩、太子湾技俩基于《招蛇租赁管理办法》进行评估预测，基准租 金优惠比例为 91%（林下技俩两房房型）、93%（林下技俩三房房型）、90%（太子湾技俩）。 如基础设施技俩出现适用政策变化，导致基础设施技俩被主管部门要求适用《深圳市保障 性租赁住房管理办法》不高于市集参考房钱 90%的划定，且基准房钱履行增长幅度不足以完 全对消上述不利变化的情况下，则存在基础设施技俩履行房钱水平不达面前评估参数假设 中的优惠后标配房钱水平预期的风险。举例，根据评估机构测算，假设林下技俩在 2025 年 出现适用政策变化、被要求按照面前预测的 2025 年基准房钱水平（即完成初次增长 1.8% 后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林下技俩的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元 下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元，下降幅度为 2.55%；2025 年揣测基金可供分配金 额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元，分配率由 4.42%下降至 4.35%。    （1）购买技俩公司股权之交易未能完成的风险 基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。    在本次刊行的交易结构中，基金设立并认购基础设施资产援手专项筹备的全部份额后， 筹备管理东谈主（代表专项筹备）应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定购买 SPV 公司 100% 股权，并根据《SPV 公司投资协议》及《SPV 公司借款协议》的约定，向 SPV 公司进行投资 并披发股东借款。SPV 公司收到筹备管理东谈主（代表专项筹备）支付的投资款和披发的借款后， 应根据《技俩公司股权转让协议》的约定向原始权益东谈主支付股权转让款用于购买技俩公司    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 司披发《技俩公司借款协议》约定的借款资金。根据《技俩公司股权转让协议》的约定， 《技俩公司股权转让协议》灭亡情形主要包括： 约方有权灭亡《技俩公司股权转让协议》； 业目的无法终了的，守约方有权提前圮绝《技俩公司股权转让协议》； 权评估价值，则各方均有权灭亡《技俩公司股权转让协议》。   上述交易经过波及的交易参与主体较多，同期股权交割波及诸多前置条件，存在一方 或多方因故不行按时践约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施 技俩无法按时完成交割的风险。   （2）继承合并未实时完成或最终未完成导致收益贬低的风险 并已在深圳证券交易所败露关系公告。以下段落为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。   根据关系交易文献的约定，在完成专项筹备设立、收购 SPV 公司以及 SPV 公司收购项 目公司等一系列交易后，技俩公司将继承合并 SPV 公司，SPV 公司系数财产及权利义务均由 技俩公司无条件承受，使得 SPV 公司对股东的债务由技俩公司承继，技俩公司期间向股东 支付的部分或全部股东借款利息可税前扣除，从而圣洁存续期间的企业所得税。若继承合 并无法按期完成或最终无法完成，将失去前述节税效果，进而影响本基金的收益水平。   （3）技俩公司关联方借款安排带来的现款流波动风险   本基金在专项筹备层面竖立了关联方借款：专项筹备分别向 SPV 公司、技俩公司披发 关联方借款，SPV 公司收购技俩公司后，由技俩公司继承合并 SPV 公司并承继 SPV 公司此项 债务。其中部分关联方借款利息不错在税前扣除，故意于优化技俩公司成本结构。但该结 构存在以下风险： 方借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致技俩公司应征税所得额和所得税应征税额的 提高，使本基金可供分配现款流不达预期，导致现款流波动风险。 足以偿还关联方借款项下全部本金利息，使专项筹备收益分配不达预期，带来现款流波动 风险。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金的基金合同见效后初次投资的基础设施资产援手证券为“招商金钱招商蛇口租 赁住房 1 号资产援手专项筹备”，基金将通过持有基础设施资产援手证券全部份额，持有 技俩公司全部股权及对技俩公司的债权，投资集结度高，收益率很大程度依赖于基础设施 技俩运营情况。   在基金运作期内，基础设施技俩可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不 善、承租东谈主践约智商发生要紧不利变化或者其推辞履行租约、拖欠房钱，或除不可抗力之 外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致履走运营净现 金流大幅低于测算值，影响投资东谈主收益。   （1）房钱调整风险   本基金拟运行投资的基础设施技俩为保障性租赁住房、环球租赁住房（高级东谈主才公寓）， 均为具有保障性质的租赁住房，其房钱订价及调整受住房主管部门监管及指导。因此，基 础设施技俩的产权东谈主无法实足自行按照市集公允价钱、供需情况、成本收益比等因素自主 调整技俩的基准房钱，从而在房屋的房钱订价上受到一定的限制。受限于上述政策影响， 基础设施技俩房钱调价可能不足预期，从而对基础设施技俩产生不利影响。   （2）佃农准入尺度调整风险   本基金拟运行购入的基础设施技俩为位于深圳市的保障性租赁住房和环球租赁住房 （高级东谈主才公寓），具有一定的政策属性。根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁 住房的意见》（国办发〔2021〕22 号，以下简称“国办发 22 号文”）、《对于加速发展保 障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号，以下简称“深圳市 23 号文”）、经 深圳市住房和开拓局备案的《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和开拓局对于对招商局蛇 口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》等划定，对佃农 设定了相应准入尺度。准入尺度戒指了佃农的范围、基础设施技俩的办法客群，一定程度 上限制了基础设施技俩的市集竞争力和运营空间。另一方面，不排除将来政府调整佃农准 入尺度的可能，如对佃农准入尺度的竖立愈加严格，则基础设施技俩靠近租赁需求进一步 下降而导致房钱收入下降的风险。   （3）租约集结到期、佃农不续约和企业佃农集结退租风险   本基金投资的基础设施技俩当前存在部分集结租赁房源的企业佃农，将来亦有可能引 入一定比例的企业佃农，在技俩将来运营过程中，无法排除企业佃农集结退租的可能。另 外，根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施技俩一般每年办理一次租约续签手续，存在租 约集结到期和佃农不续约的风险。若在企业佃农集结退租、租约集结到期况且佃农不续约 前外部管理机构和基金管理东谈主未能制定妥善的招租策略、未能储备饱和的潜在佃农，可能 会导致部分房间空置期延长的情况，进而影响房钱收入。   （4）重要现款流提供方退租引发现款流波动的风险     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 年 12 月 25 日端庄退租。适度 2025 年 6 月 30 日，集结退租所波及林下技俩的时点出租率 已达 97.32%，本基金已不存在重要现款流提供方。以下段落为本基金发售版块招募评释书 （2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。    适度 2024 年 6 月 30 日，本基金投资的基础设施技俩存在重要现款流提供方企业佃农 一。企业佃农一于 2023 年度为基础设施技俩提供的不含税房钱收入占基础设施技俩归并时 期不含税总房钱收入的比例为 23.07%。适度 2024 年 6 月 30 日，企业佃农一租赁面积为 套房间（583.87 ㎡）将于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿赓续短期续租的意向，面前双正派在持续协商，暂 未签署续租合同。企业佃农一将来存在集结退租的可能性，若发生集结退租，将引发现款 流波动，天然，运营管理机构已制定一揽子风险注重措施保障基础设施技俩现款流的踏实 性，况且在基础设施技俩估值参数、可供分配现款流测算过程均给以审慎计议，然而，无 法排除由于市集环境等外部原因影响，导致空置房间的租赁去化情况不足预期的可能。    （5）佃农践约风险    基础设施的佃农包括企业佃农和个东谈主佃农，佃农数目较多、分散度较高。如在租赁合 同期限内，佃农可能因各样原因导致其践约智商下降，如企业佃农的经营现象下行、个东谈主 佃农的收入和支付智商下降等，佃农不行按照租赁合同的约定缴纳房钱，导致背约、退租 等情形，贬低基础设施技俩的出租率、现款流，从而对本基金的收益产生不利影响。    （6）租赁合同暂未完成换签的风险 为本基金发售版块招募评释书（2024 年 9 月）的风险揭示，特此评释。    技俩公司（林下）已正当持有林下技俩对应的房屋系数权及占用范围内的地皮使用权。 林下技俩的租赁合同暂未完成换签（主要波及租赁合同出租东谈主变更为技俩公司（林下）的 补充协议），佃农可能存在按照原支付旅途支付房钱、物业管理费等款项的情况。天然《项 目公司股权转让协议》已约定如佃农于交割日后向转让方、桃花坛置业或其他关联方支付 房钱等款项，转让方、桃花坛置业或其他关联方应当于收到房钱等款项后不晚于 1 个月内 转付给技俩公司（林下），然而仍存在技俩公司（林下）未能实时收取运营收入的风险。    （7）基础设施资产保障理赔金额无法覆盖财产损失的风险    在本基金初次刊行前，基础设施技俩均已购置了财产一切险、公众责任险及营业中断 险。基金存续期内，基金管理东谈主和技俩公司将为基础设施技俩购买饱和的财产保障和公众 责任保障，但受保障公司保障政策的限制等，可能出现保额低于评估价值的情况。若发生   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 极点情况需要理赔时，受保额和理赔政策等因素影响，可能出现理赔金额无法覆盖技俩公 司财产损失的情形，进而对基金产生不利影响。  （8）运营开销及关系税费增长的风险  基金管理东谈主及外部管理机构将尽力在知足佃农使用需求的前提下，合理控制基础设施 技俩运营开支。尽管如斯，依然可能出现运营开支的增长速率越过技俩运营收入增长的情 况，从而导致技俩净现款流的减少，包括但不限于：  技俩公司在经营以及在朝上分配的过程中，波及多种税负，如果国度税收政策发生调 整，技俩公司所适用的税收征管法律法则可能会由于国度关系税收政策调整而发生变化， 如关系税收征管法律法则、适用税率发生变化，或者税务部门将来向技俩公司征收任何额 外的税负，基金收益可能因关系税收政策调整而受到影响。  （9）外部管理机构的尽责践约风险  在本基金运作期间，基础设施技俩的运营事迹与外部管理机构所持续提供的服务及表 现密切关系。如外部管理机构未能尽责践约、运营策略不稳健、中枢管理团队频繁变动， 或其里面功课、东谈主员管理及系统操作不妥或造作，可能导致基础设施技俩无法完成年度预 算以致酿成损失。  在本基金运作期间，存在外部管理机构不续聘或解聘且莫得合适续聘机构的可能性。 此外，外部管理机构的关系东谈主员可能下野并在下野后管理与本基金投资的基础设施技俩存 在竞争关系的技俩，对基础设施技俩的业务、财务现象、经营事迹及出息可能会酿成不利 影响。  外部管理机构的里面监控政策及模范可能不行实足有用，可能无法发现及驻防技俩公 司职工、其他第三方职工的关系犯法违规行动。若出现上述情况，可能会对本基金酿成不 利影响。  （10）运营过程中的现款流波动风险  在基金运作期内，基础设施技俩可能因房钱调整、佃农结构变动、增配家私用度及定 制服务用度变动等因素，导致基础设施技俩运营过程中房钱收入等产生不同程度的波动， 进而影响本基金收益分配水平的踏实性。  （1）估值及公允价值变动的关系风险   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算将来收 益、确定报酬率，并将将来收益折现为现值。由于基础设施资产的评估值是基于关系假设 条件测算得到的，估值本领和信息的局限性导致基础设施资产的评估值并不代表对基础设 施资产真确的公允价值，也不组成将来可交易价钱的保证。在基础设施技俩出售的过程中， 可能出现成交价钱低于估值的情形，对基金财务现象酿成不利影响。独特辅导，就本次拟 收购的太子湾技俩、林下技俩而言，政策关系的转让限制提请投资者阅读本招募评释书“十 四、基础设施技俩基本情况”之“（四）基础设施技俩转让安排”之“2、政策关系的转让 限制及灭亡情况”。   本基金存续期间，将来跟着使用年限的增长基础设施技俩的关系设施设备可能需要更 换、维修，基础设施资产适用的环保、节能、绿色建筑、消防等建筑尺度可能提高，本基 金可能需要开销较多用度进行大修或改造，届时发生超出预期的关系爱戴及成人性开销可 能贬低本基金的投资收益。若基础设施技俩的经营现款流下降，或遇有要紧灾害等导致设 施受损，可能导致资产估值及公允价值着落。另外，基础设施的市集估值及公允价值受宏 不雅经济环境、城市贪图、成本市集环境、行业政策导向等外部因素空洞影响，上述因素也 会导致资产估值及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值着落 以致低于基金召募时的运行估值的可能。独特地，基金运作期内，基金合并报上层面对投 资性房地产科目拟领受成本法计量，投资者应根据基金如期申报中败露的基础设施资产估 值信息，独特是基金年度申报中载有的评估申报，了解基金运作期内基础设施资产价值的 变动情况。   （2）基金可供分配金额预测风险   本基金可供分配金额主要由技俩公司所持基础设施资产所产生的房钱及管理费收入形 成。在基金运行期内，基础设施技俩可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实 际现款流偏离预测现款流，存在基金向基金份额持有东谈主履行分配金额低于预测的可供分配 金额的风险。同期，《可供分配金额测算申报》是在关系假设基础上编制的，关系假设存 在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间履行分配金额 的保证，投资东谈主可能靠近现款流预测偏差导致的投资风险。   基金可对外借款用于基础设施技俩的日常运营、维修改造、基础设施技俩收购等，基 金总资产不得越过基金净资产的 140%，其顶用于基础设施技俩收购的借款金额不得越过基 金净资产的 20%。运作期内，受事迹水平及外部融资环境的影响，基金及基础设施技俩可能 无法取得充足的借款资金，对基础设施技俩的正常爱戴改造及并购筹备产生不利影响。特 别地，基金运作期内，基金合并报上层面对投资性房地产科目拟领受成本法计量，基金净 资产将跟着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金额上限形 成制约，加多了基金对外借款的管理难度。若办法基础设施技俩径直或盘曲对外借进款项，   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 而基础设施技俩的经营现款流入不达预期，或基础设施技俩无法按照筹备完成对出门售处 置，可能导致财务风险的发生，包括：   （1）基础设施技俩经营或出售回收的现款流无法偿还借款本金及利息；   （2）基金或技俩公司无法进一步得回外部借款；   （3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只可接受愈加冷酷的融资条件；   （4）基金或技俩公司可能违抗融资协议项下的承诺或约定，债权东谈主或典质权东谈主因此可 能诳骗关系权利，采取要求处置该等基础设施资产等措施。   上述事件的发生，对基金及技俩公司的财务现象、现款流、可分配现款、二级市集交 易价钱等均可能酿成要紧不利影响。   （1）巨额不动产交易风险   区别于股票、债券等尺度金融产品，基础设施技俩的市集流动性和交易活跃程度受到 基础设施技俩区位、存续年限、成本市集环境、产业投资政策、城市贪图调整等诸多因素 影响，成交价钱与交易的竞争情况，基础设施技俩的经营近况，行业市集预期以及利率环 境等因素关系。基金通过收购或处置基础设施技俩调整投资组合时，受上述因素影响，可 能存在交易价钱偏离基础设施技俩评估值，交易时间周期超出筹备以致无法凯旋完成交易 的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部借款，或支付大规模改造 开销等特殊情况被迫出售基础设施技俩，基金可能由于资产流动性不足而承担额外的损失。   （2）资产收购要害的尽责观察风险   进行基础设施技俩收购之前，基金管理东谈主偏激他尽调实檀越体将根据法律法则的要求， 对基础设施技俩以及业务参与东谈主等关系事项进行尽责观察。在本次交易中，根据《技俩公 司股权转让协议》的约定，原始权益东谈主（即转让方）承诺已向受让方（即 SPV 公司）败露 了转让方所明察或应当明察的技俩公司的财务、资产及或有欠债等方面的情况，该等败露 不存在演叨、故意遗漏或与事实不相符的情况。除根据交割审计所阐明的技俩公司的欠债 情况和技俩公司日常经营所产生的欠债、或有欠债以及往复款项外，技俩公司不存在职何 其他欠债、或有欠债以及担保，原始权益东谈主同期承诺，若任何主体向技俩公司主张任何前 述情况之外的、交割日前的或因交割日前的原因导致的欠债、或有欠债、担保责任或其他 任何债务的，该等债务应当由原始权益东谈主按照《技俩公司股权转让协议》，就技俩公司累 计产生超出 25 万元的损失向履行承担损失的相应受让方承担抵偿责任。此外，原始权益东谈主 根据关系法则承诺，如提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧违 法违规行动的，将购回全部基金份额或基础设施技俩权益，以确保本基金投资者和基金管 理东谈主的正当权益。尽管如斯，由于尽调本领以及信息府上的局限性，在本次及后续收购中， 尽调实檀越体无法实足保证拟收购技俩不存在未发现的破绽，亦无法保证原始权益东谈主不错 充分履行关系承诺。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （3）资产处置要害的限制转让风险   本基金可通过处置标的股权、标的债权和/或基础设施技俩的权益来得回处置收入。基 础设施技俩系数权转让，主要包括技俩公司股权交易、底层资产径直转让两种边幅。   如若发生底层资产的径直交易，基础设施资产技俩可能受到国度和地方性法则政策、 地皮出让合同等各样文献的明文转让限制，需要经过一定审批模范后方能灭亡转让限制完 成交易。若以技俩公司股权交易的方式进行，天然不波及底层资产的径直交易，然而对于 环球租赁住房、保障性租赁住房等类别的保障性住房，基础设施技俩的权益存在“只租不 售”“不得入市销售”等政策交易限制，进而仍然可能会对标的股权的处置产生不利影响。 独特辅导，就本次拟收购的太子湾技俩、林下技俩而言，政策关系的转让限制提请投资者 阅读本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之“（四）基础设施技俩转让安排” 之“2、政策关系的转让限制及灭亡情况”。   在将来处置关系办法基础设施资产的过程中，受限于关系政筹划定及处置变现模范和 届时市集环境的影响，尽管公募基金通过专项筹备取得技俩公司股权已取得关系政府批准 豁免，但由于法律法则限制公租房、保障性租赁住房转让，公募基金存续期内进行处置仍 存在限制，处置职业的可终了性、完成时间和变现款额具有一定的不确定性，可能存在因 为无法按时完成或知足上述经过及前置条件导致无法凯旋处置该等办法基础设施资产的风 险，或者最终终了的变现资产可能将无法弥补对基础设施技俩的投成本金，从而导致投资 者的本金牺牲或不行终了预期收益。   申报期内，基础设施技俩存在来源于原始权益东谈主关联方招商银行股份有限公司的存款 利息收入和来源于原始权益东谈主偏激关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运载 股份有限公司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳 招商房地产有限公司的房钱收入，其中，2021 年、2022 年、2023 年和 2024 年 1-6 月原始 权益东谈主偏激关联方所有这个词房钱收入分别占各年基础设施技俩营业收入的 0.82%、0.21%、0.23% 和 0.77%，金额较小，不影响基础设施资产的市集化运营。同期，基础设施技俩亦存在向原 始权益东谈主偏激关联方采购商品或服务等关联交易，详见本招募评释书“十九、利益冲突与 关联交易”之“（五）关联交易”之“1、申报期内技俩公司与原始权益东谈主偏激控股股东、 履行控制东谈主之间关联交易”。   本基金波及运行关联交易包括本基金将向原始权益东谈主购买基础设施技俩，并将托付招 商伊敦对基础设施技俩提供运营管理服务。本基金存续期间可能波及关联交易如下：本基 金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或者义务的事项组成本基金的 关联交易。除基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行 控制东谈主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，关 联交易还包括但不限于与本基金关联方之间发生的购买基础设施资产援手证券、借进款项、    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 遴聘外部管理机构、受让技俩公司股权、基础设施技俩购入与出售及基础设施技俩运营及 管理阶段存在的购买、销售等行动；技俩公司层面，本基金存续期间，可能仍然会向技俩 公司或外部管理机构关联方采购包括但不限于基础设施技俩的维修、采购等服务，可能存 在技俩公司或外部管理机构关联方承租基础设施技俩，存在关联交易风险。   除上述外，本基金还可能与各关联方频频地发生其他类型的关联交易。提请投资者关 注关联交易中的潜在利益冲突和不妥利益运输风险。   本基金运作过程中将靠近与基金管理东谈主、原始权益东谈主、外部管理机构之间的潜在利益 冲突。本基金设立后，基金管理东谈主可能还将管理其他与本基金同类型的基础设施基金；本 基金原始权益东谈主和/或归并控制下的关联方投资、持有或管理了其他与基础设施技俩在归并 区域雷同或相似技俩；外部管理机构和/或归并控制下的关联方投资、持有或管理了其他与 基础设施技俩在归并区域雷同或相似技俩，因此可能与本基金所投资的基础设施技俩存在 业务竞争关系，存在利益冲突风险。   根据《深圳市住房发展“十四五”贪图》，深圳市提议“十四五”期间，筹备新增建 设筹集环球租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间），达到同期新增住房供 应总量约 52%；“十四五”期间，深圳供应分配环球租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住 房 20 万套（间），所有这个词占供应分配住房总量的比例约 40%。   本基金投资的基础设施技俩为保障性租赁住房、环球租赁住房，跟着深圳市保障性租 赁住房、环球租赁住房的持续供应，在其一定距离范围内存在新审批或新开拓保障性租赁 住房、环球租赁住房或其他类型租赁住房的可能性，新开拓或新审批的技俩可能与本标的 技俩产生竞争，对本基金投资的基础设施技俩租赁客户带来分流，如果区域内租赁住房的 需求量增长慢于供给量增长，可能对基础设施技俩出租率产生一定的不利影响，存在一定 的市集竞争风险。   林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓），太子湾技俩属于保障性租赁住房。目 前，上述技俩享受以下一项或多项税收优惠政策或地方税收政策：   （1）根据《财政部税务总局住房城乡开拓部对于完善住房租赁相关税收政策的公告》 （财政部税务总局住房城乡开拓部公告 2021 年第 24 号）划定，住房租赁企业中的升值税 一般征税东谈主向个东谈主出租住房取得的全部出租收入，不错采纳适用浅显计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%狡计缴纳升值税，或适用一般计税方法狡计缴纳升值税；对企职业单元、 社会团体以偏激他组织向个东谈主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征 收房产税；     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    （2）根据《财政部税务总局对于环球租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总 局公告 2019 年第 61 号）和《财政部税务总局对于赓续实施环球租赁住房税收优惠政策的 公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 33 号），公租房技俩在公租房开拓期间用地及建 成后占地，免征城镇地皮使用税，对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，税收优 惠有用期至 2025 年 12 月 31 日；    （3）根据《对于印发＜深圳经济特区房产税实施办法>的文告》（深府（1987）164 号）， 非个东谈主、房管部门、国度机关、东谈主民团体、戎行（含武装考察）、公园、名胜名胜、宗教 寺庙和国度财政部门拨付职业经费的单元出租的房产依照房产原值的百分之七十狡计缴纳 房产税，税率为 1.2%。根据深府规〔2022〕6 号《深圳市东谈主民政府对于公布赓续有用的规    将来若保障性租赁住房和环球租赁住房税收优惠政策调整、或者基础设施技俩不知足 税收优惠政策适用的条件，则存在技俩公司关系税费开销加多，基金可供分配金额下降的 风险。    本基金运作过程中，基金份额持有东谈主、基金、资产援手专项筹备、技俩公司等主体所 适用的税收征管法律法则可能会由于国度关系税收政策调整而发生变化，如关系税收征管 法律法则发生变化，税务部门将来向基金份额持有东谈主、基金、资产援手专项筹备、技俩公 司征收任何额外的税负，基金份额持有东谈主的收益可能因关系税收政策调整而受到影响。    根据基础设施技俩的关系证照和地皮出让关系协议，太子湾技俩交易用地使用权将于 产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修正）、《城镇国有地皮使用权出 让和转让暂行条例》（2020 年改良）、《深圳经济特区地皮使用权出让条例（2021 年修正）》 的划定，住宅开拓用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅开拓用地使用权期限届满后 的续期，依照法律划定办理。    基金管理东谈主将按《基金合同》、基础设施技俩地皮出让关系协议和关系法律的相关约 定，于地皮使用权期限届满前根据履行情况采纳是否苦求续期和缴纳关系用度。如果缓期 苦求获批准，地皮使用权东谈主将有可能需要知足其他条件，支付相应款项，且受制于关系法 律法则和政府部门的最终批准，基金管理东谈主不保证地皮使用权一定能够续期。若发生地皮 使用权到期后被要求承担额外条件，或苦求续期不被批准，或地皮使用权在到期前被提前 收回，且得回的补偿金（如有）不足以覆盖基础设施技俩估值或弥补经营损失的情况，基 础设施技俩的运作可能受到不利影响。 （二）其他与基础设施基金关系的独特风险    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   公开召募证券投资基金通常领受分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。且本基金投资于租赁住房行业基础设施资产援手证券的比例不低于非现款基金资产的 险。另外，比拟其他分散化投资的公开召募证券投资基金，本基金将具有较高的集结投资 风险。   本基金采取顽固式运作，不通达申购赎回，只可在基金通平台转让或在二级市集交易。 按照《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，本基金原始权益东谈主和战术投 资者所持有的战术配售份额需要知足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本 基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，而且本基金投资者结构以机构投资者为 主，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有东谈主需要资金时不行随时变现并可能 丧失其他投资契机的风险，存在流动性不足的风险。   本基金持有基础设施资产援手证券全部份额，如发生特殊情况需要处置基础设施资产 援手证券，可能会由于资产援手证券流动性较弱从而给基金和基金持有东谈主带来损失（如证 券不行卖出或贬值出售等）。 示，特此评释。   本基金存在因召募基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、召募资金规模不足 2 亿元 或投资东谈主少于 1000 东谈主、原始权益东谈主或其归并控制关联方未按划定参与战术配售、扣除战术 配售部分后网下发售比例低于公开发售数目的 70%等基金召募未达到基金备案条件而导致 本基金发售失败的风险。如发售失败，管理东谈主将在召募文献约如期限内送还投资者已缴纳 的认购款及认购款的召募期利息（按中国东谈主民银行划定的同期活期存款利率狡计，银行手 续费将从中给以扣除）。   基础设施基金产品结构与其他证券投资基金比拟较为复杂，在存续过程中，依赖于基 金对基金资产的管理，以及基金管理东谈主遴聘的运营管理机构对基础设施技俩的运营及管理， 关系机构东谈主员可能因学问、熏陶、管理水平、本领技能等限制，影响其对信息的处理以及 对经济形势的判断，未能作念出最好管理决策或实施最好策略，从而影响到基金的收益水平。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施基金的正常运行依赖于筹备管理东谈主、基金及筹备托管东谈主等参与主体的尽责服 务，存在筹备管理东谈主和/或托管东谈主背约违规风险。当上述机构未能尽责践约，或其里面功课、 东谈主员管理及系统操作不妥或造作，可能会给基础设施基金酿成损失，并可能进而影响基金 份额持有东谈主的利益。   因发生专项筹备等特殊目的载体法律文献约定的提前圮绝事项，专项筹备等特殊目的 载体提前圮绝，可能导致资产援手证券持有东谈主（即本基金）无法得回预期收益、专项筹备 更换资产援手证券管理东谈主以致导致本基金基金合同提前圮绝。   特定声誉风险是指由原始权益东谈主和外部管理机构的经营、管理偏激他行动出现声誉风 险事件导致对本基金的不利评价的风险。天然基金财产颓落于原始权益东谈主和外部管理机构， 原始权益东谈主评级变动对基金资产安全和日常经营以及外部管理机构提供服务不存在实质影 响，且基金管理东谈主将通过舆情关心追踪，持续完善声誉风险打发预案（包括外部管理机构 服务智商受到实质不利影响时启动更换外部管理机构等），照章实时败露信息、加强投资 者栽种，但基金管理东谈主无法保证在基金运作期内，本基金的运作与声誉情况不受到原始权 益东谈主和外部管理机构之声誉风险事件的影响。   基础设施技俩维修、改造过程中，波及电梯、风机等重型机械的操作，操作过程中可 能会发生不测事件；租赁住房运营过程中，技俩公司可能靠近基础设施技俩的损伤或糟塌、 东谈主身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。   本基础设施证券投资基金运行期间，径直或盘曲因基金管理东谈主和筹备管理东谈主所不行控 制的情况、环境导致基金管理东谈主、筹备管理东谈主和/或关系方延迟或未能履行义务，或因前述 情况、环境径直或盘曲导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包括但不 限于金融市集危机、政府限制、盗窃、斗殴、歇工、社会骚乱、恐怖行动、天然灾害、气 候变化产生的风险等。办法基础设施技俩可能由于地震、台风、急流、极点高温天气等自 然灾害的影响，以及斗殴、歇工、社会骚乱、恐怖行动、盗窃、夭厉等不可抗力导致建筑 物的损伤，对设施的爱戴情况、房屋建筑的安全性、基础设施技俩的持续经营智商等酿成 不利影响，导致基础设施技俩的经营现款流中断，资产估值下降，以致房屋建筑被毁的极 端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础设施技俩，继而对基础设施证券投资基 金和基金份额持有东谈主收益产生不利影响。 （三）其他一般性风险因素   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施技俩，具有权益属性，受经济环境、运 营管理、司帐政策及不可抗力等因素影响，基础设施技俩市集价值、基金净值及现款流情 况可能发生变化，可能引起本基金价钱波动，以致存在基础设施技俩遭逢极点事件（如地 震、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。同期，本基金在深圳证券交易所上市， 本基金在二级市集的交易价钱由投资者的买卖报价决定，也可能因为市集供求关系投资者 偏好、市集流动性、公论情况、限售份额集结解禁等因素而靠近交易价钱特地波动的风险。 基金价钱可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本基金的投资者，可能因基 金价钱波动的变化酿成盈利或牺牲。   基金份额的交易价钱与履行价值可能出现偏离。如本技俩基金份额上市后在二级流畅 市集价钱发生较大波动，则可能影响到投资东谈主收益。如基金份额价钱大幅高潮，则可能存 在该价钱下对应的分配率下降的情况。   在基金合同见效且本基金合适上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市交易。   本基金运作过程中可能因触发法律法则或交易所司法等原因导致本基金停牌，投资者 在停牌期间不行买卖基金份额。如本基金因各样原因暂停或圮绝上市，对投资者亦将产生 风险，如无法在二级市集交易的风险、基金财产因圮绝上市而受到损失的风险。   关系当事东谈主在业务各要害操作过程中，因里面控制存在弱势或者东谈主为因素酿成操作失 误或违抗操作规程等引致的风险，举例，越权违规交易、司帐部门诓骗、交易过错、IT 系 统故障等风险。   在本基金的各样交易行动或者后台运作中，可能因为本领系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种本领风险可能来自基金管理公司、 登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。   根据证券交易资金前端风险控制关系业务司法，中登公司和交易所对交易参与东谈主的证 券交易资金进行前端额度控制，由于执行、调整、暂停该控制，或该控制出现特地等，可 能影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。   在本基金管理或运作过程中，可能存在因违抗国度法律、法则、监管部门的划定以及 基金合同相关划定而给基金财产带来损失的风险。   本基金是改革产品，如果相关法则或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。本基 金举座架构的交易结构较为复杂，交易结构的想象以及条目竖立可能存在破绽，使得本基 金的成立和存续靠近法律和税务风险。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金投资于基础设施资产援手证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、 货币市集器用的比例不越过 20%。证券市集价钱因受各样因素的影响而引起的波动，将使本 基金资产靠近潜在的风险。市集风险主要为债券投资风险，包括但不限于：   （1）信用风险   基金在交易过程中发生交收背约，或者基金所投资债券之刊行东谈主出现背约、推辞支付 到期本息，或由于债券刊行东谈主信用质地贬低导致债券价钱下降，或者债券回购交易到期时 交易敌手方不行履行付款或结算义务等，酿成基金资产损失的风险。   （2）利率风险   市集利率波动会导致债券市集的收益率和价钱的变动，如果市集利率上升，本基金持 有债券将靠近价钱下降、本金损失的风险，而如果市集利率下降，债券利息的再投资收益 将靠近下降的风险。   （3）收益率弧线风险   如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在互异，长、中、短期债券的相对 价钱发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。   （4）利差风险   债券市集不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价钱变化 的风险。   （5）市集供需风险   如果宏不雅经济环境、政府财政政策、市集监管政策、市集参与主体经营环境等发生变 化，债券市集参与主体可用资金数目和债券市集可供投资的债券数目可能发生相应的变化， 最终影响债券市集的供需关系，酿成基金资产投资收益的变化。   （6）购买力风险   基金投资所取得的收益率有可能低于通货彭胀率，从而导致投资者持有本基金资产实 际购买力下降。   （7）经济周期风险   证券市集受宏不雅经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特色，而周期性的经济运 行周期发扬将对质券市集的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。   本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详备列明基础设施基金的系数风险。投资 者在参与基础设施基金关系业务前，应厚爱阅读基金合同、招募评释书、基金产品府上概 要等法律文献，熟悉基础设施基金关系司法，自主判断基金投资价值，自主作念出投资决策， 自行承担投资风险。 （四）声明   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 担投资风险。 本基金并不是销售机构的存款或欠债，也莫得经销售机构担保或者背书，销售机构并不行 保证其收益或本金安全。  基金管理东谈主承诺以富厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金 一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往事迹偏激净值陡立并不预示其将来事迹发扬。 基金管理东谈主提醒投资东谈主基金投资的“买者自诩”原则，在作念出投资决策后，基金运营现象 与基金净值变化引致的投资风险，由投资东谈主自行责任。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                         九、基金的召募 （一）基金召募情况    基金管理东谈主遴聘中信证券股份有限公司担任本基金的财务参谋人。    本基金由基金管理东谈主依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《指引》基金合同偏激 他相关划定召募。本基金召募苦求已经中国证监会 2024 年 8 月 30 日证监许可[2024]1228 号文注册。召募期从 2024 年 9 月 19 日至 2024 年 9 月 20 日止，共召募 500,000,000.00 份 基金份额，有用认购总户数为 5,123 户。 （二）基金类型和运作方式    基础设施证券投资基金    契约型顽固式    本基金在基金合同存续期内采取顽固式运作并在证券交易所上市，不绽放申购与赎回 （由于基金扩募发售的除外）。基金合同见效后，在合适法律法则和深圳证券交易所划定的 情况下，基金管理东谈主不错苦求本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交易所上市后， 场内份额不错上市交易，场外基金份额可通过跨系统转托管参与深交所场内交易或在基金通 平台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构关系司法办理。 （三）基金的存续期限    本基金存续期限为自基金合同见效之日起 52 年，但基金合同另有约定的除外。    本基金存续期限届满前，可由基金份额持有东谈主大会决议通过缓期决议，本基金可延长存 续期限。不然，本基金存续期限届满时将圮绝运作并算帐，无需召开基金份额持有东谈主大会。 （四）各样投资者配售份额及比例       投资者类型           获配基金份额数目（万份）              占召募总份额比例       战术投资者                         36,415.00              72.83%       网下投资者                          9,510.00              19.02%       公众投资者                          4,075.00              8.15% 招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   所有这个词                     50,000.00    100.00%   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 十、基金合同的见效   根据相关法则划定，本基金知足基金合同见效条件，基金合同于 2024 年 9 月 26 日正 式见效。自基金合同见效日起，本基金管理东谈主端庄着手管理本基金。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             十一、基金份额的上市交易和结算 （一）基金份额的上市交易   本基金的基金合同见效后，在合适法律法则和深圳证券交易所划定的上市条件的情况下， 不错根据《基金法》的划定苦求在深圳证券交易所交易及通达基金通平台转让业务，而无需 召开基金份额持有东谈主大会审议。本基金自 2024 年 10 月 23 日在深圳证券交易所上市交易。   本基金上市交易后，登记在证券登记系统中的基金份额可径直在深圳证券交易所交易； 登记在登记结算系统中的基金份额可通过跨系统转托管参与深交所场内交易或在基金通平 台转让，具体可根据深圳证券交易所、登记机构关系司法办理。 （二）上市交易的地点   深圳证券交易所 （三）上市交易的司法   本基金的基金份额在深圳证券交易所的上市交易需遵循《深圳证券交易所交易司法》                                       《深 圳证券交易所证券投资基金上市司法》《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业 务办法（试行）》等相关划定偏激频频改良和补充。 （四）上市交易的用度   上市交易的用度按照深圳证券交易所相关划定办理。 （五）上市交易的停复牌和圮绝上市   上市基金份额的停复牌和圮绝上市按照《基金法》关系划定和深圳证券交易所的关系规 定执行。具体情况见基金管理东谈主届时关系公告。 （六）基金份额的结算方式   本基金的基金份额的结算按照《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募 集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》执行。 （七）基金的收购及份额权益变动    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金的收购及份额权益变动行动，当事东谈主应当按照《业务办法》划定履行相应的模范 或者义务。《业务办法》未作划定的其他事项，当事东谈主应当参照中国证监会《上市公司收购 管理办法》《深圳证券交易所股票上市司法》以偏激他对于上市公司收购及股份权益变动的 划定履行相应的模范或者义务；对于确不适用的事项，当事东谈主不错评释意义，免除履行关系 模范或者义务。 权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报 告书，文告基金管理东谈主，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规 定的除外。   投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，其通过深圳证券 交易所交易领有权益的基金份额占本基金份额的比例每加多或者减少 5%，应当依照前款规 定进行文告和公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额，但 另有划定的除外。   投资者偏激一致行动东谈主同意在领有本基金份额时即视为承诺，若违抗上述划定买入在本 基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该越过划定比例部分的基金份额不 诳骗表决权。   投资者偏激一致行动东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开刊行证券 的公司权益变动申报书内容与格式划定以偏激他相关上市公司收购及股份权益变动的划定 编制关系份额权益变动申报书等信息败露文献并予公告。 达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条文定编制权益变动申报书。 达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条文定编制权益变动申报书。 （八）要约收购 基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以偏激他相关上市公司收购及股份权益变 动的相关划定，采取要约方式进行并履行相应的模范或者义务，但合适《业务办法》划定情 形的可免除发出要约。   投资者偏激一致行动东谈主通过初次发售领有权益的基金份额达到或越过本基金份额 50% 的，赓续增持本基金份额的，适用前述划定。   本基金被收购的情况下，基金管理东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》的划定，编制 并公告管理东谈主申报书，遴聘颓落财务参谋人出具专科意见并予公告。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      以要约方式收购本基金的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金应当停牌。 基金管理东谈主败露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易日起复牌。      以要约方式收购本基金的，当事东谈主应当参照深圳证券交易所和中国结算上市公司要约收 购业务的相关划定办理关系手续。 续增持本基金份额的，可免于发出要约。      除合适上述条件外，投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基础设施基金份额达到或者越过 基础设施基金份额的 50%的，且合适《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的， 可免于发出要约。      合适《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者不错免于以要约方 式增持本基金份额。 （九）扩募基金份额的上市      基础设施基金存续期间波及扩募基金份额上市的，基金管理东谈主参照关系法律法则及《业 务办法》《扩募指引》办理。 （十）流动性服务商安排      本基金上市期间，基金管理东谈主将采选不少于 2 家流动性服务商为基础设施基金提供双边 报价等服务。在基础设施基金上市期间及后续存续期间，基金管理东谈主将与其他流动性服务商 持续进行协商，并根据流动性管理需要调整流动性服务商数目。基金管理东谈主及流动性服务商 开展基金流动性服务业务，将按照深交所《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第 2 号— —流动性服务（2023 年改良）》偏激他关系划定执行。 （十一）基金份额折算与变更登记      基金合同见效后，本基金不错进行份额折算，无需召开基金份额持有东谈主大会。      基金管理东谈主应事前确定基金份额折算日，并依照《信息败露办法》的相关划定进行公告。      基金份额折算由基金管理东谈主向登记机构苦求办理，并由登记机构进行基金份额的变更登 记。      基金份额折算后，本基金的基金份额总额与基金份额持有东谈操纵有的基金份额数额将发生 调整，但调整后的基金份额持有东谈操纵有的基金份额占基金份额总额的比例不发生变化。基金      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 份额折算对基金份额持有东谈主的权益无实质性影响。基金份额折算后，基金份额持有东谈主将按照 折算后的基金份额享有权利并承担义务。      如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理东谈主可延迟办理基金份额折算。      基金份额折算的具体方法在份额折算公告中列示。 （十二）基金份额的冻结与解冻      登记机构只受理国度有权机关照章要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记机构招供、 合适法律法则的其他情况下的冻结与解冻。场外基金账户/场内证券账户或基金份额被冻结 的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律法则、中国证监会或法院判决、裁定另有 划定的除外。 （十三）其他 则等关系划定内容进行调整的，《基金合同》可相应给以修改，此事项无须召开基金份额持 有东谈主大会审议。 回购等业务。 金不错加多相应功能，无需召开基金份额持有东谈主大会审议。 的模范后苦求在包括境社交易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开基金份额持有东谈主大 会。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  十二、基金的投资 （一）投资办法   在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产援手证券等特殊目的载体持有基础 设施技俩公司全部股权，通过资产援手证券和技俩公司等载体取得基础设施技俩实足系数权 或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施技俩，戮力终了基础设施技俩现款流长 期稳健增长。 （二）投资范围及比例   本基金的投资范围为基础设施资产援手证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单子、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府援手机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币市集器用（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款偏激他银行存 款）等）以及法律法则或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器用（但须 合适中国证监会关系划定）。   本基金不投资股票，也不投资于可蜕变债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行适当模范 后，不错将其纳入投资范围。   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按照扩募 决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   如法律法则或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东谈主大会。 （三）投资策略   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额，从而取得 基础设施技俩实足的系数权或经营权利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金合同见效后，本基金初次发售召募资金在扣除基金层面预留用度后，拟全部用于认 购由招商金钱资产管理有限公司设立的招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备 的全部份额，从而终了通过资产援手证券和技俩公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得 基础设施技俩实足系数权或经营权利。基金管理东谈主以基金份额持有东谈主利益优先原则，经基金 合同约定的决策经过，可购入和出售基础设施技俩。   本基金将审慎论证宏不雅经济因素、基础设施技俩行业周期等因素来判断基础设施技俩当 前的投资价值以及将来的发展空间。   同期，基金管理东谈主将主动管理，并不错遴聘在租赁住房运营和管理方面有丰富熏陶的机 构当作外部管理机构，为底层技俩提供运营服务。出现外部管理机构因故意或要紧毛病给基 金酿成要紧损失等事件时，基金管理东谈主履行适当模范后可更换外部管理机构，无须提交基金 份额持有东谈主大会投票表决。   基金管理东谈主以基金份额持有东谈主利益优先原则，经基金合同约定的决策经过，可购入基础 设施技俩。基础设施基金存续期间购入基础设施技俩完成后，波及扩募基金份额上市的，基 金管理东谈主将根据基金合同及关系法律法则的划定苦求扩募基金份额上市。   波及基础设施技俩出售及处置的，基金管理东谈主应当遵循份额持有东谈主利益优先的原则，按 摄影关划定和约定进行资产处置。   本基金将在基金合同约定的投资范围内，通过对宏不雅经济运行现象、国度货币政策和财 政政策、国度产业政策及成本市集资金环境的研究，积极把抓宏不雅经济发展趋势、利率走势、 债券市集相对收益率、券种的流动性，确定资产在各样债券之间的配置比例，增强债券组合 的收益。   本基金不错径直或盘曲对外借款，本基金径直或盘曲对外借进款项的，应当遵循基金份 额持有东谈主利益优先原则，不得依赖外部增信，借款用途限于基础设施技俩日常运营、维修改 造、技俩收购等，且基金总资产不得越过基金净资产的 140%。其中，用于基础设施技俩收 购的借款应当盲从法律法则和基金合同对于借款的条件和限制。   将来，跟着证券市集投资器用的发展和丰富，履行适当模范后，本基金可相应调整和更 新关系投资策略，并在招募评释书中更新公告。 （四）投资限制    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金的投资组合应遵循以下限制：   （1）本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额；基 金通过基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按 照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供 的其他因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   （2）本基金除投资基础设施资产援手证券外的基金财产，应知足下述条件： 净值的 10%。 不越过该证券的 10%。实足按摄影关指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条 款划定的比例限制。   （3）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他投资限制。   因证券市集波动、证券刊行东谈主合并、基金规模变动等基金管理东谈主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第（2）项划定投资比例的，基金管理东谈主应当在 10 个交易日内进行调整。 法律法则另有划定的，从其划定。   基金管理东谈主应当自基金合同见效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的相关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东谈主对基金的投资的监督与搜检自基金合同见效之日起着手。法律法则或监管部门另有规 定的，从其划定。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级禀赋的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调整评级等基金管理东谈主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东谈主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调整，中国证监会划定的特殊情形除外。   如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的划定为准。 法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东谈主在履行适当模范后，则本 基金投资不再受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份 额持有东谈主大会。   为爱戴基金份额持有东谈主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行动：   （1）承销证券。   （2）违抗划定或基金合同约定向他东谈主贷款或者提供担保。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （3）从事承担无尽责任的投资。   （4）买卖其他基金份额，但法律法则或中国证监会另有划定的除外。   （5）向其基金管理东谈主、基金托管东谈主出资。   （6）从事内幕交易、专揽证券交易价钱偏激他不方正的证券交易行动。   （7）法律、行政法则和中国证监会划定不容的其他行动。   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主或者 与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关联交 易的，应当合适基金的投资办法和投资策略，遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，注厚利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照市集平正合理价钱执行。关系交易必须事前 得到基金托管东谈主的同意，并按法律法则给以败露。要紧关联交易应提交基金管理东谈主董事会审 议，并经过三分之二以上的颓落董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施技俩后从事其他关联交易另有划定的，从其划定。   法律法则或监管部门取消或变更上述不容性划定，如适用于本基金，则本基金投资不再 受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份额持有东谈主大会。 （五）投资比例超限的处理方式和经过   基金合同见效后，若出现合同约定之外的其他情形导致本基金投资比例不合适投资比例 划定的，为保护基金份额持有东谈主利益，经与基金托管东谈主协商一致并履行适当模范后，基金管 理东谈主应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制合适要求。   根据监管关系划定以及基金合同约定的方式处理。 （六）事迹比较基准   本基金不竖立事迹比较基准。   如果今后法律法则发生变化，或者有更泰斗的、更能为市集普遍接受的事迹比较基准推 出，基金管理东谈主不错根据本基金的投资范围和投资策略，确定基金的比较基准或其权重组成。 事迹比较基准简直定或变更需经基金管理东谈主与基金托管东谈主协商一致，按照监管部门要求履行 关系模范后，本基金管理东谈主可变更事迹比较基准并实时公告，无需召开基金份额持有东谈主大会。 （七）风险收益特征   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金与股票型基金、羼杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的 预期风险和收益高于债券型基金和货币市集基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基 础设施技俩因投资环境、投资标的以及市集轨制等互异带来的独到风险。 （八）借款限制   本基金径直或盘曲对外借进款项，应当遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，不得依赖外 部增信，借款用途限于基础设施技俩日常运营、维修改造、技俩收购等，且基金总资产不得 越过基金净资产的 140%。其中，用于基础设施技俩收购的借款应当合适下列条件： 让以知足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续踏实运作； 踏实性；   基础设施基金总资产被迫越过基金净资产 140%的，基础设施基金不得新增借款，基金 管理东谈主应当实时向中国证监会申报关系情况及拟采取的措施等。   法律法则或监管机构另有划定的从其划定。 （九）基金管理东谈主代表基金诳骗权利的处理原则及方法 利益； 不妥利益。 （十）基金投资组合申报   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金管理东谈主－招商基金管理有限 公司的董事会及董事保证本申报所载府上不存在演叨记录、误导性陈说或要紧遗漏，并对其 内容的真确性、准确性和无缺性承担个别及连带责任。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      本投资组合申报所载数据适度 2025 年 6 月 30 日，来源于《招商基金招商蛇口租赁住房 顽固式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度申报》。                                                  单元：东谈主民币元                                               占基础设施资产援手证 序号              技俩               金额           券之外的投资组合的比                                                  例（%）       其中：债券                               -                  -            资产援手证券                         -                  -       其中：买断式回购的买入返售金融资产                   -                  -      本基金本申报期末未持有债券。      本基金本申报期末未持有债券。 细      本基金本申报期末未持有除基础设施资产援手证券之外的资产援手证券。      申报期内，本基金投资决策模范合适关系法律法则的要求，未发现本基金投资的前十 名证券的刊行主体本期出现被监管部门立案观察，或在申报编制日前一年内受到公开斥责、 处罚的情形。      本基金本申报期末未持有其他资产。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                十三、基金的财产 （一）基金总资产   基金资产总值/基金总资产是指基金领有的基础设施资产援手证券（包含应纳入合并范 围的各司帐主体所领有的资产）、其他各样证券、银行存款本息和基金应收款项以偏激他投 资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层面计量的总资产。 （二）基金净资产   基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财务报 上层面计量的净资产。 （三）基金财产的账户   基金托管东谈主根据关系法律法则、范例性文献为本基金开立基金托管账户、证券账户、以 及投资所需的其他专用账户。专项筹备托管东谈主根据专项筹备关系文献为专项筹备开立专项计 划托管账户，监管银行根据关系文献为技俩公司、SPV 公司开立监管账户，保证基金资产在 监督账户内顽固运行。   上述基金财产关系账户与基金管理东谈主、基金托管东谈主、筹备管理东谈主、专项筹备托管东谈主、监 管银行、外部管理机构、原始权益东谈主、基金销售机构和基金登记机构自有的财产账户以偏激 他基金财产账户相颓落。   本基金波及的关系账户各层级账户的竖立、使用和监管，详见本招募评释书“十八、基 础设施技俩运营管理安排”之“（五）技俩资金收支及风险管控安排”。 （四）基金财产的相沿和刑事责任   本基金财产颓落于基金管理东谈主、基金托管东谈主、筹备管理东谈主、专项筹备托管东谈主、监管银行、 外部管理机构、原始权益东谈主、基金销售机构、基金登记机构偏激他参与机构的财产，并由基 金托管东谈主相沿。基金管理东谈主、基金托管东谈主、筹备管理东谈主、专项筹备托管东谈主、监管银行、外部 管理机构、原始权益东谈主、基金销售机构、基金登记机构偏激他参与机构以其自有的财产承担 其自身的法律责任，其债权东谈主不得对本基金财产诳骗请求冻结、扣押或其他权利。除照章律 法则和《基金合同》的划定进行刑事责任外，基金财产不得被刑事责任。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   因本基金的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入基金财产。基金的债务 由基金财产承担。   基金管理东谈主、基金托管东谈主、筹备管理东谈主、专项筹备托管东谈主、监管银行、外部管理机构、 原始权益东谈主、基金销售机构、基金登记机构偏激他参与机构因照章结果、被照章破除或者被 照章宣告停业等原因进行算帐的，基金财产不属于其算帐财产。基金财产的债权，不得与基 金份额持有东谈主、原始权益东谈主、基金管理东谈主、基金销售机构、基金托管东谈主、资产援手证券管理 东谈主、资产援手证券托管东谈主偏激他参与机构的固有财产产生的债务相抵销。不同基金财产的债 权债务，不得相互抵销。非因基金财产自己承担的债务，不得对基金财产强制执行。 （五）基础设施技俩的处置安排   本着爱戴基金份额持有东谈主正当权益的原则，结合市集环境及基础设施技俩运营情况，基 金管理东谈主将应时制定基础设施技俩出售决议并组织实施。在照章合规的前提下，基金管理东谈主 遴聘的外部管理机构可协助、配合制定基础设施技俩出售决议。   经基金份额持有东谈主大会决议，不错对金额（指连气儿 12 个月内累计发生金额）越过基金 净资产 20%的基础设施技俩进行出售（如本基金投资于多个基础设施技俩的，不错对基础设 施技俩中的一个或多个技俩进行出售，下同）。基金管理东谈主应按照基金份额持有东谈主大会确定 的出售决议出售相应的基础设施技俩，并按照基金份额持有东谈主大会确定的用途使用基础设施 技俩出售所得收入。   对于金额（指连气儿 12 个月内累计发生金额）不越过基金净资产 20%的基础设施技俩或 其他根据法律法则划定基金管理东谈主有权自行决定基础设施技俩的出售而无需召开基金份额 持有东谈主大会决议的，基金管理东谈主有权为了基金份额持有东谈主的利益决定对基础设施技俩中的一 个或多个技俩进行出售、决定出售所得收入用途等事项。   出现基金合同约定的基金合同圮绝事由的，如本基金持有的基础设施技俩尚未变现的， 基金管理东谈主应当实时对基础设施技俩进行处置，基金管理东谈主将应时制定基础设施技俩出售方 案并组织实施。在照章合规的前提下，基金管理东谈主遴聘的外部管理机构可协助、配合制定基 础设施技俩出售决议。   处置方式包括但不限于：处置资产援手证券、处置 SPV 公司及/或技俩公司股权及/或债 权、基础设施技俩的实足系数权或经营权利等。   资产处置期间，基金管理东谈主、筹备管理东谈主、算帐小组应当按照法律法则划定和基金合同 约定履行信息败露义务。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                十四、基础设施技俩基本情况 （一）基础设施技俩概况及运营数据   本基金初次刊行持有的基础设施技俩的资产范围为：   （1）位于深圳市南山区港湾通衢太子湾东谈主才公寓一期的太子湾技俩，包括 1 栋保障性 租赁住房，共有可出租保障性租赁住房 462 套，配套交易 15 套以及地下车位 182 个；   （2）位于深圳市南山区工业八路东招商桃花坛五期的林下技俩，包括 3 栋环球租赁住 房（高级东谈主才公寓），共有可出租环球租赁住房 465 套，地下车位 320 个，不含配套交易。   适度本招募评释书更新出具之日，太子湾技俩由乐宜置业（即“技俩公司（太子湾）”） 系数，林下技俩由技俩公司（林下）系数。   （1）太子湾技俩   乐宜置业已经就太子湾技俩取得《不动产权文凭》                        （粤（2023）深圳市不动产权第 0547597 号等 16 份），照章享有太子湾技俩的不动产权，包括房屋系数权偏激占用范围内的交易用 地使用权。   太子湾技俩位于深圳市南山区港湾通衢，所在地块东临蛇口国际学校，西临在建工程， 北临南海通衢，南临港湾通衢。技俩地皮使用权面积所有这个词为 5,464.87 平方米，产证建筑面 积为 25,948.85 平方米，另根据太子湾技俩对应的《深圳市开拓工程贪图验收及格证》（深 贪图资源建验字 NS-2019-0049 号），太子湾技俩地下建筑面积 7,636.64 平方米，包括地下 车库 6,355.05 平方米、地下设备用房 1,200.97 平方米、01 层车库坡谈 80.62 平方米。具 体情况如下表所示：              图表 14-1 太子湾技俩不动产证证载信息和技俩概况    技俩（资产）称呼              太子湾东谈主才公寓一期（太子湾技俩）       所在地                        深圳市南山区         行业                       租赁住房行业      产权文凭号            粤（2023）深圳市不动产权第0547597号等16份       权利类型                国有开拓用地使用权/房屋系数权       权利性质          出让/其他（租赁住房）、出让/商品房（配套交易）       用地性质                       交易用地       使用期限               2016年11月3日起至2056年11月2日止        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      东临蛇口国际学校，西临在建工程，北临南海通衢，南临港          资产范围                                        湾通衢        开拓内容和规模        地皮面积5,464.87平方米，产证建筑面积25,948.85平方米         开/好意思满时间                2017年9月27日/2019年11月21日         技俩总投资                       23,036.81万元        运营着手时间                        2020年5月       太子湾技俩于 2019 年 11 月建成，主要包含 1 栋租赁住房偏激配套交易、地下车库及设 备用房。其中，地上共 31 层，配套交易部分位于第 1 层，租赁住房部分位于第 3-31 层；项 目共有可出租保障性租赁住房 462 套、配套交易 15 套、地下车位 182 个，具体情况如下表 所示：                     图表 14-2 太子湾技俩分业态基本情况                     地皮使用权面积                            5,464.87 ㎡       技俩总体情况                     产证建筑面积                             25,948.85 ㎡                     可租赁面积                              25,051.85 ㎡                     租赁住房数目                                  462 套         租赁住房                     其中：单房户型                                 176 套      （位于第 3-31 层）                     其中：一房一厅户型                               172 套                     其中：两房一厅户型                               114 套       架空绿化悠闲                                          /       （位于第 2 层）         配套交易        可租赁面积                                897.00 ㎡       （位于第 1 层）     配套交易数目                                   15 套         配套车位        地下车库建筑面积                           6,355.05 ㎡       （位于地下）        地下车位数目                                  182 个     技俩总投资数据来源于德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(24)第 S00524 号《太 子湾乐宜置业（深圳）有限公司财务报表及审计申报》之投资性房地产科目账面原值。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                    图表 14-3 太子湾技俩户表里图      太子湾技俩位于深圳市南山区蛇口自贸区，附进港湾通衢、南海通衢、兴海通衢等区域 交通主要干谈，行车交通和轨谈交通方便，周边生活配套完善，享有医疗、文化、栽种等公 共设施配套以及滨海天然景不雅资源。      举座区位：技俩所处的南山区蛇口国际海洋城3，所处片区是南山区三大示范工程之一， 亦然南山区贪图开拓的要点专科服务业发展汇注片区之一，要点布局电子信息、海洋金融、 生物医药、口岸物流等产业，贪图打造具有世界影响力的海洋科技改革中心。技俩 3 公里范 围内散播有招商积余大厦、招商局广场、中集集团总部大楼等优质商务办公楼，以及散播有 蛇口网谷、南海意库等高品性产业办公园区。      交通区位：技俩位于南海通衢和兴海通衢两条区域交通骨干谈交织处的东侧，可方便驱 车前去前海片区、南山改革通衢（两处南山区要点专科服务业发展汇注片区）。技俩轨谈交 通便利，距地铁 2 号线、8 号线换乘站“蛇口港站”和地铁 12 号线“太子湾站”约 400 米。 此外，技俩附进的蛇口邮轮中心当作区域交通关键中心客运航路覆盖香港、澳门、珠海等地， 海洋邮轮航路覆盖日本、越南等地。     根据《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年贪图和二〇三五年远景办法提要》                                           ，南山区打造“一 轴一带三组团”的城区发展骨架——“一带”即湾区总部经济带，依托深圳湾、蛇口和前海等片区，促进 总部经济、改革经济与邮轮游艇、海上悠闲、品性居住等功能的汇注与融会；                                  “三组团”中的南部组团以前 海、蛇口国际海洋城为要点，打造集深港合作、海洋经济、国际交易于一体的绽放发展示范片区。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  图表 14-4 太子湾技俩区位图   生活配套：技俩周边以商务办公楼和商务公寓为主，享有南猴子园、文天祥记挂公园、 小南猴子园等公园景不雅资源和滨海景不雅资源，同期周边散播有深圳市蛇口东谈主民病院（空洞门 诊部）、海上世界文化艺术中心、招商局历史博物馆、G&G 创意社区、深圳蛇口外籍东谈主员子 女学校（太子湾校区）等环球设施配套资源。   交易配套：技俩 1.5 公里范围内散播有大型文化零卖空洞体“K11 ECOAST”、太子湾花 园城 VILLA 街区、海上世界广场，3 公里范围内散播有汇港购物中心、盒马鲜生(水湾店)、 蛇口市集等多类消耗基础设施。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                图表 14-5 太子湾技俩周边配套示意图   技俩小区出进口配有东谈主脸识别系统、24 小时监控及消防安保系统等设备设施，室内标 配产品家电包括空调、衣柜、电磁炉、滚水器等，另可根据佃农履行需要额外配置家私，包 括床、床头柜、书桌、椅子、沙发、茶几、电视柜、鞋柜、雪柜、洗衣机等，并相应收取一 定的家私使用费。                  图表 14-6 太子湾技俩室内图        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       太子湾技俩为保障性租赁住房技俩，属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有房屋 租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入。深圳市住房和开拓局（以下简称“深圳市住建 局”）已就太子湾技俩出具了《深圳市保障性租赁住房技俩认定书》                              （编号：深保租 220410004 号），认定太子湾技俩为深圳市保障性租赁住房技俩。       （2）林下技俩       适度 2024 年 8 月 12 日，技俩公司（林下）已经就林下技俩取得《不动产权文凭》（粤 （2024）深圳市不动产权第 0166788 号等 465 份），照章享有林下技俩的不动产权，包括房 屋系数权偏激占用范围内的二类居住用地使用权。林下技俩不动产已完成迁移变更登记至项 目公司（林下），技俩公司（林下）已正当持有林下技俩对应的房屋系数权及占用范围内的 地皮使用权。       林下技俩位于深圳市南山区工业八路，所在地块东临龙电花坛，南临招商桃花坛，西临 工业八路，北临深圳市南山区开拓工程质地监督考查站。技俩所在宗地地皮使用权面积4合 计为 29,691.13 平方米，产证建筑面积所有这个词为 39,304.42 平方米，具体情况如下表所示：                  图表 14-7 林下技俩不动产证证载信息和技俩概况       技俩（资产）称呼                招商桃花坛五期（林下技俩）          所在地                       深圳市南山区           行业                       租赁住房行业         产权文凭号            粤（2024）深圳市不动产权第0166788号等465份          权利类型                国有开拓用地使用权/房屋系数权          权利性质                       出让/其他          用地性质                      二类居住用地          使用期限               2004年8月31日起至2074年8月30日止                      东临龙电花坛，南临招商桃花坛，西临工业八路，北临深圳          资产范围                              市南山区开拓工程质地监督考查站        开拓内容和规模       地皮面积29,691.13平方米，产证建筑面积39,304.42平方米         开/好意思满时间                2013年7月30日/2015年12月11日         技俩总投资                      31,709.83万元     地皮使用权面积为林下技俩（招商桃花坛五期 1、2、5 栋，不包含配套交易部分）所在宗地地皮总面积， 资产重组（分立）完成后，招商桃花坛五期归并建筑区画内共有桃花坛置业和技俩公司（林下）两个不动 产权东谈主。     技俩总投资数据来源于德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(24)第 S00523 号《深        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）        运营着手时间                        2016年3月       林下技俩于 2015 年建成，主要包含 3 栋租赁住房（楼栋号分别为 1 栋、2 栋、5 栋）及 其地下车库、设备用房。其中，1 栋地上共 33 层，租赁住房部分位于第 3-33 层；2 栋地上 共 32 层，租赁住房部分位于第 2-32 层；5 栋地上共 33 层，租赁住房部分位于第 3-33 层； 技俩共有可出租租赁住房 465 套，享有地下车位 320 个，具体情况如下表所示：                         图表 14-8 林下技俩分业态基本情况                           地皮使用权面积               29,691.13 ㎡         技俩总体情况                           产证建筑面积                39,304.42 ㎡                           可租赁面积                 39,304.42 ㎡           租赁住房            租赁住房数目                     465 套 （位于第 3-33 层或第 2-32 层）      其中：两房一厅户型                  93 套                            其中：三房二厅户型                 372 套        架空绿化与配套6                                             /     （位于第 1-2 层或第 1 层）           配套车位                           地下车位数目                     320 个         （位于地下）                           图表 14-9 林下技俩户外图 圳市桃花坛置业有限公司持有的壹栈林下关系资产及业务备考财务报表及审计申报》之投资性房地产科目 账面原值。     桃花坛五期技俩 1 栋、5 栋的 1-2 层为配套交易（已办理颓落的不动产权登记）                                             、物业管理用房、警务室等，    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   林下技俩位于深圳市南山区蛇口自贸区，附进滨海通衢、东滨路、南海通衢等区域交通 主要干谈，行车交通和轨谈交通方便，周边生活氛围浓厚，生活配套完善，享有医疗、体育、 文化、栽种等环球设施配套以及优厚的天然环境。   举座区位：技俩位于南山区的南部组团，周边有前海深港合作区、南山改革通衢、后海 金融商务总部基地、蛇口国际海洋城四处南山区要点专科服务业发展汇注片区。该四处片区 要点布局的产业类型和已引入的优质企业宽广，仅前海、后海片区已引进的龙头企业总部项 目就越过 60 个。技俩周边散播有中海油大厦、中国华润大厦、海王星辰总部大厦、腾讯滨 海大厦等优质商务办公楼，以及散播有蛇口网谷、南海意库等高品性产业办公园区。   交通区位：技俩位于东滨路和南海通衢两条区域主要谈路交织处的西南侧，可方便驱车 前去前海片区、后海片区、蛇口国际海洋城（三处南山区要点专科服务业发展汇注片区）以 及深圳东谈主才公园、深圳湾体育中心等区域。环球交通便利，距地铁 9 号线“南油西站”约                    图表 14-10 林下技俩区位图   生活配套：技俩周边主要为传统住宅片区，享有南猴子园、四海公园等景不雅资源，居住 氛围浓厚，同期周边散播有深圳市蛇口东谈主民病院、蛇口体育中心、风华大剧院、G&G 创意社 区、深圳市育才三小等环球设施配套资源。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   交易配套：技俩 1.5 公里范围内散播有 City 花坛城、沃尔玛（深圳蛇口店），3 公里 范围内散播有深圳来福士广场、海岸城、宝能太古城等多个区域型消耗基础设施。                图表 14-11 林下技俩周边配套示意图   技俩小区出进口配有小区门禁、24 小时监控及消防安保系统等设备设施，室内标配家 具家电包括空调、鞋柜、燃气灶、滚水器等，具体配备情况根据房型有一定互异；部分房间 可根据佃农履行需要额外配置家私，包括沙发、茶几、电视柜、餐桌、餐椅、床、床垫、衣 柜、橱柜等，并相应收取一定的家私使用费。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  图表 14-12 林下技俩室内图   林下技俩当作面向东谈主才群体的环球租赁住房，与保障性租赁住房同属深圳市保障性住房 体系，其经营模式主要为通过自有房屋租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入。   林下技俩于 2012 年取得《深圳市社会投资技俩核准文告书》，于 2013 年开工开拓。根 据技俩开拓时所依据的《深圳市东谈主民政府对于进一步促进我市住房保障职业的多少意见》                                       （深 府〔2007〕262 号）、《深圳市环球租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36 号）等规 定，环球租赁住房中安排适当比例的房源当作东谈主才公寓贬责东谈主才住房需求，并制定相应的租 金尺度。林下技俩就是属于此类环球租赁住房中由企业投资开拓、由社会主体出租、为贬责 东谈主才住房需求、具有保障性质的租赁住房技俩。林下技俩开拓于国办发 22 号文、深圳市 23 号文发布之前，属于面向东谈主才群体的环球租赁住房，同期技俩亦合适保障性租赁住房的政策 精神，与保障性租赁住房均是深圳市住房保障体系的重要组成部分。对于林下技俩保障性住 房类别认定偏激合适保障性租赁住房相关要求的具体分析详见“十四、基础设施技俩基本情 况”之“（三）技俩合规情况”之“4、基础设施技俩运营合规本性况”之“（2）林下技俩” 之“2）林下技俩地皮用途的评释及保障性住房类别认定”。   （1）适用的运营管理办法   为贯彻落实深圳市保障性住房关系的政策法则、接受深圳市住房主管部门的监督和指导， 招商蛇口于 2018 年制定了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租 赁管理办法》（即“《招蛇租赁管理办法》”），按该管理办法指导公司偏激属下单元在深 圳市蛇口自贸区范围内自主投资开拓的东谈主才公寓的经营和管理。根据《深圳市住房和开拓局 对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》                                       （深      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 建函〔2018〕3580 号），上述租赁管理办法已于 2018 年 10 月在深圳市住房和开拓局完成 审核备案，并执行于今。      （2）佃农准入尺度      根据《招蛇租赁管理办法》，基础设施技俩优先服务于蛇口自贸区内的企业及作事于蛇 口自贸区内企业的个东谈主，在技俩知足自贸区内的企业和个东谈主租住需求之外，可服务于自贸区 外的企业或个东谈主。      A.入住东谈主及家庭成员未苦求环球租赁住房、盘活房轮候；      B.入住东谈主及家庭成员未在本市领有任何边幅的自有住房，包括但不限于市集商品房、安 居型商品房、单元产权住房、军产房、集资房、安居房等；      C.入住东谈主及家庭成员未租住市本级或区级政策性、保障性住房（包括廉租房、环球租赁 住房等）；      D.入住东谈主及家庭成员未正在或未筹备入住期内领取东谈主才租房补贴；      E.苦求东谈主具有专科及以上学历（不戒指全日制），或者低级及以上职称；      F.苦求东谈主若在职，需提供在深圳的社保参保解释或在深圳的征税解释；      G.苦求东谈主若已退休，须为深圳户籍或提供在深退休解释。      A.自贸区内企业：企业注册地或者经营场所在蛇口自贸区域范围内的，或在蛇口自贸区 征税的，且已租赁或购买招商局蛇口工业区控股股份有限公司开发开拓的办公物业、产业用 房；      B.自贸区外企业：深圳市注册企业、或在深圳市征税且在深圳市有固定办公场所的外地 企业；      C.以企业口头苦求的，入住职工及家庭成员需合适前述个东谈主佃农的苦求条件。      太子湾技俩、林下技俩在佃农办理入住前对佃农入住资历及房钱优惠资历进行审核阐明。 具体审核经过上，着手由个东谈主或企业佃农将入住提供的审核材料（见下表）提交上传至技俩 租赁管理业务系统中（以下简称“业务系统”）；其次，由技俩销售司理或销售主管对上述 材料进行审核，并在审核通过后对于合适条件的佃农给以办理入住；临了，基础设施技俩通 过业务系统将更新的合同信息同步上传至深圳市住房租赁监管服务平台，完成租赁合同备案 或者信息申报，并根据关系要求不如期将居民信息报送至深圳市住房保障署，由关系主管部 门对承租东谈主的信息进行查对或对承租东谈主是否合适承租条件进行抽查。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                图表 14-13 佃农入住提供的审核材料清单                《入住承诺书》                身份证或护照、港澳居民斗争内地通行证、台湾居民斗争大陆通行                证等有用证件                学历解释或职称解释（注：回国留学生须提供栽种部留学服务中心        合同主体东谈主   阐明的《国外学历学位认文凭》）                社保参保解释或征税解释 个东谈主佃农           不动产信息查询结果单（苦求当月的无房产解释）                属于领军东谈主才与了得东谈主才的，需加多提交深圳市东谈主力资源保障部门                出具有用期内的东谈主才认定文凭                身份证或护照、港澳居民斗争内地通行证、台湾居民斗争大陆通行                证等有用证件        同住东谈主                不动产信息查询结果单（苦求当月的无房产解释）                关系解释的关系府上（如户口本、娶妻证、医学降生解释等）                《入住承诺书》                企业融合社会信用代码证        蛇口自贸区                深圳市征税解释        企业府上                蛇口自贸区内已租赁或购买招商蛇口开发开拓的办公物业、产业用                房的场所解释 企业佃农           《入住承诺书》        蛇口自贸区   企业融合社会信用代码证        外企业府上   深圳市征税解释                外地企业需提供在深办公场所的解释                参见上述“个东谈主佃农-合同主体东谈主”要求        居住东谈主                关系解释的关系府上   （3）房钱优惠政策   房钱优惠扣头。针对蛇口自贸区内合适优惠政策的企业或个东谈主，优惠房钱按基准房钱的 件且根据《深圳市东谈主才认定办法》被认定为深圳市了得东谈主才或领军东谈主才的个东谈主，优惠房钱按 基准房钱的 60%执行。   房钱优惠面积。为合理利用资源，提高房屋的使用效率，技俩按苦求东谈主数狡计优惠面积， 即苦求东谈主的妃耦、未成年子女和企业职工可累加优惠面积。单套房主谈主均 40 平方米（含）以 内的，按优惠房钱执行；东谈主均超出 40 平方米的，超出部分按基准房钱执行。        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       房钱优惠期限。为保证保障性住房的有用轮候及盘活，惠及更多的使用东谈主，贬责各样东谈主 才阶段性的居住需求，技俩租赁住房房钱的优惠期限为三年，且每年办理一次续签手续 。 优惠租期内，续签合同的房钱优惠幅度根据续签苦求时的情况重新确定，优惠的基数按续签 时点适用的基准房钱执行；优惠租期届满后，仍有续租需求的，经审核批准后方可续租，续 租期限最长不越过三年，每年办理一次续签手续，房钱按续签时点适用的基准房钱执行，除 房钱促销行动外，不再享受房钱优惠政策。       （4）房钱确定及调整机制       对于每个前来承租基础设施技俩租赁住房部分的佃农，技俩运营团队依照如下逻辑纪律 确定佃农签署的房屋租赁合同的签约房钱：       A.确定拟承租房屋适用的基准房钱       基础设施技俩租赁住房部分的技俩基准房钱系由深圳市房地产和城市开拓发展研究中 心根据深圳市环球住房房钱订价关系司法并结合技俩履行情况评估测算得出。技俩运营团队 基于上述技俩基准房钱评定结果，遵循“一房一价”原则，根据技俩各个房屋楼层、朝向等 因素修正每套房屋的基准房钱。基准房钱对应房屋的尺度配置。       适度尽调基准日，太子湾技俩适用的技俩基准房钱由深圳市房地产和城市开拓发展研究 中心于 2022 年 1 月 27 日出具的《对于提交太子湾东谈主才公寓一期技俩基准房钱评估结果的函》 （深房估函字（2022）005 号）确定，函件载明太子湾技俩的基准房钱为 113.1 元/平方米/ 月；林下技俩适用的技俩基准房钱由深圳市房地产和城市开拓发展研究中心于 2022 年 1 月 函字（2021）082 号）、《对于提交招商桃花坛五期 1、2、5 栋（三房）技俩基准房钱评估 结果的函》（深房估函字（2021）083 号）确定，上述函件载明林下技俩两房、三房的基准 房钱分别为 113.31 元/平方米/月、104.51 元/平方米/月。                  图表 14-14 适度价值时点基础设施技俩适用的基准房钱             技俩                太子湾技俩              林下技俩                                             两房：113.31 元/平方米/月      租赁住房部分基准房钱                             三房：104.51 元/平方米/月                            （评定函件日历 2022 年     （适度 2024 年 6 月 30 日）                     （评定函件日历 2022 年       B.确定佃农租赁拟承租房屋适用的优惠后标配房钱       技俩公司运营团队根据《招蛇租赁管理办法》和佃农禀赋情况等，确定佃农适用的优惠 房钱扣头、优惠租赁面积以及房钱优惠期限（详见上文房钱优惠政策部分），并结合佃农拟     基础设施技俩的房屋租赁合归并般一年一签，个别规模化整租的企职业单元佃农除外。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 承租房屋的基准房钱、租赁面积以及技俩房钱促销行动（如有）等，综总狡计得出佃农租赁 拟承租房屋的优惠后标配房钱。优惠后标配房钱对应房屋的尺度配置。   C.确定佃农租赁拟承租房屋适用的家私使用费和定制服务用度   为知足各样东谈主才互异性的租住要求，除提供尺度配置房屋外，基础设施技俩可对有需要 的佃农提供增配家私服务，并将增配家私用度计入签约房钱；个别情况下，企业佃农如有额 外的定制服务需求，运营团队可给以配合，并将定制服务用度计入签约房钱。   D.确定佃农租赁拟承租房屋适用的签约房钱   签约房钱＝优惠后标配房钱+增配家私用度（如有）+定制服务用度（如有）。   根据上述经过，系数佃农均会承租房屋的尺度配置并产生优惠后标配房钱，然而并非所 有佃农均会提议增配家私需求、定制服务需求，因此部分佃农签约房钱仅包含优惠后标配租 金，部分佃农签约房钱除包含优惠后标配房钱外还包括其他内涵的用度因素。   基础设施技俩的房屋租赁合归并般一年一签，个别规模化整租的企职业单元佃农除外。 基础设施技俩原则上可每年向深圳市住房主管部门苦求调整技俩基准房钱。对于正在执行的 租赁合同，签约房钱不根据技俩基准房钱的变化而调整；对于新签订或合同到期续签的租赁 合同，签约房钱根据新签或续签时点适用的技俩基准房钱、佃农适用的房钱优惠政策和房钱 促销行动（如有）等情况重新确定。   （5）招租模式   基础设施技俩按照市集化原则开展招商租赁行动。适度尽调基准日，招租渠谈包括自有 渠谈和外部渠谈，其中自有渠谈包括公司网站推广、告白推广、新媒体渠谈传播推广、企业 客户拓展、老带新行动保举等；外部渠谈包括贝壳、招商置业参谋人等房屋租赁中介平台。   （6）租赁合同签署   对于个东谈主佃农，签署租赁合同的方式主要包括两种：一是通过“招商伊敦公寓”微信公 众号或“招商伊敦”APP 进行线上签约，加盖技俩公司的电子签章；二是在线下进行签约， 加盖技俩公司的合同专用章，并将合同数据录入租赁管理系统中。   对于企业客户，签署租赁合同的方式主要包括两种：一是在线下与企业客户签署整租协 议，由企业客户安排经审核、合适条件的职工入住，并将合同数据和履行入住东谈主关系信息录 入租赁管理系统中；二是履行入住东谈主形成租赁意向后，由其所在单元签订租赁合同，并由其 所在单元或履行入住东谈主支付房钱。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      技俩公司业务系统已终了与深圳市住房租赁监管服务平台互联互通，可通过业务系统将 更新的合同信息同步上传至深圳市住房租赁监管服务平台，完成租赁合同备案或者信息申报。 此外，依照客户履行需要，技俩公司可前去技俩街谈房屋租赁管理所办理合同备案。      租赁合同主要约定了租赁住房的房屋使用、房钱和用度尺度、支付模式和方式、维修与 装修、权利与义务、托福与退还、背约责任等。      就房钱和押金的支付模式而言，个东谈主佃农的房钱和押金支付方式为“押二付一（月付）” 或“押三付一（月付）”，企业佃农的房钱和押金支付方式为“押二付一（月付）”。房钱 支付均领受预支房钱的方式。      （7）用度支付方式和租赁收入管理      租赁管理系统可根据录入的租赁合同信息和房屋租赁情况自动生成每期的用度账单，由 佃农通过线上或线下缴费的方式支付。其中，线上支付方式主要包括微信或支付宝支付；线 下支付方式主要包括银行转账、智能 POS 机扫码支付和普通 POS 机刷卡支付。对于个东谈主佃农， 一般通过“招商伊敦公寓”微信公众号或“招商伊敦”APP 关联的微信或支付宝进行支付， 或通过智能 POS 机扫码、普通 POS 机刷卡支付。对于企业佃农，一般通过银行转账的方式支 付。      “招商伊敦公寓”微信公众号、“招商伊敦”APP 和 POS 机所绑定的收款账户为技俩公 司的银行账户，收款金额于收款当日的下一个职业日自动提现/转账至技俩公司银行账户。 本基金取得基础设施技俩的实足系数权或经营权后，以上收款方式不变，技俩公司收款的银 行账户已按照关系政策要求相应变更为政策监管账户或技俩公司监管账户，接受政策监管账 户开户行或监管银行的监督。对于本基金各层级账户的竖立与监管详见本招募评释书“十八、 基础设施技俩运营管理安排”之“（五）技俩资金收支及风险管控安排”。      （8）退租管理和正常退租经过      基础设施技俩根据正常退租、佃农原因提前退租、技俩公司原因提前退租和逾期退租等 不同退租情形竖立了不同的权责审批经过，并狡计相应的用度或背约金。对于正常退租情形， 在佃农发起退房苦求后，技俩公司需完成系统退租、退租房屋验收阐明、退房信息和用度款 项结清事宜核实等职业，在阐明佃农已缴清待结清欠款和抵偿款或对应押金可足额抵扣后， 即可按技俩公司审批经过完成佃农可退还房钱和押金的退款经过以及灭亡协议等。      （9）技俩物业管理      基础设施技俩由运营管理机构招商伊敦负责统筹实施物业日常运营管理，由技俩公司聘 宴客服、卫生保洁、垃圾清运、日常维修调整、安保等级三方物业服务供应商提供专项服务。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）申报期末中枢运营目的情况   适度 2024 年 6 月 30 日，太子湾技俩可出租保障性租赁住房 462 套，可出租面积为 赁面积计，时点出租率约为 94.61%；可出租配套交易 15 套，可出租面积为 897 平方米，已 出租配套交易 12 套，已出租面积为 681.99 平方米，按租赁面积计，时点出租率约为 76.03%。   适度 2024 年 6 月 30 日，林下技俩可出租环球租赁住房（高级东谈主才公寓）465 套，可出 租面积为 39,304.42 平方米，已出租环球租赁住房（高级东谈主才公寓）455 套，已出租面积为   基础设施技俩具体租赁情况见下表：           图表 14-15 基础设施技俩 2024 年 6 月末时点出租情况          可租赁房屋    已租赁房屋       可租面积          已租面积  技俩称呼                                                   期末时点出租率           （套）      （套）       （平方米）         （平方米） 太子湾技俩 -租赁住房  林下技俩 -租赁住房 租赁住房部  分小计 太子湾技俩 -配套交易   适度 2024 年 6 月 30 日，按价值时点在执行合同当月收入统计，基础设施技俩平均签约 房钱情况见下表：         图表 14-16 基础设施技俩 2024 年 6 月末时点平均签约房钱情况                                           技俩时点平均签约房钱             技俩                                           （元/平方米/月）         太子湾技俩-租赁住房                            106.36         林下技俩-租赁住房                             106.21         太子湾技俩-配套交易                            236.51   注：太子湾技俩、林下技俩的租赁住房时点平均签约房钱内涵包括优惠后标配房钱、增 配家私使用费及定制服务费，且为含税价。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      适度 2024 年 6 月 30 日，太子湾技俩、林下技俩所有这个词已出租租赁住房共计 897 套，已出 租租赁住房面积共计 62,162.91 平方米，其中按租赁面积计，约 64%为个东谈主佃农，约 36%为 企业佃农8。      其中，太子湾技俩已出租保障性租赁住房共计 442 套，其中约有 86%为个东谈主佃农，约有 为企业佃农。      太子湾技俩配套交易部分已出租共计 12 套，其中约有 55%为个东谈主佃农，约有 45%为企业 佃农。           图表 14-17 基础设施技俩 2024 年 6 月末企业及个东谈主佃农面积占比情况统计                                                                          单元：平方米                                个东谈主佃农           个东谈主佃农           企业佃农         企业佃农      技俩       已租赁面积                                租赁面积           面积占比           租赁面积         面积占比     太子湾技俩     -租赁住房     林下技俩     -租赁住房     租赁住房部      分小计     太子湾技俩     -配套交易      A.佃农集结度情况-租赁住房部分      适度 2024 年 6 月 30 日，按租赁面积排名，基础设施技俩租赁住房部分所有这个词前十名佃农 集结度详情如下：                   图表 14-18 基础设施技俩前十名佃农集结度详情      序号                  承租方                  租赁面积（平方米）                占已出租面积比例     此处企业佃农泛指主体性质为法东谈主偏激他组织的承租东谈主，包括有限公司、机关职业单元、合伙企业、民办 非企业组织等。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              所有这个词                   17,906.21     28.81%   太子湾技俩及林下技俩前两大单一佃农租赁面积占已出租面积比例分别为 21.11%和 面积占比较为分散。其中，第一大佃农组成本基金的重要现款流提供方，详见“十五、基础 设施技俩财务现象及经营事迹分析”之“（二）基础设施技俩财务现象分析”之“5、重要 现款流提供方”。   适度 2024 年 6 月 30 日，太子湾技俩前十名佃农集结度情况如下：               图表 14-19 太子湾技俩前十名佃农集结度详情   序号               佃农           租赁面积（平方米）     占已出租面积比例              所有这个词                   2,133.37      9.00%   注：所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下同。   太子湾技俩最大单一佃农为某企业佃农，租赁面积占比为 2.94%，前十大佃农所有这个词租赁 面积不越过 10%。   适度 2024 年 6 月 30 日，林下技俩前十名佃农集结度情况如下：               图表 14-20 林下技俩前十名佃农集结度详情   序号               承租方          租赁面积（平方米）     占已出租面积比例    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            所有这个词                   16,701.78     43.43%   林下技俩最大单一佃农为某央企佃农（即前述重要现款流提供方），租赁面积占比 风险，提前作念好疏通与预案，应时安排其他佃农补充空白。林下技俩第二大单一佃农为某企 业佃农，租赁面积占比为 4.92%，其余佃农租赁面积占比均不超 2%。   B.佃农集结度情况-配套交易部分   适度 2024 年 6 月 30 日，基础设施技俩配套交易部分共有 7 名佃农，集结度详情如下：            图表 14-21 基础设施技俩配套交易佃农集结度详情   序号            承租方           租赁面积（平方米）     占已出租面积比例            所有这个词                    681.99       100.00%   配套交易部分最大单一佃农租赁面积为 234.66 平方米，占已出租面积比例为 34.41%， 除第一大佃农外，其余佃农租赁面积较为分散。同期配套交易部分租约一般为 3 年以上长租 约，其中，第一大佃农租约将于 2031 年到期。   A.租期结构-租赁住房部分   根据适用的《招蛇租赁管理办法》，除个别规模化整租企业佃农外，基础设施技俩租赁 合归并般每年办理一次续签手续。因此，太子湾技俩及林下技俩房屋租赁合同租赁年期主要 为 1 年期。   适度 2024 年 6 月 30 日，根据基础设施技俩正在执行的租赁合同，若以租赁面积加权平 均进行狡计，太子湾技俩的加权平均合同期限为 0.94 年，加权平均合同剩余期限为 0.43                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）        年；计议重要现款流提供方续约安排后，林下技俩的加权平均合同租赁期限为 1.63 年，加        权平均合同剩余期限为 0.43 年，太子湾技俩及林下技俩将来租约到期散播详情如下：                  图表 14-22 适度 2024 年 6 月末太子湾技俩租约到期面积月度散播情况表                                                                                 单元：平方米                   到期月份                     租约到期面积                   占已出租面积比例                     所有这个词                     23,702.65                        100.00%               注：月度散播情况表未计议于 2024 年 6 月 30 日已签署且尚未起租的租约。                   图表 14-23 适度 2024 年 6 月末林下技俩租约到期面积月度散播情况表                                                                                 单元：平方米                                                        重要现款        占重要现                                                                                             占所有这个词已                  其他佃农                                  流提供方        金流提供         所有这个词租约  到期月份                         占其他佃农已出租面积比例                                                  出租面积                租约到期面积                                  租约到期        方已出租         到期面积                                                                                              比例                                                          面积        面积比例          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 所有这个词        25,340.17       100.00%            13,120.09   100.00%     38,460.26   100.00%        注：月度散播情况表已计议重要现款流提供方拟续租至 2024 年 10 月 31 日的续约安排，未计议其他于         除重要现款流提供方的整租租约外，两个技俩现有租约到期的月度散播分散度较好，且      总体上合适租赁市集租赁淡旺季的规章，租约集结到期风险相对较低。运营管理机构将持续      监测片区租赁住房市集供需变化和租赁淡旺季变化，竖立擢升技俩运营踏实性、压降空置期      的风险缓释措施，包括但不限于：         ①强化社群及品牌服务，擢升佃农的租住体验和续租意愿。面前，依托于招商伊敦体系      化的品牌服务，技俩以擢升佃农全场地租住体验为办法，通过不如期组织各样节庆行动和定      向社群行动，以在租住的基础属性上增添社区交友属性；通过实时响应佃农租住需求、持续      优化租住关系的智能化系统（智能 APP、聪惠泊车等）等方式加多客户居住体验感、擢升品      牌招供度，从而加多佃农对技俩的历久粘性。将来，运营管理机构将持续擢升品牌服务品性，      以擢升佃农历久的租住意愿和续租率，促进技俩运营踏实性。         ②优化新老佃农换租经过，镌汰换租空置期。面前，技俩已基本形成熟谙且高效的退租      换租经过。后续，运营管理机构招商伊敦拟根据技俩履行情况持续优化换租经过、镌汰换租      期间的空置期，包括但不限于——在与佃农阐明续租意向时，提前对拟退租的房屋进行初步      的检视，以铺排快速维修筹备、减少房屋因维修清洁酿成的空置期；加强与佃农的友好疏通      和对其租赁意愿的追踪，对于有退租意向的企业佃农（租赁多套房间的），根据技俩履行情      况疏通分批退租、缩租等缓释决议，尽可能减少集结批量退租情况；赓续加强蛇口自贸区内      外企业合作渠谈的招租、加速客户导入等。         B.租期结构-配套交易部分         基础设施配套交易部分租赁合归并般租期较长，广博为 3 年以上租约。适度 2024 年 6      月 30 日，根据基础设施技俩已签署的配套交易租赁合同，以租赁面积加权平均计，配套商      业部分的加权平均合同期限为 5.14 年，加权平均合同剩余期限为 3.60 年，现有配套交易租      赁合同的最晚到期日为 2031 年。         适度 2024 年 6 月 30 日，配套交易部分将来到期的租约详情如下：            图表 14-24 基础设施技俩 2024 年 6 月末配套交易部分租约到期散播情况         租约到期期间           所有这个词租约到期面积（平方米）                     占总出租面积的比例            所有这个词                       681.99                         100.00%      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （2）申报期中枢运营目的变化情况      太子湾技俩于 2020 年 5 月端庄开业运营，至 2024 年 6 月末技俩已运行越过 4 年。技俩 自 2020 年开业后，在较短的时间内终显然出租率的快速擢升，适度 2024 年 6 月末租赁住房 部分时点出租率为 94.61%。近三年及一期，太子湾技俩租赁住房部分全年平均出租率分别 为 91.77%、92.18%、93.76%和 94.66%。适度 2024 年 6 月末，配套交易部分出租率为 76.03%。 近三年及一期，太子湾技俩配套交易部分全年平均出租率分别为 12.97%、28.67%、54.18% 和 76.03%。      林下技俩于 2016 年 3 月端庄开业运营，至 2024 年 6 月末技俩已运行越过 8 年。适度 分别为 93.63%、98.31%、98.18%和 97.24%。      近三年及一期，太子湾技俩、林下技俩租赁住房部分年度平均出租率均在 90%以上，配 套交易部分出租率持续擢升，举座运营发扬踏实，能够产生持续现款流。基础设施技俩近三 年及一期年度平均出租率情况如下所示：             图表 14-25 基础设施技俩近三年及一期年度平均出租率情况        技俩         2024 年 1-6 月      2023 年   2022 年       2021 年 太子湾技俩-租赁住房           94.66%         93.76%   92.18%       91.77%  林下技俩-租赁住房           97.24%         98.18%   98.31%       93.63% 太子湾技俩-配套交易           76.03%         54.18%   28.67%       12.97%      近三年及一期，基础设施技俩租赁住房部分全年平均签约房钱单价总体保持逐年递加趋 势。             图表 14-26 基础设施技俩近三年及一期全年平均签约房钱情况                                                       单元：元/平方米/月        技俩          2024 年 1-6 月     2023 年   2022 年       2021 年 太子湾技俩-租赁住房            106.25        105.50   102.67       101.75  林下技俩-租赁住房            106.18        105.76   103.48        92.40 太子湾技俩-配套交易            227.44        226.65   224.69       226.80   注 1：基础设施技俩租赁住房部分的全年平均签约房钱的内涵包括了优惠后标配房钱及增配家私使用 费、定制服务费等，且为含税价。   注 2：太子湾技俩配套交易部分的全年平均签约房钱的统计口径计议了合同免租期的影响。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施技俩运营熟谙，已具备产生持续、踏实现款流的智商，近三年及一期收益情况 如下：        图表 14-27 基础设施技俩近三年及一期收益情况（两技俩所有这个词）                                                                      单元：万元        类别       2024 年 1-6 月         2023 年            2022 年        2021 年 营业收入                4,208.30            8,328.42        7,983.07      7,110.49  其中：租赁住房房钱收入        3,834.89            7,648.24        7,432.13      6,533.50  其中：配套交易房钱收入           88.20              106.99           32.96         27.00  其中：其他收入              285.21              573.19         517.98        549.98 净利润                 1,641.10            3,062.01        2,591.20      2,442.96 息税折旧摊销前利润           3,260.01            6,327.83        6,114.34      5,971.23  注 1：息税折旧摊销前利润（EBITDA）＝净利润+所得税+财务用度+折旧+摊销，下同。  注 2：租赁住房房钱收入包括标配房钱收入、增配家私使用收入以及定制服务费收入等，其他收入包 括物业管理费收入、泊车位收入以偏激他脱落收入等，下同。   太子湾技俩近三年及一期经营情况如下：             图表 14-28 太子湾技俩近三年及一期收益情况                                                                      单元：万元        类别        2024 年 1-6 月           2023 年          2022 年       2021 年 营业收入                 1,729.32            3,349.22        3,123.42     2,948.89  其中：租赁住房房钱收入         1,477.70            2,905.70        2,784.63     2,621.27  其中：配套交易房钱收入            88.20              106.99           32.96        27.00  其中：其他收入               163.42              336.53          305.83        300.63 净利润                    679.37            1,147.52        1,183.89     1,192.25 息税折旧摊销前利润            1,309.36            2,408.55        2,441.37     2,496.56   林下技俩近三年及一期经营情况如下：              图表 14-29 林下技俩近三年及一期收益情况                                                                      单元：万元        类别          2024 年 1-6 月            2023 年         2022 年      2021 年 营业收入                      2,478.98          4,979.20      4,859.65    4,161.59  其中：租赁住房房钱收入              2,357.18          4,742.54      4,647.50    3,912.24  其中：其他收入                       121.79         236.66        212.15       249.36 净利润                            961.73       1,914.48      1,407.31    1,250.72 息税折旧摊销前利润                 1,950.65          3,919.28      3,672.97    3,474.67          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         近三年及一期，基础设施技俩的收缴率（期内收缴）较高，佃农逾期缴纳的情况较少，      同期各期末未有应收账款账龄越过 1 年的情况。基础设施技俩的收缴率情况如下：                            图表 14-30 申报期内基础设施技俩收缴率情况                技俩           2024 年 1-6 月       2023 年         2022 年             2021 年          太子湾技俩                 97.83%          99.97%           99.90%           99.93%           林下技俩                 99.49%          99.99%           99.99%           99.99%        注：收缴率统计时点为各申报期期末，收缴率＝1-（申报期末应收未收的含税收入/申报期内应收的含      税收入），含税收入包括房钱、物业管理费等。         根据基础设施技俩运营模式，从基础设施技俩举座来看，技俩同期存在享受 6 折、8 折、      合技俩公司反馈数据，本部分针对太子湾技俩、林下技俩房钱优惠扣头的关系统计情况进行      败露和分析。独特的，计议到重要现款流提供方整租租约的租赁合同期限、房钱订价等方面      具有一定特殊性，因此，在对林下技俩不同的房钱优惠扣头对应的房钱收入、租赁面积、租      户结构、租赁期限偏激占比情况进行统计时，剔除了该份整租租约的影响，更具有参考性。         近三年及一期末，太子湾技俩、林下技俩不临幸钱优惠扣头对应的房钱收入、租赁面积、      佃农结构、租赁期限偏激占比情况如下：         A.太子湾技俩                 图表 14-31 近三年及一期末太子湾技俩不临幸钱优惠扣头对应的                                         租赁面积情况                                                                                 单元：平方米 扣头        面积           占比          面积         占比            面积              占比           面积        占比 无折    8,606         36%        8,071        34%         5,497            24%         5,762       25% 所有这个词    23,703        100%       24,037      100%         23,132           100%        23,166     100%        注：所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下文同。         近三年及一期末，从各时点变化幅度方面来看，2023 年 12 月末，无折部分的租赁面积      偏激占比同比上升幅度较大，至 2024 年 6 月末保持踏实。         根据《招蛇租赁管理办法》，佃农不错享受的房钱优惠期限为三年，自第四年起的续租      租约不再享受房钱优惠扣头。太子湾技俩于 2020 年 5 月端庄开业，因此自 2023 年起，会开      始出现连气儿租赁满三年的佃农。适度 2023 年 12 月末，部分佃农属于连气儿租赁满三年后采纳                 招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            赓续租住的情况，因此，2023 年 12 月末的无折部分的租赁面积占比同比上升，至 2024 年 6            月末保持踏实。                 图表 14-32 近三年及一期末太子湾技俩不临幸钱优惠扣头及不同类型佃农对应的                                             租赁面积占比情况 扣头     佃农结构                            占比                   占比                   占比                       占比            企业              10%                  10%                   5%                      6%            个东谈主              90%                  90%                  95%                      94%            企业              18%                  20%                  13%                      16%            个东谈主              82%                  80%                  87%                      84%            企业              17%                  14%                  19%                      17% 无折            个东谈主              83%                  86%                  81%                      83% 技俩         企业              14%                  14%                  11%                      12% 举座         个东谈主              86%                  86%                  89%                      88%                 近三年及一期末，太子湾技俩的企业佃农和个东谈主佃农结构举座保持踏实，未发生显耀的            变化。                      图表 14-33 近三年及一期末太子湾技俩不临幸钱优惠扣头对应的                                        平均租赁合同期限情况                                                                                     单元：年       扣头             2024 年 6 月末            2023 年 12 月末         2022 年 12 月末           2021 年 12 月末       无折                   0.88                 0.93                 0.89                     0.86      技俩举座                  0.94                 0.97                 0.96                     0.94                 近三年及一期末，从太子湾技俩举座上来看，不临幸钱优惠扣头的加权平均租赁合同期            限均接近 1 年，具有一定踏实性。                      图表 14-34 近三年及一期末太子湾技俩不临幸钱优惠扣头对应的                                        月度标配房钱收入情况                                                                                   单元：万元/月 扣头              金额        占比           金额           占比         金额             占比         金额             占比 无折          95.99      39%         89.37         36%       59.72            26%       64.40          28% 所有这个词          243.51     100%        245.74        100%      232.93          100%      229.96          100%                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               注：按时点在执行合同确当月收入统计。               近三年及一期末，总体上，太子湾技俩房钱优惠扣头对应的月度标配房钱收入偏激占比       情况与租赁面积偏激占比情况变化情况相一致。               B.林下技俩                 图表 14-35 近三年及一期末林下技俩（两房）不临幸钱优惠扣头对应的                                          租赁面积情况                                                                                单元：平方米 扣头       面积          占比         面积            占比          面积            占比           面积        占比 无折    2,260       53%       1,893          43%         2,322          53%         899        20% 所有这个词    4,289       100%      4,360          100%        4,360         100%        4,432      100%                 图表 14-36 近三年及一期末林下技俩（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                          租赁面积情况                                                                                单元：平方米 扣头        面积         占比         面积            占比           面积            占比          面积         占比 无折    11,918      57%       11,160          53%        10,572         49%        4,318       20% 所有这个词    21,051      100%      21,140         100%        21,491         100%       21,491      100%               近三年及一期末，从各时点变化幅度方面来看，2022 年末，林下技俩两种户型无折部       分的租赁面积偏激占比同比上升幅度较大。               根据《招蛇租赁管理办法》，佃农不错享受的房钱优惠期限为三年，自第四年起的续租       租约不再享受房钱优惠扣头。林下技俩于 2018 年末端庄实施《招蛇租赁管理办法》，自 2022       年起会着手出现按照配租办法连气儿租赁满三年的佃农。适度 2022 年末，部分佃农属于连气儿       租赁满三年后采纳赓续租住的情况，因此，2022 年末无折部分的租赁面积占比同比上升。         图表 14-37 近三年及一期末林下技俩（两房）不临幸钱优惠扣头及不同类型佃农对应的                                        租赁面积占比情况  扣头     结构         2024 年 6 月末          2023 年 12 月末            2022 年 12 月末        2021 年 12 月末           招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                        占比                   占比               占比              占比        企业               -                    -                 -              -        个东谈主               -                    -                 -             100%        企业              7%                   16%              18%             12%        个东谈主              93%                  84%              82%             88%        企业              69%                  69%              71%             64%        个东谈主              31%                  31%              29%             36%        企业              28%                  26%              23%             32%  无折        个东谈主              72%                  74%              77%             68%        企业              32%                  34%              33%             32% 技俩举座        个东谈主              68%                  66%              67%             68%        图表 14-38 近三年及一期末林下技俩（三房）不临幸钱优惠扣头及不同类型佃农对应的                                     租赁面积占比情况  扣头    结构                        占比                   占比               占比              占比        企业               -                    -                 -              -        个东谈主              100%                  -               100%            100%        企业              17%                  18%              11%             12%        个东谈主              83%                  82%              89%             88%        企业              46%                  41%              33%             41%        个东谈主              54%                  59%              67%             59%        企业              16%                  17%              13%             14%  无折        个东谈主              84%                  83%              87%             86%        企业              22%                  22%              15%             19% 技俩举座        个东谈主              78%                  78%              85%             81%          近三年及一期末，林下技俩两种户型的企业佃农和个东谈主佃农结构举座保持踏实，未发生        显耀的变化。                   图表 14-39 近三年及一期末林下技俩（两房）不临幸钱优惠扣头                                  对应的平均租赁合同期限情况                                                                      单元：年 扣头       2024 年 6 月末             2023 年 12 月末       2022 年 12 月末      2021 年 12 月末 无折          1.00                     0.97               0.95                0.94                 招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）  扣头            2024 年 6 月末           2023 年 12 月末              2022 年 12 月末           2021 年 12 月末 技俩举座              0.99                    0.99                     0.98                      0.98                   图表 14-40 近三年及一期末林下技俩（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         平均租赁合同期限情况                                                                                    单元：年  扣头             2024 年 6 月末            2023 年 12 月末            2022 年 12 月末           2021 年 12 月末  无折                 0.95                   0.99                    1.00                      0.96 技俩举座                0.97                   0.99                    0.99                      0.99                近三年及一期末，林下技俩两种户型不临幸钱优惠扣头下的租赁合同期限均接近 1 年，        具有一定踏实性。                   图表 14-41 近三年及一期末林下技俩（两房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         月度标配房钱收入情况                                                                                  单元：万元/月 扣头        金额            占比        金额                占比      金额               占比        金额              占比 无折     24.85          56%      20.98             46%     25.07            56%       9.58            23% 所有这个词     44.74         100%      45.17             100%    44.53            100%      41.63           100%        注：按时点在执行合同确当月收入统计。                   图表 14-42 近三年及一期末林下技俩（三房）不临幸钱优惠扣头对应的                                         月度标配房钱收入情况                                                                                  单元：万元/月 扣头         金额           占比         金额               占比       金额              占比         金额             占比 无折     123.21            60%   114.76             56%    107.62           52%       43.65           23% 所有这个词     205.77        100%      205.36            100%    205.40           100%      193.79          100%        注：按时点在执行合同确当月收入统计。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   近三年及一期末，总体上，技俩房钱优惠扣头对应的标配房钱收入偏激占比情况与租赁 面积偏激占比情况变化情况相一致。   根据技俩公司反馈，按租赁面积计，太子湾技俩近三年及一期租赁合同的平均续租率约 为 53%，其中，2023 年享受房钱优惠扣头期满三年的佃农的续租率约为 46%，比例相近；林 下技俩近三年及一期租赁合同的平均续租率约为 77%，其中，2022 年、2023 年享受房钱优 惠扣头期满三年的佃农的续租率分别约为 79%、76%，比例相近。   基础设施技俩具备租住环境好、周边配套王人备等竞争上风，得以迷惑部分佃农在优惠期 满三年后赓续采纳续租，且续租比例与技俩举座续租比例相近，并未不雅察到已经连气儿居住满 三年的佃农续租率显耀低于平均续租率的情况，一定程度上评释房钱优惠扣头到期对于具备 历久居住意愿的佃农负面影响相对较小。同期，基础设施技俩踏实的续租率发扬有助于逐年 形成踏实的佃农结构和房钱优惠比例，技俩运营具有一定踏实性。   对于基础设施技俩历史财务情况及经营事迹分析，可参见本招募评释书“十五、基础设 施技俩财务现象及经营事迹分析”。   （3）申报期中枢运营目的变化情况   适度 2025 年 6 月 30 日，林下技俩可供出租面积 39,304.42 平方米，期末时点出租率 配套交易可供出租面积 897 平方米，期末时点出租率 53.08%。   详细经营及财务数据详见本基金最新败露的如期申报。   （4）基础设施技俩运营熟谙情况分析   基础设施技俩均为具有保障性质的租赁住房技俩，技俩房钱及佃农群体接受政府部门监 管及指导，技俩经营具有踏实性及可持续性。其中，太子湾技俩为保障性租赁住房技俩、林 下技俩为面向东谈主才群体的环球租赁住房技俩，基础设施技俩房钱订价低于同地段同品性市集 租赁住房房钱；面向群体以合适深圳市东谈主才政策的新市民、后生东谈主等城市开拓骨干力量为主， 具有较强的房钱践约智商。受益于技俩房钱的市集竞争力、佃农践约的踏实性、深圳市东谈主才 引进政策的援手以及基础设施技俩自身邃密区位情况等故意条件，基础设施技俩的租赁需求 揣测将历久存在，从而保障了基础设施技俩运营现款流的踏实性及持续性。         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         基础设施技俩位于深圳市南山区，区域内和技俩周边散播有宽广活跃的商务办公区和产    业园区，租赁需求茂盛，将来增长后劲较强。深圳市当作国务院批复确定的中国经济特区、    广东省筹备单列市、粤港澳大湾区中枢城市之一，作陪频年各项故意政策的颁布，揣测深圳    将加速形成以改革为主要相沿的经济体系和发展模式，深圳与粤港澳大湾区内各市集将加强    高水平互联互通，东谈主才资源等各样资源要素将进一步高效方便流动，进而推动深圳住房租赁    市集发展。         根据原始权益东谈主提供的租赁台账偏激所作的阐明，适度 2024 年 6 月末，基础设施技俩    的运营时间均为 3 年以上。         经查阅基础设施技俩项下的租赁合同台账、德勤华永司帐师事务所就基础设施技俩出具    的审计申报（德师报(审)字(24)第 S00525 号）以及法律参谋人出具的《招商基金招商蛇口租    赁住房顽固式基础设施证券投资基金法律意见书》，基金管理东谈主合计，基础设施技俩已产生    持续、踏实的现款流，基础设施技俩的现款流基于真确、正当的经营行动产生，主要来源于    房钱收入，且主要由市集化运营产生，不依赖第三方补贴等非频频性收入。         基础设施技俩的 SWOT 分析如下： 分析维度               太子湾技俩                         林下技俩           -   区位上风：标的技俩位于深圳市南山区蛇       -   区位上风：标的技俩位于深圳市南山区蛇           口目田贸易区，周边有招商局广场、中集集团         口目田贸易区，附进深圳湾一号等传统高级住           总部大楼等优质写字楼，南山医疗器械产业园、 宅片区，居住氛围浓厚。标的技俩周边有花坛           前海跨境电子商务产业园等高品性产业园区，         城数码大厦、阳光科创中心等品性写字楼，南           可有用连结区域内租赁住房需求。              山医疗器械产业园、南海意库等高品性产业园           -   环境上风：标的技俩享有丰富的东谈主文资源       区，可有用连结区域内租赁住房需求。           及优厚的天然环境，隔邻有南猴子园、四海公         -   环境上风：标的技俩享有丰富的东谈主文资源           园等景不雅资源，海上世界文化艺术中心、G&G        及优厚的天然环境，隔邻有南猴子园、四海公 S（上风）           创意社区等东谈主文资源。                   园等景不雅资源，海上世界文化艺术中心、G&G           -   交通上风：标的技俩环球交通及公路交通       创意社区等东谈主文资源。           便利。标的技俩距深圳地铁 2 号线、8 号线换      -   交通上风：标的技俩环球交通及公路交通           乘站“蛇口港站”约 400 米、距深圳地铁 12 号   便利。标的技俩距深圳地铁 9 号线“南油西           线“太子湾站”约 400 米；周边设有“蛇口港      站”约 600 米，距深圳地铁 12 号线、15 号线           地铁站”、“中集集团总部站”等多个公交站         换乘站“四海站”约 700 米；周边设有“桃花           点，环球交通便利。标的技俩围聚城市骨干谈         园总站”、“招商供电公司站”等多个公交站           如港湾通衢、南海通衢等，对内对外公路交通         点，环球交通便利。标的技俩围聚城市骨干谈         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 分析维度               太子湾技俩                      林下技俩          便利。                       如滨海通衢、南海通衢等，对内对外公路交通          -    配套上风：标的技俩周边生活配套完善，   便利。          栽种、医疗及环球设施配套王人全。隔邻有海上      -    配套上风：技俩周边生活配套完善，栽种、          世界广场、盒马鲜生(水湾店)等大型购物中心     医疗及环球设施配套王人全。隔邻有 City 花坛          及生活超市；亦有深圳市南山区蛇口国际学校      城、沃尔玛等大型购物中心及生活超市；亦有          （太子湾校区）、南山第二番邦语赤湾学校、      深圳大学从属栽种集团番邦语小学、深圳市蛇          育才栽种集团、蛇口东谈主民病院、南山妇幼保健      口东谈主民病院、中国海油加油站（月亮湾站）等          院、中国海油加油站（华英站）等栽种、医疗      栽种、医疗及环球设施；周边有南猴子园、荔          及环球设施；周边有海上世界文化艺术中心、      林公园，步行可达公园大门或登山口，天然景          文天祥记挂公园、小南猴子园等天然及东谈主文资      不雅资源丰富。          源。                        -    品牌上风：标的技俩由招商蛇口集团旗下          -    楼宇品性上风：标的技俩楼龄较短、楼宇   招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住房及酒          较新，楼宇设施设备及房屋装修品性较好，且      店行业中熟谙且闻名的运营商及品牌，运营经          可根据佃农需求提供家私产品配置，终了“拎      验丰富、品牌信任度高。          包入住”。                     -    服务及安保上风：标的技俩已终了线上化、          -    品牌上风：标的技俩由招商蛇口集团旗下   智能化租赁服务管理，芜俚应用线上签约支付、          招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住房及酒      缴租报修、智能门锁及水电表等智能软硬件设          店行业中熟谙且闻名的运营商及品牌，运营经      施，亦配有专科客服团队高效贬责佃农问题、          验丰富、品牌信任度高。               知足佃农需求。标的技俩出进口配有门禁系统、          -    服务及安保上风：标的技俩已终了线上    24 小时监控系统及保安东谈主员，充分保障佃农安          化、智能化租赁服务管理，芜俚应用线上签约      全。          支付、缴租报修、智能门锁及水电表等智能软          硬件设施，亦配有具备面向国际客户智商的客          服团队可高效贬责佃农问题、知足佃农需求。          标的技俩出进口配有门禁系统、东谈主脸识别系统、          全。          -    本技俩用地规模较小，小区环球行动空间   -    本技俩户型为两房和三房，户型面积相对          及配套设施受限，衰败宽敞的小区和绿化环境。 较大，房屋房钱总价相对较高。          -    技俩所处的太子湾片区暂未进入开发熟谙   -    本技俩的入住佃农需知足社保、学历、无 W（劣势）    阶段，周边多个商务楼宇尚处于开拓阶段，片      房等东谈主才条件，客户群体受到一定限制。          区内开发开拓的杂音及扬尘可能会影响部分租          户的租住体验。          -    本技俩的入住佃农需知足社保、学历、无         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 分析维度                太子湾技俩                     林下技俩           房等东谈主才条件，客户群体受到一定限制。           -    东谈主口上风：深圳东谈主口增速较快、长年呈现净流入状态且东谈主口年青化程度较高，而南山区因           产业区域配套等上风，东谈主口常住东谈主口较多且具有较强的东谈主口增长后劲，租房市集需求较大且仍           具备增漫空间。           -    产业上风：蛇口片区依托口岸区位开拓形成临港工业区、出口加工区、目田贸易区及保税 O（契机）     港区等产业蚁合区，并要点发展汇集信息、科技服务、文化产业等新式服务产业，营商环境一           流，利于引进优质企业，蚁合多量高新科技东谈主才。           -    价钱上风。本技俩所在片区住宅小区居多、举座价钱较高，东谈主才通过购置物业知足居住需           求的难度较大。同期，跟着南山区东谈主才的持续流入，本技俩以低于市集水平的租赁价钱能够极           大地知足所在片区东谈主才的居住需求，擢升片区东谈主才引进的迷惑力。           -    跟着政策利好与产业发展，更多开发企业对准蛇口自贸区租赁住房市集，各样保障性租赁 T（抵制）     住房与长租公寓渐渐入市，将来区域内会产生径直竞争，加大区域内需求的分流。               - 紧临太子湾公寓二期技俩，该技俩与标的技俩存在部分竞争。    （二）租赁住房行业、市集及地区宏不雅经济概况         本基金初次刊行持有的太子湾技俩和林下技俩均是保障性住房技俩。其中，太子湾技俩    是保障性租赁住房技俩；林下技俩是环球租赁住房中为贬责东谈主才住房需求的租赁住房技俩，    开拓于《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）、    深圳市东谈主民政府《对于加速发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23 号）    发布之前，属于面向东谈主才群体的环球租赁住房，同期技俩亦合适保障性租赁住房的政策精神，    与保障性租赁住房均是深圳市住房保障体系的重要组成部分（详见“十四、基础设施技俩基    本情况”之“（三）技俩合规情况”之“4、基础设施技俩运营合规本性况”之“（2）林下    技俩”之“2）林下技俩地皮用途的评释及保障性住房类别认定”）。因此，本部分将主要    侧重于保障性租赁住房鸿沟伸开。         （1）行业监管体系         根据《国务院办公厅对于加速培育和发展住房租赁市集的多少意见》（国办发〔2016〕    《国务院办公厅对于印发寰球深化“放管服”改革着力培育和激励市集主体活力电视电话会    议要点任务单干决议的文告》（国办发〔2021〕25 号）等政策文献，住房租赁行业及保障    性住房鸿沟的发展与管理主要由住房与城乡开拓部牵头，国度发展和改革委员会、天然资源      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 部、财政部等部委按职责单干负责；在地方层面，由各级东谈主民政府负总责或主体责任、各部 门相互合营配合。     （2）基础设施技俩主要适用的行业政策偏激影响     频年来，国度层面、广东省及深圳市层面针对住房租赁、环球租赁住房、保障性租赁住 房行业推出了一系列法则政策文献。主要法则政策文献如下：          图表 14-43 住房租赁、环球租赁住房、保障性租赁住房主要法则政策文献    实践时间              法律法则称呼               中枢内容和主旨                               国度层面                                     恣意发展环球租赁住房，是完善住房供应                 《对于加速发展环球租      体系，培育住房租赁市集，知足城市中等偏下              〔2010〕87 号）        镇居民合理住房消耗，调整房地产市集供应结                                 构的势必要求。                                     表现市集在资源配置中的决定性作用和更                                 好表现政府作用，积极鼓吹租赁服务平台开拓，                 《住房城乡开拓部对于                                 恣意发展住房租赁经营机构，完善环球租赁住              加速培育和发展住房租赁市              场的指导意见》（建房〔2015〕                                 转型升级，用 3 年时间，基本形成渠谈多元、                                 总量均衡、结构合理、服务范例、轨制健全的                                 住房租赁市集。                                     到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营                 《国务院办公厅对于加      服务范例、租赁关系踏实的住房租赁市集体系，              快培育和发展住房租赁市集       基本形成保基本、促平正、可持续的环球租赁              的多少意见》（国办发〔2016〕 住房保障体系，基本形成市集司法明晰、政府                                 体系，推动终了城镇居民住有所居的办法。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    实践时间               法律法则称呼                     中枢内容和主旨                                          加速完善主要由配租型的公租房和配售型                                     的共有产权住房组成的城镇住房保障体系，多                                     渠谈知足住房难得群众的基本住房需要；进一                  《对于进一步范例发展         步范例发展公租房，努力终了腹地区低保、低                                     促进贬责新作事无房职工和在城镇踏实作事外                                     来务工东谈主员等新市民的住房难得，无间增强困                                     难群众对住房保障的得回感、幸福感和安全感。                                          坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，                                     了得住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供                  《国务院办公厅对于加                                     给，缓解住房租赁市集结构性供给不足，推动                                     建立多主体供给、多渠谈保障、租购并举的住               见》（国办发〔2021〕22 号）                                     房轨制，鼓吹以东谈主为中枢的新式城镇化，促进                                     终了全体东谈主民住有所居。                  《财政部 税务总局对于                                          为赓续援手环球租赁住房开拓和运营，将               赓续实施环球租赁住房税收               优惠政策的公告》                      （财政部 税                                     施至 2025 年 12 月 31 日。               务总局公告 2023 年第 33 号）                             广东省、深圳市层面                                          落实国务院和省委、省政府决策部署，以                  《广东省东谈主民政府办公                                     建立购租并举的住房轨制为主要标的，健全以               厅对于加速培育和发展住房               租赁市集的实施意见》（粤府                                     体系。援手住房租赁消耗，促进住房租赁市集               办〔2017〕7 号）                                     健康发展。                                          加速构建广东省以公租房、保障性租赁住                                     房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进                  《广东省东谈主民政府办公                                     一步加速发展保障性租赁住房，扩大保障性租               厅对于加速发展保障性租赁               住房的实施意见》（粤府办                                     解住房租赁市集结构性供给不足，鼓吹以东谈主为               〔2021〕39 号）                                     中枢的新式城镇化，促进终了全体东谈主民住有所                                     居。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    实践时间            法律法则称呼                中枢内容和主旨                                     落实国务院和省委、省政府决策部署，以                 《深圳市东谈主民政府办公      范例和发展住房租赁市集为主要标的，健全以              厅对于加速培育和发展住房       市集配置为主、政府提供基本保障的住房租赁              租赁市集的实施意见》（深府      体系。援手住房租赁消耗，促进住房租赁市集              办规〔2017〕6 号）       健康发展，知足深圳市中低收入家庭和各样东谈主                                 才住房需求。                                     与国度住房保障体系全面联络，优化调整                 深圳市东谈主民政府办公厅      深圳市住房保障和供应体系，其中，保障性租              《对于加速发展保障性租赁       赁住房主要面向新市民、后生东谈主、各样东谈主才供              住房的实施意见》（深府办函      应。按照政府政策援手、社会主体运作、国企              〔2022〕23 号）        引颈示范的原则，“十四五”期间，新增开拓                                 和存量改造并举，发展保障性租赁住房 40 万套。                                     适用于深圳市行政辖区内社会存量房屋筹                                 集当作保障性租赁住房的行动，保障性租赁住                 《深圳市保障性租赁住      房的筹集职业遵循按需定筹、属地负责原则，              房筹集管理职业指引（试行）》 紧密围绕“20+20”产业汇注区、 轨谈交通站                                 点、20 约莫点片区和市、区中心片区，多渠谈                                 筹集保障性租赁住房。                 《深圳市保障性住房规              划开拓管理办法》（深圳市东谈主                                     范例保障性住房的贪图筹备、开拓筹集、              民政府令第 355 号）、《深圳                                 监督管理、租赁、运营、监督管理等行动。规              市保障性租赁住房管理办法》              （深圳市东谈主民政府令第 353                                 动。范例环球租赁住房供应分配、使用、监督              号）、《深圳市环球租赁住房                                 管理等行动。              管理办法》（深圳市东谈主民政府              令第 352 号）                 《深圳市保障性租赁住          在此前办法基础上进一步范例深圳市保障                         （深      性租赁住房技俩认定职业，加速发展保障性租              建规〔2023〕4 号）       赁住房。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    实践时间          法律法则称呼                 中枢内容和主旨                                   根据国办发 22 号文和《深圳市保障性租赁               《深圳市社会主体出租      住房管理办法》等划定，范例社会主体出租的              则（征求意见稿）》        房钱备案、承租条件、租赁合同期限等租赁、                               管理行动。     说七说八，为了贯彻落实党中央、国务院对于加速建立多主体供给、多渠谈保障、租购 并举的住房轨制的决策部署，国度和深圳市均高度青睐住房租赁行业及保障房体系中租赁住 房鸿沟的发展，况且从“十四五”举座开拓贪图到地皮、财税、金融等方面的政策歪斜为基 础设施技俩的发展提供邃密的政策环境。     面前我国住房轨制的中枢政策是多主体供应、多渠谈保障、租购并举的住房供应体系， 其中恣意发展住房租赁市集是这一中枢政策的重要组成部分。 立了保障性租赁住房在保障房体系中的独马上位。2021 年 8 月，国新办“努力终了全体东谈主 民住有所居”新闻发布会进一步明确指出，“加速建立以公租房、保障性租赁住房和共有产 权住房为主体的住房保障体系”“‘十四五’期间，将以发展保障性租赁住房为要点，进一 步完善住房保障体系，加多保障性住房的供给，努力终了全体东谈主民住有所居”。尔后，适度 文献，从筹集方式、财政补贴等方面提供了政策援手。2022 年 5 月，中国证监会、国度发 改委《对于范例作念好保障性租赁住房试点刊行基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs） 相关职业的文告》明确开展保障性租赁住房 REITs 的具体要乞降贬责旅途，该文告为保障性 租赁住房的市集化退出给前阶梯。至此，我国的保障房体系进一步完善，保障性租赁住房作 为我国保障房体系中的新成员，在筹集开拓、金融援手等方面政策渐渐完善。     由于保障性租赁住房及环球租赁住房区域性较强，各地发展阶段和援手政策存在一定差 异，以下主要以本次基础设施技俩所在的深圳市地区为例，分析行业近况及发展趋势。     （1）市集环境和市集容量分析     庞大的流动东谈主口是租赁住房市集发展的基础，根据 Wind 数据，2021 年，我国流动东谈主口 高达 3.85 亿东谈主，相较 2010 年流动东谈主口加多 74%，2010-2021 年间流动东谈主口年复合增速达 5%。 我国流动东谈主口基数庞大，为更好打发住房供需的结构性矛盾，中央政府提议了“加速建立多 主体供应、多渠谈保障、租购并举的住房轨制”，明确了住房“追思居住属性”的改革导向， 为将来住房发展定下总基调。2022 年 1 月，《“十四五”环球服务贪图》发布会提议以东谈主 口流入多、房价高的城市为要点，加速发展保障性租赁住房，“十四五”期间，40 个要点    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 城市初步筹备新增 650 万套（间），让更多新市民和后生东谈主安居乐业。总体来看，租赁住房 市集需求茂盛，在政府“租购并举”等关系政策的恣意援手下，租赁住房行业正进入快速成 历久，发展后劲巨大。“十四五”贪图期间，深圳市筹备持续扩大保障性租赁住房的供给， 提高住房保障水平。根据《深圳市住房发展“十四五”贪图》，“十四五”期间深圳市筹备 开拓筹集保障性租赁住房 40 万套（间）。   市集容量方面，深圳市经济发展水平高、高新本领产业基础好、改革创业至极活跃，高 教导东谈主才等常住东谈主口持续净流入，先行示范区开拓和粤港澳大湾区开拓的鼓吹将进一步迷惑 多量东谈主才涌入。根据《深圳市住房发展“十四五”贪图》的预测，到 2025 年底，深圳市常 住东谈主口揣测将增至 1,860 万东谈主，跟着东谈主口净流入，深圳住房需求规模持续加多，但因地皮资 源紧不断，住房供需矛盾仍然了得。   （2）保障性租赁住房供求情况   根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，2019-2023 年，深圳市保障 性住房用地的供应方式以新增供应用地为主，以城市更新配建折合用地、更新整备用地、旧 住宅区拔除改造（棚户区改造）用地、其他（含工改保）用地等方式为辅。2019 年深圳市 保障性住房用地履行供应 62.4 公顷，完成年度办法的 106%。2020 年保障性住房用地履行供 应 134.3 公顷，完成年度任务办法的 79.8%。2020 年保障性住房用地履行供应量大幅加多， 同比增长 115%，但受宏不雅外部环境等影响，履行供应未完成年度任务办法。就用地类型而 言，新供应用地同比增长 126%，城市更新配建折合用地供应量保持持平，同期新增棚户区 改造、工改保等其他用地，类型趋于各样化。2021 年筹备供应保障性住房用地 214 万平方 米，履行供应 162.03 万平方米，完成年度任务办法的 75.7%。2022 年深圳市筹备供应保障 性住房用地 150 万平方米。2023 年筹备供应居住用地 330 万平方米，其中保障性住房用地   从举座看，保障性住房供地自 2019 年以来有增长趋势，但受制于深圳待开发地皮供给 有限，将来供地大部分将愈加依靠旧住宅区拔除改造（棚户区改造）偏激他（含工改保）途 径，而此类技俩通常落地周期较长，因此举座上地皮供应较为紧缺。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              图表 14-44 深圳市保障性住房用地供应情况 （公顷）     注：数据来源于深圳市安居工程年度筹备及住房发展年度实施筹备，2022 及 2023 年履行安排数目未 公布。     在保障性住房供应方面，根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，2018 年至 2022 年，深圳市保障性住房履行开拓筹集套数及建筑面积呈细微波动趋势，其履行建 设筹集技俩数目、套数及建筑面积于 2018 年起举座呈波动下降趋势，但于 2021 年收复至 年度办法。2022 年深圳市筹备开拓筹集保障性住房不少于 12 万套（间），包含环球租赁住 房不少于 1.2 万套（间）、出售型保障性住房不少于 1.5 万套、保障性租赁住房不少于 9.3 万套（间）。2023 年履行开拓筹集数据未公布。  政府每年度发布之履行供应筹备等文献，各样住房于 2019 年及之前统称为“安居工程”，于 2020 年后 统称为“环球住房”。 2023 年 7 月，深圳市住房和开拓局发布《深圳市保障性住房贪图开拓管理办法》 《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》及《深圳市环球租赁住房管理办法》      ， 明确保障性住房指环球租赁住房、保障性租赁住房及共有产权住房。因此，各样型住房的统称以政府最新 公布之叫法为准，即各样型住房统称为“保障性住房”，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              图表 14-45 2018-2022 年深圳市保障性住房履行开拓筹集情况   注：数据来源于深圳市安居工程年度筹备及住房发展年度实施筹备，2020 年履行开拓筹集建筑面积情 况及 2022、2023 年履行开拓筹集关系数据未公布。 万平方米。其中，筹备筹集保障性住房建筑面积约 407.5 万平方米、约 11.2 万套（间）； 筹备新开工保障性住房建筑面积约 475 万平方米、约 7.3 万套，其中保障性租赁住房筹备建 设 51,303 套，环球租赁住房筹备开拓 5,927 套，兼具环球租赁住房及保障性租赁住房的项 目 1,319 套。               图表 14-46 2023 年深圳市保障性住房筹备开拓及筹集情况   注：数据来源于深圳市住房发展 2023 年度实施筹备，感激梁行整理。    根据深圳市统计局于 2021 年 5 月 17 日发布的《深圳市第七次寰球东谈主口普查公报》，深 圳市常住东谈主口（含深汕独特合作区，下同）1,756.01 万东谈主，与 2010 年的第六次寰球东谈主口普     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 查的 1,042.40 万东谈主比拟，加多 713.61 万东谈主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。深圳常住东谈主口 中，0-14 岁东谈主口为 265.34 万东谈主，占 15.11%；15-59 岁东谈主口为 1,396.60 万东谈主，占 79.53%； 其中，15-59 岁的东谈主口比重比寰球跳动 16.18 个百分点，比广东省跳动 10.73 个百分点。与 的东谈主才引进，同期拉动家庭东谈主口及关系服务东谈主口的流入。深圳进入了粤港澳大湾区、深圳先 行示范区“双区”驱动，深圳经济特区、深圳先行示范区“双区”叠加的黄金发缓期，迷惑 了多量的东谈主口流入。新市民、后生东谈主的阶段性住房难得问题了得，对保障性租赁住房的需求 十分遑急。    根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，面前深圳已入市并踏实运营 的保障性住房出租率平均可达约 97%。面前的环球租赁住房供应数目难以知足深圳市普遍量 的轮候东谈主数，市集上呈现彰着的供不应求情况，供需矛盾较为了得。    （3）市集细分    从供应主体区分，保障性租赁住房行业不错细分为由政府组织配租的房源和社会主体出 租的房源。政府组织配租的房源，房源持有主体主要为专营住房租赁业务的地方国有企业（包 括地方住房保障部门下属专项企业，以及地方城投或下属租赁住房专项开发运营企业）。此 类型主体承担地方政府下达的部分保障性住房开拓任务，在部分地区同期当作新建普互市品 房对应配建保障性住房的接收主体，领有多量区域性资产储备（举例存量东谈主才住房、蓝领公 寓等）。社会主体出租的房源，包括布局住房租赁业务的房地产开发商、住房租赁专科运营 商等。以华润置地为例，旗下华润有巢公寓品牌在寰球范围内布局租赁住房技俩，根据感激 梁行适度 2022 年 4 月统计，华润有巢公寓在营技俩 30 个、房间数 2 万间；2022 年 10 月底， 华润有巢以两处位于上海的保障性租赁住房技俩刊行 REITs 得回证监会审批通过，成为首家 涉水保障性租赁住房 REITs 市集的房地产企业。除华润置地之外，包括万科泊寓、龙湖冠寓 等房地产企业的租赁品牌正纷纷纳入保障性租赁住房体系。    从产权包摄区分，保障性租赁住房行业不错细分为自持模式、规模化租赁模式。规模化 租赁模式（或称包租分租模式）即租赁住房企业通过社会化租赁的方式开拓积蓄房源、如期 朝上游业主方支付包租房钱、参加房屋改酿成本后向佃农收取更高的房钱当作主要经营收入 来源的运营模式。此类房源以存量房屋筹集为主，包括但不限于将闲置和低效利用的交易办 公、酒店、厂房、仓储、科研栽种等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房等模式，租赁运 营主体并不径直持有产权。自持模式即租赁运营主体径直持有资产产权并对外租赁的重资产 运营模式，产权无缺但前期参加大、资金占用周期长，此类保租房资产主要为集结开拓，项 目来源包括《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号 文）以后新建的保租房技俩，亦包括发文前既有公租房、东谈主才房、市集化租赁房转动认定为 保租房的存量技俩，地皮类型包括但不限于住房租赁专项用地（举例“R4 用地”）。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   太子湾技俩、林下技俩属于社会主体出租的房源、属于自持模式。   （4）市集化程度与进入壁垒   保障性租赁住房是保障性住房中一个重要类别，寰球各地多以承担政府保障性住房开拓 和运营的地方国企平台参与，与此同期，市集化主体以丰富各样的边幅进行寰球化、区域化 布局参与。以深圳市为例，深圳市范围内供应保障性租赁住房的主体有限，以东谈主才住房专营 机构（即深圳市东谈主才安居集团）为主开拓筹集保障性租赁住房，部分市集化主体也积极参与 其中，举例招商蛇口旗下招商公寓、华润置地旗下华润有巢、万科集团旗下万科泊寓等。保 障性租赁住房政策要求由政府给予地皮、财税、金融等政策援手，充分表现市集机制作用， 指引多主体投资、多渠谈供给，跟着越来越多的社会成本着手关心保障性住房租赁市集，行 业市集化程度揣测将渐渐擢升。   针对自持模式且由社会主体出租的保障性租赁住房市集，行业进入壁垒主要为投融资壁 垒和运营管理壁垒。租赁住房行业的投资开拓及运营管理需要参与主体具备较强的市集判断 智商、开拓智商、投融资智商以及运营管贤达商。租赁住房的投资开拓，需要参与主体不仅 具备获取优质地皮资源的智商，还需要具备打造优质租赁住房技俩的智商，涵盖市集定位、 成本管理、套型想象、交易配比、工期管控、成本运用等多方面内容。租赁住房的运营管理， 包括营销推广、物业管理、设施设备装修翻新、品牌开拓、管理系统开拓等多方面内容，需 要运营管理机构具备专科的运营管理禀赋与熏陶、熟谙的运营管理团队，况且建立较为完善 的关系业务关系轨制、业务经过、风险控制措施等。对于行业新参与者而言，行业对于投融 资、运营管理等方面存在一定的管理壁垒。   （5）竞争现象   保障性租赁住房行业有着较强的区域特性，区域内租赁住房供给及需求径直影响行业的 竞争态势。深圳市外来东谈主口持续净流入，根据第七次寰球东谈主口普查结果，适度 2020 年 11 月，深圳市常住东谈主口（含深汕独特合作区，下同）达 1,756.01 万东谈主，与 2010 年第六次寰球 东谈主口普查结果的 1,042.40 万东谈主比拟，加多 713.61 万东谈主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。截 至 2023 年末，深圳常住东谈主口达 1,779.01 万东谈主。同期，根据深圳市住建局公布数据和感激梁 行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，适度 2023 年 12 月底，深圳市环球租赁住房 轮候库内列队恭候的户数已经越过 48 万户，但每年保障性住房供应套数有限，2021 年履行 供应约 4 万套，2022 及 2023 年筹备供应约 6.5 万-8 万套，环球租赁住房呈现彰着的供不应 求情况，供需矛盾较为了得。长租公寓方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中国长租 公寓市集白皮书（2023）》，2023 年上半年开业的长租公寓门店入住率已达 88%，新技俩入 市后普遍较快得到市集招供。面前行业举座竞争程度相对较低。   （6）行业利润水平和将来变动情况   保障性租赁住房行业当作基础民生行业，具备一定的环球属性。国办发〔2021〕22 号 文划定保障性租赁住房只租不售，因此保障性租赁住房主要通过出租房间得回房钱收入终了    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 利润，而无法通过径直出售不动产终了短期收回投资成本并赚取利润。在长租公寓技俩答复 水平方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中国长租公寓市集白皮书（2023）》，多数 投资机构对国内长租公寓踏实答复率的预期集结在 4.5%-5.5%之间。   根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，基础设施技俩均位于广东省 深圳市，主要受到深圳市地域发展影响，深圳市经济发展水平位列寰球发展前线，频年来该 区域经济发展踏实向好。   （1）深圳市宏不雅经济情况   深圳地处中国南部、广东南部、珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和孤苦 洋，南隔深圳河与香港相连。深圳市同期亦然国度物流关键、国际性空洞交通关键、国际科 技产业改革中心、中国三大寰球性金融中心之一、粤港澳大湾区四大中心城市之一。适度 方千米。适度 2023 年末，深圳市常住东谈主口 1,779.01 万东谈主。 深圳市东谈主均分娩总值举座呈增长趋势，由 2016 年 14.25 万元稳重增长至 2023 年 19.52 万元， 其中 2023 年同比增长 5.6%。总体来看，2023 年深圳市经济持续回升向好，高质地发展塌实 鼓吹。其中，深圳市南山区 2023 年地区分娩总值为 8,566.02 亿元，同比增长 5.1%，为深 圳市经济总量第一区。         图表 14-47 深圳市地区分娩总值、分娩总值增长率及东谈主均分娩总值    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   注：数据来源于深圳市统计局。 第三产业投资增长 3.7%。其中，工业投资增势康健，增长 43.0%。分鸿沟看，制造业投资拉 动作用显耀，增长 53.8%；房地产开发投资增长 10.6%。高本领产业投资活跃，高本领制造 业投资增长 64.0%，其中，电子及通讯设备制造投资增长 70.6%。社会鸿沟投资快速增长， 其中，文化、体育和文娱业投资增长 29.4%，环球管理、社会保障和社会组织投资增长 27.1%。                图表 14-48 深圳市固定资产投资总额及增速   注：数据来源于深圳市统计局。 中，深圳市南山区 2023 年第一产业加多值为 1.10 亿元，同比增长 34.7%；第二产业加多值 为 2,529.67 亿元，同比增长 6.3%；第三产业加多值为 6,035.25 亿元，同比增长 4.7%。 制造业、电力热力燃气及水分娩和供应业加多值分别增长 4.4%、5.6%、19.2%。主要行业大 类中，规模以上汽车制造业加多值增长 47.3%，金属成品业加多值增长 23.2%，电力、热力 分娩和供应业增长 14.7%。主要高本领产品产量持续快速增长态势，其中，新能源汽车、服 务机器东谈主产量分别增长 104.2%、36.0%。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                    图表 14-49 深圳市各产业分娩总值   注：数据来源于深圳市统计局。 增长 5.8%；扣除价钱因素，履行增长 4.9%。深圳市全市居民东谈主均生活消耗开销 49,013 元， 比 2022 年加多 4,220 元，同比增长 9.4%。其中，2023 年深圳市全市居民东谈主均居住消耗开销              图表 14-50 深圳市东谈主均可专揽收入及东谈主均消耗性开销   注：数据来源于深圳市统计局。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 穿着价钱高潮 3.9%，居住价钱高潮 0.1%，生活用品及服务价钱高潮 0.1%，交通通讯价钱下 降 2.7%，栽种文化文娱价钱高潮 2.9%，医疗保健价钱高潮 0.3%，其他用品及服务价钱高潮              图表 14-51 深圳市居民消耗价钱指数（以上年为 100）   注：数据来源于深圳市统计局。    根据深圳市统计局于 2021 年 5 月 17 日发布的《深圳市第七次寰球东谈主口普查公报》（以 下简称“《公报》”），适度 2020 年 11 月 1 日，深圳市常住东谈主口（含深汕独特合作区，下 同）1,756.01 万东谈主，与 2010 年的第六次寰球东谈主口普查的 1,042.40 万东谈主比拟，加多 713.61 万东谈主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。10 年间，深圳市东谈主口赓续保持较快增长，同期呈现 东谈主口红利赓续保持、东谈主口教导无间提高的新特色。    东谈主口赓续保持较快增长。《公报》骄气，与 2010 年比，东谈主口加多较多的区为龙岗、宝 安、龙华、南山和光明，分别加多 209.46 万东谈主、183.76 万东谈主、114.94 万东谈主、70.75 万东谈主和 东谈主口的流入。深圳进入了粤港澳大湾区、深圳先行示范区“双区”驱动，深圳经济特区、深 圳先行示范区“双区”叠加的黄金发缓期，迷惑了多量的东谈主口流入。    东谈主口红利赓续保持。深圳常住东谈主口中，0-14 岁东谈主口为 265.34 万东谈主，占 15.11%；15-59 岁东谈主口为 1,396.60 万东谈主，占 79.53%；60 岁及以上东谈主口为 94.07 万东谈主，占 5.36%，其中 65 岁及以上东谈主口为 56.52 万东谈主，占 3.22%。其中，15-59 岁的东谈主口比重比寰球跳动 16.18 个百 分点，比广东省跳动 10.73 个百分点，标明深圳东谈主口依然“年青”，还处于茂盛的“东谈主口红 利”期。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              图表 14-52 深圳市第七次东谈主口普查年事组成占比   注：数据来源于国度统计局。   东谈主口教导无间擢升。与 2010 年比，深圳市 15 岁及以上东谈主口的平均受栽种年限由 10.91 年提高至 11.86 年，分别比寰球、广东省高 1.95 年和 1.48 年，深圳市东谈主口受栽种程度有了 较大幅度的提高。其中，南山区每 10 万东谈主中约有 46,175 东谈主领有大学文化程度（大专及以上）， 位列深圳市第一。   （2）深圳市东谈主才发展情况   东谈主才引进方面，深圳市永恒坚持东谈主才引颈发展的战术地位，坚持深化东谈主才发展体制机制 改革。频年来，深圳市东谈主才汇注效应无间增强，东谈主才成为深圳市最宝贵的资源和最中枢的竞 争力。深圳先后制定“深圳经济特区东谈主才职业条例”“促进东谈主才优先发展 81 条”“鹏城英 才筹备”等多维度政策措施，加速优秀东谈主才流入深圳。在税收优惠政策方面，2021 年 7 月 深圳发布的《2021 年度深圳市产业发展与改革东谈主才奖申报指南》提供了高收入东谈主才苦求税 收返还的权利，基本终显然 25%的个税封顶的效果。在迷惑境外高水平专科东谈主员来深方面， 持有清单内境外职业资历的专科东谈主员按照关系实施办法，在深圳备案登记后执行，提供专科 服务。此外，深圳市出台了各样东谈主才关系政策，2018 年，深圳率先终了应届毕业生引进和 落户“秒批”；2019 年，在职东谈主才引进和落户终了“秒批”；设立总规模 100 亿元的市东谈主 才改革创业基金，为初创期、种子期东谈主才创业技俩提供金融援手；职业技能等级认定方面， 深圳改革改变了评价发证的主体和管理服务方式，从政府径直组织转变为市集主体自主评价； 每年 11 月 1 日是立法边幅确立的深圳东谈主才日，今日将颁发鹏城了得东谈主才奖、改革东谈主才奖； 向高级次东谈主才披发“鹏城优才卡”，东谈主才凭卡可径直手理 23 项便利服务，开拓全市融合的 东谈主才空洞服务平台，组建东谈主才服务专员部队，为了得东谈主才提供“一双一”贴心折务。深圳市 东谈主社局数据骄气，2023 年全年，全市新引进东谈主才入户 15.67 万东谈主，累计认定高级次东谈主才超    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 万东谈主。   说七说八，基础设施资产所在区域深圳市经济发达、城镇化率高，经济增长后劲巨大。 跟着经济发展和东谈主才引进措施的无间落实，深圳市东谈主才蚁合效应无间增强，为深圳保障性租 赁住房行业的高质地发展奠定坚实基础，故意于为基础设施技俩底层资产带来历久、踏实的 租赁需求，保障基础设施技俩终了踏实、持续的现款流。   基础设施技俩中，太子湾技俩为保障性租赁住房、林下技俩为环球租赁住房（高级东谈主才 公寓）。从技俩性质看，二者均非市集化租赁住房，而是属于受政府监管的、社会主体开拓 并运营的保障性住房体系。然而，面前市集上的存量环球租赁住房及保障性租赁住房基本以 政府开拓及配租为主，其技俩品性及配置以知足基本生活需求为准，而太子湾技俩、林下项 目由社会主体开拓并运营，其招租模式、技俩品性及设施配备等方面均与市集化租赁住房相 对标，且从订价机制上看其房钱水平与市集房钱更为接近。因此，本技俩与市集化租赁住房 更为可比。   本部分将结合南山区办公东谈主群散播及租房需求情况，要点从环球租赁住房、保障性租赁 住房及市集化租赁住房市集三个维度空洞分析南山区租赁住房市集，并采纳 5 个竞品技俩进 行分析。   （1）南山区办公东谈主群及住房情况简析   根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，南山区为深圳市写字楼及商 务园区散播的主要片区之一，要点产业密布，东谈主才蚁合，该区域办公东谈主群及居民对租赁住房 的需求较大。南山区要点的写字楼及商务园区主要分为华裔城板块、深圳湾超等总部基地、 科技园板块、后海板块、南山交易文化中心、蛇口板块及前海板块。其中，华裔城板块内文 创旅游、新媒体、创意行业东谈主群蚁合；深圳湾超等总部基地将发展为行业龙头汇注地，高端 东谈主才蚁合；科技园内数字经济、生物医药、智能制造、东谈主工智能等高新科技行业的从业东谈主群 蚁合；后海板块内当代金融、高端商务、新式消耗、科技服务行业的从业东谈主群蚁合；南山商 业文化中心内新兴科技、文化服务产业的从业东谈主群蚁合；蛇口板块内海洋金融、口岸物流、 文化创意、服装贸易等产业的东谈主群蚁合；前海板块内改革金融、科技信息服务、贸易、司帐、 航运服务、供应链管理等产业的从业东谈主群蚁合。   举座来看，南山区内办公东谈主群蚁合，对租赁住房的需求较大，同期该类东谈主群多为当代高 新科技东谈主才，对租赁住房的品性有一定的要求并具备一定的支付智商。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                   图表 14-53 南山区主要办公花样散播图   注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。 深圳商品住宅成交均价前三的区域。其中，南山区成交均价为 96,446 元/m2，同比着落 14.89%， 回落到 2020 年操纵水平。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            图表 14-54 2019-2023 年深圳市及南山区商品住宅成交均价   注：数据来源于中指数据、感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。 湖区分别为深圳住房租赁市集房钱成交均价前三的区域。其中，南山区房钱成交均价在 2021 年达到约 124.37 元/㎡/月，2023 年下降至约 124.20 元/㎡/月。              图表 14-55 2019-2023 年深圳市及南山区房钱折线图   注：数据来源于中指数据、感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。   根据 2023 年深圳市南山区统计年鉴，南山区 2022 年常住东谈主口约 181 万东谈主，其中登记户 籍东谈主口约 125 万东谈主，常居民籍东谈主口 92.81 万东谈主；2022 年南山区要点服务业企业共 4,152 个， 总从业东谈主员年平均东谈主数达 75,146 东谈主，其中粤海街谈要点企业数目 1,683 个、从业东谈主员年平    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 均东谈主数达 35,578 东谈主，位列南山区第一，物业所在片区的蛇口街谈及招商街谈的要点企业数 量分别为 68 个、74 个，从业东谈主员年平均东谈主数分别为 774 东谈主、6,124 东谈主。   根据 2024 年 1 月召开的南山区第八届东谈主民代表大会第四次会议，南山区 2023 年全年新 增商当事人体 7.8 万家，累计达到 58.6 万家。新入库“四上”企业 1,368 家，在库企业超 1 万家。新增国度高新本领企业 471 家，总量龙套 5,000 家。新增国度级专精特新“小巨东谈主” 企业 93 家，总额达 233 家，占全市三成以上。新增上市企业 7 家，总额达 211 家，港交所   基础设施技俩覆盖东谈主群除了蛇口街谈及招商街谈的东谈主口外，同期放射通盘南山区，尤其 是与技俩相附进的南山街谈、前海街谈及粤海街谈。区域内要点企业及高新本领企业密集， 行业以信息传输、软件和信息本领服务业、租赁和商务服务业为主，区域东谈主口密集，且租赁 住房需求较大、住房品性要求较高。   （2）南山区环球租赁住房市集概况   根据深圳市住建局公布数据，适度 2023 年 12 月底，深圳市环球租赁住房轮候库内列队 恭候的户数已经越过 48 万户。南山区当作东谈主才蚁合的要点区域，面前的环球租赁住房供应 数目同样难以知足南山区普遍量的轮候东谈主数，入市技俩的配租模范还是启动便较快达到满租 状态，根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，区域技俩出租率基本相沿 在 97%或以上。市集上呈现较彰着的供不应求情况，供需矛盾较为了得，仍需更多环球租赁 住房入市以知足市集的需求。   基础设施技俩位于深圳市南山区蛇口自贸区蛇口及太子湾片区，区域内环球租赁住房项 目主要包括壹栈·林下、壹栈·山前、壹栈·花间、南园晗山悦海城、半山港湾花坛、山海 逸居及临海揽山御园技俩。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       图表 14-56 南山区蛇口片区及太子湾片区存量环球租赁住房位置示意图   注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。   技俩所在片区存量环球租赁住房多由政府融合组织配租，且大多于 2023 年 8 月《深圳 市环球租赁住房管理办法》颁布之前配租，其配租房钱按照原有政筹划定之参考房钱的 6 折确定，折后房钱约 46-56 元/㎡/月。2023 年 8 月《深圳市环球租赁住房管理办法》颁布 后，政府配租环球租赁住房的房钱按照同期同地段同品性租赁住房市集参考房钱的 3 折确定。   环球租赁住房技俩托福尺度较为基础（如，以毛坯托福或不配备基本产品等），其技俩 品性及配置以知足基本生活需求为准，举座房钱水平相对较低。而基础设施技俩由社会主体 开拓和运营，其招租模式、技俩品性及设施配备等方面均与市集化租赁住房相对标。技俩所 在片区内，壹栈·山前、壹栈·花间技俩同为社会主体运营的技俩，其装修尺度、设施配备 及招租模式等与基础设施技俩较为一致，可比性相对较高。空洞来看，除壹栈·山前、壹栈·                                         花 间技俩可比性较高外，技俩所在片区其余的存量环球租赁住房与本技俩可比性较低。   （3）南山区保障性租赁住房（政府配租型）市集概况 租赁住房房源或变更为保障性租赁住房。根据《深圳市住房发展 2023 年度实施筹备》及 2023 年配租公告，安居高新花坛、安居南馨苑、半山港湾花坛、万科瑧山海、创智云城 3 栋 A    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 座、南山智谷产业园 C 座二单元、山海逸居、冠铭花坛（少数腾退房源）均提供部分保障性 租赁住房房源。    图表 14-57 南山区主要存量保障性租赁住房位置示意图（含政府及市集主体配租）   注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。   根据《深圳市 2023 年保障性住房筹备开拓要点技俩表》及感激梁行数据库统计，南山 区面前新建及拟贪图的保障性租赁住房共 13 个技俩，为山海逸居二期、丽岛花坛、新业花 园、深圳职业本领学院保租房、深圳大学总病院保租房、南边科技大学保租房及教授寝室、 深圳大学丽湖校区保租房、作风城市花坛（珠光村城市更新技俩）、莱英花坛城市更新技俩、 留仙洞七街坊 DY06-56 及 DY06-60 单元环球住房用地技俩、前海前湾技俩（T102-0410 地 块）、巴士集团中山园技俩及南山智造红花岭产业园一期技俩。区域散播集结于西丽及留仙   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 洞片区，技俩入市后由政府配租。面前南山区保障性租赁住房的增量技俩数目仍较为有限， 市集呈现供不应求的情况，仍需更多技俩知足日益增长的租赁需求。   图表 14-58 南山区新增及拟贪图保障性租赁住房位置示意图（含政府及市集主体配租）  注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。   （4）南山区保障性租赁住房（社会主体出租型）及市集化租赁住房市集概况   位于南山区的保障性租赁住房（社会主体出租型）主要包括壹栈太子湾、壹栈仕林臻邸、 环水泊寓·生态软件园店等。其中，壹栈·仕林臻邸技俩包含两栋租赁型东谈主才住房，根据运 营团队先容，该部分已纳为社会主体出租的保障性租赁住房。除前述具备保障性质的住房房 源外，其他租赁住房以市集化分散房源及集结式长租公寓为主。除市集化分散房源之外，泊 寓、冠寓等寰球连锁的集结式长租公寓品牌均在南山区有所布局。该类品牌针对不同客群打 造不同尺度的长租公寓，旗下长租公寓均提供较为完备的配套设施，并领受管家式服务。   自 2023 年以来，壹栈、泊寓等长租公寓品牌均有技俩陆续着手认定为社会主体出租型 的保障性租赁住房（“纳保”），合适资历的租客不错享受到政策优惠，进一步丰富了面前 租赁住房市集的住房类型，为居民提供多元化、性价比更高的租房采纳。   据感激梁行统计，面前南山区由泊寓、冠寓、金地草莓社区、招商伊敦等品牌运营商运 营的集结式长租公寓（部分已纳保）越过 25 个。除招商伊敦运营及下文可比竞品技俩外，   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 感激梁行要点中式位于蛇口片区、及周边的前海、南山中心区及科技园片区的其他技俩情况， 节选如下：         图表 14-59 南山区部分品牌长租公寓要点技俩位置示意图  注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》。          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 图表 14-60 南山区部分品牌长租公寓要点技俩概况                                                     房钱单价报价    技俩                 位置              户型（㎡）                                                     （元/㎡/月） 金地草莓社区-科技   深圳市南山区粤海街谈高新中四谈六号金        单间 31-32      单间 132 起   园旗舰店          地草莓社区科技园旗舰店           一室一厅 47      一室一厅 127 起 金地草莓社区-水湾                             单间 31-35      单间 143 起              深圳市南山区招商街谈蛇口荔园路 2 号    店                                  两室一厅 40      两室一厅 179 起                                       单间 35-47      单间 112 起 龙湖冠寓深圳南山               深圳市南山区海德二谈 463-477 号   一室一厅 41-53    一室一厅 111 起   地铁站店                                       两室一厅 47     两室一厅约 117-142                                       单间 19-42     单间约 100-150 龙湖冠寓深圳前海              深圳市南山区海港路前海湾花坛四期        一室一厅 46-62   一室一厅约 111-126    店                                      两室一厅 46-48   两室一厅约 81-104                                       单间 15-29      单间 90 起 泊寓-蛇口渔二公社     广东省深圳市南山区渔二村 57 号                                      一室一厅 28-35   一室一厅约 90-120                                       单间 16-45      单间 90 起  泊寓-新南公社         深圳市南山区海德二谈          一室一厅 26-33   一室一厅 102-128                                      两室一厅 46-48   两室一厅约 138 朗诗寓前海妈湾店      深圳市南山区前海湾花坛三期 9A 栋     一室一厅 30-39   一室一厅约 130-155 魔方公寓深圳南山                              单间 23-27      单间 185 起             深圳市南山区南头街谈深南通衢 10118 号   科技园店                                一室一厅 33      一室一厅 191 起 魔方公寓学府店         深圳市南山区学府中路 168        单间 17-39      单间 145 起         注：关系信息来源于金地草莓社区、龙湖冠寓、魔方公寓、朗诗寓等品牌官方网站，感激梁行整理。         （5）基础设施技俩竞品分析         基础设施技俩位于蛇口片区，所在区域的办公东谈主口密集，对租赁住房的住房需求较大。     技俩可径直放射区域内文化创意、国际栽种、服装、物流等行业的办公东谈主群，同期放射周边     前海片区、及后海片区内的科技、金融、互联网等行业的办公东谈主群，该类东谈主群对租房品性有     一定的要求且均具备一定的支付智商。         根据对太子湾技俩的现场查勘、入住客户的调研结果，技俩主要客户来源为南山区放射     范围内医疗、互联网、国际栽种、物流、金融、想象、讼师等行业办公东谈主群。根据对林下项     目的现场查勘、入住客户的调研结果，技俩主要客户来源为南山区南油、后海、科技园片区     放射范围内电子、科技、国际栽种、服装、互联网等行业办公东谈主群。         感激梁行和基金管理东谈主结合技俩放射东谈主群特色，同期计议基础设施技俩均为社会主体出     租运营的情况，共中式 5 个与基础设施技俩区位相近、放射范围及品性可比的长租公寓或市     场化保障性租赁住房技俩当作竞品案例，详情如下所示：                   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                             图表 14-61 基础设施技俩竞品分析信息表                            环水泊寓 技俩称呼     壹栈·仕林臻邸                        冠寓海上世界店一期       泊寓东角头雷岭公社           壹栈·山前                           ·生态软件园  相片                                                                             环球租赁住房 技俩类型     保障性租赁住房         保障性租赁住房         市集化租赁住房         市集化租赁住房                                                                            （高级东谈主才公寓）                                         太子东路水湾商贸大                      工业八路东招商桃花 技俩地址      育才路 12 号       南海通衢 3033 号                    蛇口花果路雷公岭村                                           厦水湾路 1 号                           园六期 所在区位         蛇口             科技园                 蛇口           蛇口               蛇口 开业年份      2024 年 3 月        2023 年             2019 年        2019            2017 年 运营商        招商伊敦            万科泊寓                龙湖冠寓        万科泊寓              招商伊敦 物业品性         中端              中端                 中端         中低端                中端                                                         （城中村改造技俩） 出租率         约 100%         约 97%以上         约 95%以上        约 90%以上           约 90%以上             单间 36                          单间 27-40                        两室一厅约 70 户型/面                      单间 27-38                        单间 16-33 积(㎡)      一房一厅 55        一室一厅 48-50      一室一厅 50-62      一室一厅 21-36        三室二厅约 90           两房一厅 70                        两室一厅 35-50           单间 130-140      单间 120-140                                   两房基准房钱 114.46  月房钱*                                     单间 118-158          一房一厅 123-131    一室一厅 109-115                     单间 86-127    三房基准房钱 105.57 (元/平方                                   一室一厅 104-108                         （保租房 9 折后价钱，                     一室一厅 89-100   签约房钱根据《招蛇租 米/月)     两房一厅 116-119                   两室一厅 129-150                         需长租才可享受）                                           赁管理办法》订价         （保租房 9 折后价钱）         合同到期后看市集情       合同到期后看市集情       合同到期后看市集情       合同到期后看市集情      根据《招蛇租赁管理办  递加               况               况          况，一般为 3%        况，一般为 3%           法》调整订价  押金        押二付一            押一付一                押一付一        押一付一              押二付一         空调、抽油烟机、燃气      雪柜、洗衣机、空调、 雪柜、洗衣机、空调、 雪柜、洗衣机、空调、 滚水器、燃气灶、抽油 房内设施             滚水器            抽油烟机                抽油烟机        抽油烟机             烟机、空调等                                         洗衣房、台球厅、电影                                                         洗衣房、影音区、桌球 公区设施       便民服务站        行动局势、健身房        厅、健身房、瑜伽室、                           行动局势                                                         区、健身房、会客厅等                                                书吧等               注 1：根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》和原始权益东谈主提供的信息整理得出。               注 2：月房钱含税不含管理费。基础设施技俩以及壹栈·山前技俩均按照《招蛇租赁管理办法》进行            租赁管理、技俩的房钱口径为基准房钱，市集化租赁住房竞品的房钱口径为市集报价范围，保障性租赁住            房竞品的房钱口径为折后的市集报价范围。               注 3：壹栈·仕林臻邸技俩于 2024 年 3 月端庄开业，适度 2024 年 6 月末，时点出租率达约 100%。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            图表 14-62 南山区技俩竞品分析位置示意图  注：根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》和原始权益东谈主提供的信息整理得出。   根据感激梁行市集调研及现场查勘情况，壹栈·仕林臻邸技俩位于蛇口片区，与标的项 目放射归并细分区域、办法客群较为一致。该物业紧临深圳市育才中学、育才一小等蛇口顶 配中小学，栽种资源丰富。周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站花果山站及水湾 站步行均约 7 分钟，其交通便利程度劣于太子湾技俩、优于林下技俩。该物业具有颓落花坛 小区，行动空间相对充足；物业新、房间内及公区的配套设备新且王人全。   环水泊寓·生态软件园店位于科技园片区，主要放射科技园及南头片区，技俩周边以办 公、产业园为主，周边世界五百强企业蚁合且附进深圳大学主校区，与标的技俩的放射区域 及办法客群均不同且互异较大。技俩距离最近地铁站南头古城站及中猴子园站步行约 15 分 钟，其交通便利程度劣于太子湾技俩、与林下技俩相近。该物业由存量技俩改造而得，装修 较新但建筑履行相对老旧，技俩为独栋物业，无颓落小区。   冠寓海上世界店一期位于蛇口片区，与标的技俩放射归并细分区域、办法客群较为一致。 该物业周边生活配套便利，但周边环境相对老旧，紧临地铁站水湾站，其交通便利程度与太    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 子湾技俩相近、优于林下技俩。该物业为独栋楼宇，无颓落小区，举座行动空间较为紧凑； 物业外部成新度一般、里面调整情况邃密；房间内及公区的配套设施较为王人全。   泊寓东角头雷岭公社位于蛇口片区，与标的技俩放射归并细分区域、办法客群较为一致。 该物业周边生活配套较为便利，距离最近地铁站水湾站步行约 15 分钟，其交通便利程度劣 于太子湾技俩、与林下技俩相近。该物业部分楼栋临街、部分楼栋位于城中村内，村内楼栋 的位置离小区进口的互异较大，环境一般，且朝向、采光及隔音等条件较差。该技俩以小面 积户型为主，同户型间的配置互异较大，部分户型无厨房、部分无颓落阳台、部分采光较差、 部分楼栋为楼梯房而部分楼栋为电梯房，因此同户型间单价互异较大。   壹栈山前技俩位于蛇口片区、林下技俩西南侧约 500 米处，同属于招商伊敦运营的物业， 该物业 2017 年着手运营，房型包括两房一厅、三房二厅，面积约 70-90 平方米，与林下项 目区位、放射范围、户型、品性等情况相似度较高，主要互异在于：山前技俩西临南猴子园， 北临荔林公园，居住环境更为安静；山前技俩体量较大，可出租面积 98,723.77 平方米；林 下技俩位于工业八路主路旁，山前技俩则需从主路沿进口坡谈进入，坡度相对较高；山前项 目位于林下技俩西南侧，距离北侧地铁站较远，相对而言交通条件稍逊。   从出租率情况看，根据感激梁行统计，南山区历久踏实运营的长租公寓技俩出租率基本 踏实于 90%以上，部分优质技俩可达 95%以上或接近满租状态。市集出租率因春节假期、毕 业季等重要时间节点及留存房间爱戴等情况出现波动情况，但举座出租率相沿在较高水平， 优质的长租公寓技俩呈现供不应求的状态。从房钱递加情况看，租期内房钱一般不递加（租 期一般为一年或以内），合同到期后房钱递加率一般为 3%。 （三）技俩合规情况   （1）技俩合适国度要紧战术、国度宏不雅调控政策、国民经济和社会发展总体贪图、有 关专项贪图和区域贪图（实施决议）情况   基础设施技俩是位于广东省深圳市南山区的环球租赁住房和保障性租赁住房技俩，是深 圳市住房保障体系中的重要组成部分，合适“粤港澳大湾区”、“先行示范区开拓”、“基 础设施补短板”和“开拓东谈主才高地”等一系各国度要紧战术；同期合适国度对于“加速发展 保障性租赁住房”等宏不雅调控政策，属于政策饱读动标的。   在国度要紧战术及政策方面，2019 年 2 月，《粤港澳大湾区发展贪图提要》明确指出 “提高保障和改善民生水平，加大优质环球产品和服务供给，无间促进社会平正正义，使大 湾区居民得回感、幸福感、安全感愈加充实、更有保障、更可持续”，并“提无际湾区大众 生活便利水平，擢升居民生活质地”。2019 年 8 月 9 日，中共中央、国务院发布《对于支    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 持深圳市开拓中国特色社会主义先行示范区的意见》，提议“完善社会保障体系”，“建立 和完善房地产市集稳重健康发展长效机制，加速完善保障性住房与东谈主才住房轨制”。2023 年 7 月，国务院办公厅转发国度发改委《对于收复和扩大消耗措施的文告》，其中明确提议 了“完善住房保障基础性轨制和援手政策，扩大保障性租赁住房供给，着力贬责新市民、青 年东谈主等住房难得群体的住房问题。”   基础设施技俩当作深圳市的环球租赁住房和保障性租赁住房技俩，合适“完善住房市集 体系和住房保障体系”、“扩大保障性租赁住房供给”等国民经济和社会发展总体贪图。 次提议“保障性租赁住房”的主见。2021 年 3 月 11 日，十三届寰球东谈主大四次会议表决通过 《中华东谈主民共和国国民经济和社会发展第十四个五年贪图和 2035 年远景办法提要》，明确 提议要“完善住房市集体系和住房保障体系”。该贪图将“扩大保障性租赁住房供给”当作 一项要点职业，并指出“加速建立多主体供给、多渠谈保障、租购并举的住房轨制，让全体 东谈主民住有所居、职住均衡”。明确强调“加多保障性住房供给，完善住房保障基础性轨制和 援手政策。以东谈主口流入多、房价高的城市为要点，扩大保障性租赁住房供给，着力贬责难得 群体和新市民住房问题。”   基础设施技俩当作深圳市的环球租赁住房和保障性租赁住房技俩，合适《深圳市国民经 济和社会发展第十四个五年贪图和二〇三五年远景办法提要》和《深圳市住房发展“十四五” 贪图》等相关专项贪图和区域贪图。 办法提要》（下称“贪图”），明确将“完善民生服务供给体制”想象为空洞改革试点要点 鸿沟，其中包括“完善保障性住房供给机制”。该贪图提议，“全面擢升社会保障和社会治 理水平”，要“持续擢升住房保障水平。了得住房的民生属性，持续开展大规模环球住房建 设行动，严格落实环球住房配建政策。改革环球住房开拓运营模式，充分调理社会力量参与 环球住房开拓。到 2025 年，开拓筹集环球住房 40 万套”。《深圳市住房发展“十四五”规 划》提议“加速发展保障性租赁住房”，“在全市环球住房鸿沟开展存量资产梳理职业，将 合适条件的技俩分类纳入寰球基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）试点。饱读动具备 条件的关系主体率先刊行保障性租赁住房投资信赖基金（REITs）”。   本技俩当作深圳市的环球租赁住房和保障性租赁住房技俩，属于《产业结构调整指导目 录（2024 年本）》的“饱读动类”产业，合适关系行业政筹划定。          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      “保障性住房（含保障性租赁住房）开拓、运营和管理”当作“城镇基础设施”被纳入“饱读      开拓”并将其当作贬责好大城市住房了得问题的重要举措。2021 年 3 月 5 日，时任国务院      总理李 克 强在《政府职业申报》提议，“切实加多保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽      最大努力匡助新市民、后生东谈主等缓解住房难得”，将其当作贬责好大城市住房了得问题的重      要举措。2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发国办发〔2021〕22 号文，明确了保障性租赁      住房的基础轨制和援手政策，提议“加速发展保障性租赁住房，促进贬责好大城市住房了得      问题”。同日，国度发展改革委印发《国度发展改革委对于进一步作念好基础设施鸿沟不动产      投资信赖基金（REITs）试点职业的文告》（发改投资〔2021〕958 号，简称“958 号文”），      将各直辖市及东谈主口净流入大城市的保障性租赁住房试点技俩纳入基础设施鸿沟不动产投资      信赖基金试点行业范围。2022 年 3 月 18 日，中国证监会发文指出，要攥紧推动保障性租赁      住房公募 REITs 试点技俩落地。同日，深圳证券交易所、上海证券交易所也分别指出，积极      组织推动保障性租赁住房基础设施 REITs 试点。          根据中国（广东）目田贸易试验区前海蛇口片区管委会于 2015 年 12 月 31 日出具的《中      国（广东）目田贸易试验区外商投资企业备案解释》，乐宜国际已履行了外商投资备案手续，      目公司（太子湾）开展的业务不属于外商投资限制类或禁入类行业，公司业务合适外商投资      管理关系划定。根据中华东谈主民共和国商务部外商投资空洞管理公示查询结果，技俩公司（太      子湾）已完成了外商投资企业基本信息的申报，合适外商投资信息申报关系政策和法则要求。      林下技俩不波及。          （1）太子湾技俩          根据乐宜置业就太子湾技俩取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024      年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果文告单》（编号：C20240716155307531）（以下      简称“《太子湾技俩不动产查询结果》”）及技俩公司（太子湾）的阐明，太子湾技俩的不      动产权属登记信息如下：                     图表 14-63 太子湾技俩不动产权属登记信息表                               地皮用途    宗大地积/房屋建 不动产权证号     权利东谈主         坐落                         权利性质     使用期限                               /房屋用途      筑面积             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                  地皮用途      宗大地积/房屋建 不动产权证号          权利东谈主      坐落                                 权利性质       使用期限                                  /房屋用途         筑面积 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /54.88 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /46.47 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /44.97 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /44.35 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /43.99 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /50.99 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /54.68 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /73.01 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /71.17 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /63.18 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /62.82 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /71.48 平方米       房 粤（2023）深圳   太子湾乐宜置业   南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                  交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第      （深圳）有限公   谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                  交易        /80.20 平方米       房                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                     地皮用途      宗大地积/房屋建 不动产权证号            权利东谈主       坐落                                 权利性质       使用期限                                     /房屋用途         筑面积 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                     交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第        （深圳）有限公    谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                     交易        /67.72 平方米       房 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大                                        40 年，从 2016 年                                     交易 用地 /   5,464.87 平 方 米   出让/商品 市不动产权第        （深圳）有限公    谈太子湾东谈主才                                        11 月 3 日至 2056                                     交易        /67.09 平方米       房 粤（2023）深圳     太子湾乐宜置业    南山区港湾大               5,464.87 平 方 米           40 年，从 2016 年                                     交易 用地 / 市不动产权第        （深圳）有限公    谈太子湾东谈主才               /25,051.85 平 方   出让/其他   11 月 3 日至 2056                                     商务公寓               根据太子湾技俩的《深圳市房屋建筑面积测绘申报》《开拓工程贪图验收及格证》，太             子湾技俩包括地下建筑面积 7,636.64 平方米，其中地下车库建筑面积为 6,355.05 平方米。             根据深圳市泊车位管理和不动产登记的实践，技俩公司（太子湾）未就地下泊车位办理《不             动产权文凭》。太子湾技俩泊车场（含 182 个泊车位）已获取深圳市交通运载局核发的编号             为“深交许（南山）[2023]T342 号”的《深圳市经营性泊车场许可证（社会环球类）》。               太子湾技俩的配套交易产证建筑面积为 897.00 平方米，                                           占技俩总产证建筑面积的 3.46%。             太子湾技俩中的配套交易部分为太子湾保障性租赁住房技俩的配套设施，属于为相沿技俩正             常运转而必要的配套交易服务设施。根据国办发 22 号文第二条第（二）款，保障性租赁住             房应合理配备交易服务设施。太子湾技俩配套交易设施合适 958 号文的要求，照章不错纳入             本基金的基础资产范围。               鉴上，适度尽调基准日，技俩公司（太子湾）正当享有太子湾技俩对应的不动产权，包             括房屋系数权偏激占用范围内的交易用地使用权等。               （2）林下技俩               根据桃花坛置业就林下技俩取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024             年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果文告单》（编号：C20240716155349912）（以下             简称“《林下技俩不动产查询结果一》”）及桃花坛置业的阐明，适度 2024 年 7 月 16 日，             林下技俩的不动产权属登记信息如下：                          图表 14-64 林下技俩不动产权属登记信息表                                     地皮用途/     宗大地积/房屋建   不动产权证号           权利东谈主      坐落                                 权利性质       使用期限                                     房屋用途        筑面积              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 粤（2020）深圳市不                南山区工业八                  深圳市桃                  二类居住    29,691.13 平方米            70 年，从 2004 年 动产权第 0055439 号             路东招商桃花                  花坛置业                  用地/住宅    /39,304.42 平方   出让/其他   8 月 31 日至 2074 等 465 份《不动产权          10   园五期（1 栋、      11                  有限公司                                 米                    年 8 月 30 日       文凭》                  2 栋和 5 栋）              根据技俩公司（林下）就林下技俩取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于         下简称“《林下技俩不动产查询结果二》”，与“《林下技俩不动产查询结果一》”合称为         “《林下技俩不动产查询结果》”）及技俩公司（林下）的阐明，适度 2024 年 8 月 12 日，         林下技俩的不动产权属登记信息如下：                            图表 14-65 林下技俩不动产权属登记信息表                                        地皮用途/   宗大地积/房屋建   不动产权证号          权利东谈主         坐落                                权利性质       使用期限                                        房屋用途      筑面积 粤（2024）深圳市不      深圳市林      南山区工业八      二类居住    29,691.13 平方米    出让/其他   70 年，从 2004 年 动产权第 0166788 号   下住房租      路东招商桃花      用地/住宅    /39,304.42 平方           8 月 31 日至 2074 等 465 份《不动产权     赁有限公      园五期（1 栋、                   米                    年 8 月 30 日       文凭》          司       2 栋和 5 栋）              根据招商桃花坛五期技俩 的《深圳市房屋建筑面积测绘申报》，林下技俩所在地块包         括地下建筑面积 22,278.77 平方米，其中地下车库及设备用房建筑面积为 21,354.45 平方米。         根据深圳市泊车位管理和不动产登记的实践，桃花坛置业及技俩公司（林下）未就地下泊车         位办理《不动产权文凭》。根据深圳市交通运载局核发的编号为“深交许（南山）[2023]T114         号”、“深交许（南山）[2024]T571 号”的《深圳市经营性泊车场许可证（住宅类）》及         桃花坛置业、技俩公司（林下）和招商公寓签署的《深圳市桃花坛置业有限公司分立协议》         安排等，林下技俩所在地块地下泊车位总个数为 438 个，技俩公司（林下）对于其中 320         个地下泊车位享有权益。              鉴上，技俩公司（林下）正当享有林下技俩的不动产权，包括房屋系数权偏激占用范围         内的居住用地使用权。              综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基础设施技俩权属清晰，资产范围明确，并依摄影         关划定完成了所需的权属登记。              （1）太子湾技俩            适度 2024 年 6 月 30 日，深圳市桃花坛置业有限公司仍为林下技俩的权利东谈主。完成资产重组后，权利东谈主         将变更为派生分立形成的深圳市林下住房租赁有限公司（即“技俩公司（林下）”）。            不动产附记中注明，住宅为环球租赁住房（高级东谈主才公寓）。            适度 2024 年 6 月 30 日，招商桃花坛五期技俩包括 1-5 栋共 5 栋建筑物，不动产权利东谈主为桃花坛置业。         根据桃花坛置业的分立安排，林下技俩（招商桃花坛五期技俩 1、2、5 栋，不包含交易配套部分）从桃花         园置业分立至技俩公司（林下），招商桃花坛五期技俩 3、4 栋和配套交易部分将赓续由桃花坛置业持有。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据招商蛇口与深圳市贪图和国土资源委员会第二直属管理局（现深圳市贪图和天然资 源局南山管理局，以下简称“规自局南山局”）于 2011 年 12 月 26 日签署的编号为“深地 合字（2011）8040 号”的《深圳市地皮使用权出让合同书》偏激补充协议（以下简称“《太 子湾地皮出让合同》”），规自局南山局将宗地编号为 K202-0014 的地块的地皮使用权出让 给招商蛇口，出让方式为挂牌出让，地皮用途为空洞交易服务业设施、仓储、口岸船埠和居 住用地。根据《太子湾地皮出让合同》约定的地皮利用要求，计入容积率的总建筑面积不超 过 1,700,000 平方米，其中包括商务公寓 285,000 平方米（含 50,000 平方米东谈主才公寓）。 根据《太子湾地皮出让合同》约定的“产权要求”，商务公寓中的 50,000 平方米商务公寓 纳入深圳市东谈主才公寓鸿沟。 权东谈主为技俩公司（太子湾），该地块自 K202-0014 宗地范围均分宗并单独进行开发，地皮用 途为交易用地，建筑面积 26,000 平方米，包括交易 900 平方米及商务公寓 25,000 平方米（性 质为商品房）、物业服务用房 100 平方米（性质为非商品房）。2020 年 3 月 13 日，规自局 南山局与技俩公司（太子湾）签订《（2016）88115 号第一补充协议书》， K203-0025 宗地划定的总建筑面积调整为 26,095.75 平方米，包括交易 897 平方米及商务公 寓 25,098.46 平方米（性质为商品房）、物业管理用房 100.29 平方米（性质为非商品房）。 议书>第二补充协议书》（以下简称“《增补协议第二补充协议》”），规自局南山局同意 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米当作保障性租赁住房，需按照住房保障部门 的指导意见确定出租对象、房钱尺度，产权归技俩公司（太子湾），不得分割办证，不得转 让、典质。   根据《付清地价款解释》（第 NS20180041 号）、《付清地价款解释》（第 NS20200041 号）、   《税收完税解释》          〔（161）深地证 01723353〕、                             《出账回单》                                  （回单编号 083A000147108） 并经技俩公司（太子湾）阐明，《增补协议书》偏激补充协议项下基于 K203-0025 地块自 K202-0014 地块分宗而相应分担的地皮使用权出让总地价款及关系契税、因该地块总建筑面 积调整而应补缴的地价款及关系契税已按照《增补协议书》偏激补充协议支付罢了。 的《深圳市开拓用地贪图许可证》。2018 年 7 月 26 日，技俩公司（太子湾）就太子湾技俩 所在地块取得编号为“粤（2018）深圳市不动产权第 0116270 号”的《不动产权文凭》。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，技俩公司（太子湾）已就太子湾技俩履行了相应用 地手续。          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         技俩公司（太子湾）当作开拓单元就太子湾技俩的立项、贪图、环评、施工许可、好意思满       验收办理了如下手续：                    图表 14-65 太子湾技俩的投建经过手续情况 序号    手续类型      审批/批复部门             文献编号                文献称呼                深圳市南山区发展和改   深南山发改核准〔2016〕                    革局           0009号      开拓工程贪图许   深圳市贪图和国土资源      深规土建许字         可       委员会南山管理局      NS-2017-0018号                                                  《深圳市南山区环境保护和水务局对于                深圳市南山区环境保护   深南环水评备〔2015〕                   和水务局          105号                                                        备案凭证》                深圳市公安局消防监督   深公消审字〔2017〕第                   管理局           0564号                                 工程编号：                             文凭序列号：2017-0788      开拓工程贪图验   深圳市贪图和天然资源    深贪图资源建验字         收        局南山管理局      NS-2019-0049号                             深建消验字〔2019〕第         《深圳市住房和开拓局开拓工程消防验                                                  《太子湾东谈主才公寓（一期）技俩好意思满环                                                    境保护验收观察表备案》公示                                                  《深圳市市政公用技俩好意思满验收备案收                                                         文回执》         综上，根据技俩公司（太子湾）提供的府上并经其阐明，基金管理东谈主与法律参谋人合计，       技俩公司（太子湾）按划定就太子湾技俩履行了技俩立项、贪图、环评、施工许可和好意思满验       收手续。         A．技俩节能评估审查手续         就太子湾技俩节能评估审查手续事项，深圳市宗唐科技开发有限公司（以下简称“宗唐       科技”）就太子湾技俩编制了《节能申报》。根据现行有用的《固定资产投资技俩节能审查       办法》（国度发展和改革委员会令第 2 号）及太子湾技俩开拓时适用的《固定资产投资技俩       节能评估和审查暂行办法（2010）》（国度发展改革委第 6 号召）的关系划定，太子湾技俩       按照关系节能尺度开拓，合适建筑节能尺度要求，不需要单独进行节能审查职业，由技俩公       司（太子湾）自行编制或托付专科机构编制节能申报即可。技俩公司（太子湾）已就太子湾       技俩取得了由专科机构编制的节能申报，因此已合适节能评估审查手续的要求。         B．技俩用地预审意见    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据法律参谋人在深圳市东谈主民政府流派网站上对深圳市贪图和天然资源局（以下简称“深 圳市规自局”）的公开接洽，深圳市规自局于 2023 年 1 月 5 日作出的书面答复，对于招拍 挂方式出让的地块，由于在成交前无法确定具体用地单元，故不会对具体单元核发预审与选 址意见。   如前述，技俩公司（太子湾）已付清太子湾技俩所在地块对应地皮使用权出让总地价款 及关系契税，已完成供地手续的办理，现已开拓罢了并取得不动产权文凭。   适度尽调基准日，技俩公司（太子湾）未因太子湾技俩不必地预审意见受到任何行政处 罚、被采取任何行政监管措施或被要求承担任何法律责任。   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市贪图和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房技俩用地手续事宜的复函》（深贪图资源南函〔2024〕163 号），经核该 局办文系统，未查询到太子湾技俩因未办理用地预审意见而受到该局行政处罚或承担其他责 任的关系记录。根据《天然资源部对于以“多规合一”为基础鼓吹贪图用地“多审合一、多 证合一”改革的文告》（天然资规〔2019〕2 号，下称《文告》）第一条文定，“将开拓项 目选址意见书、开拓技俩用地预审意见合并，天然资源主管部门融合核发开拓技俩用地预审 与选址意见书，不再单独核发开拓技俩选址意见书、开拓技俩用地预审意见”，且“使用已 经照章批准的开拓用地进行开拓的技俩，不再办理用地预审”。太子湾技俩地皮从 K202-0014 宗地分宗而来。K202-0014 宗地于 2011 年通过挂牌方式出让并签订地皮使用权出让合同。 通过挂牌方式出让的地皮，由于在成交前无法确定具体用地单元，故不会对具体单元核发用 地预审与选址意见。且太子湾技俩已办理《开拓用地贪图许可证》及关系不动产权登记。项 目用地手续举座合规，根据《文告》划定，无需补办用地预审意见。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基于规自局南山局的复函阐明，太子湾技俩的用地 合规手续不波及缺失用地预审意见的问题。   C．技俩开拓用地批准书   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市贪图和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房技俩用地手续事宜的复函》（深贪图资源南函〔2024〕163 号），1992 年，寰球东谈主大常委会授予深圳经济特区立法权。深圳充分利用特区立法权，无间探索地皮管 理轨制改革改革，于 1994 年出台并于后续屡次改良《深圳经济特区地皮使用权出让条例》 （下称《条例》）。自 1994 年以来，深圳市地皮管理管当事人要依据《条例》开展，《条例》 均未设立开拓用地批准书事项，深圳市开拓技俩无需办理开拓用地批准书。因此，林下技俩 和太子湾技俩无需办理开拓用地批准书。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基于规自局南山局的复函阐明，太子湾技俩的用地 合规手续不波及缺失开拓用地批准书的问题。   （2）林下技俩          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         根据桃花坛置业与规自局南山局于 2013 年 6 月 25 日签署的编号为“（2013）88027 号”       的《增补协议书》（以下简称“《林下地皮出让合同》”），规自局南山局将宗地编号为       K410-0024 的地块的地皮使用权出让给桃花坛置业，出让方式为协议出让，地皮用途为居住       用地，地皮面积约为 29,691.13 平方米。         根据桃花坛置业提供的记账凭证、完税凭证等文献并经桃花坛置业阐明，林下技俩对应       地价款及关系契税、印花税已按照《林下地皮出让合同》支付罢了。       市开拓用地贪图许可证》。       号”的《房地产证》。         综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，桃花坛置业已就林下技俩履行了相应用地手续。         桃花坛置业当作开拓单元就林下技俩的立项、贪图、环评、施工许可和好意思满验收办理了       如下手续：                  图表 14-66 林下技俩固定资产投资管理关系手续表 序号    手续类型        审批/批复部门                文献编号               文献称呼                                  深发改核准〔2012〕0266       《深圳市社会投资技俩核准文告                                       号                      书》      开拓工程贪图许   深圳市贪图和国土资源委员             深规土建许字         可        会第二直属管理局              ZG-2013-0052号                                  深环批〔2012〕100323       《深圳市东谈主居环境委员会开拓项                                       号                  目环境影响审查批复》                深圳市公安局南山分局消防      深公南消审字〔2013〕第                   监督管理大队             0332号      开拓工程贪图验   深圳市贪图和国土资源委员              深规土建验         《深圳市开拓工程贪图验收及格         收        会第二直属管理局              ZG-2016-0005号         证》                                                        《深圳市公安局南山分局消防监                深圳市公安局南山分局消防      深公南消验字〔2015〕第                   监督管理大队             0072号                                                             见书》                                  深环验收〔2015〕1102        《对于桃花坛E区技俩好意思满环境保                                       号                   护验收的决定书》                                                        《深圳市房屋建筑工程技俩好意思满                                                          验收备案收文回执》         根据桃花坛置业提供的上述府上并经其阐明，基金管理东谈主与法律参谋人合计，桃花坛置业       按划定就林下技俩履行了技俩立项、贪图、环评、施工许可和好意思满验收手续。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   A．技俩节能评估审查手续   就林下技俩节能评估审查手续事项，宗唐科技就林下技俩编制了《节能申报》。根据现 行有用的《固定资产投资技俩节能审查办法》（国度发展和改革委员会令第 2 号）及林下项 目开拓时适用的《固定资产投资技俩节能评估和审查暂行办法（2010）》（国度发展改革委 第 6 号召）的关系划定，林下技俩按照关系节能尺度开拓，合适建筑节能尺度要求，不需要 单独进行节能审查职业，由桃花坛置业自行编制或托付专科机构编制节能申报即可。桃花坛 置业已就林下技俩取得了由专科机构编制的节能申报，因此已合适节能评估审查手续的要求。   B．技俩用地预审意见   根据林下技俩地皮协议出让时适用的《开拓技俩用地预审管理办法》（国土资源部令第 用地预审意见的，未划定对开拓单元的相应罚则。   如前述，林下技俩已签署正当有用的《林下地皮出让合同》并足额缴付地价款，已完成 供地手续的办理，现已开拓罢了并取得不动产权文凭。根据桃花坛置业阐明，适度尽调基准 日，林下技俩未因无技俩用地预审意见的事项受到任何行政处罚、被采取任何行政监管措施 或被要求承担任何法律责任。   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市贪图和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房技俩用地手续事宜的复函》（深贪图资源南函〔2024〕163 号），经核该 局办文系统，未查询到林下技俩因未办理用地预审意见而受到该局行政处罚或承担其他责任 的关系记录。根据《天然资源部对于以“多规合一”为基础鼓吹贪图用地“多审合一、多证 合一”改革的文告》（天然资规〔2019〕2 号，下称《文告》）第一条文定，“将开拓技俩 选址意见书、开拓技俩用地预审意见合并，天然资源主管部门融合核发开拓技俩用地预审与 选址意见书，不再单独核发开拓技俩选址意见书、开拓技俩用地预审意见”，且“使用已经 照章批准的开拓用地进行开拓的技俩，不再办理用地预审”。林下技俩用地位于招商局蛇口 工业区控股股份有限公司《对于处理蛇口工业区用地问题的协议》（下称《蛇口大协议》） 范围内。    《蛇口大协议》用地系经深圳市第八十四次用地刚毅会批准。林下技俩用地根据《蛇 口大协议》相关划定以签订增补协议方式由桃花坛置业完善用地手续，并已办理《开拓用地 贪图许可证》及关系不动产权登记。技俩用地手续举座合规，根据《文告》划定，无需补办 用地预审意见。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基于规自局南山局的复函阐明，林下技俩的用地合 规手续不波及缺失用地预审意见的问题。   C．技俩开拓用地批准书    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据规自局南山局于 2024 年 2 月 27 日出具的《深圳市贪图和天然资源局南山管理局关 于招商蛇口保障房技俩用地手续事宜的复函》（深贪图资源南函〔2024〕163 号），1992 年，寰球东谈主大常委会授予深圳经济特区立法权。深圳充分利用特区立法权，无间探索地皮管 理轨制改革改革，于 1994 年出台并于后续屡次改良《深圳经济特区地皮使用权出让条例》 （下称《条例》）。自 1994 年以来，深圳市地皮管理管当事人要依据《条例》开展，《条例》 均未设立开拓用地批准书事项，深圳市开拓技俩无需办理开拓用地批准书。因此，太子湾项 目和林下技俩无需办理开拓用地批准书。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基于规自局南山局的复函阐明，林下技俩的用地合 规手续不波及缺失开拓用地批准书的问题。   （1）太子湾技俩   根据《太子湾地皮出让合同》偏激补充协议，地皮用途为交易用地，宗地内的技俩为商 务公寓，纳入深圳市东谈主才公寓鸿沟；根据太子湾技俩对应的《开拓用地贪图许可证》，贪图 用地性质为交易用地，建筑分技俩的中的商务公寓纳入深圳市东谈主才公寓鸿沟；根据太子湾项 目对应的《开拓工程贪图许可证》，开拓技俩称呼为太子湾东谈主才公寓一期，开拓技俩包括商 务公寓、配套交易等；根据太子湾技俩对应的《不动产权文凭》，太子湾技俩的地皮用途为 交易用地，房屋用途为商务公寓、交易。   经适当核查并经技俩公司（太子湾）的阐明，太子湾技俩的履行用途主要为东谈主才公寓和 配套交易。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，适度尽调基准日，太子湾技俩的履行用途与其贪图 用途、权证所载用途相符。   根据太子湾技俩对应的《不动产权文凭》，太子湾技俩所在地块对应的地皮用途为交易 用地。太子湾技俩使用交易用地开拓具有居住属性的商务公寓。根据太子湾技俩开拓时有用 的《深圳市城市贪图尺度与准则》（2013），交易用地可用于开拓商务公寓。太子湾技俩使 用交易用地开拓东谈主才公寓住房合适技俩开拓时深圳市地皮管理要求。   根据 958 号文，“技俩地皮用途原则上应为非交易、非住宅用地，租赁住房用地以及为 保障技俩正常运转而无法分割的办公用房、职工寝室等少数配套设施用地除外。”基于现行 有用的《地皮利用近况分类（GB/T 21010-2017）》《城市用地分类与贪图开拓用地尺度 （GB50137-2011）》《国土空间观察、贪图、用途管制用地用海分类指南》的划定，存在住 宅用地、交易服务用地、工业用地等，但不存在“租赁住房用地”这一项专门用于保障性租    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 赁住房的地皮用途分类。根据《深圳市城市贪图尺度与准则》（2023），城市用地分类领受 大类和中类两个档次的分类体系，共分为居住用地、交易服务业用地、环球管理与服务设施 用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地以偏激它 用地 9 大类、32 中类，亦不存在“租赁住房用地”。2022 年 10 月 19 日，规自局南山局与 技俩公司（太子湾）签署了《增补协议第二补充协议》，规自局南山局同意将 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米当作保障性租赁住房。2022 年 12 月 23 日，基于国办 发 22 号文、深圳市 23 号文等相关划定，深圳市住房和开拓局（以下简称“深圳市住建局”） 就太子湾技俩出具了《深圳市保障性租赁住房技俩认定书》（编号：深保租 220410004 号， 以下简称“纳保认定书”），认定太子湾技俩为深圳市保障性租赁住房技俩。太子湾技俩已 纳入保障性租赁住房管理，合适基础设施技俩试点的行业范围要求。经招商公寓及技俩公司 （太子湾）阐明，太子湾技俩不波及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   鉴于太子湾技俩的地皮使用合适技俩开拓时深圳市的地皮管理要求，规自局南山局（作 为地皮行政主管部门）已经同意将宗地内开拓的租赁住房当作保障性租赁住房，且深圳市住 建局已对太子湾技俩作出了纳保认定，基金管理东谈主与法律参谋人合计，太子湾技俩的地皮履行 用于租赁住房用途，合适 958 号文对于技俩地皮用途的要求，照章不错纳入本基金的基础资 产范围。   A.太子湾技俩的地皮用途为交易，技俩地皮属于指定用于开拓具有保障性租赁住房的土 地，无法私行改为其他交易用途   根据招商蛇口与规自局南山局签署的《太子湾地皮出让合同》偏激补充协议针对地皮利 用要求及产权要求，商务公寓应纳入深圳市东谈主才公寓鸿沟，根据市住房保障部门指导意见确 定出租对象、房钱尺度。根据规自局南山局与技俩公司（太子湾）签订的《 第一补充协议书》〔（2016）88115 号〕，太子湾技俩所在 K203-0025 宗地贪图开拓的建筑 内容主要为商务公寓 25,098.46 平方米，另包括交易 897 平方米及物业管理用房 100.29 平 方米。根据规自局南山局与技俩公司（太子湾）签订的《增补协议第二补充协议》，太子湾 技俩所在 K203-0025 宗地内的商务公寓 25,098.46 平方米当作保障性租赁住房。   综上，太子湾技俩所在 K203-0025 宗地为颓落、无缺的地块，自该宗地出让时，其地皮 利用要求、产权要求均为东谈主才公寓的开拓，且后续该宗地也仅被允许用于开拓保障性租赁住 房，除部分配套交易外，太子湾技俩所在 K203-0025 宗地无其他任何交易性质的贪图用途。 基于地皮出让合同的明确要乞降保障性租赁住房的管理要求，太子湾技俩将来也不具有改作念 其他交易用途的可能和标的。基于此，基金管理东谈主与法律参谋人合计，太子湾技俩用地将来无 法私行改为东谈主才公寓及保障性租赁住房之外的交易关系用途。   B.太子湾技俩使用交易用地开拓保障性租赁住房合适国度政策      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      根据《国务院办公厅对于加速发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号） 第三条第（一）款第 4 项，“对闲置和低效利用的交易办公……等非居住存量房屋，经城市 东谈主民政府同意，在合适贪图原则、权属不变、知足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许 改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更地皮使用性质，不补缴地皮价款。” 在国度恣意发展保障性租赁住房的大配景下，国度积极援手和饱读动多渠谈发展保障性租赁住 房，饱读动将交易办公等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。      C.太子湾技俩刊行 REITs 的政策合适性 租赁住房用地以及为保障技俩正常运转而无法分割的办公用房、职工寝室等少数配套设施用 地除外。” 的要求，但鉴于国度和深圳市地皮管理政策、法则层面均莫得“租赁住房用地”的地皮分类， 在地皮使用正当合规，地皮主管部门明确交易用地上开拓的东谈主才公寓类商务公寓不错用作保 障性租赁住房，且技俩已经被照章纳保的情况下，基金管理东谈主与法律参谋人合计，太子湾技俩 使用交易用地开拓保租房合适 958 号文对技俩地皮用途的要求。      综上，太子湾技俩利用贪图用于商务公寓用途的非居住存量房屋开拓保障性租赁住房， 在用作保障性租赁住房期间，无需变更地皮使用性质，合适刊行 REITs 关系政策，合适国度 对于扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市集结构性供给不足，推动建立多主体供给、 多渠谈保障、租购并举的住房轨制的政策性导向，具有邃密的政策合适性和积极的示范指引 性。      （2）林下技俩      根据《林下地皮出让合同》，地皮用途为居住用地，技俩为环球租赁住房（高级东谈主才公 寓）；根据林下技俩对应的《开拓用地贪图许可证》，用地性质为二类居住用地；根据林下 技俩对应的《开拓工程贪图许可证》，开拓技俩为桃花坛 E 区安居工程；根据林下技俩对应 的《不动产权文凭》，林下技俩的地皮用途为二类居住用地，房屋用途为住宅。      经适当核查并经桃花坛置业阐明，林下技俩的履行用途主要为租赁住房。      综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，适度尽调基准日，林下技俩的履行用途与其贪图用 途、权证所载用途相符。      根据桃花坛置业与规自局南山局于 2013 年 6 月 25 日签署的编号为“（2013） 的《增补协议书》，林下技俩地皮用途为居住用地，但《增补协议书》中明确了林下技俩“住    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方米，为环球租赁住房（高级东谈主才公寓），性质为非商 品房，建成后须严格按我市各样东谈主才入住尺度及关系划定、模范给以供应，如进入市集销售， 需按关系划定执行”。据此，林下技俩的地皮履行用于租赁住房用途，合适 958 号文对于项 目地皮用途的要求，照章不错纳入本基金的基础资产范围。   林下技俩是坐落于深圳市、面向东谈主才群体的环球租赁住房技俩，属于具备保障性质的租 赁住房，具体而言：   林下技俩于 2012 年取得《深圳市社会投资技俩核准文告书》，于 2013 年开工开拓。根 据技俩开拓时所依据的《深圳市东谈主民政府对于进一步促进我市住房保障职业的多少意见》                                       （深 府〔2007〕262 号）、《深圳市环球租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36 号）等规 定，环球租赁住房中安排适当比例的房源当作东谈主才公寓贬责东谈主才住房需求，并制定相应的租 金尺度。林下技俩属于此类环球租赁住房中为贬责东谈主才住房需求的租赁住房技俩。林下技俩 当作企业投资开拓的东谈主才租赁住房技俩，开拓于国办发 22 号文、深圳市 23 号文发布之前， 近况归入深圳市环球租赁住房体系管理，属于深圳市保障性住房的组成部分。根据 2023 年 量环球租赁住房和企职业单元自建环球租赁住房由主管部门按照尊重历史、有序联络的原则， 结合履行情况实施管理。   经比较保障性租赁住房的各项实质性管理要求，林下技俩在配租对象、户型尺度、房钱 尺度、是否波及政府补贴情况等要紧方面情况均合适保障性租赁住房的要求。具体如下：   A.配租对象   根据国办发 22 号文，保障性租赁住房主要贬责合适条件的新市民、后生东谈主等群体的住 房难得问题。根据深圳市 23 号文，保障性租赁住房面向合适条件的新市民、后生东谈主、各样 东谈主才供应。   根据林下技俩对应的租赁合同、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和开拓局对于对招 商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》并经招商公 寓及桃花坛置业阐明，林下技俩向东谈主才群体配租，主要要求包括：①苦求东谈主具有专科及以上 学历或低级及以上职称，②在深圳市内无自有住房，③在深圳市内未享有任何政策性或保障 性住房等。   基于上述核查，基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩的配租对象合适国办发 22 号文 和深圳市 23 号文保障性租赁住房的配租对象要求。   B.户型尺度   林下技俩于 2013 年开工开拓。根据林下技俩对应的房屋实测申报和《不动产权文凭》， 林下技俩项下住宅部分主要为两室一厅和三室二厅的户型，主要户型大于 70 平方米、小于    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据中共深圳市委、深圳市东谈主民政府《对于完善东谈主才住房轨制的多少措施》                                   （深发〔2016〕 房开拓尺度。市东谈主才住房主管部门会同各区政府制定东谈主才住房的开拓尺度（含户型、面积、 装修等）。企职业单元利用自有用地和自筹资金开拓东谈主才住房的，其开拓尺度应合适市关系 划定，并通过民主决策模范制定，报市、区东谈主才住房主管部门批准后执行”。《深圳市住房 和开拓局对于发布东谈主才住房户型面积和户内遮拦装修想象指引的文告》（深建规建〔2017〕 型”。林下技俩户型情况合适前述深圳市东谈主才住房基准户型的要求。 的小户型为主，但允许由城市东谈主民政府按照保基本的原则合理确定。2022 年 3 月出台的深 圳市 23 号端淑确，新增开拓筹集保障性租赁住房建筑面积 70 平方米以下的套(间)数占比原 则上不低于 80%，已开工开拓和已建成出租的东谈主才住房技俩等合适保障性租赁住房基本要求 的均纳入保障性租赁住房管理。主管部门以 2022 年 3 月当作新老划断日历开展保障性租赁 住房认定职业，根据公开案例检索，主管部门允许户型在 90 平方米以下的存量东谈主才住房项 目（2022 年 3 月以前开工开拓）认定为保障性租赁住房。   基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩当作 2022 年 3 月之前开拓完成存量东谈主才住房项 目，其户型情况知足深圳市保障性租赁住房的户型面积要求以及深圳市对于保障性租赁住房 的认定要求。   C.房钱尺度   ①林下技俩运营近况的房钱尺度合适当前执行的《招蛇租赁管理办法》   当作国办发 22 号文发布以前建成且运营的保障性住房技俩，林下技俩自 2018 年以来， 按照经深圳市住建局备案的《招蛇租赁管理办法》进行租赁管理。经基金管理东谈主与法律参谋人 核查，根据 2023 年 8 月 1 日实施的《深圳市环球租赁住房管理办法》第五十条第（三）款 新老划断的划定并经深圳市住建局阐明，林下技俩可赓续按照现行方式运营。因此，林下项 目不错赓续按照《招蛇租赁管理办法》开展租赁管理。   林下技俩当前出租适用的基准房钱根据深圳市房地产和城市开拓发展研究中心向深圳 市住房保障署出具的房钱评估结果确定。在技俩基准房钱的基础上，《招蛇租赁管理办法》 根据佃农自身条件在基准房钱基础上提供 9 折、8 折、6 折房钱优惠，最终签约房钱根据基 准房钱和佃农适用的房钱优惠政策确定。   基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩根据《招蛇租赁管理办法》执行的房钱尺度合适 国办发 22 号文项下对于保障性租赁住房房钱尺度的划定。   ②若对标深圳市社会主体出租的保障性租赁住房关系划定，林下技俩具备房钱调整空 间，可知足房钱水平不高于市集参考房钱 90%的政策要求    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市东谈主民政府令第 353 号，2023 年 8 月 1 日见效），社会主体出租的保障性租赁住房，房钱不高于同期同区域同品性租赁住房市集参 考房钱的百分之九十。2024 年 7 月 23 日，深圳市住房和开拓局发布《深圳市社会主体出租 保障性租赁住房租赁管理详情（征求意见稿）》。根据《管理详情（征求意见稿）》的要求： ①运营管理单元应当托付有禀赋的房地产估价机构评估确定技俩的同期同区域同品性租赁 住房市集参考房钱；②技俩房钱由运营管理单元确定，不高于同期同区域同品性租赁住房市 场参考房钱的百分之九十。   前述《管理详情（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，《管理详情（征求意见稿）》 最终能否颁布，最终颁布的文献是否和当前征求意见稿一致，以及颁布时间，具有一定的不 确定性。后续如最终局庄颁布见效的文献按照当前征求意见文本实践，且主管部门要求基础 设施技俩适用最终局庄颁布见效的文献进行管理的，则招商公寓需实时对《招蛇租赁管理办 法》进行更新并在深圳市住建局备案。届时，招商公寓需托付有禀赋的房地产估价机构确定 同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱，并以不高于同期同区域同品性租赁住房市集参考 房钱的 90%确定技俩对出门租的平均房钱。   林下技俩当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024 年 6 月 30 日 已经 2 年 6 个月，期间未进行重新评定。根据感激梁行出具的市集调研申报，通过对林下项 目周边 5 个同区域同品性租赁住房技俩进行比较分析可知，林下技俩当前的平均标配房钱可 以合适管理详情“不高于同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱 90%”的房钱尺度要求。 具体分析如下：   感激梁行空洞区位、品性、信息可获取程度、技俩运营方式等因素，中式 5 个技俩当作 确定当前同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱的可不雅察案例来源。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      图表 14-67 基础设施技俩与同区域同品性租赁住房技俩的区位和外景对比   从区位上看，上述技俩与基础设施技俩均处于蛇口片区内。   从品性上看，上述技俩与基础设施技俩具备相似性，属于同品性可比技俩：   壹栈·仕林臻邸技俩周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站花果山站及水湾站 步行均约 7 分钟，该物业具有颓落花坛小区，行动空间相对充足；该物业较新、房间内及公 区的配套设备王人备。空洞所处区域、办法客群、周边配套、交通现象、技俩管理等角度，该 物业与标的技俩可比性较高。   A 技俩周边住宅蚁合，生活配套较好，距离 2 号线东角头站 821 米，方便直达后海、科 技园和福田等区域。该物业位于大型社区，提供集结式物业管理，享有环球悠闲小区，为居 民提供宁静安全的居住环境。空洞所处区域、办法客群、周边配套、交通现象、技俩管理等 角度，该物业与标的技俩可比性较高。   B 技俩周边住宅蚁合，生活配套较好，技俩附进 2 号线水湾地铁站，提供方便的环球交 通服务。该物业当作一个颓落庭院社区，共 9 栋，低密度多层，提供集结式物业管理，享有 环球悠闲小区。空洞所处区域、办法客群、周边配套、交通现象、技俩管理等角度，该物业 与标的技俩可比性较高。   C 技俩周边住宅蚁合，生活配套较好，距地铁 12 号线四海站，仅 500 米之遥。该物业 当作一个颓落庭院社区，提供集结式物业管理，享有环球悠闲小区，为居民提供宁静安全的 居住环境。空洞所处区域、办法客群、周边配套、交通现象、技俩管理等角度，该物业与标 的技俩可比性较高。                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                D 技俩周边住宅蚁合，生活配套较好，距离最近地铁站水湾地铁站口约 100 米，具有便           捷的交通链接。园林式小区、融合物业管理，配有烘干机、悠闲休息区、自助便利店。空洞           所处区域、办法客群、周边配套、交通现象、技俩管理等角度，该物业与标的技俩可比性较           高。                除以上情况分析外，上述 5 个技俩与基础设施技俩一致，均由招商伊敦融合运营管理。                空洞来看，上述 5 个技俩属于同区域同品性可比技俩。                   图表 14-68 林下技俩与同区域同品性租赁住房技俩的近期房钱单价对比                                         房钱单价（单元：元/㎡/月）   技俩称呼                   单间             一居室                 二居室                     三居室   林下技俩                                            基准房钱 113.31           基准房钱 104.51 （当前按照《招蛇租          /              /               2024 年 6 月末            2024 年 6 月末 赁管理办法》运作）                                       履行租约平均标配房钱              履行租约平均标配租                                                  （优惠后）104.31            金（优惠后）97.75 壹栈·仕林臻邸           第三方评定市集参考房钱 150              第三方评定市集参考房钱 130                                                                               /  （已纳保）           履行执行平均房钱（优惠后）135             履行执行平均房钱（优惠后）117    A 技俩                 约 126                          /                      /    B 技俩                 约 152                          /                      /    C 技俩                 约 153                        约 130                    /    D 技俩                 约 145                          /                      /             注：壹栈·仕林臻邸于 2024 年 3 月开业，房钱单价数据为技俩房钱备案价，按第三方机构评定的市集           参考房钱的 90%确定。其余技俩的价钱为 2023 年全年履行签约的平均房钱单价。林下技俩履行租约平均标           配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。                根据感激梁行的市集调研结果，空洞查考上述案例，基础设施技俩的同期同区域同品性           租赁住房市集参考房钱，单间及一居室位于 126-153 元/㎡/月区间内，两居室约 130 元/㎡/           月。                参考上述市集调研结果，评估基准日林下技俩两房和三房的平均标配房钱，分别占上述           第三方机构分析的市集参考房钱水平最低值的 80.2%和 81.5%，关系情况如下表：                图表 14-69 林下技俩与第三方机构分析的同区域同品性租赁住房市集参考房钱对比                                                                 单元：元/平方米/月                        评估基准日           第三方机构            技俩称呼                                      平均标配房钱/市集参考房钱                        平均标配房钱          市集参考房钱            林下两房         104.31           130                    80.2%            林下三房          97.75         120（注）                   81.5%           招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          注：林下技俩平均标配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。计议到林下两居室与三居室基准租      金收支 8.8 元，假设模拟三居室市集参考房钱在两居室基础陡立调 10 元/㎡/月（即模拟市集参考房钱为          综上，倘若将林下技俩对标《管理详情（征求意见稿）》对于房钱订价的要求，参考第      三方机构的分析，基础设施技俩的平均标配房钱不错合适不高于同期同区域同品性租赁住房      市集参考房钱 90%的要求。          ③根据评估假设结合技俩履行情况，林下技俩具备近期知足不高于市集参考房钱 90%      要求的可能性          根据《深圳市环球租赁住房管理办法》对于企职业单元自建环球租赁住房适用政策新老      划断的要求，林下技俩当前并无按照市集参考房钱 90%进行出租的政策和法则要求。如因为      适用政策和法则变化，导致林下技俩被主管部门要求按照市集参考房钱 90%进行出租的，林      下技俩具备近期知足不高于市集参考房钱 90%要求的可能性。具体如下：          林下技俩当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024 年 6 月 30 日      已经 2 年 6 个月，期间未进行重新评定；根据评估假设，2025 年基准房钱初次调整，距离          根据当前评估假设，林下技俩两房和三房于 2025 年新签租约的优惠后标配房钱为      元/㎡/月和 109.93 元/㎡/月或以上，则不错知足“不高于市集参考房钱 90%”的要求。该      模拟基准房钱相较于 2022 年 1 月评定的基准房钱的复合增长率分别为 1.0%和 1.7%，低于上      一次基准房钱调整的复合增长率（详见本招募评释书“图表 15-44 技俩历史基准房钱单价      偏激年度复合增长率”）、低于评估预测的 1.8%年增长率。          图表 14-70 基于知足“不高于市集参考房钱 90%”假设下 2025 年模拟基准房钱与当前                                     基准房钱对比                                                         单元：元/平方米/月                    当评估预测的 2025 年优惠后标配租                                上一次房钱调 房型                 金等于基准房钱 90%时的模拟 2025 年                             整区间的复合        订价钱                                     幅     整之间的复合增长率                            评订价钱                                        增长率 两房     113.31              116.63             2.9%        1.0%          2.5% 三房     104.51              109.93             5.2%        1.7%          1.8%          在评估预测中，本技俩预测的基准房钱按天然房钱增长趋势预测。基准房钱增长率已综      合宏不雅环境、区域市集房钱增长率等市集情况进行审慎设定。计议到当前增长率设定不高于      宏不雅区域市集历史增长率水平，因此，将来亦能知足不高于同期同区域同品性租赁住房市集      参考房钱的百分之九十的要求（对于当前增长率设定与宏不雅区域市集历史增长率的对比，详    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 见本招募评释书“十五、基础设施技俩财务现象及经营事迹分析”之“（四）对于资产评估 重要参数的合感性分析”之“2、租赁住房基准房钱增长率的合感性”）。   ④小结   基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩现阶段根据《招蛇租赁管理办法》执行的房钱标 准合适国办发 22 号文项下对于保障性租赁住房房钱尺度的划定，也合适现阶段深圳市对于 林下技俩的运营要求。   根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》（2023 年 8 月 1 日见效），社会主体出租的 保障性租赁住房，房钱不高于同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱的百分之九十。面前 关系管理详情尚未端庄出台。   如林下技俩适用政策、法则或主管部门要求对房钱尺度、适用的租赁管理办法进行调整 的，林下技俩需要根据届时适用政策、法则或主管部门的要求对房钱、租赁管理办法进行相 应调整并报深圳市住房主管部门备案，以保障林下技俩持续知足保障性住房适用房钱尺度的 要求。   D．是否波及政府补贴情况   根据林下技俩对应的租赁合同、租赁台账、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和开拓 局对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》 并经招商公寓及桃花坛置业阐明，林下技俩不波及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩为具备保障性质的租赁住房，属于深圳市 保障性住房体系，亦属于国办发 22 号文项下所说起的住房保障体系的重要组成部分，合适 基础设施技俩试点的行业范围要求，实质上合适《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投 资基金业务指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）第 七条之划定。   （1）太子湾技俩的权利限制情况   根据太子湾技俩对应的《不动产权文凭》                    《太子湾技俩不动产查询结果》及技俩公司（太 子湾）的阐明，适度 2024 年 7 月 16 日，太子湾技俩不存在典质、查封等权利限制情况。   根据技俩公司（太子湾）提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主 查询版）》（申报编号：2024071618324567283167）及技俩公司（太子湾）的阐明，并经查 询中国东谈主民银行征信中心动产融资融合登记公示系统，适度尽调基准日，太子湾技俩租赁合 同项下的应收房钱等应收账款不存在经登记的质押等权利限制情况。   （2）林下技俩的权利限制情况      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      根据林下技俩对应的《不动产权文凭》《林下技俩不动产查询结果》及桃花坛置业和项 目公司（林下）的阐明，适度 2024 年 8 月 12 日，林下技俩不存在典质、查封等权利限制情 况。      根据桃花坛置业提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》 （申报编号：2024071618314569882761）、技俩公司（林下）提供的申报时间为 2024 年 7 月 18 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号：2024071809550083382760）及桃 花坛置业和技俩公司（林下）的阐明，并经查询中国东谈主民银行征信中心动产融资融合登记公 示系统，适度 2024 年 8 月 15 日，林下技俩租赁合同项下的应收房钱等应收账款不存在经登 记的质押等权利限制情况。      （1）财产一切险 PQYC202444030000001915 的《财产一切险（2009 版）保障单》，被保障东谈主为技俩公司（太 子湾），保障标的为壹栈太子湾东谈主才公寓（即太子湾技俩），保障财产包含建筑物、装修及 用品、机器设备、室外财产、仓储物，险种为财产一切险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PQYC202444030000001943 的《财产一切险（2009 版）保障单》，被保障东谈主为桃花坛置业， 保障标的为桃花坛 E 区东谈主才公寓（即林下技俩），保障财产包含建筑物、装修及用品、机器 设备、室外财产、仓储物，险种为财产一切险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。自 2024 年 7 月 5 日 0 时起，加多技俩公司（林下）为保单的共同被 保障东谈主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。      综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基础设施技俩所对应的《财产一切险保障单》不违 反《中华东谈主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政法则的强制性划定，正当、有用。      经招商公寓、桃花坛置业、技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）阐明，当前财产一 切险的保障金额与基础设施技俩在运行评估申报中的估值一致。根据本基金关系交易安排， 基金存续期内，基金管理东谈主和技俩公司将根据《指引》的相关划定，为基础设施技俩购买足 额的财产一切保障。      （2）公众责任险     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） PZAB202444030000000631 的《招商蛇口统保保障单》，被保障东谈主包括技俩公司（太子湾）， 保障标的为壹栈太子湾东谈主才公寓（即太子湾技俩），险种为公众责任险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PZAB202444030000000635 的《公众责任保障（1995 版）保障单》，被保障东谈主包括桃花坛置 业，保障标的为桃花坛 E 区东谈主才公寓（即林下技俩），险种为公众责任险，保障期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。自 2024 年 7 月 5 日 0 时起，加多技俩公司 （林下）为保单的共同被保障东谈主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。    综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基础设施技俩所对应的《公众责任险保障单》不违 反《中华东谈主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政法则的强制性划定，正当、有用。根 据本技俩的交易安排，基金管理东谈主和技俩公司将根据《公募基础设施基金指引》的划定，为 基础设施技俩购买公众责任险。    （3）营业中断险 PQAO202444030000000352 的《营业中断保障（2009 版）保障单》，被保障东谈主为技俩公司（太 子湾），保障标的为壹栈太子湾东谈主才公寓（即太子湾技俩），险种为营业中断险，保障期限 自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。 PQAO202444030000000370 的《营业中断保障（2009 版）保障单》，被保障东谈主为桃花坛置业， 保障标的为桃花坛 E 区东谈主才公寓（即林下技俩），险种为营业中断险，保障期限自 2024 年 下）为保单的共同被保障东谈主。 保障期限为自 2025 年 4 月 1 日 0 时起至 2026 年 3 月 31 日 24 时止。    综上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，基础设施技俩所对应的《营业中断险保障单》不违 反《中华东谈主民共和国保障法》《民法典》等法律和行政法则的强制性划定，正当、有用。    （1）基础设施技俩权属期限    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据乐宜置业就太子湾技俩取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 2024 年 7 月 16 日出具的《不动产信息查询结果文告单》（编号：C20240716155307531），太子 湾技俩交易用地使用权使用期限共 40 年，2016 年 11 月 3 日起 2056 年 11 月 2 日止。   根据技俩公司（林下）就林下技俩取得的《不动产权文凭》、深圳市不动产登记中心于 林下技俩二类居住用地使用权使用期限共 70 年，2004 年 8 月 31 日起 2074 年 8 月 30 日止。   （2）经营资产及缓期安排情况   根据《民法典》《城市房地产管理法》（2019 年修正）、《地皮管理法》（2019 年修 正）、《城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条例》（2020 年改良）、《深圳经济特区土 地使用权出让条例（2021 年改良）》的划定，住宅开拓用地使用权期限届满的，自动续期。 非住宅开拓用地使用权期限届满后的续期，依照法律划定办理。   基础设施技俩中，太子湾技俩用地性质为交易用地，地皮使用年限为 40 年，剩余使用 年限越过 30 年；林下技俩用地性质为居住用地，地皮使用权年限为 70 年，剩余使用年限超 金合同》、关系地皮出让合同和关系法律的相关约定，以持有东谈主利益优先的基本原则，采纳 于地皮使用权期限届满前是否苦求续期和缴纳用度采纳于地皮使用权期限届满前苦求续期。 如果缓期苦求获批准，地皮使用权东谈主将有可能需要知足其他条件，支付相应款项，且受制于 关系法律法则和政府部门的最终批准，基金管理东谈主不保证地皮使用权一定能够续期。如将来 法律法则或政府贪图发生变化，导致基础设施技俩发生缓期情形的，基金管理东谈主将按照法律 法则、监管要求以及基金合同的约定履行必要的审批模范后，实施缓期决议。   （1）是否波及 PPP 技俩   不波及。   （2）是否波及国资转让   根据《对于企业国有资产交易流转相关事项的文告》（国资发产权规〔2022〕39 号） 的划定，“国度出资企业偏激子企业通过刊行基础设施 REITs 盘活存量资产，……波及国有 产权非公开协议转让按划定报同级国有资产监督管理机构批准。”   国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）于 2023 年 12 月 20 日 作出了《对于深圳市招商公寓发展有限公司以关系资产刊行基础设施 REITs 相关事项的批 复》，原则同意招商公寓以技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）持有的租赁住房资产发 行基础设施 REITs 的决议，所波及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   经核查太子湾技俩固定资产投资管理手续关系文献（详见本招募评释书“十四、基础设 施技俩基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“3、固定资产投资管理关系手续”之“（1） 太子湾技俩”）、林下技俩固定资产投资管理手续关系文献（见本招募评释书“十四、基础 设施技俩基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“3、固定资产投资管理关系手续”之“（2） 林下技俩”）和《太子湾乐宜置业（深圳）有限公司规矩》《深圳市林下住房租赁有限公司 规矩》等文献，基金管理东谈主与法律参谋人合计，太子湾技俩、林下技俩通过非公开协议转让的 方式实施产权转让已经得回有用批准与授权。   （3）是否波及外商投资   基础设施技俩中，太子湾技俩波及到外商投资。根据中国（广东）目田贸易试验区前海 蛇口片区管委会于 2015 年 12 月 31 日出具的《中国（广东）目田贸易试验区外商投资企业 备案解释》，乐宜国际有限公司已履行了外商投资备案手续，投资行业为“K701 房地产开 不属于外商投资限制类或禁入类行业，公司业务合适外商投资管理关系划定。根据中华东谈主民 共和国商务部外商投资空洞管理公示查询结果，技俩公司（太子湾）已完成了外商投资企业 基本信息的申报，合适外商投资信息申报关系政策和法则要求。 技俩不波及。   （4）对于合适《中国证监会办公厅国度发展改革委办公厅对于范例作念好保障性租赁住 房试点刊行基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）相关职业的文告》《深圳证券交易 所公开召募基础设施证券投资基金（REITs）司法适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试 行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）的情况   A.原始权益东谈主的股权结构   原始权益东谈主的股权结构详见本招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（一）原始权益东谈主 基本情况”之“3、股权结构、控股股东和履行控制情面况”。   B.业务开展情况   原始权益东谈主业务开展情况详见本招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（二）业务情况”。   C.在建和拟建的保障性租赁住房技俩   原始权益东谈主在建和拟建的保障性租赁住房技俩详见表所示：       图表 14-71 原始权益东谈主在建和拟建的保障性租赁住房技俩情况表（部分）     技俩称呼             开拓内容和规模        前期职业进展    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）     技俩称呼               开拓内容和规模                前期职业进展 上海松江新桥镇租赁住        技俩为自持租赁住房，计容建面 6.6          已开工开拓      房技俩              万㎡，含 1248 套房间        （揣测 2025 年好意思满）                   技俩为 1 栋建筑面积 2.2 万㎡的超高       已开工开拓 前海前湾租赁住房技俩                       层自持东谈主才租赁住房            （揣测 2024 年底好意思满） 深圳龙岗坪西南雍山郡                   技俩建筑面积 2.9 万㎡，技俩建成后         已开工开拓 技俩保障性租赁住房一                     为 1 栋公寓，共 563 套房间      （揣测 2024 年底好意思满）      期技俩 深圳龙华北站南龙誉项                   技俩建筑面积 3.2 万㎡，建成后为 1        已开工开拓 目保障性租赁住房一期                      栋公寓，共 576 套房间         （揣测 2024 年底好意思满）      技俩 深圳沙井会展北保障性        技俩建筑面积 3.1 万㎡，建成后为 1        已开工开拓   租赁住房技俩            栋东谈主才公寓，共 480 套房间       （揣测 2025 年一季度好意思满） 蛇口网谷沿山路一期办                   技俩为 1 栋计容建筑面积 1.7 万㎡的       已开工开拓 公产园配套东谈主才公寓项                    自持租赁住房，共计 416 套房间       （揣测 2024 年底好意思满）       目 深圳太子湾壹栈东谈主才保        技俩建筑面积 3.4 万㎡，建成后为 1        已开工开拓 障性租赁住房二期技俩          栋东谈主才公寓，共 496 套房间        （揣测 2024 年好意思满） 合肥高新 GX202302 保   技俩含 11 栋保障性租赁住房，建筑          已开工开拓  障性租赁住房技俩               面积 9.8 万㎡          （揣测 2025 年好意思满）   根据招商公寓提供的营业执照、《深圳市招商公寓发展有限公司规矩》及关系规矩修正 案（以下简称为“《招商公寓公司规矩》”）等府上并经招商公寓阐明以及法律参谋人适当核 查，基金管理东谈主及法律参谋人合计，适度尽调基准日，招商公寓未持有房地产开发业务禀赋， 未开展商品住宅和交易地产开发业务。   经查询国度企业信用信息公示系统，适度尽调基准日，招商创业持有招商公寓 60%的股 权，招商蛇口持有招商公寓 40%股权。根据招商公寓提供的 2021 年度、2022 年度及 2023 年度审计申报、《招商公寓财务管理轨制》《招商公寓固定资产及低值易耗品管理职业指引》 偏激附件、《招商公寓关联交易管理指引》《深圳市招商公寓发展有限公司基础设施 REITs 回收资金管理轨制》《招商公寓业务合规运营手册》等府上、招商公寓的阐明以及对招商公 寓关系负责东谈主的访谈：   A. 资产颓落   除了持有租赁住房技俩及子公司股权外，就日常开展业务所需的 IT 系统等资产，波及 使用招商蛇口领有的信息系统等，招商公寓均领受租赁或采购服务方式，并相应支付对价， 资产权属清晰。   B. 业务颓落   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   招商公寓系能够颓落开展业务的法东谈主主体，招商公寓根据《招商公寓公司规矩》和里面 轨制对日常经营事项进行决策；招商创业和招商蛇口根据其各自公司规矩和《公司法》等法 律划定诳骗股东权利，参与招商公寓的要紧事项决策。招商公寓业务过程中波及与招商创业 和招商蛇口及相关关联方之间的交易，通过订单、协议等方式约定，并盲从里面关联交易制 度的划定。   C. 财务颓落   招商公寓制订了必要的财务轨制，并配备了财务负责东谈主、出纳等财务东谈主员，执行颓落的 财务管理经过，开立颓落的银行账户，其与招商创业和招商蛇口不存在共用银行账户、资金 混同的情况。   D. 东谈主员颓落   招商公寓聘用的总司理、财务负责东谈主等高级管理东谈主员已与招商公寓签署作事合同/聘用 协议，且未在招商创业或招商蛇口任职。   E. 机构颓落   根据《招商公寓公司规矩》，招商公寓设股东会、执行董事、监事、司理，公司规矩规 定了股东会、执行董事、监事和司理的职责权限，制定了经营管理所需的财务管理、关联交 易、资产管理、合规运营等里面轨制。   综上，招商公寓是能够颓落开展业务的颓落法东谈主实体，其未开展商品住宅和交易地产开 发业务，在资产、业务、财务、东谈主员和机构等方面与招商蛇口的商品住宅和交易地产开发业 务有用阻碍，保持相对颓落。 规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和房钱管 理轨制等   A.基础设施技俩权属情况、地皮性质及取得方式   基础设施技俩权属情况、地皮性质及取得方式详见本招募评释书“十四、基础设施技俩 基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“2、基础设施技俩的权属情况”及“3、固定资产 投资管理关系手续”。   B.保障性住房类别认定依据及运营合规性   保障性住房类别认定依据及运营合规性详见本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情 况”之“（三）技俩合规情况”之“4、基础设施技俩运营合规本性况”。   C.基础设施技俩历史运营数据    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施技俩历史运营数据详见本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之 “（一）基础设施技俩概况及运营数据”之“3、运营情况”及“十五、基础设施技俩财务 现象及经营事迹分析”之“（二）基础设施技俩财务现象分析”之“1、经营事迹分析”。   D.基础设施技俩所在地区保障性租赁住房供需情况   基础设施技俩所在地区保障性租赁住房供需情况详见本招募评释书“十四、基础设施项 目基本情况”之“（二）租赁住房行业、市集及地区宏不雅经济概况”之“2、租赁住房行业 发展情况和将来发展趋势”及“十五、基础设施技俩财务现象及经营事迹分析”之“（四） 对于资产评估重要参数的合感性分析”之“3、租赁住房出租率（空置率）的合感性”。   E.基础设施技俩运营模式   基础设施技俩运营模式详见本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之“（一） 基础设施技俩概况及运营数据”之“2、运营模式”。   综上，基础设施技俩权属清晰、运营模式熟谙、具有可持续的市集化收益，并经相关部 门认定为保障性租赁住房技俩或面向东谈主才群体的环球租赁住房技俩，配租对象、房钱尺度等 合适关系政策要求。 目开拓主体、总投资额、投资缺口、开拓内容和开拓进展等。   A.原始权益东谈主对回收资金用途作出的承诺   原始权益东谈主对回收资金用途作出的承诺详见招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（六） 原始权益东谈主及关系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函”之“1、发改委申报阶段 的关系承诺”之“（2）原始权益东谈主对于技俩召募资金拟投资的固定资产投资技俩真确性的 评释与承诺函”及“2、申报中国证监会、深圳证券交易所阶段的关系承诺函”之“（3）原 始权益东谈主对于保障性租赁住房召募资金等关系事项出具的承诺函”。   B.原始权益东谈主回收资金管理轨制   为进一步范例深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称“公司”）对于刊行基础设施公 募 REITs 回收资金的管理和运营，确保回收资金的使用范例、安全、高效，竖立公司在成本 市集上的邃密形象，公司制定了《深圳市招商公寓发展有限公司基础设施 REITs 回收资金管 理轨制》。招商公寓的执行董事负责建立健全公司回收资金管理轨制，并确保本轨制的有用 实施。回收资金管理轨制对回收资金存储、使用、变更、管理和监督以及回收资金使用的申 请、分级审批权限、决策模范、风险控制措施及回收资金使用的信息败露模范等内容进行了 明确划定。招商公寓的董事、监事和高级管理东谈主员应当勤勉尽责，督促公司范例使用回收资 金，自愿爱戴公司回收资金安全，不得参与、协助或猖狂公司私行或变相改变回收资金用途。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   同期，为范例招商公寓参与基础设施证券投资基金（REITs）得回的回收资金管理，保 护投资者的权益，根据《中国证监会办公厅 国度发展改革委办公厅对于范例作念好保障性租 赁住房试点刊行基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）相关职业的文告》《深圳证券 交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障性租赁住房（试行）》（已于 理轨制》，招商公寓、兴业银行股份有限公司深圳分行、基金管理东谈主及筹备管理东谈主共同签署 了《回收资金专户存储监管协议》。协议主要约定如下：   招商公寓在兴业银行股份有限公司深圳分行开设回收资金专项账户（以下简称“专户”）。 该专户仅用于招商公寓本次参与基础设施证券投资基金（REITs）得回的净回收资金的存储 和使用，本次净回收资金用于新的租赁住房技俩等基础设施补短板要点鸿沟技俩开拓，不得 用作其他用途。招商公寓保证按照《中国证监会办公厅 国度发展改革委办公厅对于范例作念 好保障性租赁住房试点刊行基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）相关职业的文告》 《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障性租赁住房（试 行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）等相关法律法则偏激承诺的净回收资金用途使用专 户资金，不得用于商品住宅或交易地产开发，确需变更净回收资金用途的，应当向深圳证券 交易所提交净回收资金投向变更申报，基金管理东谈主应当败露临时申报。   招商公寓自净回收资金到位之日起每季度结果后 5 个职业日内向国度发改委投资司直 接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资技俩波及的省级发展改革委，直至回收资金已经 全部使用罢了止，具体根据上述关系监管部门的要求而定。招商公寓自净回收资金到位之日 起每季度末向深圳证券交易所报送回收资金使用情况，直至回收资金已经全部使用罢了止， 具体根据上述关系监管部门的要求而定。   基金管理东谈主、筹备管理东谈主不错采取现场观察、书面问询等方式诳骗其监督权。招商公寓 和兴业银行股份有限公司深圳分行应当配合基金管理东谈主、筹备管理东谈主的观察与查询。基金管 理东谈主、筹备管理东谈主对招商公寓现场观察时可同期搜检专户存储情况。兴业银行股份有限公司 深圳分行按月（每月 10 日前）向招商公寓出具真确、准确、无缺的专户对账单，并抄送给 基金管理东谈主、筹备管理东谈主。   C.回收资金拟投技俩开拓主体、总投资额、投资缺口、开拓内容和开拓进展等   回收资金拟投技俩开拓主体、总投资额、投资缺口、开拓内容和开拓进展等详见本招募 评释书“十七、原始权益东谈主”之“原始权益东谈主及关系主体在发改委及证监会申报阶段出具的 承诺函”之“1、发改委申报阶段的关系承诺”之“（2）原始权益东谈主对于技俩召募资金拟投 资的固定资产投资技俩真确性的评释与承诺函”。   说七说八，原始权益东谈主通过转让租赁住房技俩取得的净回收资金，拟用于保障性租赁住 房技俩开拓，合适《深圳证券交易所公开召募基础设施证券投资基金业务指引第 4 号--保障    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 性租赁住房（试行）》（已于 2024 年 12 月 27 日废止）（以下简称“保障性租赁住房 REITs 业务指引”）第九条要求；招商公寓已建立并将落实关系回收资金管理轨制，实行严格闭环 管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板要点鸿沟技俩开拓，切实注重回收资金流入 商品住宅或交易地产开发鸿沟，合适《保障性租赁住房 REITs 业务指引》第五条第二款的要 求；原始权益东谈主作出承诺，与基金管理东谈主、资产援手证券管理东谈主、回收资金的存放银行等共 同签订资金监管协议明确各自监督职责，并驻防违规变更回收资金用途，同期将于每季度末 向深圳证券交易所申报回收资金使用情况直至回收资金已全部投资罢了；确需变更回收资金 用途的，原始权益东谈主承诺将向深圳证券交易所提交回收资金投向变更申报；合适《保障性租 赁住房 REITs 业务指引》第十条、第十二条、第十三条和第十四条的要求。 （四）基础设施技俩转让安排   （1）转让安排概述   为构建基金举座架构，筹备管理东谈主（代表专项筹备）将受让招商金钱设立的 SPV 公司的 全部股权并向 SPV 公司增资和披发借款，SPV 公司拟分别与原始权益东谈主签署对于技俩公司的 股权转让协议并分别各自受让原始权益东谈操纵有的技俩公司 100%的股权。筹备管理东谈主（代表 专项筹备）与技俩公司签署借款协议，由专项筹备向技俩公司披发借款、用于反璧技俩公司 向原始权益东谈主偏激关联方的借款。上述交易完成后，本基金通过资产援手证券、SPV 公司、 技俩公司等特殊目的载体取得基础设施技俩实足系数权。   （2）转让对价的支付及公允性   技俩公司股权转让对价狡计公式及支付安排详见本招募评释书“三、基础设施基金举座 架构”之“（二）基础设施基金的资产重组决议和交易安排”之“5、技俩公司股权转让对 价支付安排、股权交割、工商变更登记安排等”。根据《技俩公司股权转让协议》，若经交 割审计阐明的运行股权转让价款低于经国有资产监督管理机构备案的股权国资评估价值，则 各方均有权灭亡协议。   《招募评释书》根据《指引》的划定败露了关系资产评估申报；根据《指引》，基础设 施基金份额认购价钱应当通过向网下投资者询价的方式确定；基础设施基金召募规模为基础 设施基金份额认购价钱与基础设施基金份额总额的乘积。   因此，基础设施基金召募规模可体现公开市集投资者对基础设施技俩的招供程度，根据 基础设施基金召募规模狡计技俩公司股权转让对价的价钱形成机制具备公允性。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （1）政策关系的转让限制及灭亡情况      根据《深圳市保障性住房条例》（2020 年修正）第三条，本条例所称保障性住房，是 指政府投资开拓或者通过其他阶梯筹集的，以戒指的尺度和价钱，向合适条件的住房难得家 庭和光棍居民出租或者出售的住房，包括环球租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多 种边幅。第五条，市住房开拓部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理，并不错照章委 托关系职业组织具体实施。      根据《广东省东谈主民政府办公厅对于加速发展保障性租赁住房的实施意见》                                     （粤府办〔2021〕 租赁住房为名违规经营或诈骗优惠政策（各地级以上市东谈主民政府，省住房城乡开拓厅负责）”。 根据深圳市 23 号文第四条第二款第 8 项的划定，“保障性租赁住房不得上市销售或变相销 售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或诈骗优惠政策”。      根据《深圳市住房保障轨制改革改革提要》（深府﹝2012﹞145 号）第三条第（七）款： “加大财政性资金参加，拓宽资金来源渠谈。企业持有的环球租赁住房，只租不售。”根据 《深圳市东谈主民政府对于深化住房轨制改革加速建立多主体供给多渠谈保障租购并举的住房 供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号）第三条第（三）款第 1 项：“环球租赁 住房……只租不售”。      根据深圳市东谈主民政府《对于延长完善国有地皮供应管理多少意见有用期的文告》（深府 规〔2023〕3 号）第一条第二款：“社会投资、产权归经市政府确定的投资主体且只租不售 的东谈主才住房和保障性住房……不得转让、互换、出资、赠与”。      根据《深圳市保障性住房贪图开拓管理办法》（深圳市东谈主民政府令第 355 号）第三十二 条：“自本办法实践之日起，新建的保障性租赁住房技俩中住宅（含寝室）部分不得转让， 且不得改变保障性租赁住房技俩用途。保障性租赁住房技俩用于刊行不动产投资信赖基金 （REITs)及资产援手证券（类 REITs）的，经市东谈主民政府批准后，不错通过办理不动产权转 移登记或者签订地皮使用权出让合同补充协议将地皮使用权东谈主变更为全资技俩公司，变更后 的地皮用途和产权限制条件等合同内容相沿不变”。      据此，本基金技俩波及的资产重组和以技俩公司 100%股权转让方式参与基础设施鸿沟 不动产投资信赖基金（REITs）公开刊行，应报送并取得深圳市东谈主民政府及深圳市住建局同 意。      就上述转让限制，深圳市发展和改革委员会向深圳市东谈主民政府报送请问，恳请深圳市东谈主 民政府批复同意太子湾技俩、林下技俩参与基础设施 REITs 申报。对此，经法律参谋人核查， 深圳市东谈主民政府办公厅出具了关系批复，原则同意林下技俩的不动产权登记主体由桃花坛置 业迁移登记至为刊行 REIT 而成立的颓落技俩公司，关系部门对上述技俩以 100%股权转让方    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 式刊行基础设施 REITs 出具无异议函。2023 年 12 月 8 日，深圳市住建局出具复函，对太子 湾技俩、林下技俩以 100%股权转让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理 东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中基础设施技俩不受限于保障性租赁住房和环球租赁住房管理 划定项下的转让限制。   （2）协议、审批文献层面的资产转让限制及灭亡情况   根据关系法律法则、政策，以及太子湾技俩的固定资产投资管理手续关系文献、太子湾 技俩对应的《深圳市地皮使用权出让合同》《纳保认定书》、借款合同及资金监管协议，并 经技俩公司（太子湾）阐明，太子湾技俩的关系转让限制及灭亡情况如下：   A. 地皮出让合同项下的转让限制及灭亡情况   根据《太子湾地皮出让合同》第十条第（七）款第 6 项，“商务公寓中的 50,000 平方 米商务公寓纳入深圳市东谈主才公寓鸿沟，……，不得分割办证，不得转让、典质”；第十六条， “乙方（招商蛇口）应当盲从法律、法则和本合同中对于地皮用途的划定，严格按照地皮用 途使用，不得私行转让、出租”。根据《增补协议第二补充协议》，“K203-0025 宗地内的 商务公寓 25,098.46 平方米当作保障性租赁住房”，“不得分割办证，不得转让、典质”。 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中太 子湾技俩不受限于地皮出让合同项下的转让限制。   B.   《对于太子湾空洞开发技俩中商务公寓部分纳入保障性住房开拓筹备的函》                                        （深建   函〔2011〕411 号）项下的转让限制及灭亡情况   根据《对于太子湾空洞开发技俩中商务公寓部分纳入保障性住房开拓筹备的函》（深建 函〔2011〕411 号），“根据《对于研究招商局集团相关技俩问题的会议纪要》（2011 年市 政府办公会议纪要 155 号），太子湾空洞开发技俩中 5 万平方米建筑面积的商务公寓纳入我 市东谈主才公寓鸿沟”；“根据会议纪要，我局原则同意将太子湾空洞开发技俩中 5 万平方米商 务公寓纳入深圳市 2011 年保障性住房开拓筹备。技俩只租不售，由市住房保障主管部门确 定出租对象及房钱尺度，产权归蛇口工业区公司系数”。   就上述转让限制，深圳市发展和改革委员会向深圳市东谈主民政府报送请问，恳请深圳市东谈主 民政府批复同意太子湾技俩、林下技俩参与基础设施 REITs 申报。对此，深圳市东谈主民政府办 公厅出具了关系批复，原则同意林下技俩的不动产权登记主体由桃花坛置业迁移登记至为发 行 REIT 而成立的颓落技俩公司，关系部门对上述技俩以 100%股权转让方式刊行基础设施    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） REITs 出具无异议函。基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中太子湾技俩不受 限于前述转让限制。   C.   《纳保认定书》项下的转让限制及灭亡情况   根据深圳市住建局出具的《纳保认定书》，“保障性租赁住房不得上市销售或者变相销 售”。 方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中太子 湾技俩不受限于前述转让限制。   D.   《技俩融资借款合同》《技俩资金专用账户监管协议》项下的限制及灭亡情况   根据招商蛇口与兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称“兴业银行深圳分行”）于 招商蛇口、兴业银行深圳分行与技俩公司（太子湾）于同日签订的《技俩资金专用账户监管 协议》﹝编号：兴银深蛇口监管字（2022）第 1003B 号，以下简称“《太子湾资金监管协议》”﹞， 招商蛇口承诺太子湾技俩的运营主体在兴业银行深圳分行开立唯独房钱监管账户，太子湾项 目的全部经营收入均在兴业银行深圳分行专户结算。   就上述技俩资金监管合同波及的限制，招商蛇口于 2023 年 2 月 8 日收到兴业银行深圳 分行出具的《回函》，同意招商蛇口及关系方以太子湾技俩和林下技俩当作底层基础设施项 目开展技俩重组并办理不动产迁移登记等关系手续，并以技俩公司 100%股权转让方式参与 基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）刊行。招商蛇口于 2023 年 9 月 8 日收到兴业银 行深圳分行出具的《对于账户灭亡监管的评释》，兴业银行深圳分行阐明《太子湾资金监管 协议》偏激项下对于太子湾技俩的全部资金监管措施已灭亡。   基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，太子湾技俩前述限制性约定已灭亡。   根据关系法律法则、政策，以及林下技俩的固定资产投资管理手续关系文献、林下技俩 对应的《林下地皮出让合同》《不动产权文凭》等文献，并经桃花坛置业阐明，林下技俩的 关系转让限制及灭亡情况如下：   A.   地皮出让合同和技俩权证项下的转让限制及灭亡情况   根据《林下地皮出让合同》，“住宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方米，为环球租 赁住房（高级东谈主才公寓），性质为非商品房，建成后需严格按我市各样东谈主才入住尺度及关系 划定、模范给以供应，如进入市集销售，需按关系划定执行”。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      根据林下技俩对应的地皮证附记记录，“……住宅 63,825 平方米、物管用房 150 平方 米，为环球租赁住房（高级东谈主才公寓），性质为非商品房，建成后须严格按我市各样东谈主才入 住尺度及关系划定、模范给以供应，如进入市集销售，需按关系划定执行”。      根据林下技俩对应的《不动产权文凭》附记记录，“住宅为环球租赁住房（高级东谈主才公 寓），性质为非商品房，建成后须严格按我市各样东谈主才入住尺度及关系划定、模范给以供应， 如进入市集销售，需按关系划定执行。” 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中林 下技俩不受限于前述地皮出让合同及技俩权证项下的转让限制。      B.   协议出让项下的转让限制及灭亡情况      根据《林下地皮出让合同》的签署安排和桃花坛置业的阐明，该技俩地皮使用权取得方 式系协议出让。根据 958 号文，“如技俩以协议出让方式取得地皮使用权，原地皮出让合同 签署机构（或按现行划定承担相应职责的机构）打发技俩以 100%股权转让方式刊行基础设 施 REITs 无异议”。据此，林下技俩波及的资产转让和股权转让应取得规自局南山局的同 意。 让方式刊行基础设施 REITs 无异议。基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，本次刊行中林 下技俩不受限于协议出让项下的转让限制。      C.   《技俩融资借款合同》《技俩资金专用账户监管协议》项下的限制及灭亡情况      根据《招商蛇口借款合同》及招商蛇口、兴业银行深圳分行与桃花坛置业于同日签订的 《技俩资金专用账户监管协议》﹝编号：兴银深蛇口监管字（2022）第 1003C 号，以下简称 “《林下资金监管协议》”﹞，招商蛇口承诺林下技俩的运营主体在兴业银行深圳分行开立 唯独房钱监管账户，林下技俩的全部经营收入均在兴业银行深圳分行专户结算。      就上述技俩资金监管合同波及的限制，招商蛇口于 2023 年 2 月 8 日收到兴业银行深圳 分行出具的《回函》，同意招商蛇口及关系方以太子湾技俩和林下技俩当作底层基础设施项 目开展技俩重组并办理不动产迁移登记等关系手续，并以技俩公司 100%股权转让方式参与 基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）刊行。招商蛇口于 2023 年 9 月 8 日收到兴业银 行深圳分行出具的《对于账户灭亡监管的评释》，兴业银行深圳分行阐明《林下资金监管协 议》偏激项下的对于林下技俩的全部资金监管措施已灭亡。      基于以上，基金管理东谈主与法律参谋人合计，林下技俩前述限制性约定已灭亡。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）太子湾技俩   乐宜国际有限公司（当作重组前的股东）、招商公寓（当作重组后的股东）均已于 2023 年 9 月 4 日根据《太子湾乐宜置业（深圳）有限公司规矩》作出决定，同意技俩公司（太子 湾）以太子湾技俩当作底层资产开展本技俩，并同意技俩公司（太子湾）签署关系必要文献。   招商公寓股东已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳市招商公寓发展有限公司规矩》作出股 东会决议，同意招商公寓待太子湾技俩重组完成后、以太子湾技俩当作底层资产开展本技俩， 同意本技俩重组及转让事项并授权经营管理层根据履行情况调整技俩决议等，并全权办理本 技俩关系职业。   基于上述并根据《深圳市招商公寓发展有限公司规矩》《太子湾乐宜置业（深圳）有限 公司规矩》，基金管理东谈主与法律参谋人合计，招商公寓及技俩公司（太子湾）已就本技俩的开 展得回关系里面批准与授权。   （2）林下技俩   招商公寓（当作重组前后持有林下技俩的公司股东）已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳 市林下住房租赁有限公司规矩》作出决定，同意技俩公司（林下）以林下技俩当作底层资产 开展本技俩，并同意技俩公司（林下）签署关系必要文献。   招商公寓股东已于 2023 年 9 月 4 日根据《深圳市招商公寓发展有限公司规矩》作出股 东会决议，同意招商公寓待林下技俩重组完成后、以林下技俩当作底层资产开展本技俩，同 意本技俩重组及转让事项并授权经营管理层根据履行情况调整技俩决议等，并全权办理本项 目关系职业。   基于上述并根据《深圳市招商公寓发展有限公司规矩》《深圳市林下住房租赁有限公司 规矩》，基金管理东谈主与法律参谋人合计，招商公寓及技俩公司（林下）已就本技俩的开展得回 关系里面批准与授权。   根据林下技俩对应的租赁合同、租赁台账、《招蛇租赁管理办法》《深圳市住房和开拓 局对于对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理问题的复函》 并经招商公寓及桃花坛置业阐明，林下技俩不波及政府财政补贴和地方政府隐性债务。   根据技俩公司（太子湾）提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主 查询版）》（申报编号：2024071618324567283167）、桃花坛置业提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号：2024071618314569882761）、 《财务报表及审计申报》并经原始权益东谈主阐明，适度尽调基准日，基础设施技俩之上的欠债 均为经营性欠债，不存在尚未送还罢了的银行贷款，不存在融资性欠债，不波及地方政府隐 性债务。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （五）与基础设施技俩特色、运营模式、行业情况、市集环境、合规情况等影 响因素关系的风险   与基础设施技俩特色、运营模式、行业情况、市集环境、合规情况等影响因素关系的风 险详见本招募评释书“八、风险揭示”。        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             十五、基础设施技俩财务现象及经营事迹分析 （一）基础设施技俩财务现象       德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的划定审计了深 圳市招商公寓发展有限公司通过其子公司深圳市桃花坛置业有限公司以及太子湾乐宜置业 （深圳）有限公司持有的林下技俩以及太子湾技俩关系资产及业务的备考汇总财务报表，包 括 2024 年 6 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日的备考 资产欠债表，2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 2021 年度的备 考利润表以及关系备考汇总财务报表附注，并出具了尺度无保钟情见的《审计申报》（德师 报（审）字（24）第 S00525 号，以下简称“备考汇总申报”）。       （1）备考汇总资产欠债表          图表 15-1 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末两个技俩备考汇总资产欠债表                                                                            单元：万元        技俩                      日                日                   日                  日 流动资产： 货币资金                   441.25           417.60                571.30             463.32 应收账款                     53.45               1.59               3.89                   3.06 应收资金集结管理 款 其他应收款                    9.78                9.76              10.34                   8.98 其他流动资产                   73.95              70.76              65.84                  62.70 流动资产所有这个词               3,665.76         2,687.57            4,909.48           2,897.51 非流动资产： 投资性房地产              41,351.43        42,370.39           45,701.55          48,152.04 固定资产                     2.08                2.48               4.29                   4.98 历久待摊用度                   59.10          118.21                236.41                      - 递延所得税资产                  0.27                0.01               0.03                   0.02 其他非流动资产                598.45           627.56                686.42             918.02 非流动资产所有这个词             42,011.34        43,118.65           46,628.69          49,075.04 资产所有这个词                45,677.10        45,806.22           51,538.17          51,972.55      表格中列示数字如出现“0.00”，系四舍五入导致，并非为 0，下文同      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       技俩                      日                日                   日                  日 流动欠债： 应付账款                   653.38           836.76            7,604.10           7,855.67 预收款项                     65.70              66.43              57.36             61.39 合同欠债                     1.96                2.58               1.74                  - 应交税费                   144.32           108.47                104.39             114.82 其他应付款               34,106.12        34,088.77           19,230.17          19,051.55 一年内到期的非流                              -                  -         3,111.05           2,915.00 动欠债 其他流动欠债                   36.66              39.43                  -                  -      流动欠债所有这个词         35,008.12        35,142.43           30,108.81          29,998.44      非流动欠债：      历久借款                    -                  -         5,020.67           8,120.67 非流动欠债所有这个词                      -                  -         5,020.67           8,120.67 欠债所有这个词                35,008.12        35,142.43           35,129.48          38,119.11 系数者权益： 系数者权益所有这个词             10,668.98        10,663.79           16,408.69          13,853.44 欠债和系数者权益 所有这个词      （2）备考汇总利润表            图表 15-2 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月两个技俩备考汇总利润表                                                                            单元：万元       技俩        2024 年 1-6 月       2023 年度            2022 年度            2021 年度  一、营业收入           4,208.30         8,328.42           7,983.07           7,110.49 减：营业成本               1,964.05         4,080.78            4,125.07           3,286.50 税金及附加                    86.53          175.64                 29.35             33.32 管理用度                         -                  -                  -             34.71 财务用度                     -2.13              26.84             438.16             618.64 其中：利息用度                      -              29.96             459.88             588.58 利息收入                     2.14                3.25               1.98             10.10 加：其他收益                       -          -11.98                 11.98                  - 信用减值利得（损                          -1.06               0.08              -0.05              4.92 失） 二、营业利润               2,158.79         4,033.26            3,402.42           3,142.24     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      技俩         2024 年 1-6 月    2023 年度         2022 年度       2021 年度 加：营业外收入                 24.89           57.26         59.52        115.10 减：营业外开销                     -            3.86          0.00          0.05 三、利润总额               2,183.67     4,086.67         3,461.93      3,257.29 减：所得税用度                542.58     1,024.66           870.73        814.32 四、净利润                1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96 持续经营净利润              1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96 五、其他空洞收益                             -               -             -             - 的税后净额 六、空洞收益总额             1,641.10     3,062.01         2,591.20      2,442.96    为了招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金管理东谈主提交招商基金招 商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金刊行设立申报材料之目的，招商公寓管理层编 制了本技俩 2024 年 6 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日的备考汇总资产欠债表，2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间、2023 年度、2022 年度及 注（以下简称“备考汇总财务报表”）。备考汇总财务报表根据技俩公司（太子湾）关系会 计期间的资产欠债表、利润表以及关系财务报表附注与壹栈林下技俩关系司帐期间的备考资 产欠债表、备考利润表以及关系备考财务报表附注（以下简称“备考财务报表”）纰漏加总 编制。并假设在关系司帐期间技俩公司（太子湾）股权已转让至招商公寓。    备考财务报表基于以下编制基础编制：    壹栈林下技俩备考财务报表以分立决议确定的壹栈林下技俩相关资产、欠债为基础，假 设分立后所形成的资产、欠债及关系业务架构当作一个举座于 2021 年 1 月 1 日起已经存在， 并以桃花坛置业关系司帐期间的历史财务报表为基础，按照下述具体方法进行编制：    （1）备考资产欠债表中的投资性房地产技俩以分立决议确定的壹栈林下技俩的投资性 房地产（以下简称“壹栈林下技俩的投资性房地产”）为基础，按照壹栈林下技俩的投资性 房地产在桃花坛置业关系司帐期间的账面金额给以确定。    （2）备考资产欠债表中的应收账款、历久待摊用度、递延所得税资产、应付账款、预 收款项和其他应付款技俩按照与壹栈林下技俩的投资性房地产关系的上述各项资产和欠债 在桃花坛置业关系司帐期间的账面金额给以确定。    （3）根据分立决议，应付职工薪酬和应交税费技俩由存续公司桃花坛置业承继，不纳 入壹栈林下技俩备考财务报表范围。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （4）备考资产欠债表中的应付股利和银行借款按照分立决议中约定分至壹栈林下公司 的金额给以确定。      （5）备考资产欠债表中的系数者权益技俩根据备考资产所有这个词金额减去备考欠债所有这个词金 额确定。      （6）备考利润表中的营业收入技俩按照壹栈林下技俩的投资性房地产在桃花坛置业相 关司帐期间履行发生的房钱收入、物业管理费收入、泊车位收入偏激他收入四项金额给以确 定。      （7）备考利润表中的营业成本技俩以壹栈林下技俩的投资性房地产为基础，包括了壹 栈林下技俩的投资性房地产对应的径直成本及分担成本，其中径直成本按照壹栈林下技俩的 投资性房地产在桃花坛置业关系司帐期间履行发生的折旧用度、物业管理用度、运营管理费、 维修费、佣金代理费等金额给以确定；分担成本主要依据颓落核算的与壹栈林下技俩的投资 性房地产关系的部门（以下简称“关系部门”）在关系司帐期间履行发生的东谈主工成本等当作 分担基础，按照壹栈林下技俩关系司帐期间的营业收入占关系部门管理的物业技俩的同期营 业收入所有这个词数的比例分担至壹栈林下技俩给以确定。      （8）备考利润表中的税金及附加技俩以壹栈林下技俩的投资性房地产为基础，包括了 壹栈林下技俩的投资性房地产对应的税费，以壹栈林下技俩的投资性房地产在桃花坛置业相 关司帐期间履行发生的各项收入乘以关系升值税税率为基础，并按适用的税率狡计城市爱戴 开拓税、栽种费附加及地方栽种费附加确定。      （9）备考利润表中的管理用度技俩为分担至壹栈林下技俩的管理用度，分担的管理费 用主要依据关系部门在关系司帐期间履行发生的东谈主工成本等当作分担基础，按照壹栈林下项 目关系司帐期间的营业收入占关系部门管理的物业技俩的同期营业收入所有这个词数的比例分担 至壹栈林下技俩给以确定。      （10）备考利润表中的财务用度技俩按照壹栈林下技俩关系借款在桃花坛置业关系司帐 期间履行发生的财务用度给以确定。      （11）备考利润表中的信用减值损失技俩按照壹栈林下技俩应收款项在桃花坛置业关系 司帐期间履行计提的信用减值损失给以确定。      （12）备考利润表中的营业外收入技俩按照在桃花坛置业关系司帐期间履行收到的因承 租东谈主提前退租壹栈林下技俩的投资性房地产而产生的背约金等金额给以确定。      （13）备考利润表中的所得税用度技俩为假设壹栈林下技俩在关系司帐期间已存在并作 为单独征税主体，按照桃花坛置业所适用的税率狡计的所得税用度给以确定。      鉴于备考汇总财务报表之特殊编制目的，备考汇总财务报表只编制备考汇总资产欠债表、 备考汇总利润表及相关对备考汇总财务报表使用者而言具有重要作用的附注技俩，未编制备   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 考汇总现款流量表和备考汇总系数者权益变动表，未败露“与金融器用关系的风险”等关系 性不大的附注技俩，而且部分附注技俩的败露已适当简化。备考汇总财务报表的股东权益项 目按“系数者权益”技俩列报，不再细分“实得益本”、“成本公积”、“盈余公积”及“未 分配利润”等技俩。   除上述特定事项外，备考汇总财务报表系根据履行发生的交易和事项，按照财政部颁布 的企业司帐准则及关系划定编制和败露。各项重要司帐政策和司帐推断详见“备考汇总财务 报表”（本招募评释书附件（二））附注三。   备考汇总财务报表在持续经营假设的基础上编制。   （1）投资性房地产   投资性房地产是指本技俩为赚取房钱或成本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括已 出租的地皮使用权、持有并准备升值后转让的地皮使用权、已出租的建筑物等。   投资性房地产按成本进走运行计量。与投资性房地产相关的后续开销，如果与该资产有 关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续开销， 在发生时计入当期损益。   本技俩领受成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或地皮使用权 一致的政策进行折旧或摊销。各样投资性房地产的使用寿命、揣测净残值和年折旧率如下：          图表 15-3 各样投资性房地产的使用寿命、揣测净残值和年折旧率   类别        使用寿命（年）      揣测净残值率（%）   年折旧率（%） 房屋、建筑物         25 年            5       3.80  地皮使用权       40 年、70 年         -     1.43、2.50   当投资性房地产被处置，或者永恒退出使用且揣测不行从其处置中取得经济利益时，终 止阐明该项投资性房地产。   投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和关系税费后的差额 计入当期损益。   （2）租赁   租赁的分拆   合同中同期包含租赁和非租赁部分的，本技俩根据新收入准则对于交易价钱分担的划定 分担合同对价，分担的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价钱。               招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              租赁的分类              实质上迁移了与租赁资产系数权相关的简直全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租        赁之外的其他租赁为经营租赁。              在租赁期内各个期间，本技俩领受直线法，将经营租赁的租赁收款额阐明为房钱收入。        本技俩发生的与经营租赁相关的运行径直用度于发生时给以成本化，在租赁期内按照与房钱        收入阐明雷同的基础进行分担，分期计入当期损益。              本技俩取得的与经营租赁相关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在履行发生时计        入当期损益。              本技俩当作转租借租东谈主，将原租赁及转租赁合同当作两个合同单独核算。本技俩基于原        租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。              经营租赁发生变更的，本技俩自变更见效日起将其当作一项新租赁进行司帐处理，与变        更前租赁相关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。              各项重要司帐政策和司帐推断详见“备考汇总财务报表”附注三。        （二）基础设施技俩财务现象分析        分别取得营业收入 7,110.49 万元、7,983.07 万元、8,328.42 万元和 4,208.30 万元，以租        金收入为主，占比分别为 92.27%、93.51%、93.12%及 93.22%。2021-2023 年度及 2024 年 1-6        月，备考汇总主营业务成本呈波动态势，基础设施技俩公司主营业务成安分别为 3,286.50        万元、4,125.07 万元、4,080.78 万元和 1,964.05 万元，其中以地皮使用权、建筑物及固定        资产折旧摊销用度和轻资产管理费为主。             图表 15-4 基础设施技俩近三年及一期营业收入按业务板块分类情况（两技俩所有这个词）                                                                                      单元：万元    科目             2024 年 1-6 月           2023 年                    2022 年                 2021 年                  金额        占比        金额              占比        金额        占比           金额        占比 房钱收入            3,923.09   93.22%   7,755.22         93.12%   7,465.09      93.51%   6,560.50      92.27%             所有这个词项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下文同。             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       科目          2024 年 1-6 月               2023 年                   2022 年                     2021 年                  金额          占比          金额             占比        金额           占比            金额          占比 物业管理费收入           186.23      4.43%      371.82         4.46%     332.92        4.17%        374.02        5.26% 泊车位收入              96.24      2.29%      186.08         2.23%     169.89        2.13%        167.83        2.36% 其他收入                2.74      0.07%       15.29         0.18%      15.16        0.19%          8.14        0.11% 所有这个词              4,208.30    100.00%    8,328.42      100.00%    7,983.07      100.00%   7,110.49      100.00%                 图表 15-5 基础设施技俩近三年及一期营业成本组成（两技俩所有这个词）                                                                                         单元：万元      技俩                 金额          占比         金额           占比           金额            占比        金额              占比 折旧摊销用度         1,078.47     54.91%    2,214.33       54.26%     2,214.25       53.68%   2,095.30          63.75% 轻资产管理费           519.04     26.43%    1,056.66       25.89%     1,048.49       25.42%        484.82       14.75% 物业管理费            178.94      9.11%      350.26          8.58%     339.73        8.24%        276.45        8.41% 维修费               47.54      2.42%      139.61          3.42%     193.38        4.69%        112.55        3.42% 低值易耗品              8.34      0.42%       28.96          0.71%      61.59        1.49%         13.04        0.40% 市集营销费              7.26      0.37%       54.34          1.33%      34.57        0.84%         40.31        1.23% 能源汇集费             73.31      3.73%      137.88          3.38%     122.19        2.96%        120.62        3.67% 保障费偏激他            51.15      2.60%       98.74          2.42%     110.86        2.69%        143.38        4.36% 所有这个词             1,964.05    100.00%    4,080.78     100.00%      4,125.07      100.00%   3,286.50      100.00%             为充分展示每个技俩的历史经营事迹，以下结合基础设施技俩积年审计申报 ，对单个        技俩进行具体分析。             （1）太子湾技俩        增减变动情况及原因             A.营业收入             近三年及一期，太子湾技俩营业收入分别为 2,948.89 万元、3,123.42 万元、3,349.22        万元及 1,729.32 万元，其中以房钱收入为主，2024 年 1-6 月占营业收入比例 90.55%。                图表 15-6 太子湾技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业收入组成                                                                                         单元：万元        技俩             2024 年 1-6 月                2023 年                   2022 年                 2021 年         由德勤华永司帐师事务所出具的基础设施技俩近三年及一期的《审计申报》，编号分别为德师报（审）        字（24）第 S00524 号、德师报（审）字（24）第 S00523 号、德师报(审)字(24)第 P01244 号、德师报（审）        字（23）第 P02483 号、德师报（审）字（22）第 P02668 号。其中，太子湾技俩 2021 年财务数据取自 2022        年审计申报的期初数。              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                         金额           占比         金额             占比             金额          占比         金额          占比 房钱收入                 1,565.90     90.55%      3,012.68        89.95%        2,817.60     90.21%    2,648.27      89.81% 物业管理费收入                 127.51       7.37%      258.63         7.72%          232.75      7.45%      236.10       8.01% 泊车位收入                   33.20        1.92%          68.25      2.04%           66.18      2.12%       58.72       1.99% 其他收入                     2.71        0.16%           9.66      0.29%            6.89      0.22%        5.80       0.20% 营业收入所有这个词               1,729.32    100.00%      3,349.22       100.00%        3,123.42    100.00%    2,948.89   100.00%             B.营业成本             近三年及一期，太子湾技俩营业成安分别为 1,363.11 万元、1,600.17 万元、1,679.93        万元和 769.66 万元，其中以地皮使用权、建筑物及固定资产折旧摊销用度和轻资产管理费        为主，2024 年 1-6 月二者占营业成本的比例分别为 53.29%和 26.52%。                图表 15-7 太子湾技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业成本组成                                                                                                   单元：万元   技俩                 金额         占比             金额            占比             金额              占比          金额            占比 折旧摊销用度         410.13      53.29%         877.65        52.24%          877.57          54.84%      876.83       64.33% 轻资产管理费         204.13      26.52%         411.68        24.51%          379.91          23.74%      201.94       14.81% 物业管理费           79.32      10.31%         175.31        10.44%          167.22          10.45%      155.24       11.39% 维修费              9.93        1.29%         69.76            4.15%           63.41        3.96%       24.13        1.77% 低值易耗品            1.12        0.15%           9.35           0.56%           10.98        0.69%       10.25        0.75% 市集营销费            4.20        0.55%         39.14            2.33%           29.39        1.84%       30.64        2.25% 能源汇集费           48.14        6.25%         90.95            5.41%           67.18        4.20%       61.83        4.54% 保障费偏激他          12.70        1.65%           6.09           0.36%           4.50         0.28%        2.22        0.16% 营业成本所有这个词         769.66     100.00%     1,679.93         100.00%      1,600.17           100.00%    1,363.11    100.00%             注：折旧摊销用度为地皮使用权、建筑物和固定资产的折旧摊销用度             近三年及一期，太子湾技俩轻资产管理费分别为 201.94 万元、379.91 万元、411.68        万元和 204.13 万元，主如若托付招商伊敦进走运营管理所产生的交易管理费和系统使用费。        其中，2021 年发生的轻资产管理费相对较低的主要原因系，在 2021 年 6 月以前，太子湾项        目运营管理模式为“自管模式”，即由招商公寓当作总部融合承担各技俩关系运营管理成本，        技俩未产生轻资产管理费；在招商公寓轻重资产分离改革 后，自 2021 年 6 月起，太子湾项        并结合行业先进熏陶着手筹备招商公寓及旗下技俩的轻重资产分离改革。2021 年 6 月份以前，技俩公司因        原始权益东谈主招商公寓尚未完成轻重分离，运营本技俩所需的东谈主工成本、系统用度等成本均由招商公寓当作        租赁住房持有平台进行融合承担。自 2021 年 6 月份着手，招商公寓和技俩公司（太子湾）完成轻重资产分        离改革，着手通过以轻资产管理费的方式与招商伊敦进行结算。太子湾技俩受此影响，营业成本有所加多，        林下技俩同。               招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         目运营管理模式转变为“委管模式”，即托付招商伊敦进走运营管理，相应产生轻资产管理         费。              近三年及一期，太子湾技俩低值易耗品用度分别为 10.25 万元、10.98 万元、9.35 万元         和 1.12 万元，主如若技俩采购运营管理所需的日耗品、工服、物料以及家私家电所产生的         租赁成本。              近三年及一期，太子湾技俩能源汇集费分别为 61.83 万元、67.18 万元、90.95 万元和         承担。              C.毛利率              近三年及一期，太子湾技俩毛利率分别为 53.78%、48.77%、49.84%和 55.49%。2022 年         和 2023 年毛利率相对 2021 年较低，主要系太子湾技俩自 2021 年 6 月份起调整了运营管理         模式、轻资产管理费加多，但 2021 年度关系核算期间仅有 7 个月、加多的金额相对较少所         致。              近三年及一期，太子湾技俩营业收入总额分别为 2,948.89 万元、3,123.42 万元、         金及附加。          图表 15-8 太子湾技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月各样用度占营业收入比例及变化                                                                                     单元：万元    技俩                   金额          占比         金额            占比        金额            占比        金额           占比 营业收入             1,729.32    100.00%    3,349.22     100.00%    3,123.42   100.00%      2,948.89   100.00% 营业成本              769.66      44.51%    1,679.93       50.16%   1,600.17       51.23%   1,363.11      46.22% 其中：折旧摊销用度         410.13      23.72%     877.65        26.20%     877.57       28.10%     876.83      29.73%    轻资产管理费         204.13      11.80%     411.68        12.29%     379.91       12.16%     201.94       6.85%    物业管理费             79.32     4.59%     175.31         5.23%     167.22        5.35%     155.24       5.26%    维修费                9.93     0.57%       69.76        2.08%      63.41        2.03%      24.13       0.82%    低值易耗品              1.12     0.06%        9.35        0.28%      10.98        0.35%      10.25       0.35%    市集营销费              4.20     0.24%       39.14        1.17%      29.39        0.94%      30.64       1.04%    能源汇集费             48.14     2.78%       90.95        2.72%      67.18        2.15%      61.83       2.10%    保障费偏激他            12.70     0.73%        6.09        0.18%       4.50        0.14%       2.22       0.08% 税金及附加                77.22     4.47%     156.23         4.66%      10.56        0.34%       7.43       0.25% 管理用度                     -          -          -            -          -            -       2.56       0.09%                招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       技俩                    金额          占比          金额             占比            金额              占比          金额             占比 财务用度                 -2.13     -0.12%       -3.12          -0.09%       -21.71          -0.70%        30.06         1.02%              注：根据《深圳经济特区房产税实施办法》，新建或购置的新建房屋（不包括非法建造的房屋），自            建成或购置之次月起免纳房产税三年。技俩公司（太子湾）根据该办法，于 2019 年 12 月至 2022 年 11 月            期间免纳房产税。根据国度发改委等部门于 2022 年 2 月 18 日印发的《对于促进服务业鸿沟难得行业收复            发展的多少政策》（发改财金〔2022〕271 号），技俩公司（太子湾）免缴 2022 年第四季度的房产税。因            此，2021 年至 2022 年税金及附加金额较低。               近三年及一期，技俩公司（太子湾）无要紧投资收益和计入当期损益的政府补助情况。               （2）林下技俩            增减变动情况及原因               A.营业收入               近三年及一期，林下技俩营业收入分别为 4,161.59 万元、4,859.65 万元、4,979.20            万元和 2,478.98 万元，其中以房钱收入为主，2024 年 1-6 月占营业收入比例 95.09%。                   图表 15-9 林下技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业收入组成                                                                                              单元：万元        技俩                   金额         占比          金额            占比            金额            占比            金额            占比  房钱收入            2,357.18     95.09%    4,742.54         95.25%     4,647.50       95.63%    3,912.24          94.01%  物业管理费收入            58.73      2.37%      113.19          2.27%       100.17        2.06%        137.91         3.31%  泊车位收入              63.04      2.54%      117.83          2.37%       103.71        2.13%        109.11         2.62%  其他收入                0.03      0.00%        5.63          0.11%         8.27        0.17%         2.34          0.06%  所有这个词              2,478.98    100.00%    4,979.20    100.00%         4,859.65     100.00%     4,161.59       100.00%               林下技俩 2022 年营业收入同比增长 16.77%，增长幅度较高，主要原因如下：               第一，2022 年林下技俩基准房钱进行调增。2022 年 1 月，林下技俩基准房钱评定结果            调整后，林下技俩两房户型和三房户型基准房钱分别为 113.31 元/平方米/月及 104.51 元/            平方米/月，较 2021 年适用的基准房钱上调约 7.65%和 5.43%，带动签约房钱和营业收入较            大幅度增长。               第二，2021 年 12 月签约入住林下技俩的重要现款流提供方企业佃农一租赁面积较大，            签约房钱中包含增配家私用度和定制服务用度，其中定制服务用度涵盖物业管理费、通讯网            招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       络费偏激他配套服务需求。定制服务费属于针对该佃农特定需求竖立的独到安排，而林下项       目既有的其他佃农并无该等独到安排。该佃农的月度定制服务收入相当于 2021 年月度平均       签约房钱收入的 2.98%，月度增配家私收入相当于 2021 年月度平均签约房钱收入的 2.73%。       因此，2022 年林下技俩的签约房钱和营业收入受该企业佃农的影响，出现较高增长。           第三，2021 年某企业佃农退租导致 2021 年总运营收入基数较低，2022 年跟着出租率回       升总运营收入增长率较高。2021 年下半年，林下技俩某企业佃农因经营策略调整而发生集       中退租，退租房间数目越过 150 套、技俩出租率相应下降，至 12 月，林下技俩引入重要现       金流提供方进行整租、技俩出租率相应回升。由于 2021 年内发生集结退租事件，因此林下       技俩 2021 年全年的平均出租率下降至 93.63%，总运营收入的基数较低。跟着 2021 年末空       置面积因整租事项去化，2022 年平均出租率擢升至 98.31%，出租率擢升约 4.68 个百分点，       带动 2022 年营业收入彰着擢升。           说七说八，由于林下技俩基准房钱评估结果调整时点为 2022 年 1 月，且在签约房钱中       包含定制服务费的重要现款流提供方于 2021 年 12 月入住，叠加 2021 年某企业佃农退租，       较 2021 年增长较高。           B.营业成本           近三年及一期，林下技俩营业成安分别为 1,923.39 万元、2,524.90 万元、2,400.85       万元和 1,194.40 万元，其中以地皮使用权和建筑物摊销、轻资产管理费为主，2024 年 1-6       月占营业成本的比例分别为 55.96%和 26.37%。               图表 15-10 林下技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月营业成本组成                                                                                   单元：万元      技俩       2024 年 1-6 月             2023 年                   2022 年                  2021 年              金额        占比         金额            占比         金额            占比        金额            占比 折旧摊销用度        668.34    55.96%   1,336.68       55.68%    1,336.68       52.94%   1,218.47       63.35% 轻资产管理费        314.91    26.37%     644.98       26.86%      668.58       26.48%     282.88       14.71% 物业管理费          99.62     8.34%     174.95         7.29%     172.51       6.83%      121.21        6.30% 维修费            37.61     3.15%      69.85         2.91%     129.97       5.15%       88.42        4.60% 低值易耗品           7.22     0.60%      19.61         0.82%      50.61       2.00%        2.79        0.15% 市集营销费           3.07     0.26%      15.20         0.63%       5.18       0.21%        9.67        0.50% 能源汇集费          25.17     2.11%      46.93         1.95%      55.01       2.18%       58.79        3.06% 保障费偏激他         38.45     3.22%      92.65         3.86%     106.36       4.21%      141.16        7.34% 所有这个词          1,194.40   100.00%   2,400.85    100.00%      2,524.90   100.00%      1,923.39   100.00%           注：折旧摊销用度为地皮使用权、建筑物、固定资产和历久待摊用度的折旧摊销用度。               招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              近三年及一期，林下技俩轻资产管理费分别为 282.88 万元、668.58 万元、644.98 万元        和 314.91 万元，主如若托付招商伊敦进走运营管理所产生的交易管理费和系统使用费等。        其中，2021 年发生的轻资产管理费相对较低的主要原因系，2021 年 6 月以前，林下技俩运        营管理模式为“自管模式”，即由招商公寓当作总部融合承担各技俩关系运营管理成本，项        目未产生轻资产管理费；在招商公寓轻重资产分离改革后，自 2021 年 6 月起，林下技俩运        营管理模式转变为“委管模式”，即托付招商伊敦进走运营管理，相应产生轻资产管理费。              近三年及一期，林下技俩维修费分别为 88.42 万元、129.97 万元、69.85 万元和 37.61        万元，主如若日常更换零配件和小修补工程、佃农退租搜检整修、设施设备维保用度以及非        日常袖珍维修工程开销等。其中，2021 年发生的维修费较高的主要原因系，林下技俩原大        面积整租的企业佃农 于 2021 年第四季度集结退租后，技俩对该佃农所在的房屋和楼栋进行        了举座搜检和翻修；2022 年发生的维修费较高的主要原因系，技俩对客服中心、室外园林、        地下车库等环球区域进行了维修爱戴，并发生了垃圾房改造等非日常维修工程开销。              近三年及一期，林下技俩低值易耗品成安分别为 2.79 万元、50.61 万元、19.61 万元和        赁成本。其中，2022 年发生的低值易耗品成本较高的主要原因是，应技俩新入住的企业整        租佃农（即重要现款流提供方）的个性化配置需求，在其入住前批量采购冷暖两用空调以更        换房屋内原有空调设备所致。              C.毛利率              近三年及一期，林下技俩毛利率分别为 53.78%、48.04%、51.78%和 51.82%，2022 年和        轻资产管理费加多，但 2021 年度核算期间仅有 7 个月、加多的金额相对较少所致。              近三年及一期，林下技俩营业收入总额分别为 4,161.59 万元、4,859.65 万元、4,979.20        万元和 2,478.98 万元。从各样用度占营业收入的比重来看，主要为营业成本和财务用度。             图表 15-11 林下技俩 2021-2023 年度及 2024 年 1-6 月各样用度占营业收入比例及变化                                                                                        单元：万元    技俩                    金额          占比         金额           占比        金额           占比         金额           占比 营业收入              2,478.98     100.00%   4,979.20    100.00%    4,859.65   100.00%      4,161.59   100.00% 营业成本              1,194.40      48.18%   2,400.85      48.22%   2,524.90      51.96%    1,923.39      46.22% 其中：折旧摊销用度            668.34     26.96%   1,336.68      26.85%   1,336.68      27.51%    1,218.47      29.28%         由于整租佃农在租期间的里面退租、换租频率相对较低，因此产生的日常维修用度、退租整修用度的金        额较小。至该整租佃农退租后，为保证佃农租住品性而进行举座维修。                  招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）     轻资产管理费            314.91     12.70%      644.98    12.95%     668.58     13.76%     282.88        6.80%     物业管理费              99.62      4.02%      174.95     3.51%     172.51      3.55%     121.21        2.91%     维修费                37.61      1.52%       69.85     1.40%     129.97      2.67%      88.42        2.12%     低值易耗品               7.22      0.29%       19.61     0.39%      50.61      1.04%       2.79        0.07%     市集营销费               3.07      0.12%       15.20     0.31%       5.18      0.11%       9.67        0.23%     能源汇集费              25.17      1.02%       46.93     0.94%      55.01      1.13%      58.79        1.41%     保障费偏激他             38.45      1.55%       92.65     1.86%     106.36      2.19%     141.16        3.39% 税金及附加                   9.31      0.38%       19.40     0.39%      18.79      0.39%      25.89        0.62% 管理用度                       -          -           -          -          -         -      32.15        0.77% 财务用度                       -          -       29.96     0.60%     459.88      9.46%     588.58       14.14%                  近三年及一期，林下技俩无要紧投资收益和计入当期损益的政府补助情况。                      图表 15-12 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总资产结构                                                                                       单元：万元        技俩                       金额         占比         金额          占比         金额         占比         金额           占比 流动资产： 货币资金                   441.25     0.97%      417.60      0.91%      571.30     1.11%      463.32       0.89% 应收账款                    53.45     0.12%        1.59      0.00%        3.89     0.01%        3.06       0.01% 应收资金集结管理款18          3,087.33     6.76%    2,187.87      4.78%    4,258.11     8.26%    2,359.44       4.54% 其他应收款                    9.78     0.02%        9.76      0.02%       10.34     0.02%        8.98       0.02% 其他流动资产                  73.95     0.16%       70.76      0.15%       65.84     0.13%       62.70       0.12% 流动资产所有这个词               3,665.76     8.03%    2,687.57      5.87%    4,909.48     9.53%    2,897.51       5.58% 非流动资产： 投资性房地产              41,351.43    90.53%   42,370.39     92.50%   45,701.55    88.68%   48,152.04      92.65% 固定资产                     2.08     0.00%        2.48      0.01%        4.29     0.01%        4.98       0.01% 历久待摊用度                  59.10     0.13%      118.21      0.26%      236.41     0.46%             -            - 递延所得税资产                  0.27     0.00%        0.01      0.00%        0.03     0.00%        0.02       0.00% 其他非流动资产                598.45     1.31%      627.56      1.37%      686.42     1.33%      918.02       1.77% 非流动资产所有这个词             42,011.34    91.97%   43,118.65     94.13%   46,628.69   90.47%    49,075.04      94.42% 资产所有这个词                45,677.10   100.00%   45,806.22    100.00%   51,538.17   100.00%   51,972.55     100.00%              应收资金集结管理款系技俩公司（太子湾）根据货币资金集结管理轨制，上存招商蛇口集结管理的货币             资金。本基金拟于初次刊行前全额收回，不再进行存放，下文同。             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         础设施技俩公司资产总额 51,972.55 万元，其中流动资产 2,897.51 万元，占比 5.58%；非         流动资产 49,075.04 万元，占比 94.42%。适度 2022 年末，基础设施技俩公司资产总额         占比 90.47%。适度 2023 年末，基础设施技俩公司资产总额 45,806.22 万元，其中流动资产         末，基础设施技俩公司资产总额 45,677.10 万元，其中流动资产 3,665.76 万元，占比 8.03%；         非流动资产 42,011.34 万元，占比 91.97%。基础设施技俩公司非流动资产主要为租赁住房         地皮及建筑。            （1）流动资产情况         为 2,897.51 万元、4,909.48 万元、2,687.57 万元和 3,665.76 万元。适度 2022 年末，基础         设施技俩公司流动资产规模较上年末加多 2,011.97 万元，增幅为 69.44%，主要系货币资金         和应收资金集结管理款所有这个词加多所致。适度 2023 年末，基础设施技俩公司流动资产规模较         上年末减少 2,221.90 万元，降幅为 45.26%，主要系其货币资金和应收资金集结管理款所有这个词         减少所致。适度 2024 年 6 月末，基础设施技俩公司流动资产规模较上年末加多 978.19 万元，         增幅为 36.40%，主要系其货币资金和应收资金集结管理款所有这个词加多所致。               （2）非流动资产情况         为 49,075.04 万元、46,628.69 万元、43,118.65 万元和 42,011.34 万元，主要系投资性房         地产及固定资产折旧所致。            此外，2022 年末新增历久待摊用度，系林下技俩为知足新整租的企业佃农（即本基金         的重要现款流提供方）个性化家私家电配置需求，集结新增采购一批户内家私家电供技俩使         用，采购金额为 354.62 万元，计入历久待摊用度并逐年摊销。                   图表 15-13 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总欠债结构                                                                                 单元：万元   技俩              金额        占比        金额          占比           金额        占比            金额        占比 流动欠债： 应付账款          653.38     1.87%    836.76         2.38%   7,604.10      21.65%    7,855.67      20.61% 预收款项           65.70     0.19%     66.43         0.19%      57.36      0.16%        61.39       0.16%              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   技俩               金额           占比           金额             占比             金额           占比             金额           占比 应交税费           144.32        0.41%       108.47             0.31%      104.39          0.30%       114.82        0.30% 其他应付款       34,106.12       97.42%    34,088.77            97.00%   19,230.17         54.74%    19,051.55       49.98% 一年内到期的非             -            -               -              -    3,111.05          8.86%     2,915.00        7.65% 流动欠债 合同欠债             1.96        0.01%            2.58          0.01%        1.74              -               -         - 其他流动欠债          36.66        0.10%        39.43             0.11%           -              -               -         - 流动欠债所有这个词      35,008.12      100.00%    35,142.43        100.00%      30,108.81         85.71%    29,998.44      78.70% 非流动欠债： 历久借款                -            -               -              -    5,020.67         14.29%     8,120.67       21.30% 非流动欠债所有这个词             -            -               -              -    5,020.67         14.29%     8,120.67      21.30% 欠债所有这个词        35,008.12      100.00%    35,142.43        100.00%      35,129.48      100.00%      38,119.11      100.00%          万元、35,129.48 万元、35,142.43 万元和 35,008.12 万元。适度 2021 年末，基础设施技俩          公司欠债总额 38,119.11 万元；基础设施技俩公司的流动欠债为 29,998.44 万元，占比          动欠债 2,915.00 万元。非流动欠债 8,120.67 万元，均为历久借款。适度 2022 年末，基础          设施技俩公司欠债总额 35,129.48 万元，较前一年下降 2,989.63 万元，降幅 7.84%，主要          为历久借款减少所致；基础设施技俩公司的流动欠债为 30,108.81 万元，占比 85.71%，主          要为其他应付款 19,230.17 万元、应付账款 7,604.10 万元、一年内到期的非流动欠债          目公司欠债总额 35,142.43 万元，较前一年上升 12.95 万元，增幅 0.04%，小幅上升；基础          设施技俩公司的流动欠债为 35,142.43 万元，占比 100%，主要为其他应付款 34,088.77 万          元，应付账款 836.76 万元，无非流动欠债。适度 2024 年 6 月末，基础设施技俩公司欠债总          额 35,008.12 万元，较前一年下降 134.31 万元，降幅 0.38%；基础设施技俩公司的流动负          债为 35,008.12 万元，占比 100%，主要为其他应付款 34,106.12 万元，应付账款 653.38 万          元，无非流动欠债。                         图表 15-14 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总应付账款                                                                                                单元：万元                技俩                                    2023 年末             2022 年末               2021 年末                                  末            轻资产管理费                    272.41                267.70           262.58                210.03            应付工程款                     380.96                569.06          1,936.94             2,240.26        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            技俩                          2023 年末        2022 年末     2021 年末                         末       应付地皮款                        -              -    5,399.87    5,399.87       其他                           -              -        4.71        5.52       所有这个词                    653.38           836.76    7,604.10    7,855.67 少所致。2023 年末相较 2022 年末，基础设施技俩公司应付账款减少，主要系应付地皮款清 零所致。2024 年 6 月末相较 2023 年末，基础设施技俩公司应付账款减少，主要系应付工程 款减少所致。                 图表 15-15 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总其他应付款                                                                   单元：万元        技俩                              2023 年末        2022 年末     2021 年末                        末 应付股利                           -                 -     7,470.00    7,470.00 押金及保证金                 2,161.10         2,132.71       2,101.82    2,054.95 预提用度                       19.27             34.22       198.75       77.45 关联方往复款                31,925.50        31,921.84       9,459.15    9,448.71 其他                          0.24                 -         0.46        0.44 所有这个词                    34,106.12        34,088.77      19,230.17   19,051.55 关联方往复款组成，其中应付股利均为 7,470.00 万元，占其他应付款的比例分别为 39.21% 和 38.85%；2023 年末，基础设施技俩公司其他应付款主要由押金及保证金和关联方往复款 组成。2024 年 6 月末，基础设施技俩公司其他应付款主要由押金及保证金和关联方往复款 组成。 元、2,101.82 万元、2,132.71 万元和 2,161.10 万元，占其他应付款的比例分别为 10.79%、 万元和 31,925.50 万元，占其他应付款的比例分别为 49.60%、49.19%、93.64%和 93.61%。 适度 2024 年 6 月末，基础设施技俩公司账龄越过一年的重要其他应付款为关联方往复款      系因乐宜置业因支付地皮款形成的对招商蛇口的应付款项。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              图表 15-16 2021-2023 年末及 2024 年 6 月末备考汇总历久借款                                                           单元：万元         技俩                         2023 年末   2022 年末      2021 年末                       月末 保证借款                         -           -   8,131.73     11,035.67 减：一年内到期的历久                   -                                          -   3,111.05     2,915.00 借款 一年后到期的历久借款                   -           -   5,020.67     8,120.67 接控股股东招商蛇口提供保证的银行借款。适度尽调基准日，上述借款已偿还，且无其他外 部借款。      成人性开销一般包括主体工程和设备设施的大修、更换、加固、改造开销，且一般组成 投资性房地产、无形资产、固定资产等非流动资产。近三年及一期，基础设施技俩未发生与 主体工程和设备设施关系成人性开销的情况。      经核查，2023 年度，基础设施技俩某企业佃农（以下简称“企业佃农一”）为根据《公 开召募基础设施证券投资基金尽责观防守事指引（试行）》所界定的重要现款流提供方，企 业佃农一于 2023 年度为基础设施技俩提供的不含税房钱收入占基础设施技俩归并时期不含 税总房钱收入的比例为 23.07%。适度 2024 年 6 月 30 日，企业佃农一租赁面积为 13,120.09 平方米，占总已出租面积的 21.11%。      （1）基本信息、主营业务、经营情况      根据公开败露的关系信息，包括但不限于国度企业信用信息公示系统、财务申报、评级 申报、天眼查网站等，企业佃农一是中央直继承理的以网信职业为中枢主业的中央企业，注 册成本近 185 亿元，以提供电子信息本领产品与服务为主营业务，是中国大型国有空洞性 IT 企业集团之一。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年第一季度，企业佃农一分别终了营 业收入 2,777.97 亿元、2,707.35 亿元、2,498.96 亿元及 561.28 亿元。      经核查，2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年第一季度，企业佃农一营业收入总体上 保持稳重，举座经营情况踏实，未发现特地情况。      （2）财务现象     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 所示：                       图表 15-17 企业佃农一主要财务目的                                                                     单元：万元   技俩            /2024 年 1-3 月    /2023 年度              度                  度 总资产         44,094,937.49   43,359,968.59     42,162,104.61      39,442,929.35 总欠债         27,029,672.09   26,751,096.37     26,370,943.71      27,536,092.80 营业收入         5,612,808.67   24,989,625.99     27,073,464.38      27,779,719.39 净利润            117,938.85      454,486.01         37,668.12         190,901.21 资产欠债率              61.30%          61.70%             62.55%             69.81% 流动比率                 1.40            1.38               1.31              1.10 速动比率                 1.11            1.11               1.04              0.83 营业毛利率              14.16%          17.01%             15.66%             14.72%    注：资产欠债率＝总欠债/总资产；流动比率＝流动资产/流动欠债；速动比率＝（流动资产-存货）/ 流动欠债；营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入 万元、42,162,104.61 万元、43,359,968.59 万元及 44,094,937.49 万元。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年 3 月末，企业佃农一总欠债分别为 27,536,092.80 万元、26,370,943.71 万元、26,751,096.37 万元及 27,029,672.09 万元。2021 年、2022 年、2023 年及 2024 年 3 月末，企业佃农一资产欠债率总体上保持踏实，分别为 69.81%、62.55%、61.70%及 61.30%。 万元、37,668.12 万元、454,486.01 万元及 117,938.85 万元。企业佃农一频年净利润波动 较大，但总体上保持为正。    （3）公司主体评级    经核查企业佃农一公开败露的主体信用评级，适度尽调基准日，企业佃农一主体信用等 级为 AAA，评级瞻望为踏实。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    （4）与原始权益东谈主关联关系及过往业务合作情况、债务东谈主历史偿付情况    经核查，企业佃农一与本基金原始权益东谈主不存在关联关系。适度尽调基准日，根据租赁 合同及房钱支付活水，企业佃农一在履行租约的租赁肇始日为 2021 年 12 月 1 日，租赁到期 日为 2024 年 6 月 30 日，企业佃农一在合同践约期限内践约情况踏实，与原始权益东谈主合作关 系邃密，未出现历久欠缴房钱、提前退租等情况。    （5）重要现款流提供方资信情况    经法律参谋人查询国度企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、中国证监会网站 （ www.csrc.gov.cn ） 、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn /cn/view/pages/index/index.html）、中国东谈主民银行网站（http://www.pbc.gov.cn/）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 网 站 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 “ 信 用 中 国 ” 网 站 （http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、 中国市集监管行政处罚文书网（http://cfws.samr.gov.cn/）、国度税务总局要紧税收犯法 案件信息公布栏（http://hd.chinatax.gov.cn/nszx/InitMajor.html）等网站，适度尽调 基准日，前述信息渠谈骄气重要现款流提供方偏激重要子公司在最近三年内：不存在因严重 犯法失信行动，被有权部门认定为失信被执行东谈主、要紧税收犯法案件当事东谈主或波及金融严重 失信东谈主的情形；重要现款流提供方偏激重要子公司不属于《负面清单指引》列示的负面清单 情形。    （6）重要现款流提供方退租打发预案    ①重要现款流提供方续租租约签署进展    企业佃农一租约合同到期日为 2024 年 6 月 30 日。适度 2024 年 6 月 30 日，根据技俩公 司反馈，经与企业佃农一友好协商，租约合同的 155 套房间中，有 7 套房间（583.87 ㎡） 于 2024 年 6 月 30 日到期退租，有 3 套房间（247.96 ㎡）拟续租至 2024 年 7 月 31 日，剩 余 145 套房间（12,288.26 ㎡）拟续租至 2024 年 10 月 31 日；除前述调整外，企业佃农一 拟续租租约的其余租约条件不变。适度 2024 年 7 月 31 日，上述 10 套拟于 2024 年 7 月 31 日前退租的房间已退租，针对剩余 145 套房间，重要现款流提供方已抒发但愿赓续短期续租 的意向，面前双正派在持续协商，暂未签署续租合同。    ②重要现款流提供方续租租约尚未完成签署的风险及缓释措施    根据《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租东谈主赓续使用租赁物，出租东谈主莫得 提议异议的，原租赁合同赓续有用，然而租赁期限为不如期。适度 2024 年 7 月 31 日，计议 到双正派在对续租事宜持续进行议论，技俩公司对重要现款流提供方赓续使用租赁物无异议， 租赁关系事宜将以两边最终签署的续租合同为准。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   就重要现款流提供方上述续租事宜可能酿成投资东谈主利益损失的或有风险，计议到原始权 益东谈主及运营管理机构已经对林下技俩将来三个天然年度的 EBITDA 提供充分的保障措施（详 见本末节之“4）风险缓释措施”），基金管理东谈主合理合计，重要现款流提供方续租租约尚 未完成签署揣测不会对投资者利益产生实质性不利影响。   ③对于基础设施基金发售的关系过渡安排   运营管理机构正在与重要现款流提供方开展续租事宜疏通。由于波及租赁房间数目较多、 且需要预留重要现款流提供方里面决策经过期间，因此，运营管理机构将力图在 2024 年 10 月 31 日完成对于续租事宜的最终约定职业（包括具体腾退安排、具体退租数目、具体退租 时间等），并完成书面续租合同签署职业。同期，运营管理机构将实时同表率整退租后的房 屋维修安排和租赁去化安排，尽可能镌汰房间空置时间。   基础设施基金受让技俩公司（林下）后，若续租合同仍未完成签署，基金管理东谈主将督促 运营管理机构赓续加紧协商并完成合同签署职业。   若适度 2024 年 10 月 31 日仍未能签署书面续租合同，且重要现款流提供方出现严重拖 欠房钱情况，则可能会致使基金财产遭受损失。若出现上述情形，基金管理东谈主将督促技俩公 司及运营管理机构向重要现款流提供方采取正当技能协商并追索房钱等关系用度，包括不限 于发函催告、进入争议贬责模范等。   根据上述续约安排，若重要现款流提供方的剩余 145 套房屋在 2024 年 10 月末集结退租， 林下技俩届时将新增空置面积 12,288.26 ㎡，相较于 2024 年 6 月末，林下技俩时点出租率 将对应下降 31.26%，入池资产举座时点出租率将下降 19.09%。   重要现款流提供方于 2023 年度为入池资产提供的不含税房钱收入占入池资产归并时期 不含税总房钱收入的比例为 23.07%。重要现款流提供方集结退租后，基础设施基金的运营 收入将对应下滑，林下技俩需要进行积极的招租职业尽快终了新佃农入住，以收复资产出租 率及营业收入发扬。   天然重要现款流提供方存在集结退租风险，然而空洞计议市集供需、运管机构智商、已 设定的风险缓释措施，上述风险可得到一定程度的缓释：   A.挖掘存量企业佃农租赁需求，为技俩提前蓄客   运营管理机构及技俩公司持续挖掘存量企业佃农需求、积极拓展潜在佃农，为技俩提前 蓄客。   运营管理机构将在重要现款流提供方集结退租前 1 个月启动集结蓄客职业。运营管理机 构拟拜访及拓展技俩已签订租约或区域内存在邃密合作关系的多家企业客户，包括但不限于 数家央企客户、区域内国际学校等，挖掘存量企业佃农新租或扩租需求。同期，运营管理机      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 构及技俩公司将持续寻找并储备技俩潜在佃农，以储备数目充足的佃农，补充可能的租赁空 置。      B.模仿同类技俩快速去化熏陶，提前准备空洞打发预案      适度 2024 年 6 月末，运营管理机构招商伊敦在当年 1 年内曾对位于林下技俩周边的两 个可比技俩终了大体量快速去化，具备丰富的实操熏陶，同期在一定程度上印证区域内优质 租赁住房技俩供不应求的近况，可佐证林下技俩快速去化的可实施性：         图表 15-18 林下技俩、壹栈·山前、壹栈·仕林臻邸的区位散播情况      ①壹栈·山前技俩（以下简称“山前技俩”）      山前技俩位于林下技俩西侧 500 米，与林下技俩均为根据《招蛇租赁管理办法》对外进 行租赁和管理的环球租赁住房（高级东谈主才公寓），产品主要为两室一厅和三室二厅，与林下 技俩户型配置相似，属于高度可比技俩。      山前技俩可出租面积 98,723.77 ㎡，在 2021 年四季度至 2022 年经历某整租企业大佃农 偏激关联方因行业政策变化及自身经营不善等原因先后大面积集结退租，累计退租面积约 年 7-12 月实施快速去化策略（加多促销行动、加大推广力度等），终了期间月度平均新签面 积达 3,323 ㎡/月、月度平均新签套数 40 余套、期内总新签面积达 19,940 ㎡、总新签房间 达 255 套的去化速率，具体如下表所示：              图表 15-19 山前技俩 2023 年 7-12 月租赁去化情况表    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      去化面积（平方米） 月度新增签约面积（㎡）        5,356   4,270   3,856        1,803       1,329      3,326 累计新增签约面积（㎡）        5,356   9,626   13,481       15,284      16,613     19,940 月度平均新签面积（㎡）                                 3,323                      去化房间数目（套） 月度新增签约房间（套）          66     53       48             26           19      43 累计新增签约房间（套）          66     119     167            193          212     255 月度平均新签房间（套）                                 42.5                 房钱单价变化情况（元/平方米/月） 月度平均单价情况            99.3   99.4     99.1         99.1           99.1    99.1   ②壹栈·仕林臻邸技俩（以下简称“仕林臻邸技俩”）   仕林臻邸技俩位于蛇口片区，与林下技俩的直线距离为 1.8 公里，同属于招商伊敦管理 的保障性租赁住房（社会主体出租型）技俩，可出租面积 28,205 平方米，房型包括单间、 一房一厅、两房一厅。相较于林下技俩，仕林臻邸技俩户型面积相对较小、户型类型更为丰 富；与林下技俩雷同，均具有颓落花坛小区，行动空间相对充足，由于开业年限短，技俩房 间内及公区的配套设备相对林下技俩更新。总体上，仕林臻邸技俩与林下技俩具有一定的可 比性。   该技俩于 2024 年 3 月开业，适度 2024 年 6 月末时点出租率已达 99.95%，各房型的租 金单价约为 116-140 元/平方米/月。         图表 15-20 壹栈·仕林臻邸技俩 2024 年 3-6 月租赁去化情况 月度新增签约面积（㎡）                9,524      8,297              9,903         775 占可租赁面积比例                   33.8%      29.4%              35.1%         2.7% 月度新增签约套数（套）                 185           169             209           15 月度平均新签面积（㎡）                                     7,125 月度平均新签套数（套）                                      145    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   综上，林下技俩在企业佃农一退租后，将于 2024 年 10 月末新增 12,288.26 ㎡可租赁面 积，约 145 套房间。招商伊敦将参考同类技俩访佛熏陶，针对性制定招租策略、专属促销活 动及决议、快速维修保洁决议以及相应的去化铺排筹备，同期结合租赁市集淡旺季发扬渐渐 完善。   由于山前技俩与林下技俩在区位、户型、客群、价钱各方面高度相似，位于雷同的市集 供需环境，因此该技俩的历史面积去化速率对林下技俩的去化铺排具备较好的参考性。林下 技俩在重要现款流提供方退租时，将新增空置面积 12,288.26 ㎡、时点出租率将对应下降 每个月去化林下可租赁面积的 8.45%），表面上不错在 4-6 个月内完成新增空置面积的去化。   感激梁行空洞计议基础设施技俩自身条件、招商伊敦同类技俩打发熏陶及去化铺排筹备、 佃农续租意向等因素后，审慎地将林下技俩 2024 年 7-12 月平均出租率设定为 90%、2025 年平均出租率设定为 93%，2026 年及以后平均出租率收复至 97%。   感激梁行在预测期已结合运营管理机构关系熏陶及筹备、过往技俩房间退租时维修翻新 的平均用度开销情况以及山前技俩 2023 年快速去化时的营销费开销情况等，在评估假设的 林下技俩于 2024 年下半年和 2025 年的营业成本中，针对波及退租的房间足额预留了维修费 成本（平均约 1,800 元/间）和市集营销费成本（平均约 5,871 元/间），以打发重要现款流 提供方集结退租情形下可能开展的维修及营销行动。   基于对基础设施技俩价值和稳健运营的信心，原始权益东谈主、运营管理机构已与基金管理 东谈主协商竖立关系风险缓释措施，并在《运营管理协议》                        《技俩公司股权转让协议》进行约定。 具体安排如下：   ①根据本基金苦求注册要害的评估申报、可供分配金额测算申报对应天然年份的关系预 测数据合理确定，林下技俩前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日）的年 度预算 EBITDA 如下：            图表 15-21 林下技俩前三个天然年度的年度预算 EBITDA                                                单元：万元     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）     预算 EBITDA 期        间       林下技俩           1,681.67             3,638.87   3,873.34 注：本表格展示 2024 年 7-12 月预算 EBITDA 金额；基金成立之日至 2024 年末的年度预算 EBITDA，以期间 天然天数对 2024 年 7-12 月预算 EBITDA 金额进行折算得出。    ②若年度履行 EBITDA 低于年度预算 EBITDA，则优先按《运营管理协议》的约定扣减该 年度运营管理机构的基本服务费。基金管理东谈主按照如下公式狡计扣减基本服务费（含税）： 应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×50%。扣减基本服务费的金 额上限为该运营年度技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）所有这个词狡计的基本服务费（含税）。    ③对于扣减基本服务费后剩余的事迹差额，原始权益东谈主招商公寓当作林下技俩的转让方， 将对该部分事迹差额对受让方作出特殊抵偿。特殊抵偿金额=林下技俩年度预算 EBITDA－林 下技俩年度履行 EBITDA-根据运营管理协议对应年度运营管理机构就林下技俩扣减的基本 服务费。原始权益东谈主特殊抵偿金额上限为未计议特殊抵偿金额时原始权益东谈操纵有的基金份额 对应狡计的基础设施基金可供分配金额，具体以受让方届时书面确定的金额为准。    综上，若林下技俩在将来前三个天然年度出现事迹差额，上述风险缓释措施一定程度上 不错终了事迹补偿的效果。    （7）重要现款流提供方进展    重要现款流提供方续租合同到期日延长至 2024 年 12 月 25 日，其已于 2024 年 12 月 25 日租赁合同到期后端庄退租。基础设施技俩最新经营及财务数据详见本基金最新败露的如期 申报。 （三）基础设施技俩资产价值情况    本技俩的评估机构感激梁行领受 100%收益法就基础设施资产进行了评估，并就标的基 础设施资产于评估基准日 2024 年 6 月 30 日的市集价值出具了评估申报。基础设施资产总产 证建筑面积为 65,253.27 平方米，地皮使用权面积为 35,156.00 平方米，于评估基准日 2024 年 6 月 30 日之市集价值为东谈主民币 124,600.00 万元，按总产证建筑面积狡计的市集价值单价    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 为 19,094.83 元/平方米。明细如下：                     图表 15-22 基础设施技俩估值明细             地皮使用权面积         产证建筑面积          评估总价           评估单价   技俩称呼              （平方米）           （平方米）          （万元）          （元/平方米）  太子湾技俩        5,464.87       25,948.85     46,300.00       17,843   林下技俩       29,691.13       39,304.42     78,300.00       19,921    所有这个词        35,156.00       65,253.27     124,600.00      19,095 注：林下技俩地皮使用权面积为林下技俩所在宗地地皮总面积。            图表 15-23 基础设施技俩账面价值与评估价值对比表           地皮使用权          2024 年 6 月 30 日 技俩称呼                                       评估总值（万元）        评估升值率            肇始时间          账面价值（万元） 太子湾技俩      2016 年           19,415.66        46,300.00      138.47% 林下技俩       2004 年           21,935.77        78,300.00      256.95%   所有这个词         /              41,351.43        124,600.00     201.32%   适度 2024 年 6 月 30 日，太子湾技俩、林下技俩账面价值分别为 19,415.66 万元和 计议折旧等因素，账面价值较低，因此在 100%收益法评估下，账面升值幅度较高。   基础设施技俩评估过程中，感激梁行将基础设施技俩按照预测期内及预测期外进行测算， 对于预测期内每年收入、成本用度及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期 内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率持续狡计至 收益期届满并贴现至评估基准日。   感激梁行合计，由于基础设施技俩为收益性物业，其收益情况及关系用度均具有可预测 性和持续性，合适收益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施技俩的特色和履行现象， 领受收益法当作基础设施技俩评估的评估方法。              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                            图表 15-24 基础设施技俩评估参数假设概况       技俩称呼                    太子湾技俩                      林下技俩 收益年期             32.34 年                      50.17 年 折现率              6.0%                         6.0% 历久增长率            2.2%                         1.8%                   预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——房钱收入 价值时点基准房钱                                      两房：113.31 元/平方米/月 （租赁住房）                                               三房：104.51 元/平方米/月 基准房钱增长率          2024 年下半年：不增长                2024 年下半年：不增长 （租赁住房） 优惠后标配房钱                                       两房：按两房基准房钱 91%进行预测                  按基准房钱 90%进行预测 （租赁住房）                                               三房：按三房基准房钱 93%进行预测 价值时点增配家私尺度 价（租赁住房） 增配家私尺度价增长率 （租赁住房） 价值时点配套交易房钱 （配套交易）                                                              / 配套交易房钱增长率        2024 年下半年：不增长 （配套交易）              预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——物业管理费收入、泊车位收入 价值时点物业管理费标 准价（租赁住房） 物业管理费增长率 （租赁住房）              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       技俩称呼                   太子湾技俩                               林下技俩 价值时点物业管理费标 准价（配套交易） 物业管理费增长率 （配套交易）                 上半年不含税收入确定                          年上半年不含税收入确定 泊车位收入                  预测期（2024 年下半年-2033 年）运营收入端参数——出租率 出租率             2024 年下半年-2025 年：93% （租赁住房） 出租率 （配套交易）                        预测期（2024 年下半年-2033 年）运营成本端参数 托付管理费           不含税运营收入的 9%                         不含税运营收入的 9%                 以 2023 年履行数据为基准，在此基础上每年递            以 2023 年履行数据为基准，在此基础上每年 物业管理成本                 增 2%                                递加 2% 维修费             1.6%                                2026 年及以后：不含税房钱收入的 2.5%                                                     元） 市集营销费           1.2%                                0.3%（此外，2024 年下半年-2025 年补充营                 招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       技俩称呼                      太子湾技俩                             林下技俩 保障费                57,300 元/年                        89,300 元/年                                                      以 2021-2023 年平均数据为基准，在此基础                    以 2023 年履行数据为基准，在此基础上每年递 公区能源及汇集费                                             上每年递加 2%（此外，2024 年下半年补没收                    增 2%                                                      区能源及汇集费约 5.9 万元）                            预测期（2024 年下半年-2033 年）成人性开销参数 成人性开销              万元                                万元                            预测期（2024 年下半年-2033 年）税金及附加参数                    租赁住房房钱（企业）：9%                                                      租赁住房房钱（企业）                                                               ：9%                    租赁住房房钱（个东谈主）：1.5%                                                      租赁住房房钱（个东谈主）                                                               ：1.5% 升值税税率              配套交易房钱：9%                                                      物管费：6%                    物管费：6%                                                      泊车收入：9%                    泊车收入：9% 升值税附加税率            所有这个词 12%                            所有这个词 12%                    个东谈主佃农部分：从租计征，按照不含税房钱收                    入的 4.0%计 房产税税率                                                公租房，免缴该项税费                    企业佃农、配套交易佃农及空置部分：从价计                    征，按原值 70%余值的 1.2%计 地皮使用税              6 元/平方米/年                         公租房，免缴该项税费 印花税税率              0.10%                             公租房，免缴该项税费                适度评估基准日，太子湾技俩可出租保障性租赁住房 462 套，可出租面积为 25,051.85          平方米，于评估基准日已部分对出门租，已出租保障性租赁住房 442 套，已出租面积为          可出租配套交易 15 套，可出租面积为 897 平方米，已出租配套交易 12 套，已出租面积为               为完成本基金关系资产重组安排后，技俩公司所适用的升值税税率。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      适度评估基准日，林下技俩可出租环球租赁住房（高级东谈主才公寓）为 465 套，总可出租 面积为 39,304.42 平方米，于评估基准日已部分对出门租，已出租环球租赁住房 455 套，已 出租面积为 38,460.26 平方米，按租赁面积计，时点出租率约为 97.85%。      本次评估感激梁行已计议适度评估基准日已出租部分的租约限制对价值的影响。      （1）运营收入评释      运营收入＝租赁住房房钱收入+配套交易房钱收入+租赁住房物业管理费收入+配套交易 物业管理费收入+泊车位收入      租赁住房房钱收入＝标配房钱收入+增配家私使用收入      适度评估基准日，基础设施技俩个别佃农已签订的租赁合同中包含定制服务收入。评估 预测时，租赁期限内以租赁合同中约定为准，计议到定制服务收入存在偶发性，基于严慎性 原则，预测期外揣测不再产生此类收入。      A.租赁住房房钱收入-标配房钱收入      对于太子湾技俩、林下技俩租赁住房部分的已出租部分物业，租赁期限内按照租赁合同 约定的标配房钱单价狡计标配房钱收入，租赁期外按照基础设施技俩当期优惠后标配房钱计 算标配房钱收入；现有空置部分出租后按照基础设施技俩当期优惠后标配房钱狡计标配房钱 收入。      优惠后标配房钱＝基准房钱×房钱优惠比例      基准房钱（价值时点）。适度评估基准日，太子湾技俩、林下技俩分别于 2022 年 1 月 具的基准房钱评估结果文献。基础设施技俩基准房钱如下表所示，适度价值时点暂未进行调 整。            图表 15-25 适度价值时点基础设施技俩适用的基准房钱 技俩称呼              太子湾技俩         林下技俩       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 技俩称呼                      太子湾技俩             林下技俩 租赁住房部分基准房钱                                  两房：113.31 元/平方米/月 （适度 2024 年 6 月 30 日）                                             三房：104.51 元/平方米/月    房钱优惠比例。适度评估基准日，太子湾技俩、林下技俩现行标配房钱优惠政策参照《招 蛇租赁管理办法》执行（详见本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之“（一）基 础设施技俩概况及运营数据”之“2、运营模式”）。计议到太子湾技俩、林下技俩历史举座 平均房钱优惠比例相对踏实，本次评估根据价值时点基础设施技俩举座的房钱优惠比例，确 定预测期内的房钱优惠比例。    太子湾技俩于价值时点平均标配房钱单价为 102.73 元/平方米/月，对比基准房钱，项 目保障性租赁住房部分平均标配房钱约为基准房钱的 90.8%，评估假设预测期内房钱优惠比 例为 90%。    林下技俩于价值时点平均标配房钱单价为 100.78 元/平方米/月，其中两房平均标配租 金单价为 104.37 元/平方米/月、三房平均标配房钱单价为 100.05 元/平方米/月，对比基准 房钱，技俩两房部分平均标配房钱约为基准房钱的 92.1%，三房部分平均标配房钱约为基准 房钱的 95.7%。剔除重要现款流提供方的租约影响后，两房部分、三房部分的房钱优惠比例 分别为 92.1%、93.5%。评估假设预测期内两房部分房钱优惠比例为 91%，三房部分房钱优惠 比例为 93%。    图表 15-26 价值时点基础设施技俩基准房钱、平均标配房钱、房钱优惠比例情况                                                         单元：元/平方米/月                                 价值时点情况                     预测期内        技俩                       技俩现有租约        评估基准日        评估假设                   技俩基准房钱                                 平均标配房钱        房钱优惠比例      房钱优惠比例     太子湾技俩    （租赁住房） 林下项       两房部分         113.31      104.37       92.1%       91.0%   目       三房部分         104.51      100.05       95.7%       93.0%        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 注：此处林下技俩两房部分、三房部分于评估基准日的房钱优惠比例未剔除重要现款流提供方的整租租约 影响，剔除重要现款流提供方整租租约影响后，房钱优惠比例分别为 92.1%和 93.5%。       B.租赁住房房钱收入-增配家私使用收入       太子湾技俩、林下技俩均可对有需要的客户提供增配家私服务，技俩针对不临幸型设定 了不同的增配家私收费尺度，具体而言：       太子湾技俩：可增配电雪柜、洗衣机、沙发、茶几、电视柜、餐桌、椅子、鞋柜、床、 床垫、衣柜、床头柜等生活用品及家用电器，并按照房型收费，关系情况如下：      图表 15-27 适度价值时点太子湾技俩可增配家私房间数目、可租赁面积及收费尺度情况              增配家私使用费收费尺度   可增配家私房间     增配家私房间可租赁面积所有这个词       房型                （元/月/套）           （套）       (平方米)       单房           600            46       1,976.55      一房一厅          700            49       2,694.28      两房一厅          900            30       2,110.97               所有这个词                 125       6,781.80       林下技俩：可增配电视柜、茶几、沙发、餐桌、椅子、鞋柜、床、床垫、衣柜、床头柜、 书桌、写字椅等生活用品并收取家私用度，面前在租佃农家私使用费集结在 500-750 元/月 不等。如在此基础上还需配置大件电器设备（电雪柜、洗衣机、电视机等）                                 ，则需根据具体                               。根据运营团队贪图21， 配置另外收取定制服务费（本次评估租赁期外假设不再产生此类收入） 后续预测按 400 元/套/月的尺度收取家私使用费，关系情况如下：      图表 15-28 适度价值时点林下技俩增配家私房间套数、可租赁面积及贪图收费尺度情况              增配家私使用费收费尺度   增配家私房间      增配家私房间可租赁面积所有这个词        房型                （元/月/套）           （套）       (平方米)       三室二厅         400           145       12,742.96               所有这个词                 145       12,742.96   适度评估基准日，按价值时点在执行合同当月收入统计，当前林下技俩当期平均增配家私使用费单价为 后的快速去化，运营团队拟将家私收费尺度贬低至 400 元/月进行订价，折算后单价 4.55 元/月/平方米。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      基于近三年及一期末的租赁台账统计分析，两个基础设施技俩月度增配家私使用收入占 通盘技俩月度签约房钱收入的比例较小，约在 2.6%-3.5%操纵。具体情况详见下表：         图表 15-29 近三年及一期末基础设施技俩月度增配家私使用收入情况                                                       单元：万元  技俩            时点                            末        年末       年末         月末 林下项      月度增配家私使用收入       11.05     10.78    10.69     10.41 目        占月度签约房钱收入比例      2.8%      2.6%     2.6%       2.6% 太子湾      月度增配家私使用收入       8.26      8.20     8.38       8.40 技俩       占月度签约房钱收入比例      3.5%      3.4%     3.3%       3.3% 注：按时点在执行合同确当月收入统计。      综上，历史期间，基础设施技俩针对不临幸型设定了不同的增配家私收费尺度，履行收 取家私使用费时按照配置内容及房型计费而非按照单价计费，同期，技俩的增配家私收入具 有较高的踏实性。因此，本次评估为便于预测，按照收费尺度除以房间可租赁面积折算得出 平均增配家私使用尺度单价后，领受已出租且增配家私的出租面积×增配家私使用单价的方 式进行预测。对于基础设施技俩已出租部分物业，租赁期限内的增配家私使用收入以租赁合 同中约定为准，租赁期外按照贪图增配家私使用尺度单价狡计增配家私使用收入。具体而言：      太子湾技俩：根据技俩公司提供的历史经营数据，平均约有 25%（按可租赁面积计）的 保障性租赁住房以增配家私的边幅对外租赁。技俩增配家私使用费尺度单价约 13 元/㎡/月。 自开业以来，家私使用费尺度单价一直未进行调整，根据运营团队运营贪图，且基于家私的 使用寿命、爱戴现象、更换频率及更换成本，预测期第五年（即 2028 年）                                    ，增配家私使用费 尺度单价高潮 5%。本次评估以此为基准测算增配家私使用收入。      林下技俩：适度 2024 年 6 月 30 日，林下技俩增配家私的房间套数共 145 套，均为三房 二厅房型，可租赁面积 12,742.96 平方米，根据运营团队运营贪图，后续每套增配家私收费 尺度定为 400 元/月/套，折算成增配家私使用尺度单价约为 4.55 元/㎡/月。自开业以来， 家私使用费尺度单价一直未进行大幅调整，根据运营团队运营贪图，且基于家私的使用寿命、 爱戴现象、更换频率及更换成本，预测期第五年（即 2028 年），增配家私使用尺度单价高潮    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   适度评估基准日，太子湾技俩配套交易含税月房钱收入所有这个词约为 16.1 万元（按时点在 执行合同当月收入统计），时点平均签约房钱单价为 236.51 元/平方米/月。   在确定太子湾技俩配套交易市集房钱时，通过分析技俩周边较为接近技俩情况的可比配 套交易，得出技俩配套交易当前签约房钱合适市集平均水平，故技俩配套交易市集房钱领受 其履行签约平均房钱水平测算，并计议空置损失。   已出租部分物业租赁期限内的物业管理费单价以租赁合同约定为准，租赁期外按照基础 设施技俩尺度物业管理费单价狡计物业管理费收入；现有空置部分出租后按照尺度物业管理 费单价狡计物业管理费收入。   太子湾技俩针对不临幸型设定不同的尺度物业管理费单价，按照可租赁面积折算后的标 准物业管理费单价约为 9.20 元/平方米/月。林下技俩物业管理费单价为 3.75 元/平方米/ 月。根据运营团队将来运营贪图，预测期第五年（即 2028 年），上述物业管理费尺度单价上 涨 5%，预测期内后续年份不再高潮。本次评估以此为基准测算租赁住房部分物业管理费收 入，并计议空置率损失。   太子湾技俩配套交易尺度物业管理费单价为 12 元/平方米/月，根据运营团队将来运营 贪图，预测期第五年（即 2028 年），上述物业管理费尺度单价高潮 5%，预测期内后续年份 不再高潮。本次评估以此为基准测算配套交易部分物业管理费收入，并计议空置率损失。   太子湾技俩、林下技俩车位部分领受月租、时租相结合的租赁边幅。基础设施技俩泊车 位收入参照技俩公司（太子湾）和桃花坛置业提供的 2023 年及 2024 年上半年平均不含税停 车位收入确定，预测期第五年（即 2028 年），年泊车位收入在此基础高潮 5%，预测期内后 续年份不再高潮。   房钱增长率。根据市集调研，基础设施技俩所在区域为深圳市南山区，位于蛇口自贸区     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 中枢位置，周边办公设施以及产业园林立，产业氛围浓厚，保障性租赁住房需求踏实。根据 CREIS 中指数据库统计数据分析，南山区 2019-2023 年平均房钱复合增长率约为 3.7%。    太子湾技俩、林下技俩租赁住房部分房钱增长率设定空洞计议技俩自身情况，并分析 该区域租赁住房不动产的市集现象偏激他城市及地区访佛保障性租赁住房/环球租赁住房的 管理情况及发展熏陶，基于严慎计议，预测期假设太子湾技俩保障性租赁住房房钱年增长率 为 2.2%（2024 年不增长）                 ，林下技俩环球租赁住房房钱年增长率为 1.8%（2024 年不增长）                                                  。    太子湾技俩配套交易预测期内房钱增长频率与幅度与市集平均水平保持一致，为 3.5%。    出租率。针对太子湾技俩，根据感激梁行访谈调研并结合技俩所处区位情况，太子湾 技俩运营趋于踏实。空洞计议到技俩租赁安闲期、换租及房钱收缴情况等影响，感激梁行评 估假设太子湾技俩保障性租赁住房部分 2024 年下半年-2025 年出租率为 93%，2026 年及以 后为 94%；假设太子湾技俩配套交易部分 2024 年下半年-2025 年的出租率为 70%，2026 年 -2027 年的出租率为 80%，2028 年及以后出租率为 85%。    针对林下技俩，根据感激梁行访谈调研结合技俩所在区位情况，林下技俩已进入运营稳 如期，出租率呈稳重趋势。计议到技俩租赁安闲期、换租及房钱收缴情况、现有佃农续租意 愿等影响，预测期第一年（2024 年下半年）出租率确定为 90%，第二年出租率确定为 93%、 预测期后续年份按 97%计议。    评估机构假设基础设施技俩系数佃农租赁期外市集房钱按照每年更新。在计议合理的租 户换租率、租赁期限、免租期长度后，太子湾技俩、林下技俩租赁住房部分每次更新租期时 有用的年均租赁安闲期为 1 天，太子湾技俩配套交易部分每次更新租期时有用的年均免租期 为 5 天。    （2）运营成本评释    运营成本＝物业管理成本+托付管理费+维修费+市集营销费+保障费+公区能源及汇集费    企业的经营成本及期间用度既包括与企业提供产品或者服务径直关系的用度，也包括期 间用度如管理用度、销售用度等盘曲用度。对于太子湾技俩、林下技俩，历史运营期间及未 来合理成本用度组成情况如下：       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       在太子湾技俩、林下技俩收益年期内，物业管理成本指项生疏产经营行动产生的各样费 用，如：物业管理费、检测费等。       预测期内，感激梁行以太子湾技俩、林下技俩 2023 年履行物业管理成本为基准，评估 假设技俩物业管理费成本于预测期内每年高潮 2%。       基金管理东谈主、筹备管理东谈主及技俩公司拟与招商伊敦签署《运营管理协议》，由招商伊敦 承担基础设施技俩的日常经营管理及经营后台管理服务并收取相应托付管理费。其中，与太 子湾技俩、林下技俩运营关系的托付管理费为不含税运营收入的 9.0%。       在太子湾技俩、林下技俩收益年期内，维修费主要包括技俩日常维修维保、增配家私更 新等用度。       预测期内，感激梁行根据钛和工程本领服务（上海）有限公司出具的《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾技俩本领尽责观察申报》                      《深圳招商蛇口 REITs-壹栈林下技俩本领尽责调 查申报》并结合太子湾技俩、林下技俩运营现象，评估假设如下：                  图表 15-30 基础设施技俩预测期内维修费假设         预测期年份            太子湾技俩               林下技俩                                        不含税房钱收入的 1.6% 预测期第 1-2 年           不含税房钱收入22的 1.6%   结合运营贪图，2024 年下半年另                                        有补充维修费约 27.9 万元 预测期第 3 年起                      不含税房钱收入的 2.5%     不含税房钱收入的 2.5% （计议增配家私更换爱戴）       在收益年期内，市集营销费指技俩日常推广产生的用度。       预测期内，感激梁行根据基础设施技俩运营现象等，评估假设如下：                 图表 15-31 基础设施技俩预测期内市集营销费假设       预测期年份          太子湾技俩                 林下技俩      为免疑义，太子湾技俩“不含税房钱收入”包括租赁住房房钱收入及配套交易房钱收入，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    预测期年份             太子湾技俩                    林下技俩 预测期第 1-2 年       不含税房钱收入的 1.2%       不含税房钱收入的 0.3%                                      结合运营贪图，2024 年下半年及 2025 年 预测期第 3 年起        不含税房钱收入的 0.5%       另有补充营销费所有这个词约 91 万元    在收益年期内，保障费包含财产一切险、公众责任险等必要险种。    预测期内，感激梁行评估假设太子湾技俩的保障费为 57,300 元/年，林下技俩的保障费 为 89,300 元/年。    在收益年期内，公区能源及汇集费指技俩日常经营产生的环球区域内水费、电费及宽带 汇集费等用度。    对于太子湾技俩，预测期内以 2023 年公区能源及汇集费成本为基准，评估假设技俩公 区能源费成本于预测期内每年高潮 2%。    对于林下技俩，预测期内以 2021-2023 年平均公区能源及汇集费为基准，预测期内每年 高潮 2%。2024 年下半年另计议补充汇集费 5.9 万元。    （3）成人性开销评释    在收益年期内，成人性开销主要包括设备设施的大修、更换、加固及改造。    预测期内，感激梁行根据钛和工程本领服务（上海）有限公司出具的《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾技俩本领尽责观察申报》                      《深圳招商蛇口 REITs-壹栈林下技俩本领尽责调 查申报》及技俩公司（太子湾）和桃花坛置业提供府上并结合基础设施技俩运营现象，评估 假设如下：                 图表 15-32 基础设施技俩预测期内成人性开销假设      预测期年份                 太子湾技俩                  林下技俩     预测期第 1-2 年 （2024 年下半年-2025 年）     预测期第 3 年起                        不含税房钱收入的 2.3%         不含税房钱收入的 2.3%    （2026 年及以后）    （4）税金及附加    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   根据《深圳经济特区房产税实施办法》的关系划定，技俩公司按房产原值减除 30%后的 余值按照 1.2%税率从价狡计缴纳房产税。对于太子湾技俩向非个东谈主、非专科化规模化住房 租赁企业出租的、以及未出租的部分（以下简称“无法适用房产税优惠部分”），需按照《深 圳经济特区房产税实施办法》的关系划定从价狡计缴纳房产税。   根据《财政部 税务总局 住房城乡开拓部公告 2021 年第 24 号》，技俩公司如合适关系 划定属于向个东谈主、专科化规模化住房租赁企业出租住房的，可采纳适用减按 4%的税率从租 计征房产税。根据毕马威税务师事务所出具的《招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施 证券投资基金征税决议》及技俩公司（太子湾）提供的完税解释，自 2023 年 1 月 1 日起， 太子湾技俩对于保障性租赁住房个东谈主佃农部分的房产税领受从租缴纳，对于保障性租赁住房 企业佃农部分、配套交易部分以及空置部分的房产税领受从价缴纳。本次评估感激梁行按此 测算后续太子湾技俩房产税。   太子湾技俩预测期内具体税费假设情况如下表所示：                图表 15-33 太子湾技俩关系税费明细 税费类型        税费称呼        税率/单价           取费依据        租赁住房房钱收入（企业租                适度评估基准日，太子湾技俩开具 升值税                           9%        户）升值税                       企业升值税发票租赁住房佃农的    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 税费类型          税费称呼     税率/单价               取费依据                                      标配房钱收入占当期租赁住房标                                      配房钱收入的比例约为 10%。根据                                      技俩公司（太子湾）先容，这一比                                      例于 2024 年下半年及以后揣测控                                      制在 10%以内，评估机构以此测算                                      将来收益中开具企业升值税发票                                      佃农标配房钱收入占租赁住房标                                      配房钱收入之比例         租赁住房房钱收入（个东谈主租         1.5%                                      适度评估基准日，太子湾技俩开具         户）升值税          （浅显计税）                                      企业升值税发票增配家私使用房                                      佃农的增配家私使用收入占当期                                      增配家私使用收入的比例约为                                      绍，这一比例于 2024 年下半年及                                      以后揣测控制在 30%以内，评估机                                      构以此测算将来收益中开具企业                                      升值税发票佃农增配家私使用收                                      入占总增配家私使用收入之比例         泊车位收入升值税              9%     取费基数为不含税泊车位收入                                      取费基数为不含税物业管理费收         物业管理费收入升值税            6%                                      入                                      取费基数为配套交易不含税房钱         配套交易房钱收入升值税           9%                                      收入 升值税附加   升值税附加                12%     取费基数为实缴升值税                                      从租部分取费基数为不含税保障         向个东谈主出租部分从租计征                                      性租赁住房个东谈主佃农房钱收入         向企业出租的租赁住房部    4%（从租） 房产税                                  从价部分取费基数为房产原值（保         分、交易配套部分、未出租   1.2%（从价）                                      障性租赁住房企业佃农、配套交易         的部分从价计征                                      佃农及空置部分）的 70% 地皮使用税   地皮使用税                        取费基数为履行占有的地皮面积                               年                                      取费基数为保障性租赁住房房钱 印花税     印花税                  0.10%   收入（不含升值税）、配套交易租                                      金收入（不含升值税）   根据《财政部税务总局对于环球租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 对公租房经营管理单元免征印花税、房产税等，执行期限为 2019 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。根据《财政部税务总局对于延迟部分税收优惠执行期限的公告》                                   （财政部税务总局 公告 2021 年第 6 号）               ，前述税收优惠执行期限延长至 2023 年 12 月 31 日。根据《财政部税 务总局对于赓续实施环球租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2023 年第     ，前述税收优惠执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。   林下技俩历史未缴纳印花税、房产税、地皮使用税等关系税费。故林下技俩在收益期内 未计议上述税费。   林下技俩预测期内具体税费假设情况如下表：                 图表 15-34 林下技俩关系税费明细   税费类型         税费称呼        税率/单价            取费依据            环球租赁住房房钱收入                 适度评估基准日，林下技俩开具企             （企业佃农）升值税                 业升值税发票佃农的租赁住房标                                       配房钱收入占当期租赁住房标配                                       房钱收入的比例约为50%。根据桃                                       花坛置业先容，这一比例于2024                                       年下半年揣测为50%，于2025年及                                       以后揣测控制在30%以内，评估机                                       构以此测算将来收益中开具企业                                       升值税发票佃农标配房钱收入占                                       租赁住房标配房钱收入之比例。            环球租赁住房房钱收入                 适度评估基准日，林下技俩开具企    升值税                      （浅显计             （个东谈主佃农）升值税                 业升值税发票增配家私房佃农的                              税）                                       增配家私使用收入占当期增配家                                       私使用收入的比例约为90%。根据                                       桃花坛置业先容，这一比例于2024                                       年下半年揣测为50%，于2025年及                                       以后揣测控制在30%以内，评估机                                       构以此测算将来收益中开具企业                                       升值税发票佃农增配家私使用收                                       入占总增配家私使用收入之比例。              泊车位收入升值税           9%    取费基数为不含税泊车位收入                                       取费基数为不含税物业管理费收            物业管理费收入升值税           6%                                       入  升值税附加         升值税附加            12%   取费基数为实缴升值税    房产税          免征              免征  地皮使用税          免征              免征           免征    印花税          免征              免征     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）    （5）收益年期    太子湾技俩、林下技俩地皮权利性质为出让用地。根据地皮使用权剩余使用年期、房屋 建筑物剩余经济耐用年限并结合孰短原则，太子湾技俩、林下技俩评估收益年限领受地皮剩 余使用年限，分别为 32.34 年、50.17 年。    （6）历久增长率    空洞计议城市宏不雅经济发展水平、区域经济发展水平、片区活跃度以及技俩自身增长情 况，对于预测期后至收益期届满的运营净收益历久增长率，太子湾技俩、林下技俩分别按    （7）折现率    太子湾技俩、林下技俩评估测算均领受 6.0%的折现率。 （四）对于资产评估重要参数的合感性分析    （1）房钱订价机制    适度尽调基准日，深圳市尚未出台明确政筹划定每年环球租赁住房、保障性租赁住房租 金涨幅的具体比例限制。    基础设施技俩适用深圳市住建局审批通过的《招蛇租赁管理办法》运营，其中第八条文 定，“东谈主才公寓房屋信息登记到深圳市环球住房房钱订价管理服务平台中，每一年度按平台 系统的评定办法并根据房屋位置、楼层、朝向等因素制定每套房屋的房钱”。    根据技俩公司先容，依照《招蛇租赁管理办法》的前述划定，技俩公司不错每年向深圳 市住建局提交订价苦求，深圳市住建局收到苦求后可通过平台系统发起订价职业，由深圳市 房地产和城市开拓发展研究中心（市住建局直属职业单元）根据环球租赁住房订价司法（内 部司法）及技俩履行情况确定通盘技俩的基准房钱，技俩运营团队再根据各个房屋楼层、朝 向等因素修正每套房屋的基准房钱。    面前，两技俩仍然沿用 2022 年的评订价钱。出于经济收复期等因素计议，太子湾、林 下技俩的基准房钱自 2022 年调价后，于今未再次苦求进行调价。适度 2024 年 6 月 30 日，      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 已间隔约两年零六个月。本基金刊行后，基金管理东谈主将督促运营管理机构与政府部门就房钱 订价保持密集疏通，尽快推动基准房钱在刊行后的初次合理调整；在后续年份，会督促运营 管理机构每年与政府部门进行疏通推动房钱调整。      由于调价职业需计议外部市集环境、佃农可接受度等因素，同期，亦存在政府部门里面 职业经过等技俩公司无法控制的因素，因此，不排除基准房钱后续各次调整的时间间隔出现 长于 1 年的可能（举例间隔 2 年终了调整）                       。关联词，即使存续期内可能出现间隔调整的情况， 由于基准房钱的评定是参考市集水平，历久来看，仍会终了跟市集同表率整。当前评估模子 对于太子湾技俩（2.2%）、林下技俩（1.8%）的复合增长率假设，比拟较宏不雅环境、技俩历 史情况，已相对稳健审慎。 赁管理详情（征求意见稿）》，其中划定，运营管理单元不错按年度调整备案的房钱；需上调 备案的房钱的，应当按看护理详情（征求意见稿）划定在市租赁平台重新提交备案，此外， 由运营管理机构托付有禀赋的房地产估价机构对技俩的同期同区域同品性租赁住房市集参 考房钱进行评估。后续如最终局庄颁布见效的文献按照当前征求意见文本实践，且主管部门 要求基础设施技俩按照最终局庄颁布见效的文献（即对于社会主体出租保障性租赁住房的管 理详情）进行管理的，基金管理东谈主将督促运营管理机构在市集及宏不雅环境允许的情况下，推 动每年完成备案房钱的合理调整，合理保障投资者利益。      （2）房钱单价订价的合感性      在本技俩评估参数竖立中，房钱收入包含标配房钱收入及增配家私收入，标配房钱收入 根据优惠后标配房钱及出租率狡计得出。其中，优惠后标配房钱=预测基准房钱×预测房钱 优惠比例，预测基准房钱以评估基准日的基准房钱为基础，预测房钱优惠比例参考评估基准 日的平均房钱优惠比例竖立。因此，以下分别从预测基准房钱、预测房钱优惠比例论证合理 性。      A.基准房钱由第三方机构进行评定，具备一定客不雅性      本技俩房钱单价有明确订价机制，基准房钱由政府部门下属职业单元进行评定，而非通 过市集比较法采纳较为接近的可比实例当作参照来确定预测过程中的房钱水平。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基础设施技俩评估基准日的基准房钱已获取深圳市房地产和城市开拓发展研究中心出 具的《基准房钱评估结果函》，评定结果如下：             图表 15-35 适度价值时点基础设施技俩适用的基准房钱        技俩              太子湾技俩                  林下技俩 租赁住房部分基准房钱           113.10 元/平方米/月     两房：113.31 元/平方米/月 （适度 2024 年 6 月 30   （评定函件日历 2022 年      三房：104.51 元/平方米/月      日）                  1 月 27 日）    （评定函件日历 2022 年 1 月 4 日）   基准房钱由深圳市房地产和城市开拓发展研究中心评估形成，具备泰斗性，该研究中心 是深圳市住房和开拓局的直属机构，负责承担全市住房和住房保障的观察、市集监测等，为 房屋租赁市集管理、保障性和政策性住房管理开展价钱测算、评估、分析、接洽、轻狂等技 术职业。   B.当前技俩适用的基准房钱合适宏不雅市集情况，具备市集相沿和竞争上风   结合基础设施技俩定位、租赁住房类型与政策、区域位置与承租东谈主群，以及基础设施项 目相较于区域内其他租赁住房订价情况，本技俩预测房钱单价契合技俩举座定位，预测房钱 单价水平具有合感性。   ①基础设施技俩定位为高品性的、企业自主配租的保障性租赁住房技俩/环球租赁住房 技俩（高级东谈主才公寓）   在租赁及订价模式方面，壹栈林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓）                                   、壹栈太子 湾技俩属于保障性租赁住房，当作企业自主投资开拓并出租的技俩，两个技俩举座领受愈加 市集化的租赁模式。招租渠谈主要为企业合作渠谈、传统线上和线下渠谈、新媒体渠谈等， 与其他城市保租房技俩领受的政府统筹配租的筹备性租赁比拟有较大互异，招租方式更为灵 活，面向客群主要为放射基础设施技俩周边的年青东谈主才群体，房钱水平在合适关系划定要求 的同期，基于技俩区位及品性合理确定。   ②基础设施技俩所在南山区要点产业密布，东谈主才蚁合，该区域办公东谈主群及居民对租赁 住房的需求较大，供给端同类资产相对稀缺，房钱订价水平合适市集供求情况   根据 2023 年深圳市南山区统计年鉴，南山区 2022 年规模以上工业企业数共 954 个，同 比增长 8.2%。其中内资企业 800 个，港、澳、台商投资企业 70 个，外商投资企业 84 个；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 按企业规模看，其中大型企业 32 个、中型企业 152 个、袖珍企业 692 个；按行业看，狡计 机、通讯和其他电子设备制造业达 438 个，占比达 46%。此外，深圳大学、南边科技大学等 科研载体集群效应彰着。   根据感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，面前深圳已入市并踏实运营 的保障性住房出租率平均可达约 97%。面前的环球租赁住房供应数目难以知足深圳市普遍量 的轮候东谈主数，市集上呈现彰着的供不应求情况，供需矛盾较为了得。频年来，南山区在深圳 住房租赁市集一直是房钱成交均价前三的区域，根据中指数据，2023 年房钱成交均价约   ③基础设施技俩面向年青东谈主才群体，具有一定的支付智商   基础设施技俩位于深圳市南山区，所在区域的办公东谈主口密集，对租赁住房的住房需求较 大。技俩可径直放射区域内文化创意、国际栽种、服装、物流等行业的办公东谈主群，同期放射 周边的科技、金融、互联网等行业的办公东谈主群，该类东谈主群对租房品性有一定的要求且均具备 一定的支付智商。根据对壹栈太子湾的现场查勘、入住客户的调研结果，技俩主要客户来源 为南山区放射范围内医疗、互联网、国际栽种、物流、金融、想象、讼师等行业办公东谈主群。 根据对壹栈林下技俩的现场查勘、入住客户的调研结果，技俩主要客户来源为南山区南油、 后海、科技园片区放射范围内电子、科技、国际栽种、服装、互联网等行业办公东谈主群。客源 较为优质且支付智商和支付意愿较为踏实。   ④基础设施技俩建造尺度较高，社区品性较优，房间类型丰富   在品牌管理方面，基础设施技俩由招商蛇口旗下招商伊敦品牌经营，招商伊敦为租赁住 房及酒店行业中熟谙且闻名的运营商及品牌，运营熏陶丰富、品牌信任度高。   在服务及安保方面，基础设施技俩已终了线上化、智能化租赁服务管理，芜俚应用线上 签约支付、缴租报修、智能门锁及水电表等智能软硬件设施，亦配有专科客服团队高效贬责 佃农问题、知足佃农需求。标的技俩出进口配有门禁系统、24 小时监控系统及保安东谈主员， 充分保障佃农安全。   在房间类型方面，基础设施技俩配有单间、一居室、二居室、三居室等不同户型以知足 不同客户群体的需要，有用地推行客源，增强了房钱单价适配智商。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   ⑤基础设施技俩预测房钱单价具备市集化竞争上风   基础设施技俩所在区域高品性的、领受市集化租赁模式的同类型保障性租赁住房技俩/ 环球租赁住房技俩（高级东谈主才公寓）供应较为稀缺，竞品技俩每平方米的月房钱单价位于                                              且 2023、 设施技俩预测房钱单价具备竞争上风。   此外，基础设施技俩的假设房钱单价在南山区其他市集化租赁住房技俩中亦具备一定的 竞争上风。根据市集观察数据，南山区范围内市集化租赁住房技俩的房钱单价多数处于          图表 15-36 南山区其他市集化租赁住房技俩房钱单价情况                                                      单元：元/平方米/月                                               房钱单价  技俩称呼             单间       一居室                二居室             三居室  壹栈林下         /         /            基准房钱 113.31     基准房钱 104.51  壹栈太子湾                基准房钱 113.10                         /   E 技俩     132 起     127 起                /               /   F 技俩     143 起                        179 起             /   G 技俩     112 起     111 起             117-142            /   H 技俩     100-150   111-126            81-104            /   I 技俩      90 起     90-120               /               /   J 技俩      90 起     102-128            约 138             /   K 技俩        /      130-155              /               /   L 技俩     185 起     191 起                /               /   M 技俩     145 起        /                 /               /   由于每间房屋佃农自身情况各不雷同、每间房屋面积可能因户型原因存在互异，因此每 份租赁合同的具体优惠情况各不雷同。为此，评估机构采纳获取基础设施技俩举座在历史时 点的房钱优惠比例，进而确定基础设施技俩举座在预测期内的房钱优惠程度。基础设施技俩 举座的房钱优惠比例，为基础设施技俩的空洞目的，空洞响应了通盘技俩系数佃农叠加房钱 优惠扣头、房钱优惠面积、房钱优惠期限等因素后履行可享受的房钱优惠情况。   评估机构假设预测期内太子湾技俩房钱优惠比例为 90%、林下技俩两居室部分房钱优惠 比例为 91%、三居室部分房钱优惠比例为 93%，与最近一年及一期末的房钱优惠比例基本持      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 平。跟着技俩运营时间推移，佃农结构日渐趋于踏实，当前假设的房钱优惠比例具有合感性。       图表 15-37 评估预测假设房钱优惠比例与技俩房钱优惠比例历史情况对比表                评估预测假设的         2024 年 6 月末房钱优        2023 年末       技俩                 房钱优惠比例             惠比例               房钱优惠比例       太子湾          90%              90.8%             90.4%   林下（两房）           91%              92.1%             91.4%   林下（三房）           93%              93.5%             93.0% 注 1：林下技俩历史期间的房钱优惠比例已剔除重要现款流提供方整租租约影响。 注 2：运营团队可根据技俩履行情况，对于享受房钱优惠扣头满三年后具有续租意愿的佃农给予小幅度的 交易优惠扣头（一般不越过政策优惠力度）                   ，此类交易优惠扣头已响应在表中技俩举座的房钱优惠比例情况 中。      经对比，两个技俩于 2024 年上半年起租的租约对应的房钱优惠比例均高于评估预测的 房钱优惠比例，可见，预测假设具备一定合感性。具体如下表所示：        图表 15-38 评估预测假设的房钱优惠比例与历史履行发扬情况对比表                评估预测假设的                2024 年上半年起租租约的       技俩                 房钱优惠比例                      房钱优惠比例      太子湾           90%                       92.2%  林下（两房）            91%                       92.4%  林下（三房）            93%                       94.3% 注：林下技俩历史期间的房钱优惠比例已剔除重要现款流提供方整租租约影响。      适度评估基准日，太子湾技俩、林下技俩两房房型及三房房型，在租租约的平均标配租 金单价分别为 102.73 元/平方米/月、104.31 元/平方米/月（剔除重要现款流提供方租约影 响）、97.75 元/平方米/月（剔除重要现款流提供方租约影响），预测期首年房钱单价分别为 签约情况，预测参数具有合感性。        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             图表 15-39 评估预测期首年优惠后标配房钱与历史情况比较                                         单元：元/平方米/月                     评估基准日（履行值）          预测期首年（预测假设）        技俩                                     23                    技俩现有租约平均标配房钱        技俩新签租约 优惠后标配房钱 太子湾技俩（租赁住房）             102.73               101.79             两房房型        104.31               103.11 林下技俩             三房房型        97.75                97.19   注：林下技俩现有租约平均标配房钱已剔除重要现款流提供方整租租约影响。        说七说八，经比对竞品技俩单价情况，结合技俩自身品性、放射东谈主群、市集供需关系、   房钱订价机制、历史订价情况，基础设施技俩的房钱单价预测具备合感性。        （3）基础设施技俩适用政策变化对将来房钱订价的影响        深圳市已于 2023 年 8 月出台《深圳市保障性租赁住房管理办法》划定，针对社会主体   出租的保障性租赁住房，要求房钱不高于同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱的百分之   九十；具体管理详情面前尚未端庄颁布，正在对外征求意见。对于管理详情（征求意见稿）   相关要求的关系分析和对于基础设施技俩可比竞品技俩的关系分析详见“十四、基础设施项   目基本情况”之“（三）技俩合规情况”之“4、基础设施技俩运营合规本性况”之“（2）   林下技俩”之“2）林下技俩地皮用途的评释及保障性住房类别认定”之“C.房钱尺度”。        在基础设施技俩的可比竞品技俩中，壹栈·仕林臻邸技俩属于与基础设施同区域同品性   的案例。根据运营管理机构先容，壹栈·仕林臻邸技俩是 2024 年 3 月开业的保障性租赁住   房技俩，运营管理机构在开业前已向主管部门提交房钱备案函件，托付有禀赋的房地产估价   机构评估技俩的同期同区域同品性租赁住房市集参考房钱，况且技俩平均房钱根据不高于市   场参考房钱的百分之九十进行确定，上述操作与当前《管理划定（征求意见稿）                                     》关系划定   一致。        壹栈·仕林臻邸技俩房钱备案及订价情况与基础设施技俩当前基准房钱和平均标配房钱   对比如下：    对于评估基准日现有租约租赁期外以及评估基准日空置部分，新签订的租约按照评估预测的优惠后标配   房钱假设并结合出租率假设狡计标配房钱收入。             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                    图表 15-40 壹栈·仕林臻邸技俩与基础设施技俩房钱价钱对比表                                       房钱单价（单元：元/㎡/月）   技俩称呼               单间             一居室           二居室                三居室                                       基准房钱 113.31   林下技俩                                                     基准房钱 104.51 （当前按照《招蛇租      /              / 赁管理办法》运作）                                                   2024 年 6 月末                                      履行租约平均标配房钱                                                       履行租约平均标配房钱（优惠后）97.75                                       （优惠后）104.31   太子湾技俩                2022 年 1 月评定 基准房钱 113.10 （当前按照《招蛇租                                                       / 赁管理办法》运作）     2024 年 6 月末 履行租约平均标配房钱（优惠后）102.73              第三方评定市集参考房钱 壹栈·仕林臻邸                                                       /  （已纳保）                                                  （技俩无三房房型，无数据）              履行执行平均房钱（优惠           履行执行平均房钱（优惠后）117                  后）135                图表 15-41 壹栈·仕林臻邸技俩与基础设施技俩平均标配价钱对比表                                                         单元：元/平方米/月                                     壹栈·仕林臻邸                平均标配房钱÷                评估基准日平均   技俩称呼                               技俩备案价              壹栈·仕林臻邸技俩备案价                  标配房钱                                    （基于二居室数据）             （基于二居室数据）   林下两房              104.31              130                  80.2%   林下三房               97.75           120（注）                  81.5%   太子湾技俩             102.73              130                  79.0%          注：计议到林下两居室与三居室基准房钱收支 8.8 元，假设模拟三居室备案价在两居室基础陡立调 10 元/          ㎡/月，即为 120 元/㎡/月。林下技俩评估基准日平均标配房钱已剔除重要现款流提供方租约的影响。            太子湾技俩、林下技俩当前执行的基准房钱于 2022 年 1 月评定，距离评估基准日 2024          年 6 月 30 日已经 2 年 6 个月，期间未进行重新评定。当作同区域同品性案例，仕林臻邸项          目的房钱订价情况对基础设施技俩后续基准房钱调整也有一定参考性。            面前，基础设施技俩按照《招蛇租赁管理办法》进走运营，评估申报预测假设太子湾项          目、林下技俩两房房型和林下技俩三房房型于预测期内的房钱优惠比例分别为 90%、91%和          圳市保障性租赁住房管理办法》                       《管理详情（征求意见稿）》不高于市集参考房钱 90%的划定，          则可能会对履行房钱价钱产生影响。若后续基础设施技俩的基准房钱履行增长幅度不足以完          全对消上述不利变化，则存在基础设施技俩履行房钱水平不达面前评估参数假设中的优惠后          标配房钱水平预期的风险。            根据评估机构测算，假设林下技俩在 2025 年出现适用政策变化、被要求按照面前预测      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 的 2025 年基准房钱水平（即完成初次增长 1.8%后）的 90%进行优惠后标配房钱订价，则林 下技俩的 2025 年运营净收益会由 3,669.20 万元下降至 3,575.56 万元，下降 93.65 万元， 下降幅度为 2.55%；2025 年揣测基金可供分配金额将由 5,522.13 万元下降至 5,434.13 万元， 分配率由 4.42%下降至 4.35%。      针对林下技俩，基金管理东谈主已与原始权益东谈主、运营管理机构疏通竖立风险缓释措施，对 林下技俩前三个天然年度的预算 EBITDA 进行事迹保障（详见本招募评释书“十五、基础设 施技俩财务现象及经营事迹分析”之“                 （二）基础设施技俩财务现象分析”之“5、重要现款 流提供方”之“（6）重要现款流提供方退租打发预案”之“4）风险缓释措施”）                                     。如基础设 施技俩出现适用政策变化且对房钱订价带来不利影响，上述风险缓释措施不错一定程度上缓 释调整导致的事迹不足风险。      本次评估，预测期假设太子湾技俩保障性租赁住房基准房钱年增长率为 2.2%（2024 年 不增长），林下技俩环球租赁住房基准房钱年增长率为 1.8%（2024 年不增长）。      在预测太子湾、林下技俩的房钱增长率时，空洞计议了保障性租赁住房政策、泰斗数据 统计、房钱优惠条目、基础设施技俩所在区域情况以及基础设施技俩自身情况。具体分析如 下：      （1）房钱增长率设定值合适宏不雅环境      太子湾技俩、林下技俩房钱增长率分别为 2.20%、1.80%，均低于技俩所在城市深圳市 的历史 CPI 物价指数，合适一般通胀规章，亦低于其他重要经济目的，具备客不雅合感性。             图表 15-42 深圳市重要经济目的 2016-2023 年复合增长率              经济目的                          深圳                GDP                         7.6%          城镇常住居民可专揽收入                       6.7%             CPI 物价指数                       2.3% 注：根据深圳市统计局发布数据整理      根据 2024 年一季度的数据骄气，南山区 GDP 为 2,212.06 亿元，同比增长了 5.1%，南 山区当作深圳市经济发展程度较高的区域，在 GDP 总量高位上赓续保持稳健增长；新质分娩 力快速发展，高本领制造业加多值同比增长 9.0%，主要产品产量快速增长，5G 手机、工业    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 机器东谈主、集成电路、微型狡计机设备、充电桩等产量均终了双位数增长。区域内较好的发展 态势，一定程度上不错相沿技俩当前的增长率设定。   （2）房钱增长率合适房钱订价机制   根据《招蛇租赁管理办法》第八条，“东谈主才公寓……每一年度按平台系统的评定办法并 根据房屋位置、楼层、朝向等因素制定每套房屋的房钱。”原则上，基础设施技俩每年可申 请对技俩基准房钱和每套房屋的房钱进行重新评估及调整。   在国度层面，2018 年 3 月，中华东谈主民共和国住房和城乡开拓部印发《环球租赁住房运 行管理尺度》,其中明确了环球租赁住房房钱制定可参考同区域市集房钱水平，根据各地实 际情况，按一定比例下浮。环球租赁住房的房钱尺度宜如期进行评估，动态调整，并实时向 社会公布。2021 年 7 月，国务院办公厅发布了《对于加速发展保障性租赁住房的意见》                                           （国 办发[2021]22 号），其中明确了保障性租赁住房房钱需低于同地段同品性市集租赁住房房钱。   在地方层面，2021 年 11 月，《广东省东谈主民政府办公厅对于加速发展保障性租赁住房的 实施意见》，其中明确了各地级以上市要建立保障性租赁住房房钱订价机制，对保障性租赁 住房技俩房钱实施监控指导，如期公开周边市集房钱参考价；2016 年 7 月，深圳市东谈主民政 府印发《对于完善东谈主才住房轨制的多少措施》                    ，其中明确了市、区政府应当根据技俩区域、 开拓尺度等制定东谈主才住房的房钱尺度，与市集房钱保持合理差距，并实行如期动态调整。企 职业单元自行开拓筹集的东谈主才住房，其房钱尺度可自行确定，报市、区东谈主才住房主管部门备 案后实施。《深圳市保障性租赁住房管理办法》第二十条文定，保障性租赁住房运营期间， 运营管理单元确定或者调整社会主体出租的保障性租赁住房房钱的，应当合适房钱不高于同 期同区域同品性租赁住房市集考房钱的百之九十的划定，并报主管部门备案后执行。   经公开检索深圳市东谈主民政府、深圳住房与开拓局等主管部门对于保障性租赁住房、环球 租赁住房房钱涨幅的划定，未发现现行有用的政策中存在对于房钱涨幅设定具体数值限制。   根据 CREIS 中指数据库统计数据分析，技俩所在的南山区 2019-2023 年平均房钱复合增 长率约为 3.7%，当前房钱增长率假设低于南山区历史复合增长率。深圳市南山区 2023 年租 金成交均价 124.20 元/㎡/月，高于当前技俩基准房钱；同在蛇口片区的其他租赁住房技俩 对外市集化招租的房钱，举座上亦高于当前技俩的基准房钱。当前房钱增长率设定下，基础 设施技俩与当前市集情况的价差，故意于知足保障性住房政策对于房钱订价上限的要求。        招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 图表 15-43 基础设施技俩当前基准房钱与周边情况对比表                                                                单元：元/平方米/月                                 深圳市南山区       技俩         基准房钱                           南山区蛇口片区可比租赁住房技俩                                                         冠寓海上世界店一期                                                         （市集化租赁房）  太子湾技俩             （2022年1月评定）                                 一室一厅104-108                                                         两室一厅129-150                                                          壹栈·仕林臻邸                                                         （保障性租赁住房）                 两房113.31                                                          单间130-140      林下技俩       三房104.51                                                         一房一厅123-131             （2022年1月评定）                                                         两房一厅116-119                                                （以上为政策优惠后对出门租价钱）       （3）房钱增长率低于历史涨幅，且具备调价后劲       在技俩历史基准房钱涨幅方面，太子湾技俩历史两次评定结果年复合增长率约 4.1%， 林下技俩历史两次评定结果年复合增长率约 2.5%（两房）、1.8%（三房），面前，两技俩仍 然适用 2022 年的评订价钱。出于经济收复期等因素计议，太子湾、林下技俩的基准房钱自 次调价已间隔 3 年。评估假设年增长率 2.2%（太子湾技俩）、1.8%（林下技俩），比拟较超 过 3%的南山区平均房钱历史年度复合增长率数据，具有合感性。                 图表 15-44 技俩历史基准房钱单价偏激年度复合增长率                                                                单元：元/平方米/月                                                                    两次调价的年      技俩    户型    2019 年    2020 年    2021 年   2022 年    -2024 上半             24                                                                    复合增长率                                                            年  太子湾       不区              104.36             113.10                    /                 104.36              113.10       4.1%      技俩     分              (初次)               (第 2 次)      太子湾技俩两次调价的复合增长率由 2020 年头次基准房钱结果与 2022 年第二次基准房钱评定结果按年 计得；林下技俩两次调价的复合增长率由 2019 年头次基准房钱结果与 2022 年第二次基准房钱评定结果按 年计得。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                                            两次调价的年  技俩   户型   2019 年   2020 年   2021 年   2022 年    -2024 上半            24                                                            复合增长率                                                    年       两房            105.26   105.26              113.31      2.5%  林下        (初次)                       (第 2 次)  技俩         99.13                     104.51       三房            99.13    99.13               104.51      1.8%            (初次)                       (第 2 次) 注：太子湾技俩于 2020 年 5 月端庄开业，2019 年基准房钱单价数据不适用。   （4）房钱增长率设定合适宏不雅趋势及区域市集情况   林下技俩所在片区基础设施完善、发展较为熟谙；太子湾技俩所在片区面前仍处于举座 开发开拓招商阶段。太子湾片区邻近太子湾邮轮母港，可方便通航至中山、珠海、香港、澳 门，高效结合粤港澳大湾区三地、有望推动区域经济向更高质地、更可持续的标的发展。   空洞计议当前宏不雅经济、举座经济发展趋势、技俩所在区域租赁市集的情况，评估机构 将增长率设定为 1.8%（林下技俩）                  、2.2%（太子湾技俩），具备合感性。   本次评估，评估机构感激梁行假设太子湾技俩预测期保障性租赁住房部分于 2024 年下 半年-2025 年的出租率为 93%，于 2026 年及以后的出租率为 94%；假设林下技俩预测期环球 租赁住房部分于 2024 年下半年的出租率为 90%，于 2025 年的出租率为 93%，于 2026 年及以 后的出租率为 97%。在预测基础设施技俩将来出租率时，评估机构已经空洞计议了基础设施 技俩所在区域市集供需情况以及基础设施技俩自身情况等。关系参数合感性论证如下：   （1）区域市集住房供需关系较为着急，具备较强的租赁住房去化智商   深圳市外来东谈主口多年来持续净流入，根据第七次寰球东谈主口普查结果，适度 2020 年 11 月，深圳市常住东谈主口（含深汕独特合作区，下同）达 1,756.01 万东谈主，与 2010 年第六次寰球 东谈主口普查结果的 1,042.40 万东谈主比拟，加多 713.61 万东谈主，增长 68.46%，年均增长 5.35%。截 至 2023 年末，深圳常住东谈主口达 1,779.01 万东谈主。同期，根据深圳市住建局公布数据和感激梁 行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》，适度 2023 年 12 月底，深圳市环球租赁住房 轮候库内列队恭候的户数已经越过 48 万户。然而，每年保障性住房供应套数有限，2021 年 履行供应约 4 万套，2022 及 2023 年筹备供应约 6.5 万-8 万套，保障性住房呈现一定程度的            招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）        供不应求情况，供需矛盾较为了得。长租公寓方面，根据仲量联行 2023 年 9 月发布的《中        国长租公寓市集白皮书（2023）》，2023 年上半年开业的长租公寓门店入住率已达 88%，新        技俩入市后普遍较快得到市集招供。           具体到南山区，根据克而瑞不动产运营华南区 2024 年 5 月发布的研究骄气，南山区约        长租公寓约 2 万间（套）房源，且大型集结式长租公寓大部分位于西丽板块（位于南山区北        部，而林下、太子湾技俩位于南山区南部，相距较远）。此外，南山区租赁需求茂盛，佃农        消耗智商较强，房钱亦然深圳最高的区域之一。南山区集结式长租公寓存量技俩一定程度上        供不应求，新增供应技俩也较为稀缺，除 2016-2020 年、2023 年供应量较大外，2021、2022        年均为供应低谷期，2024 年以来则仅有 2 个增量技俩。           （2）本技俩历史运营数据可相沿预测合感性           根据租赁住房行业惯例，基础设施技俩的房屋租赁合归并般一年一签，天然集结于 1       年内到期，然而空洞计议到存量佃农续租、快速退换租机制熟谙完善等因素，基础设施技俩       历史上出租率保持踏实。        图表 15-45 技俩历史平均出租率、评估基准日时点出租率、评估预测期平均出租率对比表                     太子湾技俩        太子湾技俩              租赁住房部分平均出租率      目的称呼                                  林下技俩                     -租赁住房部分     -配套交易部分             （可出租面积加权平均）                               历史平均出租率数据                               尽调基准日数据                               评估预测假设数据         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                   太子湾技俩          太子湾技俩                     租赁住房部分平均出租率    目的称呼                                          林下技俩                  -租赁住房部分        -配套交易部分                    （可出租面积加权平均）  预测期内后续年份            94.00%        85.00%        97.00%           95.83%      注：太子湾技俩于 2020 年 5 月端庄开业运营，因此 2020 年技俩租赁住房部分和配套交易部分全年平均出      租率相对较低。        适度 2023 年 12 月 31 日、2024 年 6 月 30 日，太子湾技俩时点出租率为 95.95%、94.61%；      年 5 月端庄开业，近三年及一期出租率逐年稳步上升、最近一期期末时点出租率已处于较高      水平，伴跟着技俩所处的太子湾片区渐渐开发熟谙，出租率有望得到进一步相沿，预测期出      租率假设属于合理水平。        适度 2023 年 12 月 31 日、2024 年 6 月 30 日，林下技俩时点出租率为 98.26%、97.85%；      度平均出租率的平均数约为 97.05%。技俩历史运营熟谙踏实，技俩租赁需求茂盛且周边配      套熟谙完善，预测期出租率假设属于合理水平。        （3）租赁住房出租率假设与区域内同类技俩出租率情况相符        基础设施技俩所在的南山区面前租赁住房以分散式个东谈主租赁住房及集结式长租公寓为      主，其中，除分散式租赁住房之外，冠寓、朗诗寓等寰球连锁的长租公寓品牌均有所布局。      根据感激梁行数据库统计，基础设施所在区域历久踏实运营的长租公寓技俩出租率基本踏实      于 90%以上，部分优质技俩可达 95%以上或接近满租状态。市集出租率因春节假期、毕业季      等重要时间节点及留存房间爱戴等情况出现波动情况，但举座出租率相沿在较高水平，优质      的长租公寓技俩仍呈现供不应求的状态。根据感激梁行市集调研和原始权益东谈主提供的府上，      与基础设施技俩区位相近、放射范围及品性与基础设施技俩可比的部分长租公寓出租率情况      如下表：                 图表 15-46 基础设施技俩区域内同类技俩出租率发扬                 技俩                      开业时间              出租率           冠寓海上世界店一期技俩                   2019 年            约 95%           泊寓东角头雷岭公社技俩                   2019 年            约 90%           环水泊寓·生态软件园                    2023 年            约 97%     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         壹栈·仕林臻邸                  2024 年 3 月   约 100% 注：关系信息来源于感激梁行出具的《深圳市保障性住房市集调研申报》                                ，壹栈·仕林臻邸技俩于 2024 年    （4）林下技俩评估假设已合理计议重要现款流提供方退租及后续爬坡对出租率的影响    本次评估，评估机构感激梁行空洞计议重要现款流提供方集结退租后、技俩租赁需要爬 坡去化的情形进行假设，并结合运营管理机构招商伊敦同类技俩打发熏陶和去化发扬以及针 对林下技俩制定的去化铺排筹备等因素，审慎地竖立了评估假设参数，具体而言：    一方面，招商伊敦已参考林下技俩历史熏陶和同类技俩访佛熏陶，针对性地制定了招租 策略、专属促销行动及决议、快速维修保洁决议以及相应的去化铺排筹备，同期结合存量客 户疏通进展、租赁市集淡旺季发扬渐渐完善。另一方面，感激梁行空洞计议基础设施技俩自 身条件、招商伊敦同类技俩打发熏陶及去化铺排筹备等因素后，将林下技俩 2024 年 7-12 月平均出租率设定为 90%、2025 年平均出租率设定为 93%，2026 年及以后平均出租率收复至 相应的快速去化运营安排。    综上，本次评估基础设施技俩领受的租赁住房出租率关系参数属于合理水平。    太子湾技俩的配套交易设施建筑面积为 897 平方米，业态主要为餐饮店、便利店等服务 于技俩及周边居民的必要配套设施，在预测将来增长率时，空洞计议了技俩周边市集环境、 技俩自身情况等影响。    一方面，技俩交通便利，附进 2 条地铁线、蛇口邮轮中心等交通关键中心，周边配套以 商务办公楼和商务公寓为主，办公及居住东谈主群东谈主流量较大；周边有南猴子园、文天祥记挂公 园、小南猴子园等公园景不雅资源和滨海景不雅资源，吸纳搭客量较多；将来跟着周边大型购物 中心、酒店等基础设施开业，片区居住氛围和生活配套将渐渐熟谙。    另一方面，面前配套交易部分已签约合同的租赁期限均为 3 年以上，房钱增长率普遍在    空洞计议技俩自身以及所在区域市集情况，太子湾技俩配套交易部分增长率预测假设为             招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            基础设施技俩评估测算领受 6%的折现率。            从技俩自己角度，该折现率是为成本成本或用以蜕变日后应付或应收货币金额的答复率，          表面上响应成本之契机成本，在确定上述折现率时，领受累加法进行确定。累加法所以安全          利率加风险调整值当作报酬率，行将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。          公式如下：            报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理责任补偿率+缺          乏流动性补偿率-投资带来的优惠率            其中，无风险报酬率参照评估基准日十年到期国度债券的收益率进行确定；风险报酬率          是根据同类地区访佛业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素空洞确定，访佛业务的风          险报酬率在 3%-5%之间。基础设施技俩位于中枢一线城市深圳，当地社会经济环境发展邃密，          基础设施技俩属于保障性租赁住房、环球租赁住房，结合股产实体现象、供需情况及经营状          况等空洞分析，基础设施技俩的风险报酬率在腹地区访佛业务中属于风险较低的类型，因此          狡计领受上述折现率较为合理。            从已刊行上市技俩对比情况角度，已刊行上市的保障性租赁住房技俩的折现率在          城市能级及区域发展熟谙度与国泰君安城投宽庭 REIT、中原北京保障房中心 REIT 可比性很          强，因此狡计领受 6%的折现率较为合理。                   图表 15-47 已刊行上市租赁住房公募 REITs 技俩折现率情况  REIT 称呼         资产称呼        技俩区位        产品类型          城市能级   折现率 中金厦门安居           园博公寓       厦门市集好意思区      保障性租赁住房        二线城市   6.50%   REIT           珩琦公寓       厦门市集好意思区      保障性租赁住房        二线城市   6.50% 中原北京保障房          文龙家园       北京市海淀区      环球租赁住房         一线城市   6.00%  中心 REIT         熙悦尚郡       北京市向阳区      环球租赁住房         一线城市   6.00%                  安居百泉阁      深圳市福田区      保障性租赁住房        一线城市   6.00% 红土改革深圳东谈主          安居锦园       深圳市罗湖区      保障性租赁住房        一线城市   6.00% 才安居 REIT         保利香槟苑     深圳市大鹏新区      保障性租赁住房        一线城市   6.00%                  凤凰公馆       深圳市坪山区      保障性租赁住房        一线城市   6.00%            招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）  REIT 称呼       资产称呼       技俩区位         产品类型        城市能级       折现率 中原基金华润有        有巢泗泾      上海市松江区      保障性租赁住房       一线城市       6.25%  巢 REIT      有巢东部经开区     上海市松江区      保障性租赁住房       一线城市       6.25% 国泰君安城投宽        江湾社区      上海市杨浦区      保障性租赁住房       一线城市       6.00%  庭 REIT        光华社区      上海市杨浦区      保障性租赁住房       一线城市       6.00%       注 1：折现率数据来源于各公募 REITs 技俩公开败露的招募评释书或评估申报。       注 2：城市能级数据来源于第一财经·新一线城市研究所于 2024 年 5 月发布的《城市交易魔力名次榜》。       根据上述名次榜，北京、上海、深圳属一线城市，厦门属二线城市。       注 3：中原基金华润有巢 REIT 两个技俩所在的松江区属于上海市五大新城之松江新城，根据《上海市国民       经济和社会发展第十四个五年贪图和二〇三五年远景办法提要》                                  ，不属于主城区范围内。            （1）基础设施技俩历史成人性开销情况            详见招募评释书“十五、基础设施技俩财务现象及经营事迹分析”之“（二）基础设施       技俩财务现象分析”之“4、成人性开销情况”。            （2）基础设施技俩成人性开销预测偏激合感性和充分性            在基础设施技俩预测运营年限内，成人性开销包括主体工程加固和设备设施的大修、更       换、加固、改造开销。            钛和工程本领服务（上海）有限公司通过现场实地查勘、与关系东谈主士疏通意见、网罗项       目关系府上图纸和参考关系想象范例及施工质地验收范例的方式，对基础设施技俩将来成本       性开销进行了预测，并出具了《深圳招商蛇口 REITs-壹栈太子湾技俩本领尽责观察申报》                                                 《深       圳招商蛇口 REITs-壹栈林下技俩本领尽责观察申报》                                 。申报结果标明，技俩举座运营及爱戴       情况邃密，未发现有严重影响安全及使勤勉能的弱势。            工程尽调机构结合建筑物及设施设备各部分的使用年限，并在基础设施技俩剩余步皮年       限内，对建筑结构（含环球区域、户内基础硬装、地下车库等）、电气设备（弱电、电梯等）、       消防和给排水（熄灭系统气瓶、水箱等）、屋内家私家电（尺度配置下滚水器、空调、油烟       机等）等事项的成人性开销进行预测。            评估机构感激梁行对基础设施技俩 2024 年下半年、2025 年度成人性开销参考工程尽责       观察申报预测结果进行预留，后续年度结合工程尽责观察申报预测结果，根据不含税房钱收         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 入水平进行计提，计提期限为自评估基准日起至技俩地皮使用到期日止。其中，自 2026 年 起，太子湾技俩每年景人性开销计提金额约为不含税租赁住房房钱收入及不含税交易房钱收 入的 2.3%；林下技俩每年计提金额约为当年不含税房钱收入的 2.3%。        此外，计议到本技俩已对增配家私使用收入进行预测，对应的，评估机构在维修费中预 留了增配家私的更换爱戴用度，自第 3 年着手，每年按技俩不含税房钱收入的 0.9%（太子 湾）、0.9%（林下）进行预留。将成人性开销及增配家私更换爱戴用度合并计议后，每年按 技俩不含税房钱收入的 3.2%（太子湾）                    、3.2%（林下）进行预留。 （五）运营净收益及成本化率评释        根 据 戴 德 梁 行 出 具 的 评 估 报 告 ， 太 子 湾 项 目 2024 年 7-12 月 不 含 税 运 营 收 入 为 结果为 4.63 亿元，狡计得出运营净收益率 （NOI Margin）为 74.98%，成本化率（Cap Rate）      为 5.48%（年化）。      图表 15-48 太子湾技俩不含税运营收入、运营净收益、运营净收益率及成本化率情况                       不含税运营收入             运营净收益                  成本化率         预测期间                                           运营净收益率                          （元）                （元）                  （年化）        根据感激梁行出具的评估申报，林下技俩 2024 年 7-12 月不含税运营收入为 21,436,126 元，2024 年 7-12 月运营净收益（NOI）为 16,667,205 元，于评估基准日估值结果为 7.83 亿元，狡计得出运营净收益率（NOI Margin）为 77.75%，成本化率（Cap Rate）为 4.26% （年化）。       图表 15-49 林下技俩不含税运营收入、运营净收益、运营净收益率及成本化率情况      运营净收益（NOI）=运营收入-成本用度-税金及附加-成人性开销，下同。      运营净收益率（NOI Margin）=运营净收益/不含税运营收入，下同。      成本化率（Cap Rate）=运营净收益/技俩估值，下同。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      不含税运营收入        运营净收益                     成本化率     预测期间                                         运营净收益率                        （元）            （元）                     （年化） 注：  以林下技俩 2024 年 7-12 月的运营净收益计得的成本化率相对较低，                                      主要原因系评估假设林下技俩 2024 年 7-12 月出租率为 90%，2025 年度出租率为 93%。    经对比，基础设施技俩与已上市租赁住房 REITs 技俩的成本化率（以预测期首年计）较 为相近，估值结果具有一定合感性，具体情况如下：                   图表 15-50 已上市租赁住房 REITs 技俩成本化率情况            技俩                         资产称呼                 成本化率（首年）                                      安居百泉阁                   4.96%                                       安居锦园                   4.68%   红土改革深圳东谈主才安居 REIT                                      保利香槟苑                   3.96%                                       凤凰公馆                   4.67%                                       园博公寓                   5.20%      中金厦门安居 REIT                                       珩琦公寓                   5.20%                                       文龙家园                   4.83%    中原北京保障房中心 REIT                                       熙悦尚郡                   4.72%                                       有巢泗泾                   4.47%     中原基金华润有巢 REIT                                    有巢东部经开区                   4.38%                                       江湾社区                   4.54%     国泰君安城投宽庭 REIT                                       光华社区                   4.54%                                       林下技俩                   4.26%            本技俩                                      太子湾技俩                   5.48% 数据来源：感激梁行、基金管理东谈主根据公开信息整理。 （六）估值明锐性分析及压力测试    根据感激梁行出具的评估申报，为了评估关键性假设波动对估值产生的影响，感激梁行 主要针对运营净收益（NOI）和历久增长率进行了 8 个情景下的估值明锐性分析。    基础设施技俩运营净收益（NOI）水平受到收入和成本的空洞影响，NOI 的变化对于估   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 值的影响不错体现多个不同标的的市集变化对于技俩估值的影响；历久增长率会受到区域经 济发展情况、利率和城市交易活力等宏不雅因素影响，历久增长率的变化对于估值的影响不错 体现宏不雅经济发展层面的波动对于技俩估值的影响，具体估值明锐性分析如下：   （1）运营净收益（NOI）变化对估值影响的明锐性分析   “基准 NOI”情景为本次太子湾技俩估值 4.63 亿元对应的 NOI 水平，技俩 NOI 的变化 对估值的影响如下：       图表 15-51 太子湾技俩运营净收益（NOI）变化对估值的明锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：4.63 亿元    运营净收益变化比例                       情景下估值（亿元）        估值变化比例    运营净收益下降 10%            4.17            -10%     运营净收益下降 5%            4.40            -5%     基准运营净收益               4.63            0%     运营净收益增长 5%            4.86            5%    运营净收益增长 10%            5.09            10%   （2）历久增长率变化对估值影响的明锐性分析   “基准历久增长率”情景为本次太子湾技俩估值 4.63 亿元对应的历久增长率（2.2%）， 技俩历久增长率的变化对估值的影响如下：         图表 15-52 太子湾技俩历久增长率变化对估值的明锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：4.63 亿元     历久增长率变化                       情景下估值（亿元）        估值变化比例  历久增长率下降 1.0%至 1.2%       4.36            -6%  历久增长率下降 0.5%至 1.7%       4.48            -3%   基准历久增长率为 2.2%           4.63            0%  历久增长率增长 0.5%至 2.7%       4.77            3%  历久增长率增长 1.0%至 3.2%       4.93            6%   （1）运营净收益（NOI）变化对估值影响的明锐性分析   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   “基准 NOI”情景为本次林下技俩估值 7.83 亿元对应的 NOI 水平，技俩 NOI 的变化对 估值的影响如下：        图表 15-53 林下技俩运营净收益 NOI 变化对估值的明锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：7.83 亿元    运营净收益变化比例                       情景下估值（亿元）        估值变化比例    运营净收益下降 10%            7.05           -10%     运营净收益下降 5%            7.44            -5%     基准运营净收益               7.83            0%     运营净收益增长 5%            8.22            5%    运营净收益增长 10%            8.61            10%   （2）历久增长率变化对估值影响的明锐性分析   “基准历久增长率”情景为本次林下技俩估值 7.83 亿元对应的历久增长率（1.8%），项 目历久增长率的变化对估值的影响如下：          图表 15-54 林下技俩历久增长率变化对估值的明锐性分析                         评估基准日基准情景下估值：7.83 亿元     历久增长率变化                       情景下估值（亿元）        估值变化比例  历久增长率下降 1.0%至 0.8%       7.09            -9%  历久增长率下降 0.5%至 1.3%       7.44            -5%   基准历久增长率为 1.8%           7.83            0%  历久增长率增长 0.5%至 2.3%       8.27            6%  历久增长率增长 1.0%至 2.8%       8.77            12%   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）            十六、现款流预测分析及将来运营瞻望   可供分配金额测算申报是基金管理东谈主在假设基础上编制的，但所依据的各样假设具有不 确定性，投资者进行投资决策时应严慎使用。 （一）预测的合并利润表、合并现款流量表及可供分配金额测算表                  图表 16-1 预测备考合并利润表                                                          单元：元             技俩                 12 月 31 日止期间                                   预测数                预测数 一、营业总收入                           38,388,112.61     79,126,832.05   其中：营业收入                         38,388,112.61     79,126,832.05      利息收入                                       -               -      投资收益                                       -               -      公允价值变动收益（损失）                               -               -      其他收入                                       -               - 二、营业总成本                           28,286,998.52     52,239,847.69   其中：营业成本                         23,155,369.37     44,598,133.21   税金及附加                              982,363.87      1,931,084.96   管理东谈主报酬                            1,255,322.40      2,519,215.24   托管费                                 62,766.12        125,960.76   销售服务费                                         -               -   交易用度                                          -               -   利息开销                               831,176.76      1,765,453.52   其他用度                             2,000,000.00      1,300,000.00   加：其他收益                                        -               -   信用减值利得（损失）                                    -               -   资产减值利得（损失）                                    -               -   资产处置收益（损失）                                    -               - 三、利润总额                            10,101,114.09     26,886,984.36   减：所得税用度                         -1,006,503.87     -2,013,007.75 四、净利润                             11,107,617.96     28,899,992.11   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             技俩                  12 月 31 日止期间                                    预测数                预测数 五、空洞收益总额                           11,107,617.96     28,899,992.11                  图表 16-2 预测备考合并现款流量表                                                           单元：元             技俩                  12 月 31 日止期间                                    预测数                预测数 一、经营行动产生的现款流量：   销售商品、提供劳务收到的现款                   40,285,015.90     81,617,908.62   收到其他与经营行动相关的现款                    5,230,316.58      7,567,625.55   经营行动现款流入小计                       45,515,332.48     89,185,534.17   购买商品、接受劳务支付的现款                    5,848,440.88     11,702,815.22   支付的各项税费                           3,290,982.31      3,833,302.10   支付其他与经营行动相关的现款                    8,052,056.64      9,387,842.76   经营行动现款流出小计                       17,191,479.83     24,923,960.08   经营行动产生的现款流量净额                    28,323,852.65     64,261,574.09 二、投资行动产生的现款流量   收回投资收到的现款                                      -               -   取得投资收益收到的现款                                    -               -   处置固定资产、无形资产和其他历久资产收                                                  -               -   回的现款净额   处置子公司偏激他营业单元收回的现款净额                            -               -   收到其他与投资行动相关的现款                                 -               -   投资行动现款流入小计                                     -   购建固定资产、无形资产和其他历久资产支                                                  -               -   付的现款   投资支付的现款                                        -               -   取得子公司偏激他营业单元支付的现款净额             861,217,230.48                 -   支付其他与投资行动相关的现款                                 -               -   投资行动现款流出小计                      861,217,230.48                 -   投资行动产生的现款流量净额                  -861,217,230.48                 - 三、筹资行动产生的现款流量：   刊行基金份额收到的现款                   1,248,500,000.00                 -   取得借款收到的现款                                      -               -   收到其他与筹资行动相关的现款                                 -               -   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             技俩               12 月 31 日止期间                                 预测数                     预测数   筹资行动现款流入小计                 1,248,500,000.00                      -   偿还借款支付的现款                    355,347,501.90                      -   偿付利息支付的现款                                   -           831,176.76   向基金份额持有东谈主分配支付的现款                             -        26,815,375.81   支付其他与筹资行动相关的现款                              -                    -   筹资行动现款流出小计                   355,347,501.90          27,646,552.57   筹资行动产生的现款流量净额                893,152,498.10         -27,646,552.57 四、汇率变动对现款及现款等价物的影响                            -                    - 五、现款及现款等价物净加多额                  60,259,120.27          36,615,021.52   加：期初现款及现款等价物余额                              -        60,259,120.27 六、期末现款及现款等价物余额                  60,259,120.27          96,874,141.79             图表 16-3 基础设施技俩可供分配金额测算表                                                             单元：元             技俩               12 月 31 日止期间                                  预测数                    预测数 一、备考合并净利润                        11,107,617.96         28,899,992.11 二、将预测备考合并净利润调整为税息折旧及摊 销前利润的调整事项   折旧和摊销                          14,810,690.02         28,438,373.45   利息开销                              831,176.76          1,765,453.52   所得税用度                          -1,006,503.87         -2,013,007.75 三、其他调整事项                          1,072,394.94         -1,869,477.48   基础设施基金刊行份额召募的资金             1,248,500,000.00                     -   取得借款收到的本金                                       -                -   偿还借款本金支付的现款                  -355,347,501.90                     -   购买基础设施技俩所支付的现款净额             -861,217,230.48                     -   其他成人性开销                                         -                -   基础设施技俩资产减值准备的变动                                 -                -   基础设施技俩资产的处置利得或损失                                -                -   处置基础设施技俩资产取得的现款                                 -                -   应收和应付技俩的变动                      6,889,364.43         13,410,669.29     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              技俩                        12 月 31 日止期间                                           预测数                    预测数    支付的利息及所得税用度                             -1,069,999.99         -831,176.76    将来合理的关系开销预留                            -36,682,237.12      -14,448,970.01    其中：要紧成人性开销                                -623,741.70         -633,937.62    将来合理期间内的债务利息偿还                                       -                   -    将来合理期间内的运营用度                            -7,595,432.79      -13,815,032.39    其他                                     -28,463,062.63                    -    其他调整技俩                                               -                   - 四、可供分配金额                                   26,815,375.81    55,221,333.85 基金拟召募规模                                                     1,248,500,000.00 分配率（年化）                                           4.37%                4.42% 注：分配率（年化）=可供分配金额（年化）/基金拟召募规模，其中，2024 年可供分配金额（年化）仅对 经营关系的现款流进行年化处理，并对于 2024 年发生的全年一次性用度（如年度审计费、追踪评估费等） 和按全年预留的成人性开销不作出年化处理。 （二）预测的关键假设和依据、狡计方法    备考合并可供分配金额测算表是基金管理东谈主招商基金在最好推断假设的基础上编制的， 所依据的各样假设具有不确定性，备考合并可供分配金额测算表存在无法终了的风险。    备考合并可供分配金额测算表所以本基金公开刊行后的股权架构为基础，根据技俩公司 持有的林下技俩以及太子湾技俩关系资产及业务的备考汇总财务申报（德师报（审）字（24） 第 S00525 号）所响应的经营事迹，充分计议第三方评估机构深圳市感激梁行地皮房地产评 估有限公司提供的访佛技俩发展熏陶及该区域租赁住房的市集现象以及《备考合并可供分配 金额测算表及审核申报》（详见本招募评释书附件（三），下同）附注三和附注四所述的基 本假设和特定假设，本着严慎的原则编制的。《备考合并可供分配金额测算表及审核申报》 是按照中国证券监督管理委员会发布的《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》和 中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》 编制。编制合并可供分配金额测算表所依据的重要司帐政策及司帐推断详见《备考合并可供 分配金额测算表及审核申报》附注五。备考合并可供分配金额测算表的预测期为 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度。    合并可供分配金额测算表的基本假设如下：    （1）本基金运营所在国度或地方的关系政治、法律、法则、政策及经济环境在 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度（即备考合并可供分配金额测算表预测期间，       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 以下简称“预测期”）内不会出现可能对本基金运营酿成要紧不利影响的任何要紧事项或变 化。      （2）本基金的运营及技俩公司的基础设施技俩资产在预测期内不会因任何不可抗力事 件或非本基金管理东谈主所能控制的任何无法预见的原因（包括但不限于发生天灾、供应短缺、 劳务纠纷、要紧诉讼及仲裁）而受到严重影响，同期，技俩公司领有的基础设施技俩资产的 履行使用现象不会出现要紧不利情况等。      （3）本基金及技俩公司所领受的企业司帐准则或其他财务申报划定在预测期内均不会 发生要紧变化，本基金及技俩公司面前领受的重要司帐政策及司帐推断详见《备考合并可供 分配金额测算表及审核申报》附注五。      （4）预测期内本基金管理东谈主董事、高级管理东谈主员以偏激他关键东谈主员能够持续参与本基 金的运营，且本基金管理东谈主能够在预测期内保持关键管理东谈主员的踏实性。      （5）预测期内关系税法则定不会发生要紧变化，公募基金及技俩公司层面适用的主要 税种及税率详见《备考合并可供分配金额测算表及审核申报》附注六。资产援手专项筹备作 为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按关系政筹划定缴纳所得税。      （6）预测期内银行贷款利率不会发生要紧变化。      合并可供分配金额测算表的特定假设如下：      （1）假设本基金于 2024 年 7 月 1 日成立，召募资金所有这个词 1,248,500,000.00 元，除此 之外预测期内无其他新增召募资金。      （2）召募资金拟用于向招商公寓支付购买技俩公司的股权转让款、通过资产援手专项 筹备以关联方借款的边幅参加技俩公司以置换技俩公司存量关联方借款及预留本基金运行 所必需的现款储备。      （3）在收购技俩公司股权前后，本基金与技俩公司均不受归并方或雷同的多方最终控 制，本次收购为非归并控制下企业合并。本基金在合并中取得的技俩公司具有参加、实质性 的加工处理过程和产出智商，能够颓落狡计其成本用度或所产生的收入，该基础设施资产组 合组成业务。      （4）预测期的预测数以技俩公司编制的预测表为基础，并假设本基金的刊行、收购项 目公司以及本基金里面资金拆借的安排于 2024 年 7 月 1 日均已完成。      （5）本基金刊行凯旋后，着手将通过资产援手专项筹备收购 SPV 公司并增资，同期向 SPV 公司提供股东借款，由 SPV 公司完成对技俩公司全部股权的收购；其次将在技俩公司成 为 SPV 公司的全资子公司后，由资产援手专项筹备向技俩公司提供关联方借款，用于偿还项 目公司对原盘曲控股股东招商蛇口及招商公寓的存量关联方借款；临了，技俩公司通过反向 继承合并 SPV 公司，承继 SPV 公司的资产和债务。假设反向继承合并安排于 2024 年 9 月 30 日完成。技俩公司预测期所得税的测算已计议前述反向继承合并安排，且债务利息开销可在      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 技俩公司狡计企业所得税时税前扣除。上述关系交易偏激税务处理均合适关系法律法则的规 定。      （6）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条目与适度 2024 年 6 月 30 日止已签订 租赁合同的主要条目基本保持一致；同期，租赁期满承租东谈主将根据预测出租率按照揣测房钱 续约，且系数租赁合同均可按合同约定执行罢了。      （7）本基金预测期间内假设不会出现因佃农背约或提前退租而向佃农收取的背约金或 其他产生营业外收入的情况。      （8）本基金预测期间内假设不会出现导致房钱减免的情况。      （9）资产援手专项筹备和公募基金的管理东谈主报酬以及托管费确定方法在预测期内保持 不变。      （10）基础设施技俩资产在预测期内不会发生减值；本基金与技俩公司于预测期内不会 发生预期信用损失准备。      （11）预测期内无基础设施技俩资产的处置情况。      （12）预测期内无其他基础设施基金刊行召募资金的情况及购买基础设施技俩的情况。      （13）预测期内基础设施技俩资产的税收优惠政策不发生变化，关系优惠到期后会得回 缓期。 （三）可供分配金额测算申报测算评释      预测备考合并利润表中营业收入主要包括房钱收入、物业管理费收入和泊车位收入。各 技俩明细预测数据如下：                图表 16-4 基础设施技俩营业收入明细预测数据                                                            单元：元           技俩           至 12 月 31 日止期间                             预测数                   预测数 房钱收入                             35,435,331.35      73,149,920.36 物业管理费收入                           2,012,178.52       4,054,292.97 泊车位收入                               919,746.37       1,882,098.80 利息收入                                 20,856.37          40,519.92 所有这个词                           38,388,112.61          79,126,832.05      （1）房钱收入    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   预测的房钱收入指预测期内基础设施技俩资产对出门租产生的房钱收入，其中对于适度 期间狡计预测期的房钱收入；对于未签约部分按照预测的单元平方米月房钱、出租率情况等 狡计房钱收入。   在确定预测期单元平方米月房钱时，技俩公司计议了以下因素：                              （i）已签订在执行租约 的签约房钱；（ii）基础设施技俩面前适用的基准房钱价钱；（iii）基于《招商局蛇口工业 区控股股份有限公司（深圳地区）东谈主才公寓租赁管理办法》的优惠政策及历史经营情况，基 础设施技俩举座平均优惠程度；（iv）技俩增配家私交况；（v）所在区域房钱水平及增长率 情况。此外，技俩公司也会计议其他物业特定因素，包括但不限于（i）基础设施技俩资产 的位置；    （ii）基础设施技俩资产已使用年限；及（iii）基础设施技俩资产的租约到期情况。   物业 2022 年度、2023 年度、2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间以及预测期内已出租 单元平方米的平均签约房钱（含税）如下：        图表 16-5 基础设施技俩近两年及一期及预测期内平均签约房钱单价情况                                                           单元：元/平方米/月  物业称呼                                 期间                期间            履行数         履行数           履行数              预测数            预测数 太子湾技俩 -租赁住房部分 太子湾技俩 -配套交易部分 林下技俩         103.48     105.76           106.18             99.56     100.20 注 1：基础设施技俩租赁住房部分的平均签约房钱内涵包括了优惠后标配房钱、增配家私使用费及定制服 务费等，且为含税价。 注 2：太子湾技俩配套交易部分平均签约房钱的统计口径计议了合同免租期的影响。   下表列示了 2022 年度、2023 年度、2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间以及预测期物 业历史及预测的出租率。本基金管理东谈主在预测出租率时已计议多种因素，包括历史经营情况、 租赁安闲期等。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         图表 16-6 基础设施技俩近两年及一期及预测期内平均出租率情况  物业称呼                                                    期间                                          期间               履行数       履行数              履行数              预测数                预测数 太子湾技俩 -租赁住房部分 太子湾技俩 -配套交易部分 林下技俩          98.31%    98.18%           97.24%           90.00%             93.00%      （2）物业管理费收入      物业管理费收入是指向承租东谈主提供物业管理服务所收取的用度。物业管理费收入主要根 据出租率和每单元平方米物业管理费狡计得出：      物业管理费收入＝可供出租面积*出租率*单元平方米物业管理费      对于单元平方米物业管理费，本基金管理东谈主在空洞计议历史收费的基础上，严慎预测了 预测期内单元平方米物业管理费，与历史水平保持基本一致。      （3）泊车位收入      泊车位收入是指车位租赁及临时泊车所阐明的收入，泊车位收入按每小时及每月狡计。 本基金管理东谈主根据泊车位的历史趋势揣测预测期内的泊车位收入，参照 2023 年及 2024 年 1 月 1 日至 6 月 30 日止期间平均不含税泊车位收入狡计确定：                图表 16-7 基础设施技俩预测期内泊车位收入情况                                                                           单元：元         物业称呼                     至 12 月 31 日止期间                                          预测数                        预测数 太子湾技俩                                        344,319.38                 676,315.60 林下技俩                                         575,426.99               1,205,783.20 所有这个词                                           919,746.37               1,882,098.80      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      营业成本主要包括折旧摊销费、物业管理成本、运营管理费、维修费、市集营销费等。 营业成本的明细具体如下：               图表 16-8 基础设施技俩预测期内营业成本情况                                                            单元：元          技俩            至 12 月 31 日止期间                             预测数                   预测数 折旧摊销费                            14,810,690.02      28,438,373.45 运营管理费                             4,130,321.09       8,562,499.15 物业管理成本                            2,533,802.43       5,149,172.97 维修费                                 816,013.02       1,142,569.29 市集营销费                               682,021.94         935,444.57 保障费                                  73,700.55         146,600.01 其他                                  108,820.32         223,473.77 所有这个词                               23,155,369.37      44,598,133.21      （1）折旧摊销费      折旧摊销费系基础设施技俩资产和其他历久资产的折旧摊销金额。      （2）物业管理成本      物业管理成本系发生的清洁安保、绿化等用度。技俩公司以 2023 年物业管理成本为基 准，预测期林下技俩和太子湾技俩每年均高潮 2%。      （3）运营管理费      预测期内，根据《运营管理协议》《招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投 资基金托管协议》及《招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金基金合同》 的关系约定，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度本基金将发生运营管理费 （不含激励服务费）分别为 4,130,321.09 元和 8,562,499.15 元，假设预测期内激励服务费 均为零。      （4）维修费      维修费系日常运营过程中发生的脱落爱戴、装修等用度，按照技俩公司历史期间的维修 用度水平及预测期内爱戴筹备揣测预测期内的维修费，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 期间及 2025 年度预测的维修用度分别为 816,013.02 元和 1,142,569.29 元。      （5）市集营销费      市集营销费系日常运营过程中发生的佣金代理费、告花消、宣传费等用度，按照技俩公 司历史期间的市集营销用度水平及预测期内营销筹备揣测预测期内的市集营销费，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测的市集营销费分别为 682,021.94 元和      （6）保障费      保障费系基础设施技俩的财产一切险、公众责任险等必要险种，根据投保资产价值及相 关保费比率狡计得出，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测的保障费分 别为 73,700.55 元和 146,600.01 元。      本基金的税金及附加主要包括房产税、城市开拓爱戴税、栽种费附加、城镇地皮使用税 以及印花税等。房产税根据合同收入或房产余值按比例征收，城镇地皮使用税根据占用地皮 的面积按比例征收，印花税根据合同金额的千分之一狡计。预测期内税金及附加的发生额分 别如下：                 图表 16-9 基础设施技俩预测期内税金及附加情况                                                              单元：元             技俩                  至 12 月 31 日止期间                                        预测数             预测数 房产税                                      708,403.11     1,418,415.69 升值税附加税                                   242,144.66       449,138.61 城镇地皮使用税                                   16,484.20        32,789.22 印花税                                       15,331.90        30,741.44 所有这个词                                       982,363.87     1,931,084.96      （1）管理东谈主报酬及托管用度      本基金的管理东谈主报酬及托管费主要包括资产援手专项筹备和公募基金的管理费以及托     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 管费。根据基金托管协议及基金合同关系约定，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 基金托管费分别为 62,766.12 元和 125,960.76 元。    （2）其他用度    其他主要为本基金发生的中介服务费、刊行用度等用度，于 2024 年 7 月 1 日至 12 月    利息开销主要为本基金里面假贷产生的升值税开销。    信用减值损失主如若应收经营租赁款项阐明的预期信用损失准备。    技俩公司及 SPV 公司于预测期内根据应征税所得额按照 25%的税率狡计缴纳当期企业所 得税，同期计议关系递延所得税的空洞影响。本基金及资产援手专项筹备暂不计缴所得税。 于 2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度预测确当期所得税用度均为零，预测的 递延所得税用度分别为-1,006,503.87 元和-2,013,007.75 元。    （1）销售商品、提供劳务收到的现款主要为预测期技俩公司收到的房钱，根据历史租 金收缴情况而揣测得出。    （2）收到其他与经营行动相关的现款为预测期技俩公司收到的押金及保证金，系根据 适度 2024 年 6 月 30 日止已签订的租赁合同，参考历史期间租约到期的续租情况，并计议新 增佃农的情况而揣测得出。    （3）购买商品、接受劳务支付的现款主要为预测期技俩公司发生的成本开销及相应的 升值税进项税额，运营管理费及相应的升值税进项税额于次年支付，其他成本开销及相应的 升值税进项税额于当年支付。    （4）支付的各项税费为本基金于预测期支付的各项税费。本基金的升值税及升值税附     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 加税于征税义务发生的次月支付；技俩公司和 SPV 公司的所得税于征税义务发生的下一季度 支付；技俩公司和 SPV 公司的其他税费于当年支付。    （5）支付其他与经营行动相关的现款为预测期技俩公司退给佃农的押金及保证金以及 本基金支付的基金管理费、基金托管费与中介服务费等用度。预测期技俩公司退给佃农的押 金及保证金系根据适度 2024 年 6 月 30 日止已签订的租赁合同，按照历史期间租约到期的续 租情况，并计议新增佃农的情况而揣测得出。本基金发生的基金管理费、基金托管费与中介 服务费等均于发生的次年支付。    筹资行动产生的现款流量净额，主要为分配利润支付的现款和里面假贷产生的升值税支 出，分配利润部分系根据基金合同预测期内分配的可供分配金额的 100%部分，当年的可供 分配金额于次年进行支付；里面假贷的利息用度在次年支付可供分配金额时进行支付，对应 的升值税于支付利息用度的次月进行支付。    根据中国证券投资基金业协会发布的《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引 （试行）》及基金合同，预测期间的备考合并可供分配金额是在预测期间的净利润基础上调 整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出，预测期内的其他调整事项如下：    （1）基础设施基金刊行份额召募的资金：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本基 金刊行基金份额召募的资金为 1,248,500,000.00 元；    （2）取得借款收到的本金：无调整金额；    （3）偿还借款本金支付的现款：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本基金偿还对 招商蛇口借款 105,767,230.79 元及对招商公寓借款 249,580,271.11 元；    （4）购买基础设施技俩所支付的现款净额：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间，本 基金购买技俩公司股权所支付的现款净额为 861,217,230.48 元；    （5）其他成人性开销：无调整金额；    （6）基础设施技俩资产减值准备的变动：无调整金额；    （7）基础设施技俩资产的处置利得或损失：无调整金额；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （8）处置基础设施技俩资产取得的现款：无调整金额；   （9）应收和应付技俩的变动：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度，预 计关系应收和应付技俩调整金额分别为 6,889,364.43 元和 13,410,669.29 元；   （10）支付的利息及所得税用度：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度， 揣测支付的利息及所得税用度调整金额分别为 1,069,999.99 元和 831,176.76 元；   （11）将来合理的关系开销预留主要包括要紧成人性开销、将来合理期间内的债务利息、 运营用度以偏激他；   要紧成人性开销：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度，揣测将来合理的 要紧成人性开销预留金额分别为 623,741.70 元和 633,937.62 元；   将来合理期间内的债务利息偿还：无调整金额；   将来合理期间内的运营用度：2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间及 2025 年度揣测未 来合理期间内的运营用度分别为 7,595,432.79 元和 13,815,032.39 元，为预留将来期间需 支付的技俩公司运营管理费、基金管理东谈主报酬、基金托管费及中介费等。   其他：该金额主要系 SPV 公司收购技俩公司时，预留将来期间进行支付的技俩公司经营 性欠债等款项。   （12）其他调整技俩：无调整金额。 （四）明锐性分析   备考合并可供分配金额测算表的编制是基于多项假设进行的，并可能受多项风险因素的 影响。鉴于将来事项不可预测，因此，备考合并可供分配金额测算表中的预测数据可能存在 不确定性及偏差。   为使本基金单元持有东谈主评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对收入和 成本等关键假设进行了明锐性分析，以评释在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对备 考合并可供分配金额的影响。   该明锐性分析，只是是在其他假设条件不变的前提下，计议关键假设变动对备考合并可 供分配金额的影响，履行上，假设条件的变动是紧密关系的，关键假设的变动亦可能引起其     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵销或者放大。因此，针对每项假设进行的 明锐性分析未必能够得出与该假设相应的备考合并可供分配金额预测结果。    预测期内，收入和付现成本变动对备考合并可供分配金额预测的明锐度分析结果如下：                 图表 16-10 基础设施技俩可供分配金额明锐性分析                    （2024 年 7 月 1 日至 12 月 31 日止期间）                                  调整前可供分配金            调整后可供分配金     技俩             变动                                                  变动（%）                                    额（元）                额（元）     收入            上升 5%          26,815,375.81       28,734,781.44      7.16     收入            下降 5%          26,815,375.81       24,895,970.18     -7.16   付现成本            上升 5%          26,815,375.81       26,398,141.84     -1.56   付现成本            下降 5%          26,815,375.81       27,232,609.78      1.56             图表 16-11 基础设施技俩可供分配金额明锐性分析（2025 年度）                                  调整前可供分配金            调整后可供分配金     技俩             变动                                                  变动（%）                                    额（元）                额（元）     收入            上升 5%          55,221,333.85       59,177,675.45      7.16     收入            下降 5%          55,221,333.85       51,264,992.25      -7.16   付现成本            上升 5%          55,221,333.85       54,413,345.86      -1.46   付现成本            下降 5%          55,221,333.85       56,029,321.84      1.46 （五）基础设施技俩运营净收益预测结果互异    可供分配金额测算申报对于基础设施技俩运营净收益测算结果，与评估申报测算结果差 异如下：                 图表 16-12 基础设施技俩运营净收益预测结果互异表                 可供分配金额测算            评估申报（元）             结果互异（元）         结果互异   预测期间                  申报（元）                      （A）               (B)                (C=A-B)       (D=C/B)    经比对，2024 年 7-12 月、2025 年全年两个预测期间内，两份申报对于基础设施技俩运 营净收益测算结果互异均未越过 5%。 （六）基金运营筹备及瞻望      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      本基金通过专项筹备持有的基础设施技俩位于深圳市南山区，交通区位及环境上风显耀， 已踏实熟谙运营、运营现象邃密。深圳经济特区 40 多年的发展史中，住房保障体系和东谈主才 住房轨制的改革和改革表现重要作用，而深圳市南山区当作“十四五期间”深圳市贪图发展 的茅头兵，稳步发展经济、积极引进东谈主才，租赁住房市集需求茂盛，但将来供应相对有限， 在可预想的一段时间内供不应求，客群充足性有一定保障。      基金运作期内，基金管理东谈主将以基金份额持有东谈主利益优先的原则主动管理基础设施技俩， 与租赁住房运营熏陶丰富的外部管理机构招商伊敦各司其职、各显长处，努力为基金份额持 有东谈主提供踏实的分成，争取历久的分成增长和基础设施资产的升值。外部管理机构招商伊敦 利用其丰富的行业熏陶和塌实的客户基础，力图在保持基础设施技俩房钱踏实的同期，争取 保持较高的出租率，合理控制运营成本，提高基础设施技俩经营效率。      基金管理东谈主和外部管理机构拟通过以下措施及策略终了上述办法： 业政策空间的范围内合理擢升房钱收入； 提高经营效率； 的竞争力； 益；    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                      十七、原始权益东谈主   基础设施基金原始权益东谈主为深圳市招商公寓发展有限公司。 （一）原始权益东谈主基本情况   注册称呼：深圳市招商公寓发展有限公司   法定代表东谈主：刘可   成立时间：1992 年 12 月 02 日   注册成本：东谈主民币 2,000.00 万元   注册地址：深圳市南山区招商街谈沿山社区龟山路 8 号明华国际会议中心 C、B 座 C-601   经营范围：一般经营技俩是：托付住宅及配套设施的贪图；发包开拓技俩；住宅及配套 设施的日常养护维修及管理；住宅及交易配套设施的买卖、租赁业务；房产权代理管理；承 办职工房产的接洽和代理业务及为办理上述一系列业务而进行的事宜；提供生动车停放服务 （由分支机构经营）；酒店管理服务；物业管理；家私家电出租及上门爱戴；健身服务；会 议服务；住房租赁。         （除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经营行动），许可 经营技俩是：住宿服务；餐饮服务   深圳市招商公寓发展有限公司于 1992 年 12 月 02 日在中国境内成立，注册成本东谈主民币   招商公寓的设立及要紧历史沿革情况如下：   招商公寓是 1992 年 12 月 02 日在广东省深圳市注册成立的全民系数制企业，成立时公 司称呼为“蛇口工业区职工住宅公司”，注册成本东谈主民币 1,200 万元； 任公司，注册成本加多至东谈主民币 2,000 万元，由招商局蛇口工业区房地产公司（出资 60%） 与招商局蛇口工业区有限公司（出资 40%）共同出资；     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 予深圳市招商创业有限公司； 份有限公司”；   招商公寓面前持有深圳市市集监督管理局于 2025 年 5 月 28 日核发的《营业执照》                                              ，统 一社会信用代码 91440300192443817U，注册成本东谈主民币 2,000 万元，法定代表东谈主为刘可。   （1）股权结构   适度 2024 年 6 月 30 日，原始权益东谈主招商公寓的股东为招商局蛇口工业区控股股份有限 公司（径直持股比例 40%）与深圳市招商创业有限公司（径直持股比例 60%），同期招商蛇口 持有招商创业 100%的股权，即招商蛇口通过径直与盘曲方式持有招商公寓 100%的股权，招 商蛇口控股股东为招商局集团。招商公寓股权结构图如下图所示：                  图表 17-1 招商公寓股权结构图                 招商局集团有限公司                        其他股东             招商局汽船有限公司     招商局投资发展有限公司                  招商局蛇口工业区控股股份有限公司                                 深圳市招商创业有限公司                       深圳市招商公寓发展有限公司   （2）控股股东和履行控制情面况   原始权益东谈主招商公寓的控股股东为招商创业，持股比例 60%；盘曲控股股东为招商蛇口， 履行控制东谈主为招商局集团。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      适度 2024 年 6 月 30 日，原始权益东谈主招商公寓的组织架构框架如下图：                   图表 17-2 招商公寓组织架构图      适度 2024 年 6 月 30 日，根据招商公寓的《公司规矩》，招商公寓设股东会、执行董事、 监事、总司理，公司规矩划定了股东会、执行董事、监事、总司理的职责权限，并根据不同 职能竖立了里面组织架构，制定了经营管理所需的财务、关联交易、资产管理等里面轨制。      就招商公寓的日常经营事项，招商公寓根据其公司规矩和里面轨制进行决策，招商蛇口 及招商创业通过公司规矩和《公司法》等法律划定诳骗股东权利，参与招商公寓要紧事项的 决策。      招商公寓颓落持有其投资开拓的租赁住房等技俩资产，就日常开展业务所需的设施、设 备、办公用房等资产，有自购、租赁等不同边幅，其中波及使用招商蛇口或其下属子公司拥 有的资产、信息系统等，均领受租赁或采购服务方式，并相应支付对价，不存在与招商蛇口 资产混同的情形。      招商公寓在资产管理、投资、关联交易等方面制定并实施了关系管理轨制，波及与招商 蛇口偏激关联方之间的交易通过订单、协议等书面方式约定，并遵循关系关联交易轨制的规 定。      招商公寓的职工有聘用和岗亭外包两类，其聘用的总司理（即法定代表东谈主）                                      、财务负责 东谈主等高管东谈主员与招商公寓签署了作事合同，且未在招商蛇口担任职务。岗亭外包的职工由招 商公寓签署劳务外包合同并支付用度。      招商公寓制定了《财务管理轨制》等财务管理轨制，并配备有财务负责东谈主、司帐、出纳 等必要的财务东谈主员，执行颓落的财务管理经过，开立颓落的银行账户。      按照招商公寓的公司规矩的相关划定，招商公寓建立了由股东会、执行董事、经营管理   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 机构、监事组成的健全公司治理结构：   （1）股东会   股东会诳骗下列权益： 事项；   对前款所列事项股东一致表示同意的，不错不召开股东会会议，径直以股东会决议的形 式作出决定，并由全体股东在决议文献上签名、盖印。   （2）执行董事   招商公寓不设董事会，设执行董事一东谈主。执行董事由招商创业委用，任期三年。   执行董事因故不行履行其职责时，由招商创业指定总司理或其他高级管理东谈主员诳骗执行 董事的权益。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   执行董事任期三年，执行董事任期届满，经股东再次委任。执行董事任期届满而股东未 实时遴派，在新的执行董事就任前，原执行董事仍应当依照法律法则和公司规矩的划定，履 行执行董事职务。   执行董事对股东会负责，诳骗下列权益： 级管理东谈主员；   （3）监事   招商公寓不设监事会，设又名监事，由招商蛇口委用。   监事任期每届为三年，任期届满，监事经股东会再次委任，不错连任。监事任期届满未 实时遴派，在新监事就任前，原监事仍应当依照法律法则和公司规矩的划定，履行监事职务。   执行董事、高级管理东谈主员不得兼任监事。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   监事诳骗下列权益： 规矩或者股东会决议的执行董事、高级管理东谈主员提议罢免的建议； 员给以纠正； 职责时召集和操纵股东会会议； 司酿成损失的，对执行董事、高级管理东谈主员拿告状讼。   监事诳骗权益所必需的用度，由公司承担。   （4）总司理   招商公寓竖立总司理一东谈主，为公司法定代表东谈主。总司意义执行董事聘任或解聘，任期三 年，任期届满，经执行董事再次聘任可连任。   总司理对执行董事负责，诳骗下列权益：    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （二）业务情况   庞大的流动东谈主口是租赁住房市集发展的基础，我国流动东谈主口基数庞大、住房问题是要紧 民生问题，为更好打发住房供需的结构性矛盾，中央政府提议了“加速建立多主体供应、多 渠谈保障、租购并举的住房轨制”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”简直立，再 到“租购并举”的提议，明确了住房“追思居住属性”的改革导向，为将来住房发展定下总 基调。频年来，国度积极饱读动住房租赁市集的发展，出台了一系列援手性政策，包括地皮供 给、税收优惠和金融援手等，同期也加强了市集范例和管理。2021 年是“十四五”的开局 之年，各要点城市如上海、北京、深圳接踵发布“十四五”期间租赁住房供应贪图。在这一 年里，租赁住房市集又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个东谈主出租住房减征升值税及房 产税，将保障性租赁住房纳入基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）试点行业。2024 年 1 月，中国东谈主民银行、国度金融监督管理总局发布《对于金融援手住房租赁市集发展的意 见》，要求“建立健全住房租赁金融援手体系”                     “加强住房租赁信贷产品和服务模式改革”                                       “拓 宽住房租赁市集多元化投融资渠谈”                “加强和完善住房租赁金融管理”，其中独专指出要“稳 步发展房地产投资信赖基金”。   租赁住房行业正进入快速成历久。根据第七次东谈主口普查（2020 年）数据骄气，中国城 市租赁东谈主口举座比例为 26%。但北上广深四个一线城市的城市东谈主口租赁比例分别高达 35%、 估算，北京租赁东谈主口约 800 万，上海约 1,000 万，广州租赁东谈主口接近 900 万，深圳约为 1,200 万操纵。由此可见，要点城市的租赁东谈主口基数庞大，租赁需求茂盛。2021-2022 年间，跟着 政府从基础轨制、地皮、审批、资金、金融，以及税收政策等多方面援手和范例租赁住房发 展，市集也迎来了更多参与者，并呈现多元化的产品和客群。2023 年，跟着宏不雅经济稳步 复苏，租房需求稳重开释，年内房钱举座稳重运行。受益于政策援手、流动东谈主口规模持续扩 大及“十四五”保租房筹集任务持续鼓吹、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租 赁企业迎来巨大发展机遇。与此同期，布局租赁住房市集的成本着手增多，投资交易量速即 加多。总体来看，租赁住房行业的发展后劲巨大。   深圳市招商公寓发展有限公司成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资控股的租赁住            招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）       房经营平台，主要持有和经营租赁住房技俩。适度 2024 年 6 月末，招商公寓径直或盘曲持       有的租赁住房资产近 57.44 万平方米，未开展商品住宅和交易地产开发业务。招商公寓领有       政策性用房、园区配套用房管理资源与运营熏陶，团队操盘熏陶丰富，涵盖技俩拓展、前期       定位、技俩筹开、运营管理、市集营销、客户服务全链条专科岗亭，东谈主员梯队无缺，专科度       高。            原始权益东谈主招商公寓主要从事租赁住房及关系业务。2021 年度、2022 年度、2023 年度       及 2024 年 1-3 月，招商公寓租赁住房及关系业务经营收入的营收占比达 100.00%、100.00%、       公寓主营组成如下：       图表 17-3 招商公寓 2021 年度、2022 年度、2023 年度及 2024 年 1-3 月主营业务收入情况                                                                                单元：万元  技俩              金额         占比         金额         占比         金额         占比         金额         占比 租赁住房及 关系业务  所有这个词        16,094.94   100.00%   62,139.10   100.00%   56,573.12   100.00%   59,791.19   100.00%       别为 59,791.19 万元、56,573.12 万元、62,139.10 万元及 16,094.94 万元，总体来看，招       商公寓运营稳重，经营现象邃密。            （1）与基础设施技俩关系业务情况            招商公寓成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资控股的租赁住房经营平台，主要持       有和经营租赁住房技俩。招商公寓倾情打造壹间公寓、壹栈东谈主才公寓、壹棠服务公寓三大核       心产品线，为租房主谈主群的品性生活提供全周期贬责决议；通过品性居住+细巧服务+智能物联       全场地擢升居住体验，让租房生活愈加方便。            适度 2024 年 6 月 30 日，招商公寓竖立有执行董事 1 东谈主，总司理 1 东谈主，监事 1 东谈主，管理     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 层和运营团队领有丰富的租赁住房技俩运营熏陶以及优异的过往事迹，管理团队来自于闻名 公司并在寰球范围内有丰富实践熏陶。   （2）持有的同类资产的规模   适度 2024 年 6 月末，招商公寓径直或盘曲持有 14 个租赁住房技俩（不含社区公寓技俩）， 可出租面积近 39.61 万平方米，其中位于深圳市的同类资产主要如下表所示：         图表 17-4 适度 2024 年 6 月末招商公寓持有的同类资产（节选）    序号           所在城市                     物业称呼 注：招商公寓持有的各社区公寓技俩与基础设施技俩产品定位互异较大，未在表中列示。 （三）财务现象   德勤华永司帐师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的划定对深圳招 商公寓 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度的合并资产欠债 表、合并利润表、现款流量表、系数者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，并出具了 尺度无保钟情见的《审计申报》              （德师报（审）字（22）第 P00970 号、德师报（审）字（23） 第 P02158 号、德师报（审）字（24）第 P01238 号）。   如无独特评释，本招募评释书中深圳招商公寓所援用的 2021 年末/2021 年度、2022 年 末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度财务数据来源于前述各年度经审计的财务申报，2024 年 1-3 月财务数据来源于 2024 年 1-3 月未经审计的合并口径财务报表。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）资产欠债表        图表 17-5 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末资产欠债表                                                                    单元：万元          技俩           2024 年 3 月末      2023 年末       2022 年末       2021 年末 流动资产 货币资金                      1,473.38       1,873.60      4,311.19     13,260.71 应收账款                      1,808.25       1,129.62        908.68        910.12 预支款项                         15.32          15.89         20.14         13.60 应收资金集结管理款                          -   110,013.41    139,256.12    116,687.60 其他应收款                   120,173.94       1,811.62      2,882.51      1,179.69 其他流动资产                    2,673.96       1,930.92        396.09        194.11 流动资产所有这个词                  126,144.85     116,775.06    147,774.73    132,245.82 非流动资产 历久股权投资                             -             -             -       636.28 投资性房地产                  152,550.33     146,990.96    117,007.41    123,572.96 固定资产                        208.87         212.69        220.55        228.27 使用权资产                    74,734.55      76,959.45     74,392.08     69,203.50 历久待摊用度                    4,656.21       4,868.05      5,703.09      5,292.77 递延所得税资产                   3,879.48       3,807.58      3,172.35      2,680.32 非流动资产所有这个词                 236,029.43     232,838.73    200,495.49    201,614.09 资产所有这个词                    362,174.28     349,613.79    348,270.22    333,859.90 流动欠债 应付账款                     13,479.10       8,467.79      3,996.78      5,066.23 预收款项                      1,788.95       1,299.72        740.14        950.64 合同欠债                         22.04          35.99         12.30              - 应付职工薪酬                      390.27         619.38        543.37        833.70 应交税费                      2,620.90       1,980.01      2,398.75      3,700.14 其他应付款                   137,244.78     137,758.11    157,682.07    159,601.41 一年内到期的非流动欠债              14,778.49      14,511.03     19,040.10     15,076.36 其他流动欠债                      583.39       1,073.19        754.49        446.75 流动欠债所有这个词                  170,907.90     165,745.22    185,168.00    185,675.23 非流动欠债 历久借款                      9,800.00       6,001.52      5,020.67     12,620.67 租赁欠债                     73,835.22      76,038.42     74,398.87     69,316.96 递延收益                               -             -     2,912.72     12,391.25 非流动欠债所有这个词                  83,635.22      82,039.94     82,332.27     94,328.88 欠债所有这个词                    254,543.11     247,785.16    267,500.26    280,004.11 系数者权益 实得益本                      2,000.00       2,000.00      2,000.00      2,000.00      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          技俩           2024 年 3 月末       2023 年末       2022 年末       2021 年末 其中：国有成本                    2,000.00       2,000.00      2,000.00      2,000.00 盈余公积                      14,005.78      14,005.78     14,005.78     14,005.78 未分配利润                     91,625.39      85,822.85     64,764.18     37,850.01 包摄于母公司系数者权益所有这个词            107,631.17     101,828.63     80,769.95     53,855.79  少数股东权益                             -             -             -             - 系数者权益所有这个词                  107,631.17     101,828.63     80,769.95     53,855.79 欠债和系数者权益所有这个词               362,174.28     349,613.79    348,270.22    333,859.90      （2）利润表          图表 17-6 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月利润表                                                                     单元：万元          技俩           2024 年 1-3 月      2023 年度       2022 年度       2021 年度 一、营业总收入                   16,094.94      62,139.10     56,573.12     59,791.19  其中：营业收入                  16,094.94      62,139.10     56,573.12     59,791.19 二、营业总成本                    8,822.66      37,342.36     34,722.03     33,620.65  其中：营业成本                   7,508.48      32,241.59     29,403.51     27,050.30  税金及附加                       222.38         954.99        806.76      1,028.79  管理用度                         51.11           3.42          2.40        579.73  财务用度                      1,040.69       4,142.36      4,509.37      4,961.84  其中：利息用度                     993.82       3,993.92      4,536.71      4,862.88  利息收入                         12.98          90.89        243.91         94.44  加：其他收益                      289.78       2,775.68     13,534.63      6,712.36  投资收益                               -             -         0.79          0.57  信用减值利得（损失以“-”号                               -3.87        -110.42       -136.12       -290.42 填列）  资产处置收益（损失以“-”号                                     -             -             -      -433.56 填列） 三、营业利润（牺牲）                 7,558.19      27,462.00     35,250.40     32,159.49  加：营业外收入                     178.48         699.07        739.23        819.60  减：营业外开销                            -        53.79         28.03         69.54 四、利润总额（牺牲总额）               7,736.67      28,107.28     35,961.60     32,909.55  减：所得税用度                   1,934.13       7,048.60      9,047.44      8,227.69 五、净利润（净牺牲）                 5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85 （一）按经营持续性分类                5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85 损）                                     -             -             -             - 损） （二）按系数权包摄分类                5,802.54      21,058.67     26,914.16     24,681.85   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         技俩            2024 年 1-3 月                 2023 年度               2022 年度           2021 年度 净利润（净牺牲） 六、其他空洞收益的税后净额          -                       -                     -                 - 七、空洞收益总额                      5,802.54             21,058.67             26,914.16         24,681.85 （一）包摄于母公司系数者的综 合收益总额 （二）包摄于少数股东的空洞收                                        -                     -                     -                 - 益总额   （3）现款流量表         图表 17-7 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月现款流量表                                                                                        单元：万元          技俩                2024 年 1-3 月             2023 年度              2022 年度           2021 年度 一、经营行动产生的现款流量： 销售商品、提供劳务收到的现款                15,688.66             64,968.73            55,396.77         61,947.11 收到的税费返还                                    -                     -        1,817.00                 - 收到利息收入                            12.98                          -                 -               - 收到其他与经营行动相关的现款                 1,469.08              7,519.14            12,691.30         22,728.09 经营行动现款流入小计                    17,170.72             72,487.86            69,905.07         84,675.20 购买商品、接受劳务支付的现款                 2,043.80             16,801.18            13,839.44         12,220.93 支付给职工以及为职工支付的现款                  604.17              1,756.23             2,000.52          3,114.34 支付的各项税费                        2,150.30             11,883.76            13,875.47         12,376.84 支付其他与经营行动相关的现款                 1,135.30              4,292.25             5,745.41          4,986.96 经营行动现款流出小计                     5,933.56             34,733.41            35,460.84         32,699.06 经营行动产生的现款流量净额                 11,237.15             37,754.45            34,444.23         51,976.14 二、投资行动产生的现款流量： 收回投资收到的现款                                  -                     -          636.28                 - 取得投资收益收到的现款                                -                     -            0.79            132.23 处置固定资产、无形资产和其他长                                            -                     -                 -               - 期资产收回的现款净额 处置子公司偏激他营业单元收回的                                            -                     -                 -               - 现款净额 收到其他与投资行动相关的现款                             -                     -                 -               - 投资行动现款流入小计                                 -                     -          637.07           132.23 购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付的现款 投资支付的现款                                    -                     -                 -               -       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             技俩             2024 年 1-3 月       2023 年度         2022 年度       2021 年度 取得子公司偏激他营业单元支付的                                          -                -             -            - 现款净额 借出借款所支付的现款                               -                - 支付其他与投资行动相关的现款                           -                -             -            - 投资行动现款流出小计                      4,105.65       31,997.83        1,421.77      2,200.17 投资行动产生的现款流量净额                  -4,105.65      -31,997.83         -784.70     -2,067.93 三、筹资行动产生的现款流量： 继承投资收到的现款                                -                -             -            - 取得借款收到的现款                       3,800.00       51,580.00                -            - 收到其他与筹资行动相关的现款                     47.94       79,228.71                -            - 筹资行动现款流入小计                      3,847.94      130,808.71                -            - 偿还债务支付的现款                                -     58,200.67        5,900.00      5,600.00 分配股利、利润或偿付利息支付的 现款 集团存款/结算中心存款净增额                  8,568.12                  -             -            - 支付其他与筹资行动相关的现款                  2,729.83       35,175.99       35,909.23     34,715.22 筹资行动现款流出小计                     11,379.66      139,002.92       42,609.05     41,420.94 筹资行动产生的现款流量净额                  -7,531.72       -8,194.21      -42,609.05    -41,420.94 四、汇率变动对现款及现款等价物                                          -                -             -            - 的影响 五、现款及现款等价物净加多（减                                  -400.22       -2,437.59       -8,949.53      8,487.26 少）额 加：年头现款及现款等价物余额                  1,873.60        4,311.19       13,260.71      4,773.45 六、年末现款及现款等价物余额                  1,473.38        1,873.60        4,311.19     13,260.71      招商公寓 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度、2023 年末/2023 年度及 2024 年 3 月末/2024 年 1-3 月主要财务目的如下：          图表 17-8 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月主要财务目的                                                                          单元：万元、%           技俩 总资产                         362,174.28       349,613.79       348,270.22     333,859.90 总欠债                         254,543.11       247,785.16       267,500.26     280,004.11                      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                           技俩                资产欠债率                                   70.28          70.87           76.81         83.87                营业收入                              16,094.94        62,139.10       56,573.12     59,791.19                净利润                                5,802.54        21,058.67       26,914.16     24,681.85                经营行动产生的现款流量净额                     11,237.15        37,754.45       34,444.23     51,976.14                     适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓资产总额分别为                别为 53,855.79 万元、80,769.95 万元、101,828.63 万元及 107,631.17 万元。                     适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓资产欠债率分别为                其他应付款占比较大，分别达到 57.00%、58.95%、55.60%及 53.92%。在 2021 年末、2022                年末、2023 年末及 2024 年 3 月末的其他应付款中，对于股东的应付股利款偏激他应付款之                和分别为 147,951.01 万元、144,416.24 万元、124,839.24 万元和 124,839.24 万元，属于                招商公寓与其股东间的里面债务，在其他应付款中占比分别为 92.70%、91.59%、90.62%和                率较高的主要原因，若不计议对于股东的应付股利款偏激他应付款，招商公寓 2021 年末、                        图表 17-9 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末资产组成情况                                                                                                单元：万元           科目                       数额         占比         数额           占比            数额             占比           数额           占比 货币资金                 1,473.38     0.41%     1,873.60      0.54%        4,311.19        1.24%      13,260.71     3.97% 应收账款                 1,808.25     0.50%     1,129.62      0.32%          908.68        0.26%         910.12     0.27% 预支款项                     15.32    0.00%        15.89      0.00%           20.14        0.01%          13.60     0.00% 应收资金集结管                              -        -   110,013.41     31.47%      139,256.12       39.99%     116,687.60     34.95% 理款 其他应收款               120,173.94   33.18%     1,811.62      0.52%        2,882.51        0.83%       1,179.69     0.35% 其他流动资产               2,673.96     0.74%     1,930.92      0.55%          396.09        0.11%         194.11     0.06%                目。              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   科目               数额          占比         数额           占比            数额           占比           数额           占比 流动资产所有这个词      126,144.85    34.83%   116,775.06    33.40%       147,774.73     42.43%     132,245.82     39.61% 历久股权投资               -         -            -            -             -           -        636.28      0.19% 投资性房地产      152,550.33    42.12%   146,990.96     42.04%      117,007.41      33.60%    123,572.96     37.01% 固定资产            208.87     0.06%       212.69      0.06%          220.55       0.06%        228.27      0.07% 使用权资产        74,734.55    20.63%    76,959.45     22.01%       74,392.08      21.36%     69,203.50     20.73% 历久待摊用度        4,656.21     1.29%     4,868.05      1.39%        5,703.09       1.64%      5,292.77      1.59% 递延所得税资产       3,879.48     1.07%     3,807.58      1.09%        3,172.35       0.91%      2,680.32      0.80% 非流动资产所有这个词     236,029.43    65.17%   232,838.73    66.60%       200,495.49     57.57%     201,614.09     60.39% 资产所有这个词        362,174.28   100.00%   349,613.79   100.00%       348,270.22     100.00%    333,859.90   100.00%             从资产结构分析，适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓          资产以非流动性资产为主，占各期末资产总额的比例分别为 60.39%、57.57%、66.60%和          年 3 月末，投资性房地产占非流动性资产的比例分别为 61.29%、58.36%、63.13%和 64.63%，          使用权资产占非流动性资产的比例分别为 34.32%、37.10%、33.05%和 31.66%。                图表 17-10 招商公寓 2021 年末-2023 年末及 2024 年 3 月末欠债组成情况                                                                                        单元：万元   科目                数额         占比         数额           占比            数额            占比          数额           占比 应付账款         13,479.10     5.30%     8,467.79         3.42%      3,996.78      1.49%      5,066.23      1.81% 预收款项          1,788.95     0.70%     1,299.72         0.52%        740.14      0.28%        950.64      0.34% 合同欠债             22.04     0.01%        35.99         0.01%         12.30      0.00%             -          - 应付职工薪酬          390.27     0.15%       619.38         0.25%        543.37      0.20%        833.70      0.30% 应交税费          2,620.90     1.03%     1,980.01         0.80%      2,398.75      0.90%      3,700.14      1.32% 其他应付款       137,244.78    53.92%   137,758.11     55.60%       157,682.07     58.95%    159,601.41     57.00% 一年内到期的非 流动欠债 其他流动欠债          583.39     0.23%     1,073.19         0.43%        754.49      0.28%        446.75      0.16% 流动欠债所有这个词      170,907.90    67.14%   165,745.22     66.89%      185,168.00      69.22%    185,675.23     66.31% 历久借款          9,800.00     3.85%     6,001.52         2.42%      5,020.67      1.88%     12,620.67      4.51% 租赁欠债         73,835.22    29.01%    76,038.42     30.69%        74,398.87     27.81%     69,316.96     24.76% 递延收益                 -         -            -             -      2,912.72      1.09%     12,391.25      4.43% 非流动欠债所有这个词      83,635.22    32.86%    82,039.94     33.11%       82,332.27      30.78%     94,328.88     33.69%                     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   科目                       数额          占比           数额            占比             数额         占比            数额            占比 欠债所有这个词                254,543.11   100.00%    247,785.16    100.00%       267,500.26    100.00%      280,004.11      100.00%                 适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓总欠债分别为          析，招商公寓欠债以流动欠债为主，2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，          招 商 公 寓 流 动 负 债 分 别 为 185,675.23 万 元 、 185,168.00 万 元 、 165,745.22 万 元 和          应付款为主。2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商公寓非流动欠债分          别为 94,328.88 万元、82,332.27 万元、82,039.94 万元和 83,635.22 万元，占总欠债的比          例分别为 33.69%、30.78%、33.11%和 32.86%。                         图表 17-11 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月盈利智商情况                                                                                                 单元：万元               技俩                  2024 年 1-3 月            2023 年度            2022 年度               2021 年度    营业收入                                    16,094.94            62,139.10        56,573.12            59,791.19    营业成本                                     7,508.48            32,241.59        29,403.51            27,050.30    利润总额                                     7,736.67            28,107.28        35,961.60            32,909.55    净利润                                      5,802.54            21,058.67        26,914.16            24,681.85    营业毛利率                                      45.18%               39.91%            38.62%               43.77%    净资产收益率                          22.16%（年化）                      23.07%            39.98%               59.45%                                                     招商公寓分别终了营业收入 59,791.19          万元、56,573.12 万元、62,139.10 万元和 16,094.94 万元，终了净利润 24,681.85 万元、          公寓具备较强的盈利智商。                          图表 17-12 招商公寓 2021 年-2023 年及 2024 年 1-3 月现款流情况                                                                                                 单元：万元                技俩                          2024 年 1-3 月           2023 年度            2022 年度            2021 年度  经营行动产生的现款流入                                     17,170.72           72,487.86         69,905.07            84,675.20               营业毛利率=（营业总收入－营业总成本）/营业总收入×100%           招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         技俩                  2024 年 1-3 月         2023 年度        2022 年度       2021 年度 经营行动产生的现款流出                       5,933.56          34,733.41     35,460.84        32,699.06 经营行动产生的现款流量净额                    11,237.15          37,754.45     34,444.23        51,976.14 投资行动产生的现款流入                                -                -        637.07           132.23 投资行动产生的现款流出                       4,105.65          31,997.83      1,421.77         2,200.17 投资行动产生的现款流量净额                    -4,105.65         -31,997.83       -784.70        -2,067.93 筹资行动产生的现款流入                       3,847.94         130,808.71             -                - 筹资行动产生的现款流出                      11,379.66         139,002.92     42,609.05        41,420.94 筹资行动产生的现款流量净额                    -7,531.72          -8,194.21    -42,609.05       -41,420.94 现款及现款等价物净加多额                       -400.22          -2,437.59     -8,949.53         8,487.26      量净额分别为 51,976.14 万元、34,444.23 万元、37,754.45 万元和 11,237.15 万元，投资      活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -2,067.93 万 元 、 -784.70 万 元 、 -31,997.83 万 元 和      -4,105.65 万元，筹资行动产生的现款流量净额分别为-41,420.94 万元、-42,609.05 万元、      -8,194.21 万元和-7,531.72 万元。2023 年度，招商公寓投资行动产生的现款流出较 2022      年全年有较大幅度提高，系并表范围内子公司上海壹栈松新址屋租赁有限公司支付租赁住房      地价款所致；筹资行动产生的现款流入和筹资行动产生的现款流出均较 2022 年有较大幅度      的提高，系取得来自股东招商蛇口的借款并反璧前述股东借款所致。         根据招商公寓的阐明及经基金管理东谈主查询国度金融监督管理总局网站      （http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中华东谈主民共和国住房和      城 乡 建 设 部 网 站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ）、 中 华 东谈主 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站      （http://www.mnr.gov.cn/）、中华东谈主民共和国救急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、      中华东谈主民共和国生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn/）、中华东谈主民共和国国度市集监      督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）                                     、中华东谈主民共和国国度发展和改革委员会网站      （http://www.ndrc.gov.cn/）、中华东谈主民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn/）、      国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、证券期货市集失信记录查询平台      （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、“ 中 国 执 行 信 息 公 开 网 ”      （http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、最妙手民法院的“寰球法院失信被执行东谈主名单信      息 公 布 与 查 询 系 统 ”（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ）、“ 信 用 中 国 ” 网 站     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （http://www.creditchina.gov.cn/）、深圳证券交易所官网（http://www.szse.cn/）、                                                                “国 家企业信用信息公示系统”            （http://www.gsxt.gov.cn），适度尽调基准日，最近三年招商公 寓不存在要紧犯法违规记录，不存在因严重犯法失信行动被有权部门认定为失信被执行东谈主、 失信分娩经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形。    结合招商公寓出具的《对于招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金说 明与阐明函》，基金管理东谈主合计，招商公寓照章设立且正当存续，信用稳健，已制定里面控 制轨制，不存在持续经营方面的法律贫穷，且不属于失信被执行东谈主，最近三年不存在安全生 产鸿沟、环境保衬鸿沟、产品性量鸿沟、财政性资金管理使用鸿沟要紧犯法违规记录，不属 于要紧税收犯法案件当事东谈主，亦不存在因严重犯法失信行动被有权部门认定为失信被执行东谈主、 失信分娩经营单元或者其他失信单元并被暂停或者限制进行融资的情形，合适《指引》第八 条第一款第（一）项和第（二）项的相应划定。    （1）公开市集融资情况    根据招商公寓的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无公开市集融资。    （2）银行授信情况    根据招商公寓的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无银行授信。    （3）有息债务情况    根据招商公寓的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无有息债务。    （4）对外担保现象    根据招商公寓的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商公寓无对外担保情况。 （四）原始权益东谈主在安全分娩鸿沟、环境保衬鸿沟、产品性量等鸿沟的情况    经 于 网 络 核 查 日 （ 即 2024 年 7 月 16 日 ） 查 询 中 华 东谈主 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （https://www.mem.gov.cn/）、中华东谈主民共和国生态环境部网站（http://www.zhb.gov.cn/）、 中华东谈主民共和国国度市集监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华东谈主民共和 国国度发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华东谈主民共和国财政部网站 （http://www.mof.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） “国度企业信用信息公示系统”（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、“诚信广东” 网站（http://www.cxgd.org）、广东省救急管理厅网站（http://yjgl.gd.gov.cn）、广东 省 生 态 环 境 厅 网 站 （ http://www.zjepb.gov.cn/ ） 、 广 东 省 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （http://amr.gd.gov.cn）、广东省发展和改革委员会网站（http://drc.gd.gov.cn）、广 东省财政厅网站（http://czt.gd.gov.cn）、                              “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）， 最近两年内（自汇集核查日起往前推算），招商公寓不存在安全分娩鸿沟、环境保衬鸿沟、 产品性量鸿沟、财政性资金管理使用、金融鸿沟失信记录，且最近三年内（自汇集核查日起 往前推算）未发生安全分娩或环境污辱要紧事故而受到主管部门要紧行政处罚的情况。      经查询中华东谈主民共和国国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、“信用 中 国 ” 网 站 （ http://www.creditchina.gov.cn/ ） 、 “ 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 ” （ http://gsxt.saic.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 税 务 局 （http://guangdong.chinatax.gov.cn/）、                                    “信用广东”网站（https://credit.gd.gov.cn/）， 最近两年内（自汇集核查日起往前推算），招商公寓不属于要紧税收犯法案件当事东谈主。      说七说八，基金管理东谈主合计，招商公寓不属于失信被执行东谈主，不存在安全分娩鸿沟、环 境保衬鸿沟、产品性量鸿沟、财政性资金管理使用、金融鸿沟失信记录，最近两年内（自网 络核查日起往前推算）不属于要紧税收犯法案件当事东谈主，最近三年内（自汇集核查日起往前 推算）未发生安全分娩或环境污辱要紧事故而受到主管部门要紧行政处罚的情况。 （五）原始权益东谈主的主要义务      根据《指引》，原始权益东谈主应当履行以下义务： 责； 确、无缺，不存在演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏； 账册合同、账户管理权限等； 规行动的，应当购回全部基金份额或基础设施技俩权益； 理股权变更的工商变更登记手续； （六）原始权益东谈主及关系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）原始权益东谈主对于申报基础设施鸿沟不动产投资信赖基金（REITs）试点的承诺函   原始权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司承诺函》，承诺如下事项： 供演叨材料、误导性陈说或要紧遗漏的情形。 大犯法违规记录。太子湾技俩、林下技俩运营期间未出现安全、质地、环保等方面的要紧问 题，亦不存在与第三方未贬责的要紧纠纷。 在职何缺失、遗漏或演叨陈说，已确乎办理系数与太子湾技俩、林下技俩资产转让关系的事 项，并承担相应的法律责任。除已在申报材料中败露的太子湾技俩、林下技俩资产转让戒指 条件外，太子湾技俩、林下技俩不存在法律法则、政策文献、投资管理手续、地皮出让转让 手续、技俩合同协议等各样关系划定或协议中，对技俩地皮使用权、股权、经营收益权、建 筑物及构筑物等转让或关系资产处置，有任何戒指条件或特殊划定、约定的情况。 实。原始权益东谈主承诺将太子湾技俩、林下技俩所收取的净回收资金主要用于在建技俩、前期 职业熟谙的新技俩（含新建技俩、改扩建技俩）；其中，不越过 30%的净回收资金可用于盘 活存量资产技俩，不越过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施技俩的小股东退出或补充 发起东谈主（原始权益东谈主）流动资金等；确保新技俩合适国度要紧战术、发展贪图、产业政策等 要求。原始权益东谈主承诺本技俩刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 征税决议实足一致。本技俩刊行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳太子湾技俩、林下项 目刊行基础设施 REITs 过程中可能波及的地皮升值税等关系税费，本公司将按要求缴纳（或 全额补偿其他关系缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担系数关系经济和法律责任。 排的保障措施，促进本技俩所涉基础设施技俩持续健康稳重运营。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）原始权益东谈主对于技俩召募资金拟投资的固定资产投资技俩真确性的评释与承诺函   原始权益东谈主招商公寓已出具了《深圳市招商公寓发展有限公司对于技俩召募资金拟投资 的固定资产投资技俩真确性的评释与承诺函》，承诺内容如下：                                                      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                             图表 17-13 召募资金拟投向的新技俩       类别                                              召募资金投资技俩情况                             深圳龙岗    深圳龙华                               蛇口网谷                                                        深圳招北                    深圳太子            合肥高新             上海松江            坪西南雍    北站南龙     深圳沙井                      沿山路一            壹间（槟               青岛网谷                     前海前湾                               壹栈东谈主才    合肥公园            湾壹栈东谈主            GX202302             新桥镇租            山郡技俩    誉技俩保     会展北保                      期办公产            榔园）租               -汇智园 R      技俩称呼           租赁住房                               保障性租    万象租赁            才保障性            保障性租             赁住房项            保障性租    障性租赁     障性租赁                      园配套东谈主            赁住房改               地块产业                      技俩                                赁住房项    住房技俩            租赁住房            赁住房项               目             赁住房一    住房一期     住房技俩                      才公寓项            扩建技俩                园技俩                                                         目                      二期技俩               目                              期技俩     技俩                                 目  技俩总投资  （亿元）30  技俩成本金   （亿元） 技俩成本金 缺口（亿元）      部分技俩为全额成本金投资，无外部借款。                                                         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）  类别                                                          召募资金投资技俩情况                               深圳龙岗      深圳龙华                                     蛇口网谷                                                              深圳招北                          深圳太子                  合肥高新         上海松江                  坪西南雍      北站南龙      深圳沙井                           沿山路一                 壹间（槟                  青岛网谷                    前海前湾                                      壹栈东谈主才      合肥公园                湾壹栈东谈主                  GX202302         新桥镇租                  山郡技俩      誉技俩保      会展北保                           期办公产                 榔园）租                  -汇智园 R 技俩称呼               租赁住房                                      保障性租      万象租赁                才保障性                  保障性租         赁住房项                  保障性租      障性租赁      障性租赁                           园配套东谈主                 赁住房改                  地块产业                     技俩                                       赁住房项      住房技俩                租赁住房                  赁住房项           目                   赁住房一      住房一期      住房技俩                           才公寓项                 扩建技俩                   园技俩                                                               目                            二期技俩                     目                                期技俩       技俩                                       目                                                                                                       技俩始建                                                                                                       于 1987                                                              技俩为 4                                                                                                       年，共 33                                                              栋高层与                                                           技俩开拓                                                                        自持楼栋      技俩为 1                栋，占地         技俩为自       技俩为 1      技俩建筑      技俩建筑      技俩建筑       1 栋幼儿                         技俩建筑                             包含研发                                                                        计容建筑      栋计容建                 3.67 万     技俩含 11         持租赁住       栋建筑面       面积 2.9    面积 3.2    面积 3.1     园组成，                          面积 3.4                           车间、配                                                                        面积 4.1     筑面积                 ㎡，建面       栋保障性         房，计容       积 2.2 万    万㎡，项      万㎡，建      万㎡，建       含 2 栋高                        万㎡，建                             套办公、 开拓内容和                                                                  万㎡，建      1.7 万㎡               6.25 万      租赁住         建面 6.6     ㎡的超高       目建成后      成后为 1     成后为 1      层租赁型                          成后为 1                            寝室等物   规模                                                                   成后为 3     的自持租                 ㎡ ，含精      房，建筑         万㎡，含       层自持东谈主       为 1 栋公    栋公寓，      栋东谈主才公       东谈主才房，                          栋东谈主才公                             业，总建                                                                        栋公寓，      赁住房，                 品公寓经       面积 9.8                                                                        共 854 套   共计 416               营 1383       万㎡            间          房        套房间       房间        套房间       为 2.8 万                        套房间                             24.28 万                                                                           房      套房间。                 套。因装                                                              ㎡，含 566                                                          ㎡。                                                                                                       修老旧，                                                               套房间                                                                                                       特启动翻                                                                                                       新改造。                                                   已开工建         已开工建       已开工建       已开工建      已开工建                                     已开工建      已开工建       已开工建       已开工建                                                   设（揣测       已竣备，      已竣备，                                                 已竣备， 前期职业进   设（揣测       设（揣测       设（揣测      设（揣测                                     设（揣测      设（揣测       设（揣测       设（揣测   展     2025 年竣    2024 年底    2024 年底   2024 年底                                  2024 年底   2024 年竣    2026 年竣    2025 年竣                                                    季度竣        未支付      未支付                                                   未支付           工）        好意思满）        好意思满）       好意思满）                                      好意思满）        工）         工）         工）                                                     工） （拟）开工   2023 年 7   2022 年 8   2021 年    2021 年    2022 年 9   2021 年    2021 年    2021 年    2022 年 3   2024 年 1   2023 年 7   2021 年 9   时间       月          月        12 月      12 月        月        11 月      10 月      12 月        月          月          月          月                                          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）  类别                                          召募资金投资技俩情况                         深圳龙岗   深圳龙华                        蛇口网谷                                              深圳招北                 深圳太子          合肥高新           上海松江          坪西南雍   北站南龙   深圳沙井                 沿山路一          壹间（槟              青岛网谷                  前海前湾                        壹栈东谈主才   合肥公园          湾壹栈东谈主          GX202302           新桥镇租          山郡技俩   誉技俩保   会展北保                 期办公产          榔园）租              -汇智园 R 技俩称呼             租赁住房                        保障性租   万象租赁          才保障性          保障性租           赁住房项          保障性租   障性租赁   障性租赁                 园配套东谈主          赁住房改              地块产业                   技俩                         赁住房项   住房技俩          租赁住房          赁住房项             目           赁住房一   住房一期   住房技俩                 才公寓项          扩建技俩               园技俩                                               目                   二期技俩             目                          期技俩    技俩                          目 召募资   招 金参加   商                                根据届时技俩情况灵活采取成本金、关联方借款相结合的方式投资 技俩具   公 体方式   寓   本公司承诺：本公司在本技俩申报材料中陈说的召募资金拟投资的固定资产投资技俩情 况真确。本公司承诺将本技俩所收取的净回收资金主要用于在建技俩、前期职业熟谙的新项 目（含新建技俩、改扩建技俩）              ；其中，不越过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产技俩， 不越过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施技俩的小股东退出或补充发起东谈主（原始权益 东谈主）流动资金等；确保新技俩合适国度要紧战术、发展贪图、产业政策等要求。本公司承诺 本技俩刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用 罢了。   （3）原始权益东谈主对于刊行基础设施 REITs 过程中地皮升值税等关系税费缴纳问题的承 诺函   原始权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司承诺函》，承诺内容如下： 门（国度税务总局深圳市南山区税务局）进行申报，并严格按照有权统领的税务部门（国度 税务总局深圳市南山区税务局）意见进行处理。 一致。 地升值税等关系税费，本公司将按要求缴纳（或全额补偿其他关系缴税主体）相应税金（含 滞纳金或罚金）并承担系数经济和法律责任，不将关系税收风险转由本技俩基金管理东谈主或投 资东谈主承担。   （4）原始权益东谈主对于根据《对于进一步提高基础设施 REITs 技俩申报质地的文告》相 关要求出具的承诺函   原始权益东谈主招商公寓已根据《对于进一步提高基础设施 REITs 技俩申报质地的文告》相 关要求出具了关系承诺函，承诺内容如下：    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 出门售的情况。林下技俩中 1 栋和 5 栋东谈主才公寓环球租赁住房地上一层至二层交易部分未纳 入底层资产范围；林下技俩所在地块地下泊车位总额为 438 个，底层资产包括其中 320 个 地下泊车位。林下技俩底层资产和前述交易部分及 118 个地下泊车位（以下合称“未入池资 产”）产权清晰明确、存在物理分割，能作念到在贪图、运营、管理等方面和谐一致。本公司 将采取申报材料中所述各项有用措施，幸免未入池资产对底层资产部分的举座定位和历久运 营管理酿成负面影响。 在未办理投资管理、贪图、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等建筑。 段突击虚增运营收入的情况。   （5）运营管理机构对于基础设施技俩及运营管理机构关系情况出具的承诺函   运营管理机构招商伊敦已出具《深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司承诺函》，承诺 内容如下： 理与财务现象邃密，近 3 年在投资开拓、分娩运营、金融监管、市集监管、税务等方面无重 大犯法违规记录。 不存在与第三方未贬责的要紧纠纷。 理熏陶，配备充足的具有基础设施技俩运营熏陶的专科东谈主员，其中具有 5 年以上基础设施项 目运营熏陶的专科东谈主员不少于 2 名。   （1）原始权益东谈主对于幸免同行竞争出具的承诺函   原始权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于幸免同行竞争的承诺 函》，承诺内容如下：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   在本公司受归并控制的企业提供基础设施技俩运营管理服务期间，本公司将采取充分、 适当的措施幸免可能出现的利益冲突，且不以任何边幅通过任何方式占用、专揽或控制基础 设施技俩公司资产，对等对待基础设施技俩和本公司径直或盘曲持有的其他雷同或相似技俩。 租赁期限内，在承租东谈主未违抗租赁协议约定且承租东谈主合适基础设施技俩租赁运营策略的情况 下，本公司不会主动诱导基础设施技俩的承租东谈主灭亡、不得无故圮绝关系租赁合同或贬低租 金尺度。对于可能组成实质性竞争的物业租赁业务契机，在同等条件下以及尊重承租东谈主意愿 的前提下，本公司将给予基础设施技俩享有优先得回该业务契机的权利，为基础设施技俩的 市集竞争力提供相应的保障。在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性项 目的同行竞争而发生上述争议的，且基金管理东谈主合计可能严重影响基础设施基金投资者利益 的，本公司承诺将与基金管理东谈主积极协商贬责措施。   在基础设施基金圮绝并算帐罢了前，本承诺永恒有用，且是不可破除的。若本公司违抗 上述承诺给基础设施基金偏激基金份额持有东谈主酿成损失，一切损失将由本公司承担。   （2）运营管理机构对于幸免同行竞争出具的承诺函   运营管理机构招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺内容如下：   在本公司提供基础设施技俩运营管理服务期间，本公司将采取充分、适当的措施幸免可 能出现的利益冲突，且不以任何边幅通过任何方式占用、专揽或控制基础设施技俩公司资产， 对等对待基础设施技俩和本公司运营管理的其他雷同或相似技俩。租赁期限内，在承租东谈主未 违抗租赁协议约定且承租东谈主合适基础设施技俩租赁运营策略的情况下，本公司不会主动诱导 基础设施技俩的承租东谈主灭亡、不得无故圮绝关系租赁合同或贬低房钱尺度。对于可能组成实 质性竞争的物业租赁业务契机，在同等条件下以及尊重承租东谈主意愿的前提下，本公司将给予 基础设施技俩享有优先得回该业务契机的权利，为基础设施技俩的市集竞争力提供相应的保 障。在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施技俩与竞争性技俩的同行竞争而发生上述 争议的，且基金管理东谈主合计可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理东谈主积极协商贬责措施。   在本公司担任运营管理机构期间，本承诺永恒有用，且是不可破除的。若本公司违抗上 述承诺给基础设施基金偏激基金份额持有东谈主酿成损失，一切损失将由本公司承担。   （3）原始权益东谈主对于保障性租赁住房召募资金等关系事项出具的承诺函   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   原始权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司阐明及承诺函》                                   ，承诺内容 如下： 品住宅和交易地产开发业务，不以租赁住房等口头，为非租赁住房等房地产开发技俩变相融 资，或者变相规避房地产调控要求。 开发业务有用阻碍，保持相对颓落。 金用于新的基础设施补短板要点鸿沟技俩开拓，切实注重回收资金流入商品住宅或交易地产 开发鸿沟。如回收资金投资的新技俩通过子公司或者其他关联方实施的，该子公司或者其他 关联方也应当盲从本公司关系回收资金管理轨制。 资金监管协议明确各自监督职责，驻防违规变更回收资金用途。 全部投资罢了。如因特殊原因导致已承诺的回收资金投资筹备无法正常执行的，本公司承诺 将实时向深圳证券交易所申报关系情况和打发措施。确需变更回收资金用途的，本公司承诺 将向深圳证券交易所提交回收资金投向变更申报。 监管要求赓续合规经营并范例管理回收资金。   （4）原始权益东谈主控股股东对于保障性租赁住房召募资金等关系事项出具的承诺函   原始权益东谈主控股股东招商创业已出具《深圳市招商创业有限公司阐明及承诺函》，承诺 内容如下：   （5）原始权益东谈主盘曲控股股东对于保障性租赁住房召募资金等关系事项出具的承诺函   原始权益东谈主盘曲控股股东招商蛇口已出具《招商局蛇口工业区控股股份有限公司阐明及     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 承诺函》，承诺内容如下：     （6）原始权益东谈主对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施技俩权益出具的承诺 函     原始权益东谈主招商公寓已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施技俩权益 之承诺函》，承诺内容如下： 技俩公司（林下）分立前持有林下技俩的公司法东谈主）所提供的文献府上真确、准确、无缺， 不存在演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏。 提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动的，本公司应 当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施技俩权益。     （7）原始权益东谈主控股股东对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施技俩权益出 具的承诺函     原始权益东谈主控股股东招商创业已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施 技俩权益之承诺函》，承诺内容如下： 限公司（为技俩公司（林下）分立前持有林下技俩的公司法东谈主）所提供的文献府上真确、准 确、无缺，不存在演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏。                         、技俩公司（林下）和深圳市桃花坛置业 有限公司所提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动 的，本公司应当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施技俩权益。     （8）原始权益东谈主盘曲控股股东对于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施技俩权 益出具的承诺函     原始权益东谈主盘曲控股股东招商蛇口已出具《对于在特定情形下购回全部基金份额或基础    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 设施技俩权益之承诺函》，承诺内容如下： 限公司（为技俩公司（林下）分立前持有林下技俩的公司法东谈主）所提供的文献府上真确、准 确、无缺，不存在演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏。                       、技俩公司（林下）和深圳市桃花坛置业 有限公司所提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动 的，本公司应当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施技俩权益。   （9）原始权益东谈主履行控制东谈主对于招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资 基金关系事项的承诺函   原始权益东谈主履行控制东谈主招商局集团已出具《对于招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础 设施证券投资基金关系事项的承诺函》，承诺内容如下： 市桃花坛置业有限公司（为技俩公司（林下）分立前持有林下技俩的公司法东谈主）就本次基础 设施基金申报职业所提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法 违规行动的，且原始权益东谈主（即“招商公寓”）、原始权益东谈主控股股东（即“深圳市招商创 业有限公司”）、原始权益东谈主盘曲控股股东（即“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”） 未购回基础设施基金全部基金份额或基础设施技俩权益的，针对未购回的基金份额或基础设 施技俩权益，将由本公司或本公司指定主体购回。   （10）原始权益东谈主对于继承合并事宜出具的承诺函   原始权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于继承合并事宜的承诺 函》，承诺内容如下： 住房租赁有限公司、太子湾乐宜置业（深圳）有限公司（以下简称“技俩公司”）与 SPV 根 据本次基础设施 REITs 基金招募评释书及关系继承合并协议的安排，按期完成技俩公司反向    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 继承合并 SPV 的关系职业。 否和完成时间存在不确定性，若反向继承合并 SPV 完成日（以 SPV 公司刊出为象征，下同） 晚于 2024 年 12 月 31 日或天然反向继承合并完成日早于 2024 年 12 月 31 日但技俩公司股东 借款利息无法或无法实时进行税前扣除，自交割日至 2024 年 12 月 31 日历间仍产生所得税， 对基础设施 REITs 基金酿成损失。本公司无条件不可破除地承诺，若技俩公司股权交割日早 于 2025 年 1 月 1 日，则本公司勉强技俩公司自交割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间所产生 的企业所得税向基础设施 REITs 基金给以等额补偿。企业所得税补偿款项的金额根据技俩公 司履行承担的企业所得税狡计确定（以技俩公司对自交割日起至 2024 年 12 月 31 日止期间 所得税汇算清缴的完税解释及年度征税申报表记录数据与交割审计申报为依据确定）。本公 司应于技俩公司履行缴纳 2024 年度所得税后的 20 个职业日内，向基础设施 REITs 基金托管 账户支付该等补偿款项。 （七）回收资金用途   原始权益东谈主承诺将本技俩所收取的净回收资金主要用于在建技俩、前期职业熟谙的新项 目（含新建技俩、改扩建技俩）；其中，不越过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产技俩， 不越过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施技俩的小股东退出或补充发起东谈主（原始权益 东谈主）流动资金等；确保新技俩合适国度要紧战术、发展贪图、产业政策等要求。本公司承诺 本技俩刊行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用 罢了。   为加速净回收资金使用进程及效果，原始权益东谈主在履行了里面相关审批经过后，于 2025 年 2 月 10 日向国度发展改革委、深圳市发展改革委等监管部门就净回收资金用途变更履行 了报备模范，评释了拟变更回收资金使用比例的情况。原始权益东谈主拟将净回收资金的 85%用 于投资基础设施技俩（包括在建技俩、新建或改扩建技俩及存量资产收购），投资金额 具体净回收资金使用比例情况详见如下：        回收资金使用类别           变更前拟使用金额（万 变更后拟使用金额（万    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                              元）及比例              元）及比例 投资基础设施技俩（包括在建技俩、新建   或改扩建技俩及存量资产收购）        补充流动资金              6,991.83（10%）     10,487.75（15%）           所有这个词              69,918.33（100%）    69,918.33（100%）   为进一步加速净回收资金使用进程及效果，根据拟投技俩开拓进程，原始权益东谈主在履行 了里面相关审批经过后，于 2025 年 9 月 15 日向国度发展改革委、深圳市发展改革委等监管 部门就净回收资金投向变更履行了报备模范，评释了拟变更回收资金投向的情况，净回收资 金不再用于深圳沙井会展北保障性租赁住房技俩，新增厦门海上世界 C09 号保障性租赁住房 技俩。具体净回收资金用途和使用比例情况详见如下：                          变更前拟使用金额（万         变更后拟使用金额（万      回收资金使用类别                             元）及比例              元）及比例 合肥高新 GX202302 保障性租赁住房项           目   上海松江新桥镇租赁住房技俩           30,758.50(44%)     30,758.50(44%) 深圳沙井会展北保障性租赁住房技俩          7,725.00(11%)            0 厦门海上世界 C09 号保障性租赁住房项           目        补充流动资金            10,487.75（15%）     10,487.75（15%）          所有这个词              69,918.33（100%）    69,918.33（100%）   回收资金使用情况详情见本基金最新败露的如期申报以及关系临时公告。 （八） 关联方拟认购的基金份额数目   本基金原始权益东谈主或其归并控制下的关联方参与战术配售，占本次基金份额发售比例为 期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额在限售期届满前持有期间不允许质押。 招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               十八、基础设施技俩运营管理安排 （一）基础设施技俩运营管理安排概况      本基金运作过程中，基金管理东谈主将按照法律法则划定和基金合同约定主动履行基础设施 技俩运营管理职责，同期，基金管理东谈主拟托付招商蛇口的全资子公司招商伊敦当作外部管理 机构负责基础设施技俩的部分运营管理职责，基金管理东谈主照章应当承担的责任不因托付而免 除。      经核查，外部管理机构招商伊敦公司治理及财务现象邃密，具备丰富的基础设施技俩运 营管理熏陶，招商伊敦具备《指引》第四十条第一款及《深圳证券交易所公开召募基础设施 证券投资基金业务指引第 1 号》第九条文定的担任基础设施基金办法基础设施技俩的外部管 理机构的禀赋及权限，本基金苦求注册过程中，运营管理机构按照中国证监会要求履行关系 备案模范（如需）。      基金管理东谈主、专项筹备管理东谈主、招商伊敦与各技俩公司就本基金签订运营管理协议，并 在协议中明确约定基金管理东谈主托付招商伊敦为基础设施技俩提供运营管理服务的具体安排。 （二）基金管理东谈主的运营管理禀赋及决策机制      基金管理东谈主的基本情况、东谈主员配备、内控轨制等情况详见本招募评释书“五、基金管理 东谈主”。      基金管理东谈主的运营管理决策机制详见本招募评释书“四、基础设施基金治理”。 （三）外部管理机构的基本情况                     图表 18-1 招商伊敦基本情况 外部管理机构称呼      深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司 法定代表东谈主         李杰 成立日历          2020 年 11 月 2 日 注册成本          8000 万东谈主民币    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 注册地址        深圳市前海深港合作区南山街谈怡海通衢 1167 号海运中心主塔楼 317             一般经营技俩是：企业总部管理；信息接洽服务（不含许可类信息接洽             服务）；品牌管理；酒店管理；商务信息接洽（不含投资类接洽）                                         ；国内             贸易代理；物业租赁；健身悠闲行动；接洽筹划服务；泊车场服务；家             具装配和维修服务；会议及展览服务；本领服务、本领开发、本领接洽、             本领交流、本领转让、本领推广；财务接洽；社会经济接洽服务；告白             想象、代理；创业空间服务；市集观察（不含涉外观察）；贪图想象管             理；市集营销筹划；非居住房地产租赁。（除照章须经批准的技俩外，             凭营业执照照章自主开展经营行动）                            ；住房租赁。                                 （除照章须经批准的项 经营范围             目外，凭营业执照照章自主开展经营行动）；互联网销售（除销售需要             许可的商品）                  。（除照章须经批准的技俩外，凭营业执照照章自主开展经             营行动），许可经营技俩是：住宿服务；餐饮服务；物业管理；高危境             性体育通顺（游水）；食物销售；食物经营；食物经营（销售预包装食             品）              。（照章须经批准的技俩，经关系部门批准后方可开展经营行动，具             体经营技俩以关系部门批准文献梗概可证件为准）；食物互联网销售。             （照章须经批准的技俩，经关系部门批准后方可开展经营行动，具体经             营技俩以关系部门批准文献梗概可证件为准）   深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下简称“招商伊敦”）成立于 2020 年 11 月 2 日，注册成本 8,000 万元东谈主民币，实缴注册成本 3,000 万元。由招商蛇口全资设立，是 招商蛇口旗下主要负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，总部设立于广东省深圳市。   适度 2024 年 6 月 30 日，招商蛇口持有招商伊敦 100%股权，为招商伊敦唯独股东，招 商伊敦的履行控制东谈主为招商局集团。招商伊敦股权结构图如下：                 图表 18-2 招商伊敦股权结构图   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   适度 2024 年 6 月 30 日，根据《公司法》和关系法律、法则，招商伊敦制订了《深圳招 商伊敦酒店及公寓管理有限公司规矩》                 。根据外部管理机构的公司规矩关系划定，招商伊敦 为单一股东的有限责任公司，公司治理机构包括股东、党组织、执行董事、监事、司理。   （1）股东权益   公司不设立股东会，股东诳骗下列权益：   （2）党组织权益   公司党组织根据《中国共产党规矩》等党内法则主要履行如下职责：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 作部署； 工会、共青团等群团职业。指挥党风廉政开拓，援手纪检委员切实履行监督责任； 并提议意见建议；   （3）执行董事权益   执行董事对股东负责，诳骗下列权益： 定上述东谈主员的报酬事项；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （4）公司监事权益   监事诳骗下列权益： 公司规矩或者股东决定的执行董事、高级管理东谈主员提议罢免的建议； 员给以纠正；   （5）公司司理权益   总司理对执行董事负责并申报职业，诳骗下列权益：   （1）主营业务及经营情况分析       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      招商伊敦是招商蛇口旗下负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，其租赁住房业务前身 为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司（成立于 1992 年，后改名为深圳市招商公寓发展有限 公司），自 80 年代初蛇口建造第一批职工住房始涉足租赁住房业务，经过近 40 年的发展， 积蓄了丰富的租赁住房类业务运营熏陶。2020 年 11 月，招商公寓结合行业先进熏陶，实施 轻重资产分离改革，端庄成立“深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司”，全面负责招商蛇 口旗下租赁住房及酒店的运营管理。经 40 余年的租赁住房运营熏陶千里淀，招商伊敦成为行 业中熟谙的运营商，成为招商蛇口存量资产运营、战术发展业务重要组成部分。      招商伊敦面前已形成熟谙的三大中枢产品线（壹栈东谈主才公寓、壹间宏构公寓、壹棠服务 公寓）及相匹配的运营模式，并陡立延长覆盖蓝领公寓、社区公寓、鲸山别墅等多产品形态， 复合产品组合创造叠加效应，服务对象覆盖从应届毕业生、下层东谈主才、城市精英及国际化高 端客群。To B 端：贬责企业从下层职工到公司高管的不同层级的租住需求；To C 端：知足 个东谈主客户全成长周期的租住需求，知足租赁市集各样型各档次的居住需求，为客户的品性生 活提供全周期的贬责决议。      招商伊敦持续完善租赁住房类技俩的自有品牌及运营体系，无间扩大行业影响力，积极 终了专科化管理输出。适度 2024 年 6 月末，招商伊敦公寓业务已布局北上广深、重庆、杭 州、苏州等 11 个城市，已开业技俩 43 个、经兴建筑面积约 111 万平方米、房源总额约 2.73 万间；开拓期技俩 29 个、经兴建筑面积约 81 万平方米，房源总额约 1.48 万间。      图表 18-3 适度 2024 年 6 月末招商伊敦运营管理的已开业的基础设施技俩（节选）                                                经兴建筑面积 序号     产品线   城市         技俩称呼         开业时间                                                （万平方米）        壹栈        公寓              深圳      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                             经兴建筑面积 序号    产品线   城市         技俩称呼       开业时间                                             （万平方米）             上海             深圳       壹棠       公寓                  上述技俩建筑面积所有这个词                  63.40 注：此处经兴建筑面积统计包括技俩配套交易面积；数字四舍五入可能存在尾差。      总体上，招商伊敦主营业务发展稳健，运营管理熏陶丰富，不错在基础设施技俩运营期 间提供邃密的运营管理服务。      （2）可持续经营智商分析      招商伊敦在租赁住房行业运营管理熏陶丰富，已建立熟谙私用品牌及运营体系，配备了 专科、充足的运营管理团队，形成了专科化、体系化的运营管贤达商，同期财务经营情况稳 健，持续经营智商邃密，总体上具备邃密的可持续经营智商： 出一套完善且熟谙的产品体系以及运营体系，其中产品体系包括技俩甄选尺度化、多产品线 想象尺度化、成本适配尺度化、部品部件尺度化，运营体系涵盖技俩筹备、开业以及运营期    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 模范与尺度，终了器用、方法论以及评价尺度全覆盖。 化高效管理，打造官方客户端 APP，终了在线看房、签约支付、缴租报修、在线服务等，提 升客户方便性与体验感。结合互联网、物联网，芜俚应用智能东谈主脸识别、智能门锁、水电表 等，壹棠应用智能居家系统打造全新产品体验；同期通过“运营管理服务平台”及客户端 APP 的搭建，终了全经过线上化，擢升职业效率与客户方便性。 以“日便服务+升值服务”的边幅，如期组织各样住客行动，珍爱客户居住体验，全场地提 升生活品性。持续服务 1,000+企业客户，企业级客户服务智商广受折服，企业客户资源丰 富，包括中海油、招商银行、中国挪动、中国电子等。 技俩拓展、产品定位、筹开管理、市集营销、运营服务全链条专科岗亭，东谈主员梯队无缺，专 业度高。招商伊敦管理团队和中枢职工保持踏实，对于招商伊敦将来踏实发展具有重要作用。 招商伊敦主要管理东谈主员对招商伊敦历史情况了解深化，同期对将来发展标的具有历久研究。 管理层踏实故意于招商伊敦着眼历久利益，把抓将来发展标的，终了招商伊敦可持续踏实发 展。招商伊敦东谈主员配备情况及组织结构详见本章节“（四）与基础资产关系的业务情况”之 “3、东谈主员配备情况”及“4、组织结构和里面控制情况”。 末及 2024 年一季度末，公司总资产、租赁住房业务规模均随业务扩张而同步增长，资产负 债率结构合理，具有较强的历久偿债保障智商及财务可持续经营智商。   招商伊敦于 2020 年 11 月完成轻重资产分离改革并成立。2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度、2023 年末/2023 年度及 2024 年一季度末/2024 年一季度，招商伊敦主要财 务经营数据如下表所示，具体财务情况详见下文“（三）外部管理机构的基本情况”之“5、 财务报表及主要财务目的分析”。                  图表 18-4 招商伊敦的财务经营数据                                                  单元：万元   技俩            /2024 年一季度   /2023 年度    /2022 年度   /2021 年度      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 总资产                   26,304.17         24,167.04            13,249.61               8,402.14 总欠债                    5,964.91          6,030.46            1,972.82                2,570.82 系数者权益                 20,339.26         18,136.58            11,276.78               5,831.32 营业收入                   3,626.00         15,709.24            11,383.42               7,055.36 利润总额                   2,654.64          8,313.15            6,546.77                3,338.56 净利润                    2,202.68          6,859.79            5,445.46                2,831.32 资产欠债率                    22.68%             24.95%               14.89%                30.60%    招商伊敦成立于 2020 年 11 月 2 日。2021 年度、2022 年度和 2023 年度，德勤华永司帐 师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册司帐师审计准则的划定对招商伊敦 2021 年末/2021 年度、2022 年末/2022 年度和 2023 年末/2023 年度的资产欠债表、利润表、现款流量表、 系数者权益变动表以及财务报表附注进行了审计，并出具了尺度无保钟情见的《审计申报》 （德师报（审）字（22）第 P00972 号、德师报（审）字（23）第 P02217 号、德师报（审） 字（24）第 P02559 号）。根据招商伊敦 2021 年度审计申报、2022 年度审计申报、2023 年度 审计申报和 2024 年 1-3 月未经审计财务数据，招商伊敦主要财务目的分析情况如下所示。    （1）资产的主要构因素析    适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，资产组成及变化情况如下：                          图表 18-5 招商伊敦的资产组成情况                                                                                    单元：万元   技俩            金额       比例        金额        比例           金额       比例           金额          比例 流动资产 所有这个词 非流动资 产所有这个词 资产所有这个词 26,304.17 100.00% 24,167.04 100.00% 13,249.61 100.00% 8,402.14 100.00%    适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦资产总额为 8,402.14 万元、13,249.61 万元、24,167.04 万元和 26,304.17 万元，其中适度 2024 年 3 月末约 86.50% 的资产为流动资产。公司的流动资产主要由货币资金、应收资金集结管理款、应收账款、其 他应收款组成，非流动资产主要由使用权资产和固定资产组成。       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （2）欠债的主要构因素析                            图表 18-6 招商伊敦的欠债组成情况                                                                                     单元：万元   技俩             金额          比例         金额         比例          金额       比例          金额       比例 流动欠债 所有这个词 非流动负 债所有这个词 欠债所有这个词 5,964.91 100.00% 6,030.46               100.00% 1,972.82    100.00% 2,570.82     100.00%      适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦总欠债为 2,570.82 万元、1,972.82 万元、6,030.46 万元和 5,964.91 万元，其中流动负借主要由应付职工薪酬、 应交税费偏激他应付款组成，非流动负借主要由租赁欠债组成。      （3）偿债智商分析      适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦主要偿债智商目的 如下表所示：                          图表 18-7 招商伊敦的主要偿债智商目的       目的          2024 年 3 月末               2023 年末            2022 年末             2021 年末 流动比率（倍）                         9.39               5.97                 6.71             3.27 资产欠债率                        22.68%              24.95%             14.89%             30.60%      适度 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 3 月末，招商伊敦流动比率分别为 3.27 倍、6.71 倍、5.97 倍和 9.39 倍，资产欠债率分别为 30.60%、14.89%、24.95%和 22.68%。 公司的流动比率处于较高水平，资产欠债率保持在较低区间，具备邃密的历久与短期偿债能 力。总体来看，公司奉行稳健的财务政策，具有合理的资产欠债结构。      （4）盈利智商分析                            图表 18-8 招商伊敦的盈利智商目的                                                                                     单元：万元    财务目的               2024 年 1-3 月           2023 年度            2022 年度            2021 年度     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 营业收入                3,626.00        15,709.24             11,383.42        7,055.36 营业成本                  609.48         4,614.91              2,649.75        1,861.44 营业毛利率                 83.19%            70.62%               76.72%          73.62% 利润总额                2,654.64         8,313.15              6,546.77        3,338.56 净利润                 2,202.68         6,859.79              5,445.46        2,831.32 净利率                   60.75%            43.67%               47.84%          40.13% 元、5,445.46 万元、6,859.79 万元和 2,202.68 万元，毛利率分别为 73.62%、76.72%、70.62% 和 83.19%，保持在较高水平。具体来看，跟着公司的业务扩张，公司营业收入及净利润逐 年加多，同期成本控制稳健，具有较好的盈利智商。    （5）现款流量分析                    图表 18-9 招商伊敦的现款流量情况                                                                           单元：万元          技俩              2024 年 1-3 月      2023 年度          2022 年度       2021 年度 经营行动现款流入小计                        796.96    15,258.06        12,301.30     4,366.46 经营行动现款流出小计                     2,353.82      9,084.73         7,347.49     2,146.27 经营行动产生的现款流量净额                  -1,556.87     6,173.33         4,953.81     2,220.19 投资行动现款流入小计                             -              -               -             - 投资行动现款流出小计                             -          0.91           11.72         1.79 投资行动产生的现款流量净额                          -          -0.91         -11.72        -1.79 筹资行动现款流入小计                             -              -               -    3,000.00 筹资行动现款流出小计                     -1,820.50     6,075.52         5,104.25     4,690.07 筹资行动产生的现款流量净额                  1,820.50     -6,075.52        -5,104.25    -1,690.07 汇率变动对现款的影响                             -              -               -             - 现款及现款等价物净加多额                      263.64          96.90        -162.17       528.33 期末现款及现款等价物余额                      726.70         463.06         366.16       528.33 万元、4,953.81 万元和 6,173.33 万元，经营现款流情况举座邃密、踏实。2024 年 1-3 月事       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 营行动产生的现款流量净额-1,556.87 万元主要系应收托付管理费回款较少所致。      （1）公开市集融资情况      根据招商伊敦的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦不存在公开市集融资的情况。      （2）对外担保情况      根据招商伊敦的评释，适度 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦不存在对外提供担保的情况。      （3）资信情况      招商伊敦财务现象邃密，具有持续经营智商。根据招商伊敦提供的申报时间为 2024 年                       》（申报编号：2024071618334561782520），适度      经检索国度企业信用信息公示系统，适度尽调基准日，招商伊敦的公司登记状态为“存 续（在营、开业、在册）”，未被列入经营特地名录和严重犯法失信企业名单（黑名单）                                       ，不 存在停业、结果、算帐以偏激它根据我国现行法律、行政法则和招商伊敦公司规矩的划定应 当圮绝的情形。基于前述并经查阅招商伊敦 2021-2023 年度审计申报等财务数据、招商伊敦 提供的申报时间为 2024 年 7 月 16 日的《企业信用申报（自主查询版）》（申报编号： 碍。      经查询国度金融监督管理总局网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index /index.html）、中华东谈主民共和国住房和城乡开拓部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中 华东谈主民共和国天然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华东谈主民共和国救急管理部网 站（https://www.mem.gov.cn/）、中华东谈主民共和国生态环境部网站（http://www.mee.gov. cn/）、中华东谈主民共和国国度市集监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中华东谈主民 共和国国度发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）                                        、中华东谈主民共和国财政部网 站（http://www.mof.gov.cn/）、国度税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）                                                               、证 券期货市集失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、                                                      “中国执行信 息公开网”     （http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、最妙手民法院的“寰球法院失信被执行 东谈主名单信息公布与查询系统”             （http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、                                               “信用中国”网站（h       招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） ttp://www.creditchina.gov.cn/）、深圳证券交易所官网（http://www.szse.cn/）、“国度 企业信用信息公示系统”（http://www.gsxt.gov.cn）并经招商伊敦阐明，招商伊敦最近三 年在投资开拓、分娩运营、金融监管、工商、税务鸿沟不存在要紧犯法违规记录。 （四）与基础资产关系的业务情况    本基金拟聘任的外部管理机构招商伊敦合适《指引》划定的关系条件，照章设立且正当 存续，具备丰富的基础设施技俩运营管理熏陶，配备充足的具有基础设施技俩运营熏陶的专 业东谈主员，其中具有 5 年以上基础设施技俩运营熏陶的专科东谈主员不少于 2 名，公司治理与财务 现象邃密。本基金苦求注册过程中，运营管理机构按照中国证监会要求履行关系备案模范（如 需）。    根据招商伊敦的营业执照以及《公司规矩》中的经营范围可为办法基础设施技俩提供运 营管理服务，经营范围详见本章“（三）外部管理机构的基本情况”关系内容。    在《运营管理协议》等关系法律文献见效且招商伊敦按照《基金法》在中国证监会完成 备案后，招商伊敦合适《指引》第四十条第一款划定的外部管理机构应合适的要求，具备作 为基础设施技俩外部管理机构的禀赋。    招商伊敦当作外部管理机构，管理层及主要运营管理东谈主员均具有丰富的基础设实践业从 业熏陶、技俩运营管理熏陶、专科智商，可有用为基础设施技俩可持续踏实发展提供助力。    适度 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦本部共有职工 70 东谈主（不含分公司）                                            ，其中：经营管理 层 7 东谈主，投资运营部 17 东谈主，产品管理部 10 东谈主，空洞管理部 9 东谈主，财务管理部 14 东谈主，安全 分娩监督管理部 2 东谈主，业务管理部 11 东谈主。                        图表 18-10 部门组成情况          部门                   东谈主数                  占总东谈主数比例        经营管理层                    7                   10.00%        投资运营部                   17                   24.29%      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          部门                东谈主数                占总东谈主数比例        产品管理部                10                  14.29%        空洞管理部                   9                12.86%        财务管理部                14                  20.00%      安全分娩监督管理部                 2                 2.85%        业务管理部                11                  15.71%          所有这个词                 70                  100.00%                      图表 18-11 学历组成情况         学历                 东谈主数               占总东谈主数比例        硕士及以上               33                 47.14%         本科                 34                 48.57%        大专及以下               3                   4.29%         所有这个词                 70                 100.00%      适度 2024 年 6 月 30 日，招商伊敦主要管理层东谈主员任职情况如下：             图表 18-12 外部管理机构董监高及主要运营管理东谈主员基本情况 姓名     职务           简历                     李杰，男，研究生学历，毕业于香港理工大学旅游及酒店管理                     专科，具有越过二十年的酒店经营管理熏陶，现任招商伊敦执        法东谈主、执行董事、总 李杰                  行董事、总司理、深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司酒店               司理                     分公司负责东谈主，全面操纵招商伊敦经营管理职业，领有丰富的                                酒店筹开、运营和资产管理熏陶。                     靳燕，女，本科学历，毕业于厦门大学财政金融系国际金融专                     业，具有越过二十年的财务管理熏陶，现任招商伊敦监事、财 靳燕      监事、财务总监                     务总监，全面负责公司财务、采购及成本管理职业，领有丰富                                    的采购、成本及财务管理熏陶。                     冯睿，女，研究生学历，毕业于西安交通大学政治经济学专科，                     具有越过十年的营销及投资管理熏陶，现任招商伊敦副总司理、 冯睿     副总司理、发展总监                     发展总监，深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司公寓分公司                      负责东谈主，全面负责公司公寓酒店投资发展及安全分娩职业。                     邵明勇，男，本科学历，毕业于深圳大学当代企业管理专科， 邵明勇      公寓业务总监     具有越过二十年的公寓及酒店管理熏陶，现任招商伊敦公寓业                      务总监，全面负责招商伊敦公寓业务日常经营管理职业。                     蔡银华，女，本科学历，毕业于中央播送电视大学英语专科， 蔡银华         运营副总监   具有近二十年的运营管理熏陶，现任招商伊敦运营副总监，负                          责运营管理关系职业，领有丰富的运营管理熏陶。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）组织架构   适度 2024 年 6 月 30 日，除按照招商伊敦《公司规矩》竖立股东、董事会、监事、司理 等相应治理架构外，招商伊敦根据业务发展及日常分娩经营管理的需要，根据不同职能竖立 了里面组织架构，包括 6 个部门，组织架构图及主要职责如下。                  图表 18-13 招商伊敦组织架构图                         招商伊敦          安全分娩 投资运营部              业务管理部   空洞管理部       财务管理部   产品管理部          监督管理部          华南职业部     华东职业部    华北职业部                  图表 18-14 招商伊敦部门职责先容   部门                       部门主要职责          负责公寓及酒店业务的市集、行业、客户等的分析研究，公寓轻、重资产及酒          店轻资产市集化技俩拓展，主责公寓及酒店技俩投后管理职业、资产管理职业； 投资运营部    负责公司举座经营筹备、考核评价、营销品牌、客户服务、品性管理、信息化          开拓等职业；负责运用数字化器用，推动精益运营，擢升尺度化、范例化、品          牌化运作智商。          主要承担产品尺度化想象管理、自建技俩想象管理，参与代建技俩想象决议深 产品管理部    化前审核、代建工程对接、改造工程管理、专项工程管理、技俩筹开援手、工          程维相沿理、酒店及公寓技俩日常维修管理的关系职业。          是公司党建群团、东谈主力资源、纪检监督、法律合规、行政服务、企业文化、房          改产权等职业的空洞部门。主要负责公司及下属管理公司/技俩的东谈主力资源规 空洞管理部          划、招聘、培训、绩效、薪酬福利、职工关系等东谈主力资源管理；负责企业文化、          行政治务及后勤管理，负责风险控制及合同文本的审核与改良。          负责公司及下属管理公司财务、成本、采购、产权管理组织体系的建立并实施          管理，终了公司财务、成本、采购、产权管理组织体系的邃密运行；负责公司 财务管理部          及下属各管理公司及技俩财务、成本、采购的指导与服务，在专科鸿沟为公司          提供业务指导和专科服务。          负责公司安全分娩管理职业的融合筹划与和谐，安全体系开拓的筹划、实施、 安全分娩监督          爱戴和监督。旨在通过安全战术管理和尺度化运营，对各部门和各下属单元安  管理部          全分娩职业实施系统管理、空洞监管和专科指导，注重化解安全风险，提高安   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   部门                    部门主要职责            全绩效，构建安全分娩长效机制，为公司持续健康发展提供坚实的安全保障。            统筹管理寰球三个职业部公寓及酒店技俩，主要承担各运营期技俩日常经营的  业务管理部            管理和谐，以及配合公司落实对下属技俩的其它管理职业。   （2）里面控制   公司已经建立了合适当代企业轨制要求的法东谈主治理结构和里面组织结构，成立以来，产 权明晰、权责明确、运作范例，在业务、机构、东谈主员、财务方面均遵循了《公司法》及《公 司规矩》的要求范例运作。   为范例业务管理，建立健全业务里面控制轨制，提高公司业务经营效果，更好地保障公 司发展和贪图利润的终了，招商伊敦里面建立了完善的管理轨制，主要包括租赁管理、运营 管理、财务管理、税务管理、客户服务管理、媒体管理、合规管理、服务外包管理、职工管 理、后勤管理、档案管理、印证管理等。具体如下：   招商伊敦编制了《招商伊敦租赁管理办法（2022 年版）》                              《招商伊敦公寓销售管理办法》 和《招商伊敦公寓业务合规运营手册》等轨制范例公司运营阶段的租赁业务管理，确保业务 合规运营。其中包括主导部门及各参与部门的职责单干，管控原则，职业模范，以及尺度文 本合同制定、报价、预定、新签、退租等租赁管理关系事项等。   招商伊敦运营管理部构建了完善的运营管控体系，包括租赁住房经营目的分级体系、投 建管专科协同、过程管控与督导、专科巡检和考核评价等。招商伊敦过程管控与督导细分了 技俩开拓期、筹开期及运营期，结合公司轨制、专科尺度、管理范例以及公司业务、职能权 责经过进行节点管理。   由各主责部门制定巡检尺度与范围，如期走访技俩，协助技俩查漏补缺，专科巡检主要 针对品牌范例类（品牌形象、VI 应用、现场物料）                        、客户服务类（服务范例性、案场运作等）、 数字化类（使用范例、操作时效、合规管理）                    、采购类（平台采购周期、供应商管理、采购 失败率、采购合规、ERP 时效等）等技俩进行。   考核评价共四个维度，分别是协同性考核（职能与技俩双背双考，责任共担）、兴隆度   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 考核（一线对职能部门服务智商进行兴隆度评价）、阶段性考核（存量技俩、新开技俩、待 开技俩互异化考核）和动态化考核（以月度、季度为考核节点，加大过程督导）                                   。考核经过 次序为制定年度考核决议、制定办法责任书、考核监控、考核实施、考核结果应用。   招商伊敦为终了总体战术办法构建适合公司特色的财务管理模式，加强和完善公司财务 管理及监督机制，制定了《招商伊敦财务管理轨制》，构建了财务职业组织体系，制定了资 金管理、资产管理、欠债管理、成本及用度管理、收入及利润管理、里面控制轨制、财务风 险管理、财务预算、财务申报、管理司帐、外部审计、资产评估、财务信息化、财务监督等 方面的轨制详情，范例财务行动，注重经营风险。   为健全公司财务预算管理轨制，明确公司财务预算管控内容，范例财务预算各项管控指 标的具体执行尺度，招商伊敦制定了《招商伊敦财务预算管理执行指引》，并对年度用度预 算、固定资产预算、基建预算控制等方面提议了具体的执行指引。   为加强固定资产及低值易耗品的里面控制及管理，严格其预算、购置、相沿使用、里面 迁移和处置等手续，驻防并实时发现和纠正其业务中的各样差错和作弊，保证固定资产及低 值易耗品的安全无缺，提高其使用效率，招商伊敦制定了《招商伊敦固定资产及低值易耗品 管理职业指引》，对固定资产的预算管理、采购管理、日常管理及处理管理制定具体的经过。   招商伊敦为范例日常经营中的各项涉税业务，加强各单元的税务管理，保证公司各要害 的征税行动合适国度税收管理划定，范例各单元涉税行动，优化税务管理业务经过，有用防 范、控制和贬低各单元征税管理过程中的风险损失，照章履行征税义务，提高征税管理空洞 效益，根据国度税收关系法则、规章的要求，制定了《招商伊敦税务管理操作指引》，对纳 税实务和风险注重提议了具体操作指引。   为保持品牌一致性，提供优质客户服务，招商伊敦以《壹间公寓尺度经过与模范》为基 础，对礼节范例、考勤、值班、岗亭职责等行动进行范例，况且从客户视角启程，提真金不怕火五大 客户服务中枢场景——访客带看、入住办理、退房办理、投诉处理以及维修、清洁入户模范， 围绕“视觉、行动、经过”梳理中枢场景服务尺度，对技俩外围、客户迎接区、销售动线等   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 五个方面形象展示提议具项要求，制定了《招商伊敦长租公寓技俩案场服务指引》。通过细 化案场、服务关键词、场景演示、服务尺度，构建具有指导性的案场服务形象尺度、服务标 准及中枢服务场景经过尺度。   为范例媒体职业，招商伊敦制定了《招商伊敦媒体职业管理指引》，明确了媒体交互原 则，针对梳理媒体资源、日常交流和内容合作指出媒体爱戴建议，并对媒体行动的行动类型 和可贵事项进行指导。   为范例公关传播职业经过，加强舆情管理的里面疏通机制，高效注重和处理危机事件， 在系数公关行动中，融合品牌传播的内容，并永恒贯彻、无间强化，共同爱戴和擢升品牌形 象，招商伊敦制定了《招商伊敦媒体管理与危机公关操作手册》，手册内容包含新闻发布流 程、舆情及危机公关管理、媒体关系管理三个部分，明确了新闻发言东谈主轨制，并针对舆情监 测及传讯反馈、舆情驻防及处理经过、单个技俩投诉、纠纷类危机打发关键、专项危机救急 小组职业原则、危机驻防管理提议了具体操作指引。   为融合品牌对外宣传，招商伊敦制定了《招商伊敦品牌对外宣传信息指引》                                   ，内容包括 招商伊敦公司形象综述（公司简介、品牌内涵、品牌架构）和招商伊敦旗下各技俩简介。   加强招商伊敦法律合规管理，擢升照章治企水平，建立健全公司法律合规管理体系，防 范和有用控制要紧合规风险，保障公司健康持续发展、有用参加市集竞争和爱戴自身正当权 益，结合公司经营管理履行，制定《招商伊敦法律合规管理指引》，明确了合规管理体系及 职责、非诉讼法律事务管理、诉讼法律事务管理、外聘讼师管理等方面的具体指引。   为提高公寓业务运营合规性，针对公寓运营过程中发生频率最高的十二个公寓运营法律 合规风险点，为公寓技俩一线业务东谈主员提供兼具实用性和可操作性的业务合规指南，招商伊 敦制定了《招商伊敦公寓业务合规运营手册》                    ，对十二个风险点进行了细巧分析并结合实务 提议相应贬责方法。   为范例各样合同法律合规审查，使合同法律合规审查职业轨制化、范例化，切实爱戴公 司利益，招商伊敦制定了《招商伊敦合同法律合规审查指引》，指出了合同要点审查内容， 并针对特定类别合同提议了具体关心事项。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   为了进一步提高公司合规管理水平，加强对业务运营过程中的合规指引，提高业务东谈主员 合规意志，提高业务运营的法律风险注重和打发智商，招商伊敦梳理关系法律法则、范例性 文献、国度及行业尺度，并结合公司业务运营中的履行需求，总结了在公司业务运营过程中 的重要法律合规风险，编制《招商伊敦业务运营法律风险合规指引》，对常见法律风险提议 合规建议，提高业务东谈主员业务合规智商。   为公寓技俩提供优秀的现场运营服务，擢升技俩客户兴隆度，同期为范例业务服务外包 管理，提妙手职职业积极性，擢升服务职业效率和质地，招商伊敦制定了《招商伊敦公寓业 务服务外包管理指引》，包括对外包服务采购、业务服务外包东谈主员招聘管理、业务服务外包 东谈主员日常管理等要害提议具体指引。   为范例新职工培养过程，保证新职工培养效果，作念厚东谈主才梯队，使公司在市集竞争中持 续保持生命力和竞争力，招商伊敦制定了《招商伊敦新职工培养职业指引》                                 ，明确新职工培 养经过，以匡助新职工快速熟悉和瓦解业务环境，融入团队，适当公司文化，擢升业务水平 并快速成长。为进一步完善培训管理体系，范例和促进公司培训管理，培养和开拓适当公司 发展需要的高教导东谈主才部队，招商伊敦制定了《招商伊敦职工培训管理办法》。为更好地激 发东谈主才和组织活力，擢升本部部门间、本部与技俩间的协同与配合，拓宽职工学问面，促进 复合型东谈主才的发展培养，招商伊敦制订了《招商伊敦职工轮岗管理办法》。   为细化招商伊敦季度经营筹备的考核，推动本部及下属酒店、宏构交易及餐饮、公寓项 目主要经营目的的按时高质达成，确保公司各项经营目的的全面逾额终了，激励原则存身于 聚焦关键东谈主才、强化事迹导向和实时激励与精细化管理，制定《招商伊敦专项激励管理办法》。   为加强公司本部及下属技俩后勤管理职业，使后勤职业更好地表现保障作用，招商伊敦 制定了《招商伊敦后勤管理办法》，并针对固定资产管理、公司低值易耗品管理、用餐管理 等提议了相应详情。   为范例档案管理职业，建立健全档案业务尺度，提高级案管理水平，爱戴正当权益和经    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 济利益，更好地为企业经营、管理和历史研究服务，招商伊敦制定了《深圳招商伊敦酒店及 公寓管理有限公司档案管理指引》，并对档案管理职业的基本任务和准则、档案管理职业的 隐讳要求、档案管当事人谈主员、档案的布置、档案的整理、档案的统计、档案管理信息化、档案 的轻狂与殉国、档案的相沿、档案安全救急预案、档案的编研与利用、档案职业搜检考评、 资产与产权变动档案的处置、电子文献的管理、境外机构档案管理、责任划定等具体职业流 程提议了详情指引。   为范例各部门、各单元钤记、证看护理，明确使用东谈主与管理东谈主的责权，招商伊敦制定了 《招商伊敦印证管理职业指引》              ，明确了钤记证照的分类、钤记的刻制与殉国及证照的取得 与相沿、钤记证照的使用及审批、钤记证照的出门使用、责任划定等详情。 （五）技俩资金收支及风险管控安排   基金管理东谈主、筹备管理东谈主、技俩公司、SPV 公司与托管银行/监管银行拟签订协议用于 账户监督，由基金管理东谈主、筹备管理东谈主及技俩公司托付托管银行/监管银行按照基金托管协 议和专项筹备托管协议/SPV 公司监管协议和技俩公司监管协议所划定的托管银行/监管银 行职责和操作经过为本基金波及的各层级银行账户偏激资金流向进行全程监督、闭环管理。 托管银行/监管银行怡悦接受基金管理东谈主、筹备管理东谈主和技俩公司的托付，技俩公司亦同意 接受托管银行/监管银行的监管。   （1）公募基金托管账户：指基金管理东谈主以基金的口头在托管东谈主处开立的东谈主民币资金账 户。基金的关系货币收支行动，包括但不限于接收召募资金专户划付的认购资金、接收资产 援手专项筹备分成款及处置款、向基金份额持有东谈主进行收益分配、支付基金关系用度等，均 须通过基金托管账户进行。   （2）专项筹备账户：指筹备管理东谈主以专项筹备的口头在专项筹备托管银行开立的东谈主民 币资金账户，专项筹备的一切货币收支行动，包括但不限于接收专项筹备召募资金、期间收 益偏激他应属专项筹备的款项、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资、向 SPV 公司及技俩公司披发借款、进行及格投资、支付专项筹备利益及专项筹备用度，均必须通过 该账户进行。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （3）政策监管账户：指技俩公司在政策监管账户开户行开立的深圳市辖区内唯独的住 房租赁资金专用账户，专项用于收取承租东谈主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的关系用度， 如管理费等，并根据政策监管账户监管协议的约定将前述全部收入划付至技俩公司运营账户 （或技俩公司基本户）的东谈主民币资金账户，具体以政策监管账户监管协议的约定为准。   （4）运营账户：指技俩公司在监管银行开立的专门用于接收政策监管账户转付的收入、 政策监管账户收取的收入外的其他收入（如有）及基金管理东谈主或筹备管理东谈主招供的其他款项 （如有），并根据技俩公司监管协议的约定对外支付的东谈主民币资金账户，具体以技俩公司监 管协议的约定为准。   （5）基本户：指技俩公司在监管银行处开立的专项用于接收从运营账户所划转的款项， 以及基金管理东谈主或筹备管理东谈主招供的其他款项（如有），并根据技俩公司监管协议的约定对 外支付的东谈主民币资金账户，具体以技俩公司监管协议的约定为准。   （6）SPV 公司监管账户：指 SPV 公司在监管银行开立的、用于接收 SPV 公司全部收入 和款项并对外进行支付的东谈主民币资金账户，具体以 SPV 公司监管协议的约定为准。在继承合 并协议项下的继承合并完成后，SPV 公司监管账户应相应刊出。   除上述账户外，本基金原则上不得有任何其他账户。如因基金运作或技俩公司运营确需 新设其他账户的，基金管理东谈主需向托管东谈主充分评释其存在的必要性和合感性，经托管东谈主同意 后，方可开立并纳入托管东谈主的融合监督管理。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）             图表 18-15 各层级账户资金流转示意图                       公募基金托管户                       投资     收益分配                        专项筹备账户                          投资、披发     分成（反吸前）、反璧                          股东借款      股东借款本息                 分成（完成           披发股   反吸后）、归                 还股东借款       SPV 公司监管账户           东借款                 本息                                   分成（反吸前）                       技俩公司运营账户            拨付预算及                                     如期资金归集            预算外资金                 基本户              政策监管账户   （1）根据《深圳市住房和开拓局等部门对于开展住房租赁资金监管的文告》（深建规 〔2021〕6 号）等关系政策要求，政策监管账户用于收取技俩公司房钱收入、押金、水电费 （如有）等收入。为终了基础设施基金各要害资金闭环管理，基金管理东谈主、筹备管理东谈主、项 目公司、托管东谈主、政策监管账户开户行拟签订《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》， 约定政策监管账户原则上仅能将账户内已被灭亡监管的资金定向划入运营账户或基本户。项 目公司原则上以不低于每三个月一次的频率定向将该等已灭亡监管措施的资金款项归集并 转付至技俩公司运营账户或基本户。运营账户除接收政策监管账户划入的资金之外，可用于 接收无需按照外部政策要求纳入监管的其他收入（如有）。   （2）根据运营管理协议，基金管理东谈主按季从运营账户向基本户划拨预算。监管银行根 据基金管理东谈主的指示向基本户拨付预算款项，同期对基本户的资金使用情况如期进行复核审 阅监督。   （3）如技俩公司存在突发性或预算外用款需求，经基金管理东谈主审批后，基金管理东谈主应 向监管银行出具划款指示和关系用款凭证，指示托管东谈主将运营账户中的资金划入基本户。   （4）技俩公司日常运营开销均通过基本户支付，用款需求经基金管理东谈主审批后，基金      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 管理东谈主应向监管银行出具划款指示，监管银行收到指示后即执行划款。      （5）基金管理东谈主/筹备管理东谈主根据技俩公司监管协议、SPV 公司监管协议的约定向监管 银行出具划款指示，由监管银行将 SPV 公司监管账户（如有）和运营账户中的资金划转至专 项筹备托管账户。      （6）筹备管理东谈主于专项筹备分配日按《尺度条目》的约定向专项筹备托管银行发送分 配当期应分配的资产援手证券投资收益的划款指示，指示专项筹备托管银行将专项筹备账户 中的资金划转至登记托管机构指定账户，用于向专项筹备持有东谈主（即基础设施基金）进行分 配。      （7）托管银行/监管银行根据基金管理东谈主的苦求为其开专项筹备账户和基金托管账户 /SPV 公司监管账户、基本户和运营账户的网银查询权限，供基金管理东谈主实时查询账户余额 及资金收付情况。通达账户网银查询权限后，除非基金管理东谈主被受命或辞任，托管银行/监 管银行不得关闭该等权限。监管银行根据基金管理东谈主的苦求为外部管理机构通达基本户和运 营账户的网银查询权限，供外部管理机构实时查询账户余额及资金收付情况。      政策监管账户开户行动招商银行股份有限公司深圳分行，除政策监管账户之外，公募基 金托管账户、专项筹备账户、技俩公司运营账户、技俩公司基本户、SPV 公司监管账户均开 立在基金托管东谈主处，随意业银行股份有限公司。      根据《深圳市住房和开拓局等部门对于开展住房租赁资金监管的文告》                                    （深建规〔2021〕 圳市辖区内的交易银行开立唯独的住房租赁资金专用账户。太子湾技俩、林下技俩均在招商 银行股份有限公司深圳分行开立了资金专户用于收取房钱 ，并签订了《深圳市住房租赁资 金监管协议》，现已在数据报送、房钱识别、资金划转等要害已经与招商银行股份有限公司 深圳分行形成了踏实的合作模式。      为保持基础设施技俩的稳重运营、减少更换银行产生的摩擦成本，本基金将保留技俩公  林下技俩在申报期内由桃花坛置业公司持有，房钱等收入由桃花坛置业公司在招商银行股份有限公司深 圳分行开立的住房租赁资金专户收取。林下技俩通过公司分立方式重组到技俩公司（林下）后，技俩公司 （林下）将在招商银行股份有限公司深圳分行开立新的资金专户，专项用于收取林下技俩房钱等收入。太 子湾技俩在申报期内且由技俩公司（太子湾）持有，房钱等收入由技俩公司（太子湾）在招商银行股份有 限公司深圳分行开立的住房租赁资金专户收取。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 司（太子湾）、技俩公司（林下）已在政策监管账户开户行开立的政策监管账户，用于收取 承租东谈主房钱、押金、住房租赁关系存续期间的关系用度（如管理费）等。   针对政策监管账户开户行在非基金托管东谈主处开立的情况，基金托管东谈主兴业银行股份有限 公司与基金管理东谈主已协商建立了完备的资金闭环管理决议。基金管理东谈主、筹备管理东谈主、技俩 公司、托管东谈主、政策监管账户开户行签订《深圳市住房租赁资金监管协议补充协议》，技俩 公司（太子湾）、技俩公司（林下）在招商银行股份有限公司深圳蛇口支行开立唯独的政策 监管账户，约定政策监管账户原则上仅能将账户内已被灭亡监管的资金定向划入运营账户或 基本户。技俩公司原则上以不低于每三个月一次的频率定向将该等已灭亡监管措施的资金款 项归集并转付至技俩公司运营账户或基本户。 （六）运营管理服务内容   在《运营管理协议》有用期限内，外部管理机构应向基金管理东谈主提供以下运营服务：   （1）负责制定年度经营筹备及财务预算的初步决议，并提交至基金管理东谈主进行审议， 经基金管理东谈主书面审批后执行。其中，年度经营筹备和财务预算原则上应包括但不限于宏不雅 市集、技俩所在区域市集分析（包括但不限于供应、需求分析等）及竞争者事迹，上一财务 年度之年度经营筹备和履行事迹的对等到分析，今年度经营办法及财务预算，与经营办法及 财务预算匹配对应的营销推广筹备、日常运营筹备、年度供应商采购筹备、成人性开销筹备 等事项。   （2）根据基金管理东谈主批准的年度经营筹备和财务预算，受托提供租赁管理服务，包括 但不限于： 场定位，制定产品管理尺度、运营管理品性尺度等，并在年度预算、如期申报和年度考核中 体现对当今市集的竞品分析和今后新增供应、需求、订价、定位平分析。基于市集分析和年 度经营办法，在年度预算提议年度经营价钱决议（包括租赁价钱、物业服务价钱、泊车收费 价钱、其他经营收费、扣头体系和其他优惠决议，以及中介、营销决议、价钱体系等）供基 金管理东谈主审批。 需）、续租、退租及提前圮绝租赁合同等租赁关系职业，包括自主拓展或依托第三方主体拓 展潜在佃农（包括为托付第三方主体拓展潜在佃农而签署与之关系的中介协议等）、潜在租 户谈判、根据住建部门对于保租房/公租房的要求进行佃农禀赋审查、签署意向租赁合同、 收取意向佃农定金、签署租赁合同等、续签订租赁合同等、退租和谐、提前退租追偿等职业；      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 完成佃农入住时的交房、迎接以及与物业服务关系的接洽职业；完成房屋调换职业等租赁相 关职业。 技俩房钱、物业服务费、泊车资、能源费等应付款项（如有），并负责追收欠缴款项，同期 将催收情况报备技俩公司。按租赁合同偏激他约定，协助技俩公司向佃农送还租赁保证金及 应退还房钱予佃农（如波及），或者以租赁保证金冲抵欠缴房钱（如波及），并按基金管理 东谈主要求提供应收台账、应付台账、收入台账、成本用度台账和租赁台账。      （3）根据基金管理东谈主批准的年度经营筹备和财务预算，受托提供日常运营服务，包括 但不限于： 引入与佃农生活关系的服务供应商等升值服务内容，爱戴租赁客户关系，合理处理佃农投诉 和纠纷。 房运营管理要求进走运营和管理，落实当田主管部门对基础设施技俩融合管理的要求（包括 但不限于协助技俩公司实时在深圳市住房租赁监管服务平台上传租赁合同信息以开释政策 监管账户内的资金）；协助技俩公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司保持疏通结合， 跟进各样轨制规章、管理办法的更新与适用；协助技俩公司与住建部门疏通技俩评估价钱； 实时了解、跟进并向技俩公司反馈保租房、公租房关系的征求意见稿和关系政策；协助技俩 公司、佃农筹商和谐疏通政府机构、以及街谈办事处、社区居委会、警务职业站等社区管理 和服务机构；在技俩公司授权范围内代表技俩公司出席各样行动，举例各样政府部门举办的 行动、行业内行动、各项迎接、各样客户行动、各样会议、接受关系单元的搜检等，包括不 限于救急管理、安全分娩、消防搜检、环保、各项申报等职业，追踪并打刊行业法则政贪图 态。 营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当田主管部门要求的租赁备案登记、物业信息 登记），技俩公司工商年报信息爱戴、为基础设施技俩苦求、相沿并更新基础设施技俩运营 所必需的一切使用文凭、证照和经营许可（包括但不限于保障性租赁住房或环球租赁住房的 认定）。 物业管理禀赋的专科物业管理公司、以及单独提供卫生保洁、垃圾清运、环境绿化、日常维 修调整、安保、消防、通讯及垂死事故处理服务的单项专科服务公司）的选聘、谈判、协助 技俩公司与物业管理方签署协议，与物业管理方保持邃密的职业疏通并建立合理合作机制； 督促物业管理方执行日常物业服务职业，使物业管理行动达到相应的物业管理合同或者专项 物业合同约定的管理尺度。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基金管理东谈主提报安全管理司法轨制并由基金管理东谈主审批后确定，外部管理机构打发基金管理 东谈主对安全管理司法轨制的关系意见给以回话并进行合理调整。对技俩里面采取必要的、关系 主管部门要求的安全管理措施，确保技俩的安全有序及正常运行。在签订运营管理协议的同 时签订《基础设施技俩管理安全分娩管理协议》并按照约定的要求执行。遇救急突发事件时 实时向技俩公司、基金管理东谈主反馈，并处理该等事件。在运营管理协议项下，外部管理机构 对受托范围内的安全分娩管理职业负首要责任。根据不同的专科性质，外部管理机构负责安 排具体日常安全管理职业外部管理机构相关专科部门负责专科安全管理的指导和和谐职业。 托付第三方提供服务的，外部管理机构应当承担的安全管理责任不因此而免除。对于当月发 生的要紧安全事件、突发事件需在如期申报中评释。外部管理机构应提供持续跟进事件处理 情况，应基金管理东谈主要求，对事件进展、改进筹备等进行后续文告、或进行专项申报等。 的，在取得技俩公司书面授权后以技俩公司的口头或自行通过正当合规的采购模范采纳各样 服务、货品的潜在供应商，以及进行合同谈判和签署等。 等的优惠、补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。 采购苦求经过、供应商合同签订经过、付款苦求经过、考评经过及续签司法作念出约定，并提 交基金管理东谈主审批阐明。对于根据托付方授权采购或授权集采的供应商进行考评追踪，并提 供年度检视申报。 数据（包括但不限于租赁业务、收入、成本、合同等）对基础设施技俩业务进行精细化管理， 并为基金管理东谈主、技俩公司绽放基础设施技俩的查阅及审批权限（如有）。基金管理东谈主有权 要求外部管理机构提供客户关系台账（包括但不限于租约、营销、维修爱戴等信息）。   （4）根据基金管理东谈主批准的年度经营筹备和财务预算，为基础设施技俩的固定资产管 理、维修、改造、成人性开销事项提供服务： 通修整、年度大中修、救急抢修、加固升级等建筑履行及从属设施设备维修、室内家私家电 等装修升级改造更换等预算、招标执行、改造执行、验收等要害职业），以保持基础设施项 目处于邃密的运营状态，确保不会因为关系用度计提不足或者维修、更换、装修、改造等措 施不充分，导致基础设施技俩的运营目的（包括月度技俩出租率、运营收入收缴率）显耀下 滑或导致基础设施技俩非天然损失。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 构需督促物业管理公司或者其他专科服务机构实时完成维修职业；非由佃农承担的维修用度， 按照物业管理合同、专项服务合同偏激他关系合同的约定由技俩公司或供应商承担用度，不 由外部管理机构承担。 家电等装修升级改造更换，外部管理机构需负责实施工程监督及好意思满验收（或质地验收）， 并出具阶段性工程申报（如基金管理东谈主要求），除依据租赁合同等约定需由佃农承担的情形 外，关系用度由技俩公司承担。基于基金管理东谈主审批阐明后的年度成人性开销筹备，外部管 理机构需就具体事项制定操作决议（包括工程服务和物质采购安排、工期贪图等）并协助项 目公司执行，必要时和谐物业管理方鼓吹执行并给以充分监督。如存在突发的物业安全隐患， 可能危及环球利益及他东谈主正当权益时，外部管理机构应实时组织并进行救急维修养护。 金支付）进行持续跟进，并于如期运营申报中向基金管理东谈主滚动文告。   在《运营管理协议》有用期限内，外部管理机构应向基金管理东谈主提供以下协助的运营管 理服务：   （1）实时办理基础设施技俩、钤记证照、账册合同、账户管理权限和运营档案府上交 割、布置。   （2）协助基金管理东谈主偏激指定专东谈主建立、保存、管理关系档案与府上，举例与基础设 施技俩关系的运营管理档案、府上，包括但不限于租赁合同等日常运营合同、工程开拓好意思满 府上、租赁档案府上等。不免疑义，由基金管理东谈主履行基础设施技俩档案归集管理最终职责。   （3）负责根据基础设施技俩保障安排的具体情况，为基础设施技俩采纳合适的财产保 险、局外人责任险、公众责任险和法律法则划定的其他险种并提供保障购买决议，协助技俩 公司以技俩公司口头、按照投保时处于有用期限内的基础设施技俩评估申报估值进行投保且 技俩公司为保单唯独受益东谈主。在基础设施技俩所投保的保障期限届满前，外部管理机构应配 合技俩公司办理基础设施技俩交易保障的续保，确保基础设施技俩交易保障不发生中断。   （4）协助技俩公司进行司帐处理及财务档案管理，包括但不限于： 凭证、报表、收条、发票（端庄收条），及系数其他收取账款（如有）、开销和其他重要数 据的记录。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （5）在基金管理东谈主及技俩公司授权范围内协助技俩公司进行日常印鉴、证看护理，如 技俩公司财务章、合同专用章、发票专用章。由基金管理东谈主履行印鉴、证看护理的最终职责。   （6）协助技俩公司贬责、处理基础设施技俩经营过程中产生的与第三方之间的纠纷。 如需对佃农、担保东谈主（如有）拿告状讼、仲裁或启动其他关系司法模范时，应协助技俩公司 实时拿告状讼、仲裁、苦求强制执行或启动其他关系司法模范，通过前述模范爱戴技俩公司 和基础设施技俩的利益。   （7）为基础设施技俩的运兴建立利益冲突、关联交易、里面控制等风险注重措施。   （8）可协助技俩公司苦求外部融资事宜（如需）。   （9）在两边协商一致的前提下，外部管理机构可协助技俩公司进行技俩收购及处置咨 询，包括但不限于对关系资产的收购或出售进行市集研究、可行性分析、评估等职业，向基 金管理东谈主提议专科意见和建议，由基金管理东谈主颓落判断和决策后具体实施收购或处置事项， 外部管理机构提供该等协助服务的关系收费尺度经基金管理东谈主、技俩公司和外部管理机构友 好协商后另行约定。   （10）基金管理东谈主授权范围内其他需协助事项。 （七）外部管理机构的激励不断机制及赏罚尺度   公募基金管理东谈主当作外部管理机构的托付方，对外部管理机构的职业进行监督和考核， 并就外部管理机构在《运营管理协议》项下提供的基础设施技俩运营管理服务，如期向外部 管理机构支付运营管理费。外部管理机构的运营管理费包含基本服务费和激励服务费共两个 部分：   基本服务费包含了运营管理机构在提供《运营管理协议》项下服务的过程中所需职工的 作事薪酬（包括五险一金）、因职工开展运营管理服务产生的理睬用度、行政办公、为提供 运营服务而必须的差旅、电话、应酬用度、IT 系统使用费（如业务系统）、品牌使用费（如 “壹栈”称呼、商标图样、标记等）、托付第三方管理泊车场所产生的关系管理服务用度以 及泊车管理系统使用费等全部用度。前述用度均由运营管理机构自行承担，不再额外从技俩 公司列支：   （1）基本服务费A   基本服务费 A 为外部管理机构执行受基金管理东谈主托付事项的服务报酬，其狡计方式为：   基本服务费 A＝根据技俩公司经审计财务报表狡计的年度运营收入×9%   （2）基本服务费B    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基本服务费 B 为外部管理机构执行协助基金管理东谈主事项的服务报酬，其狡计方式为：   基本服务费 B＝根据技俩公司经审计财务报表狡计的年度运营收入×2%   （3）公式界说   “根据技俩公司经审计财务报表狡计的年度运营收入”＝营业收入+其他收益+营业外收 入，营业收入、其他收益、营业外收入数据取自技俩公司经审计的利润表。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下技俩、太子湾技俩分别狡计激励服 务费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施技俩所有这个词加总口径狡计激励服务费。对 托付运营管理期限内任一年度而言，支付激励服务费的金额上限和扣减基本服务费的金额上 限为该运营年度技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）所有这个词狡计的基本服务费（含税）。   （1）本基金成立之日起至2026年12月31日历间的激励服务费:   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下技俩、太子湾技俩分别狡计激励服 务费，具体狡计方式如下：   林下技俩激励服务费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东谈主 按照如下公式狡计扣减基本服务费（含税）。   应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×50%   太子湾技俩激励服务费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东谈主 按照如下公式狡计扣减基本服务费（含税）。   应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%   “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。“年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金苦求注册要害出具的评估报 告、可供分配金额测算申报对应天然年份的关系数据合理预测确定。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      技俩公司股权交割日后天然年度内履走运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后履走运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，履行 EBITDA 金额根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。      （2）2027年1月1日及以后的激励服务费： 费，具体狡计方式如下：      激励服务费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%      若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则激励服务费为零。同期基金管理东谈主 按照如下公式狡计扣减基本服务费（含税）。      应扣减的基本服务费=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%      “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司(林下)、技俩公司(太子湾)经审计年度财务报表 一一狡计履行 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数 ，并充分结合外部管理机构提 交的预算以及市集履行情况空洞计议后确定。      （3）公式界说：      狡计上述激励服务费所使用的 EBITDA 公式为：      EBITDA=营业收入-营业成本-税金及附加-销售用度-管理用度+履行收到的奖励金款项 （技俩嘉奖、专项资金等款项）+信用减值利得（损失）+营业外收入-营业外开销+折旧及摊 销，折旧及摊销包含投资性房地产、固定资产、历久待摊用度摊销，为免疑义，不包含招商 公寓基于股权转让协议约定支付的特殊抵偿金额、激励服务费、扣减的基本服务费及审计费、 评估费等中介机构用度。狡计年度履行 EBITDA 和年度预算 EBITDA 时，上述科目分别取自经 审计的技俩公司年度利润表和经基金管理东谈主审批阐明的年度预算利润表。      （4）对于林下技俩在本基金成立之日起至2026年12月31日历间的特殊抵偿机制  本基金成立后的前三个天然年度年度预算 EBITDA 基于基础设施基金苦求注册要害的评估申报和可供分 配金额测算申报的关系预测数据合理确定，故意于保障投资东谈主利益；前三个天然年度届满后，计议到专科 评估机构每年出具的年度追踪评估申报已结合技俩历史经营情况、市集最新情况等，因此在后续年份参考 追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交的预算以及市集履行情况空洞计议后确定，具有合感性。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基于重要现款流提供方的退租事项属于在《股权转让协议》签署时两边不错预想的风险 事项，因此，原始权益东谈主招商公寓当作林下技俩的转让方，拟对林下技俩特如期间内的事迹 差额对受让方作出特殊抵偿的承诺。具体条目为：   现转让方承诺，基金成立之日起三年内（至 2026 年 12 月 31 日）林下技俩年度履行 EBITDA 低于年度预算 EBITDA 金额，转让方承诺对受让方或基础设施基金给以抵偿：   转让方特殊抵偿金额=林下技俩年度预算 EBITDA－林下技俩年度履行 EBITDA-根据运营 管理协议对应年度运营管理机构就林下技俩扣减的基本服务费   转让方特殊抵偿金额上限为未计议特殊抵偿金额时转让方持有基金份额对应狡计的基 础设施基金可供分配金额，具体以受让方届时书面确定的金额为准。   上述运营管理费均为价税所有这个词金额，包含升值税金（税率为 6%），后期如遇国度税务 政策调整，基本服务费按照不含税价钱不变、根据最新税率狡计升值税金的原则，由基金管 理东谈主与外部管理机构以补充协议方式约定新的管理费率。   基金管理东谈主有权对外部管理机构的运营管理服务进行搜检考核，以全面、客不雅评估其服 务质地；如外部管理机构提供的运营管理服务不合适运营管理协议约定的，基金管理东谈主有权 要求外部管理机构在其指定的合理期限内整改。   年度履行 EBITDA 未达到对应期间的年度预算 EBITDA 的 95%，外部管理机构应当分析未 完成上述考核办法的原因并提议整改措施，且基金管理东谈主有权约谈外部管理机构的对应运营 负责东谈主。   年度履行 EBITDA 未达到对应期间的年度预算 EBITDA 的 90%，外部管理机构应当分析未 完成上述考核办法的原因并提议整改措施，且基金管理东谈主有权要求外部管理机构更换对应的 运营负责东谈主偏激他主要应承担责任的东谈主员。 （八）外部管理机构的解聘情形和模范   如果外部管理机构发生下列情形（“法定解聘情形”）之一时，基金管理东谈主可通过向外 部管理机构发出版面文告而立即解聘外部管理机构并提前圮绝运营管理协议，且无需承担任 何背约责任：   （1）外部管理机构专科禀赋、东谈主员配备、经营情况、财务情况等发生要紧不利变化已 无法赓续履职；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）因故意或要紧毛病给基础设施基金酿成要紧损失；   （3）照章结果、被照章破除、被照章宣告停业或者出现要紧犯法违规行动；   （4）中国证监会划定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部管理机构服 务禀赋提议新的划定或要求，外部管理机构不合适该等划定或要求）。 份额持有东谈主大会进行表决，并应经参加大会的基础设施基金份额持有东谈主所持表决权的二 分之一以上表决通过，与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换外 部管理机构事项无需脱色表决，中国证监会招供的特殊情形除外。 理东谈主无需承担背约责任（包括无需支付任何抵偿金）                       ：   （1）外部管理机构私行改变基础设施技俩使用用途的，且外部管理机构未能采取经基 金管理东谈主招供的搭救措施；   （2）基金管理东谈主合计外部管理机构怠于履行《运营管理协议》项下的职责且可能对本 基金的利益酿成要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主招供的搭救措施；   （3）外部管理机构未能采取充分、适当的措施注厚利益冲突，可能对本基金的利益造 成要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主招供的搭救措施；   （4）外部管理机构超越《运营管理协议》的约定范围和基金管理东谈主的授权范围从事特 定事项，可能对本基金的利益酿成要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主认 可的搭救措施；   （5）外部管理机构控股股东或履行控制东谈主变更，况且该等变更在完成前未能取得基金 管理东谈主的书面招供。 聘外部管理机构的，技俩公司需向外部管理机构支付一笔金额相当于圮绝此合同之日为 基准之前12个月外部管理机构应收取基本管理费的抵偿金。 （九）运营管理风险管控安排   根据《运营管理协议》《技俩公司监管协议》的约定，技俩公司实行预算管理。由外部 管理机构协助技俩公司制定年度经营筹备及财务预算并提交基金管理东谈主进行审议，技俩公司 按照基金管理东谈主书面审批通过的经营筹备及预算进行日常经营，运营管理机构按照基金管理 东谈主书面审批通过的经营筹备及预算提供运营管理服务。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   外部管理机构打发于每季度和累计前述季度预算使用、预算达成情况，在如期申报中向 基金管理东谈主进行文告并对于履行开销与预算互异情况及原因，向基金管理东谈主进行书面/邮件 解释评释。   本基金成立并完成技俩公司收购后，基金管理东谈主将根据关系法律法则、基金合同、《运 营管理协议》的约定实时办理基础设施技俩钤记证照、账册合同、账户管理权限交割并进行 妥善管理。   技俩公司账户和资金管理详见本章“（五）技俩资金收支及风险管控安排”。   （1）如期申报与临时申报   外部管理机构应根据基础设施基金、专项筹备的监管败露要求，如期向基金管理东谈主、资 产援手证券管理东谈主提供关系败露所需材料。   外部管理机构应如期向基金管理东谈主、资产援手证券管理东谈主提供资产运营关系的申报，具 体包括如期申报（月度、季度、半年度和年度基础设施技俩运营申报和财务报表）和临时报 告，在发生可能对基础设施基金投资价值或价钱有实质影响的要紧事件时，外部管理机构应 根据《运营管理协议》的约定，在要紧事件发生后确当日实时向基金管理东谈主、资产援手证券 管理东谈主申报关系事项，并配合提供与该要紧事项关系的信息。   （2）管理监督 外部管理机构应当配合基金管理东谈主和技俩公司的监督管理。 包括但不限于执行年度经营筹备和预算的情况；基础设施技俩的日常运营管理行动包括但不 限于租赁签约情况、固定资产管理情况、账户使用与资金划转支付情况等；基础设施技俩相 关档案、数据与府上的协助相沿情况，基础设施技俩关系合同台账、印鉴和证照的协助管理 情况；外部管理机构运营管理团队的组成和履职情况（举例是否持续配备充足的具有基础设 施技俩运营熏陶的专科东谈主员）；外部管理机构的专科禀赋情况（如波及），外部管理机构的 公司治理、财务现象（举例公司治理或财务现象是否发生影响持续履走运营管理职责的情形， 所涉财务情况是否合适关系划定或者约定）；基础设施技俩的维修改造情况、采购、供应商 管理情况；要紧突发或垂死情况的处理情况；安全运营管理情况；外部管理机构的决策经过 轨制和历次决策情况；外部管理机构执走运营管理职责的行动是否损伤技俩公司利益；以及 其他与基础设施技俩运营管理关系的事项。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 管理东谈主发现基础设施技俩存在安全隐患等问题的，有权要求外部管理机构排除隐患；有权对 外部管理机构的运营管理情况进行监督和搜检，并要求外部管理机构提供关系府上和评释； 有权查阅和复制基础资产运营、管理关系府上（包括但不限于基础设施技俩关系证照、租赁 合同等经营合同）；有权随时对基础设施技俩和外部管理机构进行现场搜检；基金管理东谈主或 其遴聘的司帐师事务系数权随时查阅司帐账簿及记录；有权对外部管理机构团队的运营管理 行动进行监督，可根据运营管理团队的绩效水平和职业发扬向外部管理机构提议调整或更换 的建议；有权按照法律法则的划定对外部管理机构的履职情况进行监督、审计和考核，有权 按照《运营管理协议》的约定和公募基金份额持有东谈主大会决议解聘外部管理机构。 不合适法律法则划定和《运营管理协议》约定的，基金管理东谈主应当责令其整改；外部管理机 构拒不改正或情节严重的，应当承担背约责任。 抵偿。基金管理东谈主和技俩公司在进行监督搜检时存在不妥行动、给外部管理机构酿成损失的， 应当给以抵偿。 （十）背约责任   任何一方违抗其《运营管理协议》的约定，视为该方背约，背约方应承担赓续履行、采 取搭救措施或者抵偿损失等背约责任。   除前述背约抵偿一般原则之外，外部管理机构应抵偿技俩公司、专项筹备、基础设施基 金及/或托付方因以下事项而遭受的全部损失（包括但不限于第三方索赔损失）：   （1）外部管理机构未履行、怠于履行或未实足履走运营管理职责或协助职责，给技俩 公司、专项筹备、基础设施基金酿成损失的；   （2）外部管理机构未能保持履行《运营管理协议》项下实质性义务所需的资历、许可、 批准、授权和/或同意，或上述资历、许可、批准、授权和/或同意被中止、收回或破除；   （3）外部管理机构未尽善意管理东谈主职责，因外部管理机构故意或要紧毛病酿成基础设 施技俩建筑发生毁损、灭失或出现不测事故导致托付方选取三方发生东谈主员伤一火或者财产损失 的，外部管理机构应就技俩公司、专项筹备、托付方选取三方的损失承担抵偿责任。如技俩 公司根据法律法则和司法机关的裁决等先行承担的，外部管理机构应当在托付方文告的期限      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 内给以全额补偿。为免疑义，非因外部管理机构的原因而导致的索赔、欠债、损成仇开销除 外；      （4）外部管理机构未能于《运营管理协议》约定的期限内提交关系申报期间的基础设 施技俩如期申报，且在托付方书面文告后的 3 个职业日内仍未提交；      （5）外部管理机构未配合基金管理东谈主等机构履行信息败露义务，或败露信息存在演叨 记录、误导性陈说或重要遗漏的；      （6）外部管理机构超出托付事项以及授权范围所引起的任何索赔、欠债、损成仇开销 由外部管理机构承担；如技俩公司根据法律法则和司法机关的裁决等先行承担的，外部管理 机构应当在托付方文告的期限内给以全额补偿。为免疑义，非因外部管理机构的原因而导致 的索赔、欠债、损成仇开销除外；      （7）外部管理机构违抗隐讳义务的；      （8）外部管理机构未采取充分、适当的措施幸免可能出现的利益冲突；      （9）外部管理机构违抗安全管理责任，未采取必要的监管要求的安全管理措施或者未 实足履行安全管理义务酿成基础设施技俩或技俩公司损失，或者导致第三方发生东谈主员伤一火或 者财产损失的；      （10）外部管理机构违抗了其在《运营管理协议》约定的其他义务；      外部管理机构不履行合同义务或履行合同义务不合适划定的，经基金管理东谈主文告后，外 部管理机构仍怠于履行、未在基金管理东谈主文告的期限内整改并履行罢了的，基金管理东谈主不错 请求第三方代为履行，关系用度由外部管理机构承担，基金管理东谈主不错在待支付的基本服务 费或激励服务费中提前扣除该等用度的金额。      除前述背约抵偿一般原则之外，托付方应抵偿外部管理机构因以下事项而遭受的全部损 失：      （1）托付方未按时向外部管理机构支付各项应付款项（如有）的；      （2）托付方其他未能履行《运营管理协议》项下义务导致外部管理机构无法按照《运 营管理协议》约定提供运营管理服务的情形。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                十九、利益冲突与关联交易 （一）利益冲突情形及分析   适度本招募评释书更新出具日，本基金的基金管理东谈主不存在管理其他同类型基础设施基 金的情形。   若基金管理东谈主同期管理其他投资于同类型基础设施技俩的基础设施基金，如该等基础设 施基金的投资策略、基础设施技俩所在区域、基础设施技俩运营管理策略与本基金雷同或相 近的，本基金与基金管理东谈主管理的其他基础设施基金将可能靠近潜在利益冲突，包括：投资、 技俩收购、运营、采购服务、市局势位偏激他经营层面等方面的竞争和利益冲突。   （1）外部管理机构业务情况   本基金的外部管理机构为招商伊敦，为招商蛇口的全资子公司，成立于2020年11月2日， 是招商蛇口旗下负责租赁住房类业务的轻资产管理公司，就招商伊敦业务情况详见本招募说 明书“十八、基础设施技俩运营管理安排”之“（三）外部管理机构的基本情况”之“4、主 营业务与持续经营智商”。   外部管理机构除了为本基金所投资的基础设施技俩提供服务外，还为其他保障性租赁住 房技俩、市集化租赁住房技俩提供运营管理等服务。外部管理机构所管理的基础设施技俩和 由其管理的其他保障性租赁住房、市集化租赁住房技俩，可能会使本基金靠近包括招商运营、 识别潜在佃农、采购服务、市局势位偏激他经营层面等方面的竞争和利益冲突。   （2）本基金持有基础设施技俩与外部管理机构运营的其他同类资产波及利益冲突情况 详细分析   适度2024年6月30日，外部管理机构招商伊敦除了为本基金所投资的基础设施技俩提供 服务外，还为其他保障性租赁住房技俩、市集化租赁住房技俩提供运营管理等服务。招商伊 敦所管理的基础设施技俩和由其管理的其他保障性租赁住房、市集化租赁住房技俩，可能会 使本基金靠近包括招商运营、识别潜在佃农、采购服务、市局势位偏激他经营层面等方面的 同行竞争和利益冲突。            招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）           适度2024年6月30日，招商伊敦已开业技俩43个，经兴建筑面积约111万平方米、房源总      数约2.73万间，开拓期技俩29个、经兴建筑面积约81万平方米，房源总额约1.48万间，各节      选技俩情况详见本招募评释书“图表18-3 适度2024年6月末招商伊敦运营管理的已开业的基      础设施技俩（节选）”               。           适度2024年6月30日，上述技俩中，除两个基础设施技俩之外，原始权益东谈主及关系方在      深圳市持有已运营的保障性租赁住房技俩及环球租赁住房（高级东谈主才公寓）技俩共6个，房      间数4,662间，建筑面积约为235,871㎡，均与基础设施技俩同位于南山区；原始权益东谈主及相      关方在深圳市在建和拟建的保障性租赁住房技俩共有7个，其中与基础设施技俩同位于南山      区共有3个，房间数为1,472间，建筑面积约为64,000㎡。该部分位于深圳区域、可能与基础      设施技俩产生竞争关系的同类资产（以下简称“里面竞争性技俩”）的关系情况如下表所示：       图表 19-1 位于深圳区域，由原始权益东谈主及关系方持有且已由运营管理机构运营管理的                       保障性租赁住房技俩情况表（已运营技俩）                                 建筑面积         房屋套数          2023 年度      2023 年营业收入 序号   类型        技俩简称        区位                                  （㎡）          （套）          平均出租率           （万元）                           南山区       图表 19-2 位于深圳区域，由原始权益东谈主及关系方持有且拟由运营管理机构运营管理的                    保障性租赁住房技俩情况表（在建拟建技俩）                                           建筑面积          房间数目 序号     类型          技俩简称         区位                                     揣测开业时间                                           （㎡）           （套）                 蛇口网谷沿山路一期                 办公产园配套东谈主才公寓          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                          建筑面积     房间数目 序号     类型           技俩简称          区位                         揣测开业时间                                          （㎡）      （套）      注 1：类型为“公租房”的技俩均为“环球租赁住房（高级东谈主才公寓）”，性质与林下技俩雷同，均为面      向东谈主才群体的租赁住房技俩。      注 2：类型“保租房（拟）”的技俩表示原始权益东谈主及关联方特意向纳入保租房认定体系，下表同。      注 3：壹栈·仕林臻邸技俩于 2024 年 3 月端庄开业，适度 2024 年 6 月末，时点出租率达约 100%。                  图表 19-3 基础设施技俩与里面竞争性技俩区位散播图         外部管理机构招商伊敦运营管理的其他同类技俩主要包括了壹间、壹栈、社区公寓三个      产品线的租赁住房技俩。同期招商伊敦还设有壹棠产品线，与保障性租赁住房的定位存在较      大互异，不存在显耀的竞争关系。各产品线的对比分析如下：         壹棠产品线定位于中高端酒店服务式公寓，为佃农提供星级服务和高品性居住条件，面      向客群主要为跨国企业高管、国内中高端商务精英，与保障性租赁住房缓解新市民、后生东谈主      住房难得的保障属性存在较大互异，因此与基础设施技俩不存在显耀的竞争关系或利益冲突   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 情形。   社区公寓产品线（兰园小区）以企业职工寝室为运营定位，房间类型包括定制单东谈主间、 办法佃农情况等维度比较，社区公寓产品线与基础设施技俩和其他里面竞争性技俩的产品定 位互异较大。   壹间产品线定位于宏构公寓，处于城市中枢商务圈或产业蚁合区，面向客群主要为追求 质感生活的城市白领和精英阶级，房间内已配备王人备的家私家电、可终了“拎包入住”                                      。截 至本招募评释书更新出具之日，壹间产品线的个别技俩已完成保障性租赁住房认定，然而仍 有大部分技俩赓续按照市集化租赁房进走运营。对于未纳保的壹间技俩，房钱一般参照市集 水平、根据技俩和市集变化情况动态调整实施。   基础设施技俩属于壹栈产品线，壹栈产品线均为具备保障性质的租赁住房，包括在国办 发22号文出台前已建成投运的环球租赁住房（高级东谈主才公寓），以及国办发22号文出台后被 认定为保障性租赁住房的技俩。壹栈产品线面向客群主要为合适东谈主才条件、在深职业的新市 民、后生东谈主等群体，房间内一般仅配备基础的家私家电，但可适当根据佃农个性化配置需求 添置，以知足各样东谈主才互异性的租住要求。适度本招募评释书更新出具之日，太子湾技俩属 于保障性租赁住房技俩、林下技俩属于环球租赁住房（高级东谈主才公寓），二者均参照《招蛇 租赁管理办法》进走运营管理，需要按照关系政筹划定进行房钱订价，总体上房钱水平相较 于壹间产品线低、具有房钱竞争上风。   综上，壹间和壹栈两个产品线在产品定位、面向东谈主群、房屋配置、房钱水对等方面天然 较为相近然而均具有互异。其中，壹栈技俩房钱水平的保障性质更强，同等条件下具有更强 的市集竞争力，但佃农入住和后续续租的准入尺度更为严格。因此，壹间技俩与基础设施项 目可能存在竞争关系或利益冲突、然而显耀性不彊。   适度招募评释书更新出具日，除基础设施技俩外，招商伊敦运营管理的其他位于深圳市 南山区的壹栈产品线租赁住房技俩中，已开业的技俩有壹栈·花间技俩、壹栈·山前技俩、      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 壹栈·仕林臻邸技俩、壹栈·太子湾二期技俩。      从供需关系来看，深圳市南山区租赁住房需求茂盛，总体呈现供不应求的情况，仍需更 多技俩知足日益增长的租赁需求（详见本招募评释书“十四、基础设施技俩基本情况”之“                                        （二） 租赁住房行业、市集及地区宏不雅经济概况”）。壹栈产品线均为列入保障性住房体系的集结式 租赁住房技俩，具备房钱优惠、管理范例、交通便利等客不雅上风，且总体体量相对较小，不 组成显耀的相互替代和竞争的关系。      综上，在深圳市和南山区东谈主口持续净流入、保障性租赁住房供应缺口较大、招商蛇口内 部各产品线定位区别清晰、运营管理轨制完善的情况下，结合原始权益东谈主招商公寓和外部管 理机构招商伊敦出具的《对于幸免同行竞争的承诺函》，基础设施技俩和招商伊敦运营管理 的其他租赁住房技俩不存在显耀的竞争关系或利益冲突情形。      （1）原始权益东谈主业务情况      本基金的原始权益东谈主为招商公寓，招商公寓成立于 1992 年 12 月 2 日，为招商蛇口全资 控股的租赁住房经营平台，主要从事租赁住房及关系业务，持有和经营租赁住房技俩。就招 商公寓业务情况详见本招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（二）业务情况”。      （2）原始权益东谈主偏激关联方持有的其他同类资产      本基金的原始权益东谈主为招商公寓，招商公寓的控股股东为招商创业、招商蛇口。根据原 始权益东谈主的书面评释，适度尽调基准日，原始权益东谈主招商公寓、招商创业及招商蛇口旗下持 有的位于深圳市的其他同类型租赁住房技俩（不含产业园配套寝室 ）主要由招商伊敦进行 运营管理，技俩利益冲突及分析详见本章节“（一）利益冲突情形及分析”之“2、外部管 理机构”。 （二）利益冲突注重措施      基金管理东谈主将严格作念到风险阻碍，基金财产阻碍，注厚利益冲突。  存在脱落几个产业园配套寝室技俩由招商创业自走运营管理的情况，该类技俩规模小且主要面向园区内 承租厂房的佃农租赁，与本次刊行的基础设施技俩在类别上存在较大互异，不存在利益冲突的情形。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   计议到基金存续时间较长，将来不排除在运营管理层面或投资扩募层面存在潜在利益冲 突。基金管理东谈主拟通过以下措施缓释关系潜在利益冲突风险：   （1）基金管理东谈主里面轨制层面   基金管理东谈主制定了《招商基金管理有限公司平正交易管理办法》《招商基金管理有限公 司关联交易管理办法》等，以注重本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理东谈主 管理的不同基金之间的平正性。   针对基础设施基金业务，基金管理东谈主还制定了《招商基金管理有限公司基础设施证券投 资基金投资管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金运营管理管理办法》 《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金尽责观防守理办法》和《招商基金管理有限 公司基础设施证券投资基金里面控制与风险管理管理办法》等里面规章轨制，建立了基础设 施基金的投资、运营及风险管理司法，以有用注重不同基础设施基金之间的利益冲突。   （2）基础设施基金的运营管理层面   对于所管理的不同的租赁住房类基础设施基金（如有），基金管理东谈主原则上遴聘不同的 外部管理机构并将通过基础设施技俩运营管理服务协议约定，基础设施基金技俩公司的预算 由外部管理机构拟定，并经基金管理东谈主审批通过后方可执行，根据法律法则划定及基金合同 的约定，不同的基础设施基金不得相互投资或进行资金拆借。   基金管理东谈主将严格落实风险阻碍措施，所管理的不同的租赁住房类基础设施基金（如有） 的基金财产相互阻碍，并严格按照关系法律法则以及里面管理轨制的划定注厚利益冲突。   对可能发生的同行竞争和可能存在的利益冲突，由 REITs 投决会议论决定处理方式，制 定平正对待不同基础设施技俩的关系措施，并在如期申报中给以败露，必要情况下还需进行 临时败露，接受投资者监督。   （3）基础设施基金的投资扩募层面   在信息及东谈主员阻碍方面，基金管理东谈主对扩募关系的明锐信息进行管控，戒指关系明锐信 息的明察范围，对于关系业务东谈主员的办公电话、办公邮件等进行留痕监测。不同基础设施基 金的基金司理当爱戴各自基金持有东谈主的利益，严禁径直或盘曲在不同基金间进行利益运输。 存在利益冲突的议案时，关系东谈主员需要脱色表决。   在决策经过方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要要害，存在潜在利益 冲突的东谈主员应当主动幸免可能的利益冲突。若合同、交易行动中存在或可能存在利益冲突， 关系东谈主员应实时声明，并在相关决策时主动脱色。就存在利益冲突的扩募收购技俩，不同基 金的基金司理颓落立项、颓落尽调、颓落谈判、颓落决策。   在持有东谈主大会决策方面，基金拟扩募购入新技俩时，基金管理东谈主将照章召集基金份额持 有东谈主大会对扩募和新购入技俩关系事项进行审议。如出现不同基金拟扩募购入的资产范围存 在相通的特殊情况的，基金管理东谈主将充分败露和辅导该等情况和潜在的利益冲突情形，由基 金份额持有东谈主大会进行决策。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   说七说八，基金管理东谈主为基础设施资产同类型的基础设施基金的运营管理、投资扩募建 立并执行有用的里面轨制和决策机制，配备了充足的运营管理东谈主员和运营管理团队，能够有 效注重不同基础设施证券投资基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损伤 管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施证券投资基金合规、平正、稳重运作提供 保障。将来，基金管理东谈主将根据法律法则、监管划定以及基础设施证券投资基金履走运作情 况持续完善里面轨制、优化决策经过、东谈主员配备和运营管理机制。   为促进技俩持续健康稳重运营、缓释本基金与外部管理机构招商伊敦之间潜在利益冲突 所产生的风险，针对与外部管理机构可能存在的利益冲突采取了如下注重措施：   （1）《运营管理协议》相关协议约定对外部管理机构的不断措施   基金管理东谈主已通过协议约定的方式采取如下对外部管理机构的不断措施以缓释利益冲 突的风险，包括但不限于： 适当的措施幸免可能出现的与技俩公司或基础设施技俩产生同行竞争或利益冲突的潜在风 险，并实时败露公司与技俩公司或基础设施技俩产生同行竞争或利益冲突的事项，包括但不 限于：外部管理机构应为基础设施技俩运营管理配备经基金管理东谈主阐明的专门运营管理团队， 该等运营管理团队东谈主员应专职服务于《运营管理协议》项下的基础设施技俩；外部管理机构 在运营管理期间需要更换运营管理团队中枢东谈主员（技俩总司理、技俩财务总监、技俩运营总 监、技俩租赁总监）的，应提前文告基金管理东谈主，经基金管理东谈主阐明后可给以更换。外部管 理机构应颓落运营《运营管理协议》项下的基础设施技俩、阻碍不同技俩之间的交易或其他 明锐信息、幸免不同技俩在外部管理机构层面的交叉和冲突； 东谈主能够在公开市集上从颓落第三方就归并质地、数目得到的有竞争力的同类商品或服务的条 件。外部管理机构进行的集采行动应平正、公正、照章合规地对待基础设施技俩和其他在管 技俩，不然，基金管理东谈主有权收回采购许可、授权，对于因此给基础设施基金的利益酿成损 失的，基金管理东谈主不错代为追责； 管理机构的关联方，外部管理机构应以邮件等方式文告基金管理东谈主；外部管理机构同意，外 部管理机构及受外部管理机构托付履行《运营管理协议》项下任何责任的外部管理机构关联 方，应试虑并尊重基础设施基金的利益，并应根据关系法律法则之划定履行信息败露义务（如 需）。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   鉴上，基金管理东谈主与运营管理机构拟签署的《运营管理协议》相关合同约定及安排故意 于缓释可能产生的利益冲突。当存在利益冲突情形时，基金管理东谈主将遵循基金份额持有东谈主利 益优先的原则，严格按照法律法则的划定和《基金合同》等约定进行处理，包括但不限于履 行必要的审批模范，在如期申报中败露关系利益冲突的风险注重措施等，从而保障基金份额 持有东谈主利益。   （2）外部管理机构招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》   招商伊敦已出具《对于幸免同行竞争的承诺函》，承诺将采取充分、适当的措施幸免可 能出现的利益冲突等事项（详见本招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（六）原始权益东谈主 及关系主体在发改委及证监会申报阶段出具的承诺函”之“2、申报中国证监会、深圳证券 交易所阶段的关系承诺函”之“（2）运营管理机构对于幸免同行竞争出具的承诺函”）。   外部管理机构招商伊敦违抗承诺事项对基础设施基金酿成的损失将由招商伊敦承担，该 等安排故意于缓释可能产生的利益冲突偏激对基础设施基金的影响。   原始权益东谈主承诺采取适当措施幸免可能出现的利益冲突、配合履行信息败露义务。原始 权益东谈主招商公寓已出具《深圳市招商公寓发展有限公司对于幸免同行竞争的承诺函》，具体 参见本招募评释书“十七、原始权益东谈主”之“（六）原始权益东谈主及关系主体在发改委及证监 会申报阶段出具的承诺函”。 （三）利益冲突发生时的败露方式、败露内容及败露频率   基金管理东谈主在每年结果之日起三个月内，编制完成基金年度申报，将年度申报登载在规 定网站上，并将年度申报辅导性公告登载在划定报刊上。在上半年结果之日起两个月内，编 制完成基金中期申报，将中期申报登载在划定网站上，并将中期申报辅导性公告登载在划定 报刊上。基金管理东谈主将在年度申报和中期申报中败露本基金波及的关联关系、申报期内发生 的关联交易及关系利益冲突注重措施。   对利益冲突的败露内容包括：   （1）本基金与基金管理东谈主管理其他同类型基础设施基金利益冲突及注重措施。   （2）对本基金与外部管理机构/原始权益东谈主管理的或持有的其他同类基础设施技俩利益 冲突及注重措施。   （3）其他可能存在利益冲突的情形。 （四）利益冲突注重机制    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   《基金法》第九条文定“基金管理东谈主、基金托管东谈主管理、运用基金财产，基金服务机构 从事基金服务行动，应当恪尽责守，履行富厚信用、严慎勤勉的义务”。上述划定确立了基 金管理东谈主对基金份额持有东谈主的两项基本义务：忠实义务和勤勉义务。利益冲突的管理原则在 基金管理东谈主的忠实义务基础之上。《中华东谈主民共和国信赖法》和《基金法》基于基金管理东谈主 的忠实义务确定了两项利益冲突管理原则：   （1）基金份额持有东谈主利益优先   中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从基金公司治理 的角度对基金份额持有东谈主利益优先原则作出叙述：“公司治理当当遵循基金份额持有东谈主利益 优先的基本原则。公司、股东以及公司职工的利益与基金份额持有东谈主的利益发生冲突时，应 当优先保障基金份额持有东谈主的利益。”因此，基金份额持有东谈主利益优先原则是基金管理东谈主处 理利益冲突时的基本原则。   （2）不容利益运输   利益运输是在利益冲突中违抗基金份额持有东谈主利益优先的原则而发生的主要情形，不容 利益运输是基金管理东谈主处理利益冲突时的不容性原则。   （3）基金管理东谈主与基金托管东谈主的制衡机制   基金管理东谈主与基金托管东谈主各自既颓落履行职责又相互监督制衡的基金治理结构为基金 的利益冲突管理提供了基金里面监督机制。   基金托管东谈主履行安全相沿基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账户、根据基金 管理东谈主指示办理基金投资的算帐和交割之职，终显然基金投资管理与财产相沿的分离，确保 基金财产不被基金管理东谈主和基金托管东谈主侵占或挪用。   基金托管东谈主复核基金财务司帐申报和如期申报、对基金估值、基金管理东谈主狡计的基金净 值进行复核，故意于注重非公允估值的潜在利益运输风险，确保基金管理东谈主败露的财务司帐 申报和如期申报的准确性，其中包括关联交易等潜在利益冲突事项的败露。 （五）关联交易   技俩公司太子湾乐宜置业（深圳）有限公司与原始权益东谈主招商公寓、原始权益东谈主盘曲控 股股东招商蛇口等关联方于2021-2023年和2024年1-6月发生过关联交易，与履行控制东谈主招商 局集团于2021-2023年和2024年1-6月未发生过关联交易。   技俩公司（林下）成立之前，林下技俩由桃花坛置业系数，桃花坛置业就林下技俩与原 始权益东谈主招商公寓、原始权益东谈主盘曲控股股东招商蛇口等关联方于2021-2023年和2024年1-6 月发生过关联交易，与履行控制东谈主招商局集团于2021-2023年和2024年1-6月未发生过关联交      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 易。      （1）太子湾技俩的关联交易情况      A.母公司及最终控制方                  图表 19-4 乐宜置业母公司及最终控制方        母公司及最终控制方                业务性质            注册地  母公司            乐宜国际             投资             香港                         城区、园区、社区的投资、开发开拓和运营； 中间控制方           招商蛇口                            深圳                          邮轮产业及配套设施的开拓和运营等 最终控制方      招商局集团有限公司    运载、代理、租赁、金融、房地产等业务      北京      B.2021-2023年和2024年1-6月与乐宜置业发生交易但不存在控制关系的主要关联方                图表 19-5 乐宜置业不存在控制关系的主要关联方                关联方称呼                   关联关系类型          深圳招商房地产有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业                蛇口电视台            受归并最终控制方控制的其他企业      深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司                                 受归并最终控制方控制的其他企业            公寓管理分公司        深圳市招商置业参谋人有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业        深圳招商到家汇科技有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业        招商局集团（香港）有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业        深圳市招商公寓发展有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业      招商局能源运载股份有限公司深圳分公司         受归并最终控制方控制的其他企业         深圳招商物业管理有限公司            受归并最终控制方控制的其他企业 深圳招商好意思伦酒店管理有限公司太子宾馆分公司           受归并最终控制方控制的其他企业        深圳市招商免税商品有限公司               最终控制方之联营企业          宝湾物流控股有限公司                最终控制方之联营企业          招商银行股份有限公司                最终控制方之联营企业      A.收入及用度                图表 19-6 乐宜置业近三年及一期关联收入及用度         招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                                            单元：万元                  交易    关联交易   关联交易   2024年     关联方称呼                                        2023年度    2022年度      2021年度                  类型     内容     订价    1-6月 深圳招商伊敦酒店及公寓管理    接受     运营                               市集订价   204.13       393.02    355.77      196.90 有限公司公寓管理分公司      劳务    管理费                  接受 蛇口电视台                  采购成本   市集订价    18.42        38.37     40.78       37.01                  劳务                  接受     物业 深圳招商物业管理有限公司                  市集订价           -     78.43         -           -                  劳务    管理费                  接受 深圳市招商置业参谋人有限公司          采购成本   市集订价           -      1.15      0.22        1.91                  劳务 深圳招商好意思伦酒店管理有限公    接受                        采购成本   市集订价           -      0.36         -           - 司太子宾馆分公司         劳务 招商局能源运载股份有限公司    出租                        房钱收入   协议订价           -      1.33      1.97           - 深圳分公司            物业                  出租 招商局集团(香港)有限公司          房钱收入   协议订价           -      0.69     11.92       50.66                  物业                  出租 宝湾物流控股有限公司             房钱收入   协议订价    16.16         8.96         -           -                  物业                  出租 深圳市招商免税商品有限公司          房钱收入   协议订价    14.91         8.29         -           -                  物业                  出租 深圳市招商公寓发展有限公司          房钱收入   协议订价           -         -      2.69        7.32                  物业                  出租 深圳招商房地产有限公司            房钱收入   协议订价     1.28            -         -           -                  物业                  购买 深圳招商到家汇科技有限公司          采购成本   市集订价     0.65         6.90     10.75        9.30                  商品                  利息    存款利息 招商银行股份有限公司                    市集订价     2.14         3.25      1.98       10.10                  收入     收入                 手续费 招商银行股份有限公司             手续费    市集订价     3.20         6.76      2.46        0.21                  开销         B.主要债权债务往复余额   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         图表 19-7 乐宜置业近三年及一期末主要关联债权债务往复余额                                                            单元：万元  科目          关联方称呼   2024年6月末     2023年末      2022年末       2021年末         招商银行股份有限公 货币资金                     441.25      417.60     571.30        463.32         司         招商局集团(香港)有 应收账款                          -           -            -        1.56         限公司         深圳市招商公寓发展 应收账款                          -           -            -        0.26         有限公司         深圳招商房地产有限 应收账款                       1.39           -            -            -         公司         宝湾物流控股有限公 应收账款                       1.62           -            -            -         司         深圳市招商免税商品 应收账款                       2.75           -            -            -         有限公司 应收资金    招商局蛇口工业区控 集结管理款   股股份有限公司 其他应收款   蛇口电视台              9.28        9.26       9.08          8.98         深圳招商伊敦酒店及 应付账款    公寓管理有限公司公        106.91      104.70      95.38         89.14         寓管理分公司         深圳招商物业管理有 应付账款                          -        6.39            -            -         限公司         招商局蛇口工业区控 应付账款                          -           -   5,399.87      5,399.87         股股份有限公司         深圳招商房地产有限 应付账款                          -           -       0.91          0.91         公司         深圳招商到家汇科技 应付账款                          -           -            -        5.55         有限公司 应付账款    蛇口电视台              3.68           -            -            -         招商局蛇口工业区控 其他应付款                 10,576.72   10,576.72   9,376.86      9,376.86         股股份有限公司         宝湾物流控股有限公 其他应付款                      6.25        6.25            -            -         司         深圳市招商免税商品 其他应付款                      5.80        5.80            -            -         有限公司         深圳招商房地产有限 其他应付款                         -           -      55.66         55.66         公司          招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）         （2）桃花坛置业就林下技俩发生的关联交易情况         A.母公司及最终控制方                       图表 19-8 桃花坛置业母公司及最终控制方         控股股东及最终控制方称呼                    业务性质                  注册地         母公司         招商公寓        租赁业务、物业管理、住房租赁等业务              深圳                              城区、园区、社区的投资、开发开拓和运营；     中间控制方           招商蛇口                                       深圳                                  邮轮产业及配套设施的开拓和运营等     最终控制方      招商局集团有限公司        运载、代理、租赁、金融、房地产等业务             北京         B.2021-2023年和2024年1-6月与桃花坛置业就林下技俩发生交易但不存在控制关系的     主要关联方                     图表 19-9 桃花坛置业不存在控制关系的主要关联方                 关联方称呼                          关联关系类型         深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司                                       受归并最终控制方控制的其他企业                公寓管理分公司            深圳招商物业管理有限公司               受归并最终控制方控制的其他企业               深圳招商汇集有限公司              受归并最终控制方控制的其他企业         A.收入及用度               图表 19-10 桃花坛置业就林下技俩近三年及一期关联收入及用度                                                             单元：万元                交易     交易    订价  关联方称呼                            2024年1-6月    2023年度     2022年度       2021年度                类型     内容    方式 深圳招商伊敦酒店               接受     运营    市集 及公寓管理有限公                              314.91     644.98     668.58         282.88               劳务     管理费   订价 司公寓管理分公司 深圳市招商公寓发      接受     运营    市集 展有限公司         劳务     用度    订价 深圳招商物业管理      接受     物业    市集          37.52      64.66      47.51         45.68              招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                     交易      交易      订价  关联方称呼                                         2024年1-6月          2023年度         2022年度         2021年度                     类型      内容      方式 有限公司               劳务     管理费     订价 深圳招商汇集有限           接受     宽带      市集                                                            -            14.09         21.69               - 公司                 劳务     汇集费     订价             B.关联方资金拆借                         图表 19-11 桃花坛置业就林下技俩主要关联方资金拆借                                                                                      单元：万元            关联方称呼         交易内容      拆借金额               肇始日               到期日            评释           深 圳市 招 商 公寓                          借入资金    8,120.67            履行借入日        约定还款日            往复款           发展有限公司             C.主要债权债务往复余额                图表 19-12 桃花坛置业就林下技俩近三年及一期主要关联债权债务往复                                                                                      单元：万元      科目            关联方称呼           2024年6月末            2023年末              2022年末             2021年末               深圳招商伊敦酒店及公 应付账款          寓管理有限公司公寓管                    165.50             163.00            167.20              120.89               理分公司               深圳招商物业管理有限 其他应付款                                        19.00              15.34             26.63               16.20               公司               深圳市招商公寓发展有 其他应付款                                  21,317.73         21,317.73                     -                   -               限公司               深圳市招商公寓发展有 应付股利                                             -                  -           7,470.00            7,470.00               限公司             D. 关联方担保情况           林下技俩不存在关联方担保的情形。                          图表 19-13 桃花坛置业近三年及一期关联方担保情况                                                                                        单元：元      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                                                                     担保是否已经     担保方           担保金额          担保肇始日             担保到期日                                                                      履行罢了 -          -                -                 -                 - 招商蛇口       -                2014 年 3 月 28 日   2023 年 1 月 19 日   是 招商蛇口       81,317,277.53    2014 年 3 月 28 日   2028 年 3 月 27 日   否 招商蛇口       110,356,749.81   2014 年 3 月 28 日   2028 年 3 月 27 日   否      （3）关联交易事项的评释      经核查，基础设施技俩均为上市公司招商蛇口（股票代码：001979）并表范围内的资产， 根据原始权益东谈主的阐明，应当盲从招商蛇口制定的关联交易管理轨制；另根据招商蛇口败露 的关联交易管理轨制、关联交易履行的关系审批决议公告以及原始权益东谈主的阐明，上述关联 交易已履行必要的决策模范，其审批模范合适《公司法》等关系法律法则的划定及招商蛇口 里面管理轨制的要求。      经核查并经技俩公司（太子湾）和桃花坛置业评释阐明，技俩公司（太子湾）和桃花坛 置业（就林下技俩关系资产及业务）于申报期内的关联交易均系基于办法基础设施资产正常 经营行动需要而开展，具有合感性与必要性。该等关联交易已按照法律法则、里面管理控制 的要求履行了相应的关联交易经过，关系订价已经取得里面批准，以确保订价依据充分、定 价公允，不存在利用关联交易损伤技俩公司正当权益的情形。该等关联交易不影响办法基础 设施技俩市集化运营的颓落性和踏实性。      就关联收入与用度而言，技俩公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下技俩关系资产及业 务）于申报期内与关联方发生的收入及用度遵循“平正、公正、公开以及等价有偿”的原则， 订价依据充分、公允，与市集交易价钱或颓落第三方价钱不存在较大互异。就资金拆借而言， 技俩公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下技俩关系资产及业务）于申报期内从关联方拆借 的资金均不收取利息，且适度尽调基准日，技俩公司（太子湾）和桃花坛置业（就林下技俩   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 关系资产及业务）从关联方均为净借入资金，因此资金拆借事项并未损伤技俩公司利益。   根据《基金法》         《指引》            《公开召募基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》                                     《企业 司帐准则第36号—关联方败露》及《基金管理公司年度申报内容的与格式准则》第二十七条 等相关关联方的关系划定，本基金关联方应当区分为关联法东谈主与关联天然东谈主。认定本基金的 关联方时，投资者持有的基金份额包括登记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者不错实 际专揽表决权的份额。   （1）本基金的关联法东谈主   具有下列情形之一的法东谈主或者其他组织，为本基金的关联法东谈主： 的法东谈主或其他组织； 际控制东谈主或者与其有其他要紧强横关系的法东谈主或其他组织； 象与本基金投资基础设施技俩类型雷同或相似的产品； 理东谈主员的除本基金偏激控股子公司之外的法东谈主或其他组织； 歪斜的法东谈主或其他组织。   （2）具有下列情形之一的天然东谈主，为本基金的关联天然东谈主： 管理东谈主员；   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 子女偏激妃耦、父母及妃耦的父母、昆玉姐妹偏激妃耦、妃耦的昆玉姐妹、子女妃耦的父母； 歪斜的天然东谈主。   根据《企业司帐准则第36号—关联方败露》《公开召募基础设施证券投资基金运营操作 指引（试行）》及《基金管理公司年度申报内容与格式准则》等相关关联交易的关系划定， 本基金的关联交易是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的迁移资源或 者义务的事项，除买卖关联方刊行的证券或承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于 以下交易：   （1）本基金层面：基础设施基金购买资产援手证券、基础设施基金借进款项、遴聘外 部管理机构等。   （2）资产援手证券层面：专项筹备购买、出售技俩公司股权。   （3）技俩公司层面：基础设施技俩出售与购入；基础设施技俩运营、管理阶段存在的 购买、销售等行动。   就本基金而言，关联交易具体包括如下事项：   （1）购买或者出售资产；   （2）对外投资（含托付答理、托付贷款等）                      ；   （3）提供财务资助；   （4）提供担保；   （5）租入或者租借资产；   （6）托付或者受托管理资产和业务；   （7）赠与或者受赠资产；   （8）债权、债务重组；   （9）签订许可使用协议；   （10）转让或者受让研究与开发技俩；      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （11）购买原材料、燃料、能源；      （12）销售产品、商品；      （13）提供或者接受劳务；      （14）托付或者受托销售；      （15）在关联方的财务公司存贷款；      （16）与关联方共同投资；      （17）根据实质重于边幅原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务迁移的事项；      （18）法律法则划定的其他情形。      （1）运行关联交易情况      根据关联方和关联交易的界说，本基金刊行上市时及基金存续期间，关联方偏激开展的 关联交易情况如下表所示：                图表 19-14 基金成立后主要的运行关联交易情况 关联方           关联关系           关联交易内容            关联交易类型                        本基金 80%以上基金资产投资于招 招 商 财   招商金钱为基金管理东谈主的                            基金刊行上市时                        商金钱当作筹备管理东谈主而设立的 富       子公司                                    新增的关联交易                        基础设施资产援手专项筹备         招商公寓为招商局集团间    本基金持有的基础设施资产援手 招 商 公   接控股的企业；基金管理    专项筹备持有 SPV 公司，由 SPV 公   基金刊行上市时 寓       东谈主为受招商局集团要紧影    司从关联方招商公寓受让技俩公          新增的关联交易         响的企业           司 100%股权         招商伊敦系招商局集团间                                                申报期已存在并将 招 商 伊   接控股的企业；基金管理    招商伊敦为技俩公司和基础设施                                                持续至基金存续期 敦       东谈主系受招商局集团要紧影    技俩提供运营管理服务                                                间的关联交易         响的企业         蛇口电视台为招商局集团                                                申报期已存在并将 蛇 口 电   盘曲控股的企业；基金管    蛇口电视台为技俩公司和基础设                                                持续至基金存续期 视台      理东谈主为受招商局集团要紧    施技俩提供汇集等服务                                                间的关联交易         影响的企业     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 关联方          关联关系           关联交易内容     关联交易类型         深圳招商物业管理有限公 深 圳 招         司为招商局集团盘曲控股   深圳招商物业管理有限公司为项   申报期已存在并将 商 物 业         的企业；基金管理东谈主为受   目公司和基础设施技俩提供物业   持续至基金存续期 管 理 有         招商局集团要紧影响的企   管理等服务            间的关联交易 限公司         业 深 圳 招   深圳招商汇集有限公司为                       深圳招商汇集有限公司为技俩公   申报期已存在并将 商 网 络   招商局集团盘曲控股的企                       司和基础设施技俩提供宽带汇集   持续至基金存续期 有 限 公   业；基金管理东谈主为受招商                       等服务              间的关联交易 司       局集团要紧影响的企业 深 圳 招   深圳招商到家汇科技有限 商 到 家   公司为招商局集团盘曲控   深圳招商到家汇科技有限公司为   申报期已存在并将 汇 科 技   股的企业；基金管理东谈主为   技俩公司和基础设施技俩提供货   持续至基金存续期 有 限 公   受招商局集团要紧影响的   物采购等服务           间的关联交易 司       企业 深 圳 市   深圳市招商置业参谋人有限 招 商 置   公司为招商局集团盘曲控   深圳市招商置业参谋人有限公司为   申报期已存在并将 业 顾 问   股的企业；基金管理东谈主为   技俩公司和基础设施技俩提供租   持续至基金存续期 有 限 公   受招商局集团要紧影响的   赁中介等服务           间的关联交易 司       企业                       技俩公司在招商银行股份有限公   申报期已存在并将 招 商 银   招商银行动持有基金管理                       司深圳分行开立政策监管账户用   持续至基金存续期 行       东谈主 55%股权的股东                       于收取基础设施技俩租赁收入    间的关联交易     （2）从申报期持续至基金存续期间的关联交易事项评释     基金合同见效后，基于关系关联方熟悉基础设施技俩、具有邃密的合作历史、保证技俩 公司稳重运营等原因，技俩公司可能仍然会向原始权益东谈主或其关联方采购设施设备或关系服 务，包括但不限于运营管理服务、物业管理服务等。     基金存续期间，技俩公司将与深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司签署《运营管理协 议》，由深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司赓续为基础设施技俩提供运营管理服务；项 目公司将与招商银行深圳分行签署《政策监管账户监管协议》，由招商银行深圳分行担任政 策监管账户开户行，专项用于收取承租东谈主房钱、押金及住房租赁关系存续期间的关系用度； 技俩公司将依据与蛇口电视台、深圳招商到家汇科技有限公司、深圳市招商置业参谋人有限公 司已签署或拟签署的合同，赓续发生基础设施技俩日常运营所需要的货品和服务采购往复。     除前述主要的运行关联交易外，招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运载股份有 限公司深圳分公司等关联地契元在基金存续期内仍可能赓续成为基础设施技俩的承租东谈主。报    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 告期内，基础设施技俩存在来源于原始权益东谈主关联方招商银行股份有限公司的存款利息收入 和来源于原始权益东谈主偏激关联方招商局集团（香港）有限公司、招商局能源运载股份有限公 司深圳分公司、宝湾物流控股有限公司、深圳市招商免税商品有限公司、深圳招商房地产有 限公司的房钱收入，其中，2021年、2022年、2023年和2024年1-6月原始权益东谈主偏激关联方 所有这个词房钱收入分别占各年基础设施技俩营业收入的0.82%、0.21%、0.23%和0.77%，金额较小， 不影响基础设施资产的市集化运营。此外，就申报期内关联方资金拆借而言，在本基金召募 后将收回或送还全部关联方拆借资金，揣测不影响基础设施技俩的市集化运营。   本基金开展上述持续至基金存续期的关联交易具有充分的合感性、必要性。就成本用度 类关联交易，上述关联方在申报期内已经为基础设施技俩持续提供对应的服务和货品，熟悉 基础设施技俩情况且有邃密的合作历史，关联交易订价公允，赓续开展上述交易不错有用保 障基础设施技俩在基金刊行上市后的稳重运营，幸免因更换供应商导致服务团队、服务质地、 服务内容发生变动、影响技俩正常运营。针对收入类关联交易，计议到基础设施技俩所处区 位偏激适用的租赁管理办法，关联方佃农与非关联方佃农均有真确的承租需乞降承租能源， 且基础设施技俩当作保障性住房，应当按照适用的政策对全体合适条件的承租东谈主给以绽放。   （1）决策与审批机制   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主或者 与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关联交 易的，应当合适基金的投资办法和投资策略，遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，注厚利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照市集平正合理价钱执行。关系交易必须事前 得到基金托管东谈主的同意，并按法律法则给以败露。要紧关联交易应提交基金管理东谈主董事会审 议，并经过三分之二以上的颓落董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。   除本基金以初次发售召募资金收购基础设施技俩外，金额越过本基金净资产5%的关联交 易且不属于下述“        （2）审批豁免的关联交易事项”，应当召开基金份额持有东谈主大会进行审议。   前述划定之外的其他关联交易由基金管理东谈主自主决策并执行。上述关联交易的金额狡计 系指连气儿12个月内累计发生金额。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （2）审批豁免的关联交易事项      就基金合同、招募评释书等信息败露文献以及专项筹备文献已明确约定的关联交易事项， 该等关联交易事项属于审批豁免的关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按 法律法则、监管机构的要求实时进行信息败露。      （1）固定收益投资部分关联交易的内控措施      本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管 理。      针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理东谈主已经制定了完善的关联交易管理办法。 在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息败露等方 面进行全经过管理。具体来说，基金管理东谈主梳理了关系关联交易不容清单，并实时在里面系 统中进行更新爱戴；此外，基金管理东谈主根据法律法则进行关联交易前的审批与合规性搜检， 唯有合理阐明关系交易合适基金管理东谈主的关联交易政策后方可赓续执行。      （2）基础设施技俩投资部分关联交易的内控措施      针对基础设施证券投资基金，基金管理东谈主制定了投资管理、运营管理和风险管理及里面 控制的专项轨制；其中，在专门的基础设施技俩投资风险管理轨制中，针对基金管理东谈主运用 基金资产收购基础设施技俩后波及的其他要紧关联交易，基金管理东谈主应当按照关系法律法则、 里面要求注厚利益冲突，并会同各关系部门按法则要求召开基金份额持有东谈主大会。      针对于此，在基金合同见效前，基金管理东谈主根据关联方的识别尺度，针对本基金投资于 基础设施技俩所波及的关系主体，判断是否组成关联方；如组成关联方的，在不属于不承诺 限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法则、中国证监会的关系划定和内 部审议模范，在审议通过的基础上执行关系交易，并严格按照划定履行信息败露和申报的义 务。在本基金的运作管理过程中，但凡波及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履 行关系模范（举例，由本基金的基金份额持有东谈主大会等在各自权限范围内审议）                                   ，在严格履 行适当模范后方执行关系交易，并严格按照划定履行信息败露和申报的义务。      （3）关联交易的风险注重措施   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施技俩亦可能存在日常经 营所必要的关联交易，或者故意于业务凯旋开展和正常经营的关联交易。基金管理东谈主将积极 采取关系措施，以幸免利益运输、影响基础设施技俩利益从而影响基金份额持有东谈主利益的潜 在风险： 决轨制。其中，关联交易审批模范含里面审批模范和外部审批模范。里面审批模范系指根据 法律法则、中国证监会的划定和基金管理东谈主的内控轨制所应履行的模范，举例，部分关联交 易需由基金份额持有东谈主大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有东谈主大会以独特 决议通过，并根据关系法则给以败露。 律、审计等专科服务，以确保关联交易价钱的公允性。 未必抽样查阅交易文献及银行资金活水、现场搜检等方式，以核查该等关联交易的履行情况、 对基础设施技俩的影响等；如存在可能影响基础设施技俩利益和基金份额持有东谈主利益的情形 的，应当实时采取措施幸免或减少损失。   基金管理东谈主应根据关系法律法则、自律司法及基金合同的划定，严格履行关联交易的信 息败露义务。 本基金拟败露的关联交易属于国度机要、交易机要或者深圳证券交易所招供的其他情形，披 露或者履行关系义务可能导致其违抗国度相关隐讳的法律法则或严重损伤关系方利益的，基 金管理东谈主不错向深圳证券交易所苦求豁免败露或者履行关系义务。     招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          二十、基础设施基金扩募与基础设施技俩购入    本基金扩募应当合适下列条件及关系法律法则要求： （一）扩募的条件    本基金扩募应当合适下列条件及关系法律法则要求： 个月，运营事迹邃密，治理结构健全，不存在运营管理庞杂、里面控制和风险管理轨制无法 得到有用执行、财务现象恶化等要紧经营风险； 响的情形； 息败露司法的划定，最近 1 年财务司帐申报未被出具辩说意见或者无法表示意见的审计申报； 最近 1 年财务司帐申报被出具保钟情见审计申报的，保钟情见所波及事项对基金的要紧不利 影响已经排除； （二）扩募的原则、订价方法    基金管理东谈主、财务参谋人（如有）应当遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，根据基础设 施基金二级市集交易价钱和新购入基础设施技俩的市集价值等相关因素，合理确定配售价钱。    基金管理东谈主、财务参谋人（如有）应当遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，根据基础设 施基金二级市集交易价钱和新购入基础设施技俩的市集价值等相关因素，合理确定公开扩募 的发售价钱。公开扩募的发售价钱应当不低于发售阶段公告招募评释书前 20 个交易日或者 前 1 个交易日的基础设施基金交易均价。    （1）定向扩募的发售价钱应当不低于订价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均价 的 90%。    （2）定向扩募的订价基准日为基金发售期首日。基金份额持有东谈主大会决议提前确定全 部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，订价基准日不错为本次扩募的基金产品变更 草案公告日、基金份额持有东谈主大会决议公告日或者发售期首日：    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 有份额越过 20%的第一大基础设施基金持有东谈主的投资者；   （3）定向扩募的发售对象属于上述第（2）项之外的情形的，基金管理东谈主、财务参谋人（如 有）应当以竞价方式确定发售价钱和发售对象。基金份额持有东谈主大会决议确定部分发售对象 的，确定的发售对象不得参与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生 发售价钱的情况下，是否赓续参与认购、价钱确定原则及认购数目。 （三）扩募的模范   基础设施基金扩募的，基金管理东谈主应当向深圳证券交易所提交中国证监会同意变更注册 的批准或备案文献复印件、扩募发售决议、扩募发售公告等文献。深圳证券交易所 5 个职业 日内表示无异议的，基金管理东谈主启动扩募发售职业。   扩募发售决议应当包括本次基础设施基金发售的种类及数目、发售方式、发售对象及向 原基金份额持有东谈主配售安排、原战术投资者份额持有比例因本次扩募导致的变化、新增战术 投资者称呼及认购方式（若有）、基金扩募价钱、召募资金用途、配售原则偏激他深圳证券 交易所要求的事项。   金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）应当经 参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的三分之二以上（含三分之二）表决通过； 金额不足基金净资产 50%的扩募（金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）应当经参加大会 的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的二分之一以上（含二分之一）表决通过。 （四）基础设施技俩的购入   本基金进行技俩购入的，应当履行如下模范：   （1）基金管理东谈主作出拟购入基础设施技俩决定的，应当实时编制并发布临时公告，披 露拟购入基础设施技俩的关系情况及安排。就拟购入基础设施技俩发布初次临时公告至提交 基金变更注册苦求之前，基金管理东谈主应当如期发布进展公告，评释购入基础设施技俩的具体 进展情况。若购入基础设施技俩发生要紧进展或者要紧变化，基金管理东谈主应当实时败露。   在购入基础设施技俩交易中，基金管理东谈主应当制定切实可行的隐讳措施，严格履行隐讳 义务。   波及停复牌的，基金管理东谈主应当按照《深圳证券交易所证券投资基金上市司法》偏激他 关系划定办理。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）按照《运作办法》关系划定履行变更注册等模范。基金管理东谈主和资产援手证券管 理东谈主应当同期向深圳证券交易所提交基金产品变更苦求和基础设施资产援手证券关系苦求， 由深圳证券交易所阐明是否合适关系条件。   （3）连气儿 12 个月内累计发生的基础设施技俩购入金额越过基金净资产 20%的情况下， 应当提交基金份额持有东谈主大会表决。关系信息败露义务东谈主应当照章公告持有东谈主大会事项，披 露关系要紧事项的详细决议及法律意见书等文献，决议内容包括但不限于：交易概况、交易 标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   （4）按照初次发售要求对拟购入的基础设施技俩进行尽责观察、评估和信息败露等。   （5）本基金存续期间购入基础设施技俩完成后，波及扩募基金份额上市的，依基金管 理东谈主苦求，由深圳证券交易所安排新增基金份额上市；波及基础设施资产援手证券挂牌的， 参照《业务办法》相关划定办理。   根据关系法律法则、《指引》以及关系政策要求，本基金对拟购入基础设施技俩的尺度 和要求与初次一致，关系法律法则或政策发生变动的，以届时具体要求为准。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               二十一、基金资产的估值 （一）估值日   本基金的估值日为基金合同见效后每天然半年度临了一日、每天然年度临了一日、当发 生或潜在对基础设施资产有要紧影响的事件而应调整基金估值之日及法律法则划定的其他 日历。如果基金合同见效少于 2 个月，期间的天然半年度临了一日或天然年度临了一日不作 为估值日。 （二）估值对象   纳入合并及个别财务报表范围内的各样资产及欠债，包括但不限于基础设施资产援手证 券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。 （三）估值方法   基金管理东谈主按照《企业司帐准则》的划定，遵循实质重于边幅的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以响应本基金举座财务现象、经营后果和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产援手证券和技俩公司等特殊目的载体得回基础设施技俩实足系数权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施技俩实足的控制权和处置权，基金管理东谈主在编制企业合并财务 报表时应当融合特殊目的载体所领受的司帐政策。   基金管理东谈主在确定关系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业司帐准则》和监管部门的相关划定，并按照以下方法执行： 的基础设施基金技俩是否组成业务。不组成业务的，应当作取得一组资产及欠债（如有）进 行阐明和计量；组成业务的，审慎判断基金收购技俩公司股权的交易性质，确定属于归并控 制下的企业合并或是曲归并控制下的企业合并，并进行相应的司帐阐明和计量。属于非归并 控制下企业合并的，基金管理东谈主打发基础设施技俩各项可鉴识资产、欠债按照购买日确定的 公允价值进走运行计量。 准则》划定可领受公允价值模式进行后续计量外，基础设施技俩资产原则上领受成本模式计 量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除合适 司帐准则划定的变更情形外，不得松驰变更。 事会审议批准并按照《企业司帐准则第 39 号——公允价值计量》偏激他关系划定在如期报      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 告中败露关系事项，包括但不限于：（1）公允价值简直定依据、方法及所用假设的全部重 要信息。其中，对于采纳领受公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分评释公允 价值能够持续可靠取得的可信字据，包括分析论证关系资产所在地是否有活跃的交易市集， 况且关系资产是否能够从交易市集上取得同类或访佛资产的市集价钱偏激他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、成人性开销、将来现款流变动预期、折现率等。 形资产、历久股权投资等历久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业司帐准则》的划定 进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐明，在以后司帐期间不再转回。 基金管理东谈主应于每年年度终了对历久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调 整。 量折现法当作主要的评估方法，并采纳其它分属于不同估值本领的估值方法进行校验。领受 现款流量折现法的，其折现率中式应当从市集参与者角度启程，空洞响应资金的时间价值以 及与现款流预测相匹配的风险因素。      基金管理东谈主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值当作公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不纰漏依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分评释公允价 值估值模范等事项，且基金管理东谈主照章应当承担的责任不得免除。 上阐明为一项历久股权投资，领受成本法进行后续计量。 应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据关系法律、法则的划定执行。 品种当日的唯独估值全价或保举估值全价进行估值。      对于含投资者回售权的固定收益品种，诳骗回售权的，在回售登记日至履行收款日历间 中式第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯独估值全价或保举估值全价进行估值，同 时将充分计议刊行东谈主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 诳骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。 用况且有饱和可利用数据和其他信息援手的估值本领确定其公允价值。 划定估值。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 价值的，基金管理东谈主可根据具体情况与基金托管东谈主约定后，按最能响应公允价值的价钱估值。   如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金估值违抗基金合同订明的估值方法、模范及关系法 律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东谈主利益时，应立即文告对方，共同查明原因， 两边协商贬责。   根据相关法律法则，基金资产净值狡计和基金司帐核算的义务由基金管理东谈主承担。本基 金的基金司帐责任方由基金管理东谈主担任，因此，就与本基金相关的司帐问题，如经关系各方 在对等基础上充分议论后，仍无法达成一请安见的，按照基金管理东谈主对基金净值信息的狡计 结果对外给以公布。 （四）估值模范 当日基金份额的余额数目狡计，精准到 0.0001 元，少量点后第 5 位四舍五入。国度法律法 规另有划定的，从其划定。 和基金份额净值。 行 1 次评估，并在基础设施基金年度申报中败露评估申报，对于领受成本模式计量的基础设 施技俩资产，如果评估结果低于关系资产的账面价值，基金管理东谈主可根据其判断对资产计提 减值准备。 据法律法则或基金合同的划定暂停估值时除外。基金管理东谈主每半年、每年度对基金资产核算 及估值并经基金托管东谈主复核后，由基金管理东谈主按照监管机构要求在如期申报中对外公布。 （五）估值过错的处理   基金管理东谈主和基金托管东谈主将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的 要紧过错时，视为基金份额净值过错。   基金合同确当事东谈主应按照以下约定处理：   本基金运作过程中，如果由于基金管理东谈主或基金托管东谈主、或登记机构、或销售机构、或 投资东谈主自身的罪过酿成估值过错，导致其他当事东谈主遭受损失的，罪过的责任东谈主应当对由于该      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 估值过错遭受损欠妥事东谈主（“受损方”）的径直损失按下述“估值过错处理原则”给予抵偿， 承担抵偿责任。      上述估值过错的主要类型包括但不限于：府上申报差错、数据传输差错、数据狡计差错、 系统故障差错、下达指示差错等。对于因本领原因引起的差错，若系同行业现有本领水平不 能预想、不行幸免、不行克服，则属不可抗力，按照下述划定执行。      由于不可抗力原因酿成投资东谈主的交易府上灭失或被过错处理或酿成其他差错，因不可抗 力原因出现差错确当事东谈主不对其他当事东谈主承担抵偿责任，但因该差错取得不妥得利确当事东谈主 仍应负有返还不妥得利的义务。      （1）估值过错已发生，但尚未给当事东谈主酿成损失机，估值过错责任方应实时和谐各方， 实时进行更正，因更正估值过错发生的用度由估值过错责任方承担；由于估值过错责任方未 实时更正已产生的估值过错，给当事东谈主酿成损失的，由估值过错责任方对径直损失承担抵偿 责任；若估值过错责任方已经积极和谐，况且有协助义务确当事东谈主有饱和的时间进行更正而 未更正，则其应当承担相应抵偿责任。      （2）估值过错的责任方对相关当事东谈主的径直损失负责，不对盘曲损失负责，况且仅对 估值过错的相关径直当事东谈主负责，不对第三方负责。      （3）因估值过错而得回不妥得利确当事东谈主负有实时返还不妥得利的义务。但估值过错 责任方仍打发估值过错负责。如果由于得回不妥得利确当事东谈主不返还或不全部返还不妥得利 酿成其他当事东谈主的利益损失（“受损方”），则估值过错责任方应抵偿受损方的损失，并在 其支付的抵偿金额的范围内对得回不妥得利确当事东谈主享有要求托福不妥得利的权利；如果获 得不妥得利确当事东谈主已经将此部分不妥得利返还给受损方，则受损方应当将其已经得回的赔 偿额加上已经得回的不妥得利返还的总和越过其履行损失的差额部分支付给估值过错责任 方。      （4）估值过错调整领受尽量收复至假设未发生估值过错的正确情形的方式。      估值过错被发现后，相关确当事东谈主应当实时进行处理，处理的模范如下：      （1）查明估值过错发生的原因，列明系数确当事东谈主，并根据估值过错发生的原因确定 估值过错的责任方。      （2）根据估值过错处理原则或当事东谈主协商的方法对因估值过错酿成的损失进行评估。      （3）根据估值过错处理原则或当事东谈主协商的方法由估值过错的责任方进行更正和抵偿 损失。      （4）根据估值过错处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构 进行更正，并就估值过错的更正向相关当事东谈主进行阐明。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）基金份额净值狡计出现过错时，基金管理东谈主应当立即给以纠正，通报基金托管东谈主， 并采取合理的措施驻防损失进一步扩大。   （2）过错偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理东谈主应当通报基金托管东谈主并报中 国证监会备案；过错偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东谈主应当公告，并报中国证 监会备案。   （3）前述内容如法律法则或监管机关另有划定的，从其划定处理。如果行业另有通行 作念法，基金管理东谈主、基金托管东谈主应本着对等和保护基金份额持有东谈主利益的原则进行协商。 （六）暂停估值的情形 （七）基金净资产的阐明   基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理东谈主负责狡计，基金托管东谈主负 责进行复核。基金管理东谈主败露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将净资 产和基金份额净值狡计结果发送给基金托管东谈主。经基金托管东谈主复核阐明后，由基金管理东谈主按 划定在如期申报中对外公布。 （八）特殊情况的处理 金资产估值过错处理。 国度司帐政策变更、市集司法变更等，基金管理东谈主和基金托管东谈主天然已经采取必要、适当、 合理的措施进行搜检，但未能发现过错的，由此酿成的基金资产核算及估值过错，基金管 理东谈主和基金托管东谈主免除抵偿责任。但基金管理东谈主、基金托管东谈主应当积极采取必要的措施减 轻或排除由此酿成的影响。 （九）基础设施技俩的评估 评估结果进行转让。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金存续期间，基金管理东谈主应当遴聘评估机构对基础设施技俩资产每年进行 1 次评估。 基金管理东谈主遴聘的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为归并只基础设施基金提供 评估服务不得连气儿越过 3 年。   发生如下情形，基金管理东谈主应遴聘评估机构对基础设施技俩进行评估：   （1）基金运作过程中发生购入或出售基础设施技俩等情形时；   （2）本基金扩募；   （3）提前圮绝基金合同拟进行资产处置；   （4）基础设施技俩现款流发生要紧变化且宝石有东谈主利益有实质性影响；   （5）对基金份额持有东谈主利益有要紧影响的其他情形。   本基金的基金份额初次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得越过 6 个月；基 金运作过程中发生购入或出售基础设施技俩等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议 等情形发寿辰不得越过 6 个月。   评估申报应包括下列内容：   （1）评估基础及所用假设的全部重要信息。   （2）所领受的评估方法及评估方法的采纳依据和合感性评释。   （3）基础设施技俩详细信息，包括基础设施技俩地址、权属性质、现有用途、经营现 状等，每期运营收入、应缴税收、各项开销等收益情况偏激他关系事项。   （4）基础设施技俩的市集情况，包括供求情况、市集趋势等。   （5）影响评估结果的重要参数，包括地皮使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运 营成本、运营净收益、成人性开销、将来现款流变动预期、折现率等。   （6）评估机构颓落性及评估申报公允性的关系评释。   （7）调整所领受评估方法或重要参数情况及意义（如有）。   （8）可能影响基础设施技俩评估的其他事项。   基础设施基金存续期限内，基金管理东谈主有权自行决定更换评估机构，基金管理东谈主更换评 估机构后应实时进行败露。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 二十二、基金的收益与分配 （一）基金可供分配金额与狡计方法      可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，关系狡计调整技俩至少包 括基础设施技俩资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同期应当空洞计议技俩公司持续发 展、偿债智商和经营现款流等因素。      基金管理东谈主狡计年度可供分配金额过程中，应着手将合并净利润调整为税息折旧及摊销 前利润（EBITDA），并在此基础上空洞计议技俩公司持续发展、技俩公司偿债智商、经营现 金流等因素后确定可供分配金额狡计调整项。波及的关系狡计调整项还是阐明，不可松驰变 更。将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：      将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额波及的调整项包括： 等）、将来合理期间内的债务利息、运营用度等；波及将来合理开销关系预留调整项的，基 金管理东谈主应当充分评释意义；基金管理东谈主应当在如期申报中败露合理关系开销预留的使用情 况； 现款、金融资产关系调整、期初现款余额等。 （二）基金可供分配金额关系狡计调整项的变更模范    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 金管理东谈主履行里面审批模范后进行变更并败露，于下一次狡计可供分配金额时着手实施，无 需基金份额持有东谈主大会审议； 协商一致后决定对本基金可供分配金额狡计调整项的变更事宜。 （三）基金分配原则 配金额以现款边幅分配给投资者。基础设施基金的收益分配在合适分配条件的情况下每年 不得少于 1 次；但若《基金合同》见效不悦 6 个月可不进行分配。   具体分配时间由基金管理东谈主根据基础设施技俩履走运营情况另行确定。 及中国证券登记结算有限责任公司的关系划定。   在不违抗法律法则且对现有基金份额持有东谈主利益无实质不利影响的情况下，基金管理东谈主、 登记机构在与基金托管东谈主协商一致，并按照监管部门要求履行适当模范后可对基金收益分配 原则进行调整，不需召开基金份额持有东谈主大会，但应于变更实施日前在划定媒介公告。 （四）基金分配决议   基金收益分配决议中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现款红 利披发日、可供分配金额（含净利润、调整技俩及调整原因）、按照基金合同约定应分配金 额等事项。 （五）基金分配决议简直定、公告与实施   本基金收益分配决议由基金管理东谈主拟定，并由基金托管东谈主复核，基金管理东谈主应当依照《信 息败露办法》和《指引》的相关划定在划定媒介公告。 （六）基金收益分配中发生的用度   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                 二十三、基金的用度与税收 （一）与基金运作、基础设施技俩运营相关的用度 等收取的用度，包括但不限于司帐师费、讼师费、评估费、仲裁费和诉讼费。 讼费等关系中介用度。 础设施技俩运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。 （二）基金用度计提方法、计提尺度和支付方式   基金的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方式 如下：   （1）固定管理费 1   固定管理费 1 由基金管理东谈主、筹备管理东谈主收取。   本基金的固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资 产的 0.20%/年费率计提，其中 0.10%由基金管理东谈主收取、0.10%由筹备管理东谈主收取。固定管 理费 1 的狡计方法如下：   B＝A×0.20%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费 1。   A 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若波及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照履行规模变化期间进行调整），初次经审计的年度申报 败露之前领受基金召募规模（含召募期利息）。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   固定管理费 1 逐日计提。基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   （2）固定管理费 2   固定管理费 2 由外部管理机构收取。   固定管理费 2 狡计方法如下：   D＝C×11%   D 为固定管理费 2。   C 为根据技俩公司经审计财务报表狡计的年度运营收入。   固定管理费 2 按季度结算，于每天然季度结果后根据技俩公司季度财务报表核算天然季 度的固定管理费 2，经基金管理东谈主阐明后由技俩公司按照约定时间和账户旅途向外部管理机 构支付。基金管理东谈主有权于本基金出具半年度报表和年度审计申报确当月调整已支付的固定 管理费 2，若已履行支付金额与调整后的固定管理费 2 存在互异的，基金管理东谈主鄙人一次核 算外部管理机构用度时调整该互异金额。初次狡计固定管理费 2 不悦一季度的，狡计期间应 为技俩公司股权交割日起至今日然季度临了一日。   （3）浮动管理费   浮动管理费由外部管理机构收取。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下技俩、太子湾技俩分别狡计浮动管 理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施技俩所有这个词加总口径狡计浮动管理费。对 托付运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管理费 2 的金额 上限为该运营年度技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）所有这个词狡计的固定管理费 2（含税）。   A.林下技俩   林下技俩浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×50%   B.太子湾技俩   太子湾技俩浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%   C.年度履行 EBITDA、年度预算 EBITDA 简直定依据   “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。“年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金苦求注册要害出具的评估报 告、可供分配金额测算申报对应天然年份的关系数据合理预测确定。      技俩公司股权交割日后天然年度内履走运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后履走运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，履行 EBITDA 金额根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。      浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%      若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。      应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%      “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司(林下)、技俩公司(太子湾)经审计年度财务报表 一一狡计履行 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交 的预算以及市集履行情况空洞计议后确定。      浮动管理费按年计提，在技俩公司年度审计申报出具后的 10 个职业日内，由基金管理 东谈主与外部管理机构协商一致阐明最终金额，经阐明需支付激励服务费大于零的，由技俩公司 按照约定时间和账户旅途向外部管理机构支付。初次狡计浮动管理费不悦一年的，狡计期间 应为技俩公司股权交割日起至当年度临了一日。若当个财务年度发生要紧的应收款项且尚未 收回的，基金管理东谈主有权与外部管理机构协商调整浮动管理费的支付时间。      本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产的      H＝E×0.01%÷当年天数      H 为逐日应计提的基金托管费。      E 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若波及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照履行规模变化期间进行调整），初次经审计的年度申报 败露之前领受基金召募规模（含召募期利息）。      基金托管费逐日计提。基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及 方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。      上述“（一）与基金运作、基础设施技俩运营相关的用度”中第 3-10 项用度，根据有 关法则及相应协议划定，按用度履行开销金额列入当期用度，由基金托管东谈主从基金财产中支 付。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （三）不列入基金用度的技俩   下列用度不列入基金用度： 损失； 设施基金召募失败，上述关系用度不得从投资者认购款项中支付； （四）与基金销售相关的用度   与基金销售相关的用度请参见本招募评释书“九、基金的召募”之“（十一）基金份额 的认购”。 （五）基金税收   本基金支付给基金管理东谈主、基金托管东谈主的各项用度均为含税价钱，具体税率适用中国税 务主管机关的划定。   本基金运作过程中波及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、法则执行。基金财 产投资的关系税收，由基金份额持有东谈主承担，基金管理东谈主或者其他扣缴义务东谈主按照国度相关 税收征收的划定代扣代缴。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               二十四、基金的司帐与审计 （一）基金司帐政策 如下原则：如果基金合同见效少于 2 个月，不错并入下一个司帐年度败露。   本基金合并层面可鉴识资产主如若投资性房地产、固定资产等，可鉴识负借主如若金融 欠债，后来续计量模式如下：   （1）投资性房地产   投资性房地产包括已出租的地皮使用权、房屋建筑物和从属装修设施，以成本进走运行 计量。与投资性房地产相关的后续开销，在关系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够 可靠的计量时，计入投资性房地产成本；不然，于发生时计入当期损益。   本基金对系数投资性房地产领受成本模式进行后续计量，在其揣测使用寿命内领受年限 平均法对其计提折旧，对于本基金购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿 命内计提折旧。   （2）固定资产   固定资产包括运载器用、办公及电子设备等。购置或新建的固定资产按取得时的成本进 走运行计量。   与固定资产相关的后续开销，在关系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的 计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，圮绝阐明其账面价值；系数其他后续开销 于发生时计入当期损益。   固定资产折旧领受年限平均法并按其入账价值减去揣测净残值后在揣测使用寿命内计 提。对计提了减值准备的固定资产，则在将来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可 使用年限确定折旧额。   （3）金融欠债   本基金的金融负借主要为以摊余成本计量的金融欠债，包括应付账款、其他应付款、借 款。该类金融欠债按其公允价值扣除交易用度后的金额进走运行计量，并领受履行利率法进 行后续计量。期限在一年以下（含一年）的，列示为流动欠债；其余列示为非流动欠债。   当金融欠债的面前义务全部或部分已经灭亡时，本基金圮绝阐明该金融欠债或义务已解 除的部分。圮绝阐明部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 按摄影关划定编制基金司帐报表。 式阐明。 量，编制本基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债表、利润表、 现款流量表、系数者权益变动表及报表附注。 （二）基金的年度审计 师事务所偏激注册司帐师对本基金的年度财务报表偏激他划定事项进行审计。 务所需按照《信息败露办法》的相关划定在划定媒介公告。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              二十五、基金的信息败露 （一）本基金的信息败露应合适《基金法》《运作办法》《信息败露办法》《指 引》《基金合同》《临时申报指引》偏激他相关划定。 （二）信息败露义务东谈主   本基金信息败露义务东谈主包括基金管理东谈主、基金托管东谈主、召集基金份额持有东谈主大会的基金 份额持有东谈主、基金的收购及基金份额权益变动行动中的信息败露义务东谈主等法律、行政法则和 中国证监会划定的天然东谈主、法东谈主和罪犯东谈主组织。   本基金信息败露义务东谈主应当以保护基金份额持有东谈主利益为根蒂起点按照法律、行政法 规和中国证监会的划定败露基金信息，并保证所败露信息的真确性、准确性、无缺性、实时 性、简明性和易得性。   本基金信息败露义务东谈主应当在中国证监会划定时间内，将应予败露的基金信息通过合适 中国证监会划定条件的寰球性报刊（以下简称“划定报刊”）及《信息败露办法》划定的互 联网网站（以下简称“划定网站”，包括基金管理东谈主网站、基金托管东谈主网站、中国证监会基 金电子败露网站）等媒介败露，并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式 查阅或者复制公开败露的信息府上。 （三）本基金信息败露义务东谈主承诺公开败露的基金信息，不得有下列行动： （四）本基金公开败露的信息应领受华文文本。同期领受外文文本的，基金信 息败露义务东谈主应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以华文 文本为准。   本基金公开败露的信息领受阿拉伯数字；除独特评释外，货币单元为东谈主民币元。 （五）公开败露的基金信息   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金信息败露事项应当包括与产品特征关系的重要信息。原始权益东谈主的回收资金使用 等相关情况将在如期申报和临时申报中进行败露。确不适用的通例基金信息败露事项，可不 予败露，包括但不限于：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度临了一个交易日 基金份额净值和基金份额累计净值，如期申报基金净值增长率及关系比较信息。   公开败露的基金信息包括：   （1）《基金合同》是界定《基金合同》当事东谈主的各项权利、义务关系，明确基金份额 持有东谈主大会召开的司法及具体模范，评释基金产品的特性等波及基金投资者要紧利益的事项 的法律文献。   （2）基金招募评释书应当最大戒指地败露影响基金投资东谈主决策的全部事项，评释基金 认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息败露及基金份额持有东谈主服务、基金整 体架构及拟持有特殊目的载体情况、基金份额发售安排、预期上市时间表、基金召募及存续 期关系用度并评释用度收取的合感性、召募资金用途、基础设施资产援手证券基本情况、基 础设施技俩基本情况、基础设施技俩财务现象及经营事迹分析、基础设施技俩现款流测算分 析、基础设施技俩运营将来瞻望、为管理基础设施基金配备的主要负责东谈主员情况、基础设施 技俩运营管理安排、借款安排、关联关系、基础设施技俩原始权益东谈主基本情况、原始权益东谈主 或其归并控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况、基金召募失败的情形和处理安排、 基金拟持有的基础设施技俩权属到期或处置等关系安排、原始权益东谈主偏激控股股东、履行控 制东谈主对关系事项的承诺、基础设施技俩最近 3 年及一期的财务申报及审计申报、经司帐师事 务所审阅的基金可供分配金额测算申报、基础设施技俩尽责观察申报、财务参谋人申报、基础 设施技俩评估申报、主要参与机构基本情况、可能影响投资者决策的其他重要信息等内容。   除前述外，基金招募评释书还应按照法律法则的要求，败露原始权益东谈主的股权结构、业 务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房技俩，以及在资产、业务、财务、东谈主员和机构等 方面的颓落本性况等；基础设施技俩权属情况、地皮性质及取得方式、保障性租赁住房认定 依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配 租和房钱管理轨制等；原始权益东谈主对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理轨制（如有）， 以及回收资金拟投技俩开拓主体、总投资额、投资缺口、开拓内容和开拓进展等。   《基金合同》见效后，基金招募评释书的信息发生要紧变更的，基金管理东谈主应当在三个 职业日内，更新基金招募评释书并登载在划定网站上；基金招募评释书其他信息发生变更的， 基金管理东谈主至少每年更新一次。基金圮绝运作的，基金管理东谈主不再更新基金招募评释书。   （3）基金托管协议是界定基金托管东谈主和基金管理东谈主在基金财产相沿及基金运作监督等 行动中的权利、义务关系的法律文献。   （4）基金产品府上概如若基金招募评释书的撮要文献，用于向投资者提供简明的基金 概要信息。《基金合同》见效后，基金产品府上概要的信息发生要紧变更的，基金管理东谈主应    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 当在三个职业日内，更新基金产品府上概要，并登载在划定网站及基金销售机构网站或营业 网点；基金产品府上概要其他信息发生变更的，基金管理东谈主至少每年更新一次。基金圮绝运 作的，基金管理东谈主不再更新基金产品府上概要。   基金召募苦求经中国证监会注册后，基金管理东谈主应当在基金份额发售的三日前，将基金 份额发售公告、基金招募评释书辅导性公告和基金合同辅导性公告登载在划定媒介上，将基 金份额发售公告、基金招募评释书、基金产品府上概要、《基金合同》和基金托管协议登载 在划定网站上，并将基金产品府上概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管东谈主应 当同期将基金合同、基金托管协议登载在划定网站上。   基金管理东谈主应当就本基金询价的具体事宜编制基础设施基金询价公告，并给以败露。   基金管理东谈主应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认购 首日的 3 日前登载于划定媒介上。   基金管理东谈主应当在收到中国证监会阐明文献的次日在划定媒介上登载《基金合同》见效 公告。   基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理东谈主应当在基金份额上市交易的三个工 作日前将基金份额上市交易公告书登载在划定网站上，并将上市交易公告书辅导性公告登载 在划定报刊上。   基金管理东谈主应当在中期申报和年度申报中败露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。   基金管理东谈主应当在每年结果之日起三个月内，编制完成基金年度申报，将年度申报登载 在划定网站上，并将年度申报辅导性公告登载在划定报刊上。基金年度申报中的财务司帐报 告应当经过合适《证券法》划定的司帐师事务所审计。   基金管理东谈主应当在上半年结果之日起两个月内，编制完成基金中期申报，将中期申报登 载在划定网站上，并将中期申报辅导性公告登载在划定报刊上。   基金管理东谈主应当在季度结果之日起 15 个职业日内，编制完成基金季度申报，将季度报 告登载在划定网站上，并将季度申报辅导性公告登载在划定报刊上。   《基金合同》见效不足 2 个月的，基金管理东谈主不错不编制当期季度申报、中期申报或者 年度申报。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金管理东谈主应当按照法律法则及中国证监会关系划定，编制并败露基金如期申报，内容 包括：   （1）基础设施基金产品概况及主要财务目的。季度申报主要财务目的包括基金本期收 入、本期净利润、本期经营行动产生的现款流量、本期可供分配金额和单元可供分配金额及 狡计过程、本期及过往履行分配金额（如有）和单元履行分配金额（如有）等；中期申报和 年度申报主要财务目的除前述目的外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基 金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度申报需评释履行可供分配金额与测算可 供分配金额互异情况（如有）。   （2）基础设施技俩明细及关系运营情况。   （3）基础设施基金财务申报及基础设施技俩财务现象、事迹发扬、将来瞻望情况。   （4）基础设施技俩现款流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应 当评释该收入的公允性和踏实性。   （5）基础设施技俩公司对外借进款项及使用情况，包括不合适《指引》借款要求的情 况评释。   （6）基础设施基金与资产援手证券管理东谈主和托管东谈主、外部管理机构等履职情况。   （7）基础设施基金与资产援手证券管理东谈主、托管东谈主及参与机构用度收取情况。   （8）申报期内购入或出售基础设施技俩情况。   （9）关联关系、申报期内发生的关联交易及关系利益冲突注重措施。   （10）申报期内基础设施基金份额持有东谈主结构变化情况，并评释关联方持有基础设施基 金份额及变化情况。   （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。   基础设施基金季度申报败露内容可不包括前款（3）、（6）、（9）、（10）项，基础 设施基金年度申报应当载有年度审计申报和评估申报。司帐师事务所在年度审计中应当评价 基金管理东谈主和评估机构领受的评估方法和参数的合感性。   本基金发生要紧事件，相关信息败露义务东谈主应当按划定进行文告和公告。   前款所称要紧事件，是指可能对基金份额持有东谈主权益或者基金份额的价钱产生要紧影响 的下列事件：   （1）基金份额持有东谈主大会的召开及决定的事项。   （2）基金合同圮绝、基金算帐。   （3）基础设施基金扩募、延长基金合同期限。   （4）蜕变基金运作方式、基金合并。   （5）更换基金管理东谈主、基金托管东谈主、基金份额登记机构，基金更换司帐师事务所、律 师事务所、评估机构、外部管理机构等专科服务机构。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （6）基金管理东谈主托付基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基 金托管东谈主托付基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项。   （7）基金管理东谈主、基金托管东谈主的法命称呼、住所发生变更。   （8）基金管理东谈主变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理东谈主的履行控制东谈主变更。   （9）基金召募期延长或提前结果召募。   （10）基金管理东谈主高级管理东谈主员、基金司理和基金托管东谈主专门基金托管部门负责东谈主发生 变动。   （11）基金管理东谈主、基础设施资产援手证券管理东谈主发生要紧变化或管理基础设施基金的 主要负责东谈主员发生变动。   （12）基金管理东谈主的董事在最近 12 个月内变更越过百分之五十。基金管理东谈主、基金托 管东谈主专门基金托管部门的主要业务东谈主员在最近 12 个月内变动越过百分之三十。   （13）波及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁。   （14）基金管理东谈主、基金托管东谈主、资产援手证券管理东谈主、资产援手证券托管东谈主、技俩公 司、外部管理机构等波及要紧诉讼或者仲裁。   （15）基金管理东谈主或其高级管理东谈主员、基金司理因基金管理业务关系行动受到要紧行政 处罚、刑事处罚，基金托管东谈主或其专门基金托管部门负责东谈主因基金托管业务关系行动受到重 大行政处罚、刑事处罚。   （16）基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制 东谈主或者与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧 关联交易事项，中国证监会另有划定的情形除外。   （17）基金收益分配事项。   （18）管理费、托管费等用度计提尺度、计提方式和费率发生变更。   （19）基金份额停牌、复牌或圮绝上市。   （20）基础设施技俩公司对外借进款项或者基金总资产被迫越过基金净资产 140%。   （21）技俩公司发生对外借进款项，单笔借款越过基金净资产 5%或者最近 12 个月内累 计借款余额越过基金净资产 10%。   （22）金额占基金净资产 10%及以上的交易。   （23）金额占基金净资产 10%及以上的损失。   （24）基础设施技俩购入或出售。   （25）基础设施技俩运营情况、现款流或产生现款流智商发生要紧变化，技俩公司、外 部管理机构发生要紧变化，外部管理机构踏实运营管贤达商发生变化。   （26）原始权益东谈主或其归并控制下的关联方卖出战术配售取得的基础设施基金份额。   （27）基础设施基金交易价钱发生较大波动。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （28）出现可能对基金份额价钱产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损伤基金 份额持有东谈主权益的传奇或者报谈。   （29）基金份额净值计价过错达基金份额净值百分之零点五。   （30）基金算帐期，在基础设施技俩处置期间，基金管理东谈主应当按照法则划定和基金合 同约定履行信息败露义务。   （31）原始权益东谈主变更回收资金用途。   （32）法律法则、中国证监会、证券交易所划定或者基金信息败露义务东谈主合计可能对基 金份额持有东谈主权益或者基金份额的价钱产生要紧影响的其他事项，以及中国证监会划定和基 金合同约定的其他事项。   本基金发生下述权益变动情形，相关信息败露义务东谈主应进行公告：   （1）投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该 事实发生之日起 3 日内编制权益变动申报书，文告基金管理东谈主，并予公告；   （2）投资者偏激一致行动东谈主在领有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过深 圳证券交易所交易领有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每加多或者减少 5%时，应 当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动申报书，文告基金管理东谈主，并予公告；   （3）投资者偏激一致行动东谈主应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发 行证券的公司权益变动申报书内容与格式划定以偏激他相关上市公司收购及股份权益变动 的划定编制关系份额权益变动申报书等信息败露文献并予公告。   投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者越过基金份额的 10%但未达到 30% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条文定编制权益变动申报书。   投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基金份额达到或者越过基金份额的 30%但未达到 50% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条文定编制权益变动申报书。   （4）投资者偏激一致行动东谈主领有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继 续增持该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以偏激他相关上市公司 收购及股份权益变动的相关划定，采取要约方式进行并履行相应的模范或者义务，但合适深 交所业务司法划定情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理东谈主应当参照《上市公 司收购管理办法》的划定，编制并公告管理东谈主申报书，遴聘颓落财务参谋人出具专科意见并予 公告。   基金管理东谈主应在召募期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者 发售与网下发售之间的回拨份额文告深圳证券交易所并公告。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   战术投资者持有的基础设施基金战术配售份额合适灭亡限售条件的，不错通过基金管理 东谈主在限售灭亡前 5 个交易日败露灭亡限售安排。苦求灭亡限售时，基金管理东谈主应当向证券交 易所提交基金份额灭亡限售的辅导性公告。   在基金合同期限内，任何环球媒介中出现的或者在市集荣华传的音问可能对基金份额价 格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损伤基金份额持有东谈主权益的，关系信息败露 义务东谈主明察后应当立即对该音问进行公开露出，并将相关情况立即申报基金上市交易的证券 交易所。   基金合同圮绝的，基金管理东谈主应当照章组织基金财产算帐小组对基金财产进行算帐并作 出算帐申报。基金财产算帐小组应当将算帐申报登载在划定网站上，并将算帐申报辅导性公 告登载在划定报刊上。   基金份额持有东谈主大会决定的事项，应当照章报中国证监会备案，并给以公告。 （六）信息败露事务管理   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当建立健全信息败露管理轨制，指定专门部门及高级管理东谈主 员负责管理信息败露事务。   基金信息败露义务东谈主公开败露基金信息，应当合适中国证监会关系基金信息败露内容与 格式准则等法律法则的划定以及证券交易所的自律管理司法。   基金托管东谈主应当按照关系法律法则、中国证监会的划定和《基金合同》的约定，对基金 管理东谈主编制的基金资产净值、基金份额净值、基金如期申报、更新的招募评释书、基金产品 府上概要、基金算帐申报等公开败露的关系基金信息进行复核、审查，并向基金管理东谈主进行 书面或电子阐明。   基金管理东谈主、基金托管东谈主应当在划定报刊中采纳一家报刊败露本基金信息。基金管理东谈主、 基金托管东谈主应当向中国证监会基金电子败露网站报送拟败露的基金信息，并保证关系报送信 息的真确、准确、无缺、实时。   基金管理东谈主、基金托管东谈主除照章在划定媒介上败露信息外，还不错根据需要在其他环球 媒介败露信息，然而其他环球媒介不得早于划定媒介、基金上市交易的证券交易所网站败露 信息，况且在不同媒介上败露归并信息的内容应当一致。   基金管理东谈主、基金托管东谈主除按法律法则要求败露信息外，也可着眼于为投资者决策提供 有用信息的角度，在保证平正对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的前提   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 下，自主擢升信息败露服务的质地。具体要求应当合适中国证监会及自律司法的关系划定。 前述自主败露如产生信息败露用度，该用度不得从基金财产中列支。   为基金信息败露义务东谈主公开败露的基金信息出具审计申报、法律意见书的专科机构，应 当制作职业底稿，并将关系档案至少保存到《基金合同》圮绝后 20 年。 （七）信息败露文献的存放与查阅   照章必须败露的信息发布后，基金管理东谈主、基金托管东谈主应当按照关系法律法则划定将信 息置备于公司住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。 （八）暂停或延迟信息败露的情形   （1）不可抗力；   （2）发生暂停估值的情形；   （3）法律法则、基金合同或中国证监会划定的其他情况。 其他情形，实时败露可能会损伤基金利益或者误导投资者，且同期合适以下条件的，基金管 理东谈主等信息败露义务东谈主不错暂缓败露：   （1）拟败露的信息未泄漏；   （2）相关内幕信息知情东谈主已书面承诺隐讳；   （3）基础设施基金交易未发生特地波动。 （九）法律法则或监管部门对信息败露另有划定的，从其划定。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）        二十六、基金合同的变更、圮绝与基金财产的算帐 （一）《基金合同》的变更 的事项的，应召开基金份额持有东谈主大会决议通过。对于法律法则划定和基金合同约定可不经 基金份额持有东谈主大会决议通过的事项，经履行适当模范，由基金管理东谈主和基金托管东谈主同意后 变更并公告。 后两日内在划定媒介公告。 （二）《基金合同》的圮绝事由   有下列情形之一的，经履行关系模范后，《基金合同》应当圮绝： 连结的。 未能设立或未能在关系主管部门完成备案。 续 6 个月未凯旋购入新的基础设施技俩。 专项筹备圮绝，且连气儿 6 个月未凯旋认购其他基础设施资产援手证券。 下）所提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动的，导 致招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团应购回全部基金份额或基础设施技俩权益的， 基金管理东谈主无需就该等圮绝事由产生的后果承担责任。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （三）基金财产的算帐   基金算帐波及基础设施技俩处置的，应当遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，专项计 划管理东谈主应当配合基金管理东谈主按照法律法则划定和关系约定进行资产处置，并尽快完成剩余 财产的分配。资产处置期间，基金管理东谈主、专项筹备管理东谈主、算帐小组应当按照法律法则规 定和基金合同约定履行信息败露义务。 组，基金管理东谈主组织基金财产算帐小组并在中国证监会的监督下进行基金算帐。 《证券法》划定的注册司帐师、讼师以及中国证监会指定的东谈主员组成。基金财产算帐小组可 以聘用必要的管当事人谈主员。 现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产算帐小组不错 照章进行必要的民事行动。   （1）《基金合同》圮绝情形出面前，由基金财产算帐小组融合继承基金。   （2）对基金财产和债权债务进行清理和阐明。   （3）对基金财产进行估值和变现。   （4）制作算帐申报。   （5）遴聘合适《证券法》划定的司帐师事务所对算帐申报进行外部审计，遴聘讼师事 务所对算帐申报出具法律意见书。   （6）将算帐申报报中国证监会备案并公告。   （7）对基金剩余财产进行分配。 的流动性受到限制而不行实时变现的，算帐期限可相应顺延，若算帐时间越过 24 个月则应 当以公告边幅文告基金份额持有东谈主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在算帐期间，管理 东谈主不错将已算帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。 （四）算帐用度   算帐用度是指基金财产算帐小组在进行基金算帐过程中发生的系数合理用度，包括基础 设施技俩资产处置的关系用度等，算帐用度由基金财产算帐小组优先从基金财产中支付。 （五）基金财产算帐剩余资产的分配   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   依据基金财产算帐的分配决议，将基金财产算帐后的全部剩余资产扣除基金财产算帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东谈操纵有的基金份额比例进行分配。 （六）基金财产算帐的公告   算帐过程中的相关要紧事项须实时公告；基金财产算帐申报经合适《证券法》划定的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产算帐 公告于基金财产算帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产算帐小组进行公告。 基金财产算帐小组应当将算帐申报登载在划定网站上，并将算帐申报辅导性公告登载在划定 报刊上。 （七）基金财产算帐账册及文献的保存   基金财产算帐账册及相关文献由基金托管东谈主保存，保存年限不低于法律法则划定的最低 期限。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               二十七、基金合同的内容撮要 （一）基金合同当事东谈主的权利与义务 不限于：      （1）照章召募资金。      （2）自《基金合同》见效之日起，根据法律法则和《基金合同》颓落运用并管理基金 财产。      （3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法则划定或中国证监会批准的其他费 用。      （4）依摄影关划定诳骗因基金财产投资于证券所产生的权利。      （5）销售基金份额。      （6）按照划定召集基金份额持有东谈主大会。      （7）依据《基金合同》及相关法律划定监督基金托管东谈主，如合计基金托管东谈主违抗了《基 金合同》及国度相关法律划定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基 金投资者的利益。      （8）在基金托管东谈主更换时，提名新的基金托管东谈主。      （9）采纳、更换基金销售机构，对基金销售机构的关系行动进行监督和处理。      （10）担任或托付其他合适条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并得回《基 金合同》划定的用度。      （11）依据《基金合同》及相关法律划定决定基金收益的分配决议。      （12）在法律法则允许的前提下，为基金的利益照章为基金进行融资。      （13）以基金管理东谈主的口头，代表基金份额持有东谈主的利益诳骗诉讼权利或者实施其他法 律行动。      （14）采纳、更换讼师事务所、司帐师事务所、证券经纪商、资产评估机构、财务参谋人 或其他为基金提供服务的外部机构。      （15）在合适相关法律、法则的前提下，制订和调整相关基金认购、扩募和非交易过户 等业务司法。      （16）按摄影关划定为基金的利益通过专项筹备诳骗对基础设施技俩公司所享有的权利， 包括但不限于：决定技俩公司的经营方针和投资筹备、选举和更换非由职工代表担任的董事 和监事、审议批准技俩公司董事的申报、审议批准技俩公司的年度财务预算决议和决算决议 等；前述事项如果盘曲波及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管理东谈主应在基金份 额持有东谈主大会决议范围各人使关系权利。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （17）基金管理东谈主托付外部管理机构运营管理基础设施技俩的，应当派员负责基础设施 技俩公司财务管理，监督、搜检外部管理机构履职情况。   （18）发生法定解聘情形的，解聘外部管理机构。   （19）在外部管理机构更换时，提名新的外部管理机构。   （20）与基础设施资产援手证券管理东谈主联合开展尽责观察。   （21）决定基础设施基金径直或盘曲新增对外借款；在合适相关法律、法则的前提下， 制订、实施及调整相关基金径直或盘曲的对外借款决议。   （22）因本基金持有全部基础设施资产援手证券，并通过基础设施资产援手证券持有基 础设施技俩公司全部股权，基金管理东谈主可诳骗包括但不限于以下权利： 决定修改专项筹备法律文献重要内容等。 技俩公司财务管理；前述事项如果盘曲波及应由基金份额持有东谈主大会决议的事项的，基金管 理东谈主应在基金份额持有东谈主大会决议范围各人使关系权利。 利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施技俩购入或出售事项、决定金额占本 基金净资产 5%及以下的关联交易事项、决定基础设施基金径直或盘曲对外借款项等（其中， 金额是指连气儿 12 个月内累计发生金额）。   （23）经与基金托管东谈主协商一致后决定本基金可供分配金额狡计调整项的关系事宜，适 用法律法则或相应司法对本基金可供分配金额的狡计另有调整的，基金管理东谈主提前履行公告 模范后，径直对该部安分容进行调整。   （24）对关系资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持有 东谈主大会进行表决的事项召开基金份额持有东谈主大会。   （25）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   （1）照章召募资金，办理或者托付经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售、扩募和登记等事宜。   （2）办理基金备案和基金上市所需手续。   （3）自基金合同见效之日起，以富厚信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产。   （4）配备饱和的具有专科资历的东谈主员进行基金投资分析、决策，以专科化的经营方式 管理和运作基金财产。   （5）专科审慎运营管理基础设施技俩，主动履行《指引》第三十八条文定的基础设施 技俩运营管理职责：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 驻防现款流流失、挪用等。 履走运营管理义务，保障环球利益。 利益冲突风险、利益运输和里面东谈主控制风险等基础设施技俩运营过程中的风险。   （6）基金管理东谈主不错设立专门的子公司承担基础设施技俩运营管理职责也不错托付外 部管理机构负责上述第（5）条第 4）至 9）项运营管理职责，其照章应当承担的责任不因委 托而免除。   基金管理东谈主托付外部管理机构运营管理基础设施技俩的，应当自行派员负责基础设施项 目公司财务管理。基金管理东谈主与外部管理机构应当签订基础设施技俩运营管理服务协议，明 确两边的权利义务、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和模范、协议圮绝情形 和模范等事项。对接受托付的外部管理机构进行充分的尽责观察，确保其在专科禀赋（如有）、 东谈主员配备、公司治理等方面合适法律法则要求，具备充分的履职智商；持续加强对外部管理 机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履走运营管理职责； 如期搜检外部管理机构就其获托付从事基础设施技俩运营管理行动而保存的记录、合同等文 件，搜检频率不少于每半年 1 次；托付事项圮绝后，基金管理东谈主应当妥善相沿基础设施技俩 运营爱戴关系档案。   （7）建立健全里面风险控制、监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，保证所管理 的基金财产和管理东谈主的财产相互颓落，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券 投资。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （8）除依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定外，不得为我方及任何第三东谈主谋取 利益，不得托付第三东谈主运作基金财产。   （9）照章接受基金托管东谈主的监督。   （10）严格按照《基金法》、基金合同偏激他相关划定，履行信息败露及申报义务。   （11）编制基础设施基金如期申报与临时申报。   （12）保守基金交易机要，不得泄露基金投资筹备、投资意向等。除《基金法》、基金 合同偏激他相关划定另有划定外，在基金信息公开败露前应予隐讳，不得向他东谈主泄露。但向 监管机构、司法机关提供或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外。   （13）依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定召集基金份额持有东谈主大会或配合基金 托管东谈主、基金份额持有东谈主照章召集基金份额持有东谈主大会。   （14）组织并参加基金财产算帐小组，参与基金财产的相沿、清理、估价、变现和分配； 基金算帐波及基础设施技俩处置的，应遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，按照法律法则 划定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。   （15）因违抗基金合同导致基金财产的损失或损伤基金份额持有东谈主正当权益，应当承担 抵偿责任，其抵偿责任不因其退任而免除。   （16）监督基金托管东谈主按法律法则和基金合同划定履行我方的义务，基金托管东谈主违抗基 金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东谈主利益向基金托管东谈主追偿。   （17）采取适当合理的措施使狡计基金份额认购、扩募和刊出价钱的方法合适《基金合 同》等法律文献的划定，按相关划定狡计并公告基金净值信息。   （18）按《基金合同》的约定确定基金收益分配决议，实时向基金份额持有东谈主分配基金 收益。   （19）按划定保存基金财产管理业务行动的司帐账册、报表、记录和其他关系府上，保 存期限不低于法律法则划定的最低期限。   （20）确保需要向基金投资者提供的各项文献或府上在划定时间发出，况且保证投资者 能够按照《基金合同》划定的时间和方式，随时查阅到与基金相关的公开府上，并在支付合 理成本的条件下得到相关府上的复印件。   （21）靠近结果、照章被破除或者被照章宣告停业时，实时申报中国证监会并文告基金 托管东谈主。   （22）当基金管理东谈主将其义务托付第三方处理时，应当对第三方处理相关基金事务的行 为承担责任。   （23）以基金管理东谈主口头，代表基金份额持有东谈主利益诳骗诉讼权利或实施其他法律行动。   （24）基金在召募期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不行见效，基金管理东谈主 承担全部召募用度，将已召募资金并加计银行同期存款利息在基金召募期结果后 30 日内退 还基金认购东谈主。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （25）执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。      （26）建立并保存基金份额持有东谈主名册。      （27）对拟持有的基础设施技俩进行全面的尽责观察，遴聘合适划定的专科机构提供评 估、法律、审计等专科服务。存续期遴聘审计机构对基础设施技俩运营情况进行年度审计。      （28）本基金存续期间，基金管理东谈主应当遴聘评估机构对基础设施技俩资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理东谈主应当实时遴聘评估机构对基础设施技俩资产进行 评估：      （29）办理或遴聘财务参谋人办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、订价、配售 等关系业务行动。      （30）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 不限于：      （1）依《基金合同》约定得回基金托管费以及法律法则划定或监管部门允许的其他费 用。      （2）监督基础设施基金资金账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金 流向，确保合适法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内顽固运行。      （3）监督基金管理东谈主对本基金的投资运作，如发现基金管理东谈主有违抗《基金合同》及 国度法律法则行动，对基金财产、其他当事东谈主的利益酿成要紧损失的情形，应呈报中国证监 会，并采取必要措施保护基金投资者的利益。      （4）监督基金管理东谈主为基础设施技俩购买饱和的保障。      （5）自《基金合同》见效之日起，照章律法则和《基金合同》的划定安全相沿基金财 产、权属文凭及关系文献。      （6）根据关系市集司法，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金算帐。      （7）提议召开或召集基金份额持有东谈主大会。      （8）在基金管理东谈主更换时，提名新的基金管理东谈主。      （9）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。 不限于：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）设立专门的基金托管部，具有合适要求的营业场所，配备饱和的、及格的熟悉基 金托管业务的专职东谈主员，负责基金财产托职业宜。   （2）除依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定外，不得利用基金财产为我方及任 何第三东谈主谋取利益，不得托付第三东谈主托管基金财产。   （3）相沿由基金管理东谈主代表基金签订的与基金相关的要紧合同及相关凭证。   （4） 以富厚信用、勤勉尽责的原则安全相沿基础设施基金财产、权属文凭及关系文献。   （5）按划定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同的约 定，根据基金管理东谈主的投资指示，实时办理算帐、交割事宜。   （6）监督基础设施技俩公司借进款项安排，确保合适法律法则划定及约定用途。   （7）保守基金交易机要。除《基金法》、基金合同偏激他相关法律法则或监管机构另 有划定或要求外，在基金信息公开败露前应予隐讳，不得向他东谈主泄露，但向监管机构、司法 机关提供或因审计、法律等外部专科参谋人提供服务而向其提供的情况除外。   （8）对基金财务司帐申报、季度申报、中期申报和年度基金申报出具意见，评释基金 管理东谈主在各重要方面的运作是否严格按照基金合同及基金托管协议的划定进行，加强对基金 管理东谈主资产阐明计量过程的复核；如果基金管理东谈主有未执行基金合同或基金托管协议划定的 行动，还应当评释基金托管东谈主是否采取了适当的措施。   （9）监督、复核基金管理东谈主按照法律法则划定和基金合同约定进行投资运作、收益分 配、信息败露等。   （10）建立并保存基金份额持有东谈主名册。   （11）按划定制作关系账册并与基金管理东谈主查对。   （12）依据基金管理东谈主的指示或相关划定向基金份额持有东谈主支付基金收益款项。   （13）依据《基金法》、基金合同偏激他相关划定，召集基金份额持有东谈主大会或配合基 金管理东谈主、基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会。   （14）因违抗基金合同导致基金财产损失，应承担抵偿责任，其抵偿责任不因其退任而 免除。   （15）基金管理东谈主因违抗基金合同酿成基金财产损失机，应为基金份额持有东谈主利益向基 金管理东谈主追偿。   （16）建立健全里面风险控制、监察与稽核、财务管理及东谈主事管理等轨制，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管东谈主自有财产以及不同的基金财产相互颓落；对 所托管的不同的基金分别竖立账户，颓落核算，分账管理，保证不同基金之间在账户竖立、 资金划拨、账册记录等方面相互颓落。   （17）复核本基金信息败露文献；复核、审查基金管理东谈主狡计的基金资产净值、基金份 额净值。   （18）办理与基金托管业务行动相关的信息败露事项。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （19）保存基金托管业务行动的记录、账册、报表和其他关系府上，保存期限不低于法 律法则划定的最低期限。   （20）参加基金财产算帐小组，参与基金财产的相沿、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法则划定和基金合同约定履行信息败露义务。   （21）靠近结果、照章被破除或者被照章宣告停业时，实时申报中国证监会和银行监管 机构，并文告基金管理东谈主。   （22）执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。   （23）监管本基金资金账户、基础设施技俩运营收支账户重要资金账户及资金流向，确 保合适法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内顽固运行。   （24）监督基金管理东谈主为基础设施技俩购买饱和的保障。   （25）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 括但不限于：   （1）共享基金财产收益。   （2）参与分配算帐后的剩余基金财产。   （3）照章转让其持有的基金份额。   （4）按照划定要求召开基金份额持有东谈主大会，或者召集基金份额持有东谈主大会。   （5）出席或者委用代表出席基金份额持有东谈主大会，对基金份额持有东谈主大会审议事项行 使表决权。   （6）查阅或者复制公开败露的基金信息府上。   （7）监督基金管理东谈主的投资运作。   （8）对基金管理东谈主、基金托管东谈主、基金份额发售机构损伤其正当权益的行动照章拿起 诉讼或仲裁。   （9）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他权利。 括但不限于：   （1）厚爱阅读并盲从《基金合同》《招募评释书》《基金产品府上概要》等信息败露 文献。   （2）缴纳基金认购款项及划定的用度。   （3）在持有的基金份额范围内，承担基金牺牲或者基金合同圮绝的有限责任。   （4）不从事任何有损基金、基金份额持有东谈主偏激他基金合同当事东谈主正当权益的行动。   （5）领有权益的基金份额达到特定比例时，按照划定履行份额权益变动相应的模范及 信息败露义务。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （6）领有权益的基金份额达到 50%时，赓续增持该基础设施基金份额的，按照划定履 行基础设施基金收购的模范或者义务。   （7）原始权益东谈主或其归并控制下的关联方卖出本基金战术配售份额导致份额权益发生 前述变动的，应按摄影关划定履行相应的文告、公告等义务。   （8）了解所投资基金产品，了解自身风险承受智商，自主判断基金的投资价值，自主 作念出投资决策，自行承担投资风险。   （9）关心基金信息败露，实时诳骗权利和履行义务。   （10）执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。   （11）返还在基金交易过程中因任何原因得回的不妥得利。   （12）战术投资者应盲从法律法则和基金合同等文献对于其持有基金份额期限的划定。   （13）配合基金管理东谈主和基金托管东谈主根据法律法则、监管部门相关反洗钱要求开展相 关反洗钱职业，提供真确、准确、无缺的府上，盲从各方反洗钱与反恐怖融资关系管理规 定。   （14）盲从基金管理东谈主、基金托管东谈主、销售机构和登记机构的关系交易及业务的司法。   （15）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他义务。 六十二条第一款、第二款的划定买入在基础设施基金中领有权益的基金份额的，在买入后的 有东谈主的义务外，还应履行以下义务：   （1）不得侵占、损伤基础设施基金所持有的基础设施技俩。   （2）配合基金管理东谈主、基金托管东谈主以偏激他为基础设施基金提供服务的专科机构履行 职责。   （3）确保基础设施技俩真确、正当，确保向基金管理东谈主等机构提供的文献府上真确、 准确、无缺，不存在演叨记录、误导性陈说或者要紧遗漏。   （4）依据法律法则、基金合同及关系协议约定实时布置基础设施技俩及关系钤记证照、 账册合同、账户管理权限等。   （5）原始权益东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主提供的文献府上存在心事重要事实或者编 造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动的，应当购回全部基金份额或基础设施技俩权益。   （6）法律法则及关系协议约定的其他义务。 （二）基金份额持有东谈主大会召集、议事及表决的模范和司法   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金份额持有东谈主大会由基金份额持有东谈主组成，基金份额持有东谈主的正当授权代表有权代表 基金份额持有东谈主出席会议并表决。基金份额持有东谈操纵有的每一基金份额领有对等的投票权。 基金份额持有东谈主大会不设立日常机构。若将来法律法则对基金份额持有东谈主大会另有划定的， 以届时有用的法律法则为准。   （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有东谈主大会，法律法则、 基金合同和中国证监会另有划定的除外： 的除外。 过基金净资产 20％的基础设施技俩或基础设施资产援手证券购入或处置。 越过基金净资产 5％的关联交易。 基金管理东谈主收到提议当日的基金份额狡计，下同）就归并事项书面要求召开基金份额持有东谈主 大会。 要紧影响的其他事项，包括但不限于国度或当地有权机构出台关系划定、政策等饱读动、倡导 基础设施技俩减免房钱等情形（原始权益东谈主等通过关系安排使得房钱减免事项不影响基金份 额持有东谈主利益的除外），以偏激他应当召开基金份额持有东谈主大会的事项。 东谈主大会的事项。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）在法律法则划定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有东谈主利益无实质性 不利影响的前提下，以下情况可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后修改或决定，不需召开基 金份额持有东谈主大会： 担的用度的收取。 同》进行修改。 等业务的司法。 的行动而解聘上述机构；但若因发生外部管理机构法定解聘情形之外的事项需解聘外部管理 机构的，应提交基金份额持有东谈主大会表决。 金合同》及关系文献进行的修改。 变更。 金合同》当事东谈主权利义务关系发生要紧变化。 基金托管东谈主协商一致并履行其他关系模范后，可圮绝《基金合同》，不需召开基金份额持有 东谈主大会：   A.本基金通过全部专项筹备持有的全部基础设施技俩在《基金合同》期限届满前全部处 置，且连气儿 6 个月未凯旋购入新的基础设施技俩的。   B.在基金合同见效之日起 6 个月内招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项筹备未 能设立或未能在关系主管部门完成备案。   C.本基金投资的全部专项筹备发生相应专项筹备文献中约定的事件导致全部专项筹备 圮绝且 6 个月内仍未能凯旋认购其他专项筹备的资产援手证券。   D.本基金未能在基金合同见效之日起 6 个月内凯旋购入首个基础设施技俩。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      E.本基金投资的全部基础设施技俩出现无法相沿正常、持续运营，难以再产生持续、稳 定现款流的情形时。 主体控制的其他公司之间的继承合并； 基金管理东谈主、外部管理机构通过减免管理费，或者原始权益东谈主等通过协助苦求关系部门采取 径直给予佃农补贴的边幅实施减免，或者原始权益东谈主自身偏激关联主体或者其协助苦求关系 部门就减免事宜给予技俩公司补偿等缓释方式使得对应期间技俩公司未发生因减免房钱的 政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基 础设施基金的关系强制性法律法则、政策要求导致基础设施技俩减免房钱的情形；      （3）因适用于本基金、关系资产援手专项筹备、基础设施资产、技俩公司等的强制性 法律法则、政策要求发生变动的，可由基金管理东谈主和基金托管东谈主协商后作念出决定或修改，不 需召开基金份额持有东谈主大会，具体情形包括但不限于：      基金管理东谈主、基金托管东谈主、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有东谈主以及基金合同 约定的其他主体，不错向基金份额持有东谈主大会提议议案。      （1）除法律法则划定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有东谈主大会由基金管理东谈主 召集。      （2）基金管理东谈主未按划定召集或不行召集时，由基金托管东谈主召集。      （3）基金托管东谈主合计有必要召开基金份额持有东谈主大会的，应当向基金管理东谈主提议书面 提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面文告基金托管 东谈主。基金管理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不 召集或在划定时间内未能作出版面答复，基金托管东谈主仍合计有必要召开的，应当由基金托管 东谈主自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并文告基金管理东谈主，基金管理东谈主应当配 合。      （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就归并事项书面要求召开基金 份额持有东谈主大会，应当向基金管理东谈主提议书面提议。基金管理东谈主应当自收到书面提议之日起 理东谈主决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理东谈主决定不召集或在规    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 定时间内未能作出版面答复，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主仍合计有 必要召开的，应当向基金托管东谈主提议书面提议。基金托管东谈主应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面文告提议提议的基金份额持有东谈主代表和基金管理东谈主；基金托管东谈主 决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开，并文告基金管理东谈主，基金管理东谈主应 当配合。   （5）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主就归并事项要求召开基金份额 持有东谈主大会，而基金管理东谈主、基金托管东谈主都不召集或在划定时间内未能作出版面答复的，单 独或所有这个词代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有东谈主有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有东谈主照章自行召集基金份额持有东谈主大会的，基金管理东谈主、 基金托管东谈主应当配合，不得阻碍、干豫。   （6）基金份额持有东谈主会议的召集东谈主负责采纳确定开会时间、地点、方式和权益登记日。   （1）召开基金份额持有东谈主大会，召集东谈主应于会议召开前 30 日，在划定媒介公告。基金 份额持有东谈主大和会知应至少载明以下内容： 投递时间和地点。   （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集东谈主决定在会议文告中评释本 次基金份额持有东谈主大会所采取的具体通讯方式、托付的公证机关偏激筹商方式和筹商东谈主、表 决意见寄交的截止时间和收取方式。   （3）如召集东谈主为基金管理东谈主，还应另行书面文告基金托管东谈主到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集东谈主为基金托管东谈主，则应另行书面文告基金管理东谈主到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集东谈主为基金份额持有东谈主，则应另行书面文告基金管理东谈主和基金托管 东谈主到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒不派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效用。   （4）基金就扩募、技俩购入或出售等要紧事项召开基金份额持有东谈主大会的，关系信息 败露义务东谈主应当照章公告持有东谈主大会事项，败露关系要紧事项的详细决议及法律意见书等文 件，决议内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易敌手方的基本情况、交易标的订价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金份额持有东谈主大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法则、监管机构允许的 其他方式召开，会议的召开方式由会议召集东谈主确定。   （1）现场开会。由基金份额持有东谈主本东谈主出席或以代理投票授权托付解释委用代表出席， 现场开会时基金管理东谈主和基金托管东谈主的授权代表应当列席基金份额持有东谈主大会，基金管理东谈主 或基金托管东谈主不派代表列席的，不影响表决效用。现场开会同期合适以下条件时，不错进行 基金份额持有东谈主大会议程： 的凭证及托付东谈主的代理投票授权托付解释合适法律法则、《基金合同》和会议文告的划定， 况且持有基金份额的凭证与基金管理东谈操纵有的登记府上相符。 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。   若到会者在权益登记日代表的有用的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的 二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内， 就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新召集的基金份额持有东谈主大会到会者在权 益登记日代表的有用的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三 分之一）。   （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有东谈主将其对表决事项的投票以书面目貌或会 议文告约定的其他方式在表决截止日以前投递至召集东谈主指定的地址。通讯开会应以书面方式 或会议文告约定的其他方式进行表决。   在同期合适以下条件时，通讯开会的方式视为有用： 示性公告，监管机构另有划定的除外。 东谈主）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集东谈主在基金托管东谈主（如果基金托管东谈主为 召集东谈主，则为基金管理东谈主）和公证机关的监督下按照会议文告划定的方式收取基金份额持有 东谈主的表决意见；基金托管东谈主或基金管理东谈主经文告不参加收取表决意见的，不影响表决效用。 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；   若本东谈主径直出具表决意见或授权他东谈主代表出具表决意见基金份额持有东谈主所持有的基金 份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集东谈主不错在原公告的基金份额持有东谈主大会 召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有东谈主大会。重新 召集的基金份额持有东谈主大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有东谈主径直 出具表决意见或授权他东谈主代表出具表决意见。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 的代理东谈主，同期提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理东谈主出具的托付东谈操纵有 基金份额的凭证及托付东谈主的代理投票授权托付解释合适法律法则、《基金合同》和会议文告 的划定，并与基金登记机构记录相符。   （3）在法律法则或监管机构允许的情况下，经会议文告载明，基金份额持有东谈主也不错 领受汇集、电话或其他方式进行表决，或者领受汇集、电话或其他方式授权他东谈主代为出席会 议并表决。   （1）议事内容及提案权   议事内容为关系基金份额持有东谈主利益的要紧事项，如决定圮绝《基金合同》、更换基金 管理东谈主、更换基金托管东谈主、与其他基金合并（法律法则、基金合同和中国证监会另有划定的 除外）、法律法则及《基金合同》划定的其他事项以及会议召集东谈主合计需提交基金份额持有 东谈主大会议论的其他事项。   基金份额持有东谈主大会的召集东谈主发出召集结议的文告后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有东谈主大会召开前实时公告。   基金份额持有东谈主大会不得对未事前公告的议事内容进行表决。   （2）议事模范   在现场开会的方式下，着手由大会操纵东谈主按照下列第 7 条文定模范确定和公布监票东谈主， 然后由大会操纵东谈主宣读提案，经议论后进行表决，并形成大会决议。大会操纵东谈主为基金管理 东谈主授权出席会议的代表，在基金管理东谈主授权代表未能操纵大会的情况下，由基金托管东谈主授权 其出席会议的代表操纵；如果基金管理东谈主授权代表和基金托管东谈主授权代表均未能操纵大会， 则由出席大会的基金份额持有东谈主和代理东谈主所持表决权的 50%以上（含 50%）选举产生又名基 金份额持有东谈主当作该次基金份额持有东谈主大会的操纵东谈主。基金管理东谈主和基金托管东谈主拒不出席或 操纵基金份额持有东谈主大会，不影响基金份额持有东谈主大会作出的决议的效用。   会议召集东谈主应当制作出席会议东谈主员的签名册。签名册载明参加会议东谈主员姓名（或单元名 称）、身份解释文献号码、持有或代表有表决权的基金份额、托付东谈主姓名（或单元称呼）和 筹商方式等事项。   在通讯开会的情况下，着手由召集东谈主提前 30 日公布提案，在所文告的表决截止日历后   基金份额持有东谈主所持每份基金份额有一票表决权。基金份额持有东谈主与表决事项存在关联 关系的，应当脱色表决，其所持份额不计入有表决权的基金份额总额。与外部管理机构存在      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换外部管理机构事项无需脱色表决，中国证监会招供 的特殊情形除外。      基金份额持有东谈主大会决议分为一般决议和独特决议：      （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有用；除下列第（2）项所划定的须以独特决议通过事 项之外的其他事项均以一般决议的方式通过。      （2）独特决议，独特决议应当经参加大会的基金份额持有东谈主或其代理东谈主所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可作念出。除法律法则、监管机构另有划定或基金合同另 有约定外，下述以独特决议通过方为有用：       连气儿 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施技俩购入或出售； 基金对基础设施技俩实施减免房钱决议(不影响基金份额持有东谈主利益的除外)。      基金按照划定或者基金合同约定就购入基础设施技俩事项召开基金份额持有东谈主大会的， 关系信息败露义务东谈主应当按照《指引》划定公告持有东谈主大会事项，败露拟购入基础设施技俩 事项的详细决议及法律意见书等文献。波及扩募的，还应当败露扩募发售价钱确定方式。      基金份额持有东谈主大会采取记名方式进行投票表决。      采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相悖字据解释，不然提交合适会议通 知中划定的阐明投资者身份文献的表决视为有用出席的投资者，口头合适会议文告划定的表 决意见视为有用表决，表决意见朦拢不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有东谈主所代表的基金份额总额。      基金份额持有东谈主大会的各项提案或归并项提案内并排的各项议题应当分开审议、逐项表 决。      （1）现场开会 着手后文书在出席会议的基金份额持有东谈主和代理东谈主中选举两名基金份额持有东谈主代表与大会 召集东谈主授权的又名监督员共同担任监票东谈主；如大会由基金份额持有东谈主自行召集或大会天然由      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基金管理东谈主或基金托管东谈主召集，然而基金管理东谈主或基金托管东谈主未出席大会的，基金份额持有 东谈主大会的操纵东谈主应当在会议着手后文书在出席会议的基金份额持有东谈主中选举三名基金份额 持有东谈主代表担任监票东谈主。基金管理东谈主或基金托管东谈主不出席大会的，不影响计票的效用。 果。 布表决结果后立即对所投票数要求进行重新盘点。监票东谈主应当进行重新盘点，重新盘点以一 次为限。重新盘点后，大会操纵东谈主应当就地公布重新盘点结果。 响计票的效用。      （2）通讯开会      在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集东谈主授权的两名监督员在基金托管东谈主授权 代表（若由基金托管东谈主召集，则为基金管理东谈主授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程给以公证。基金管理东谈主或基金托管东谈主拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。      基金份额持有东谈主大会的决议，召集东谈主应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。      基金份额持有东谈主大会的决议自表决通过之日起见效。      基金份额持有东谈主大会决议自见效之日起 2 日内按照法律法则和中国证监会关系划定的 要求在划定媒介上公告，监管部门另有要求除外。      基金管理东谈主、基金托管东谈主和基金份额持有东谈主应当执行见效的基金份额持有东谈主大会的决议。 见效的基金份额持有东谈主大会决议对全体基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主均有不断 力。基金管理东谈主、基金托管东谈主依据基金份额持有东谈主大会见效决议行事的结果由全体基金份额 持有东谈主承担。 金份额持有东谈主大会召开事由、召开条件、议事模范、表决条件、汇集投票方式等划定，但凡 径直援用法律法则或监管司法的部分，如将来法律法则或监管司法修改导致关系内容被取消 或变更的，基金管理东谈主提前公告后，可径直对关系内容进行修改和调整，无需召开基金份额 持有东谈主大会审议。 （三）基础设施技俩的运营管理      基金管理东谈主托付外部管理机构为基础设施技俩提供运营管理服务，为此基金管理东谈主、计 划管理东谈主、外部管理机构和技俩公司签订了《运营管理协议》。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   《运营管理协议》主要约定了外部管理机构东谈主员配备、公司治理等基本情况，以及外部 管理机构的服务内容、基金管理东谈主及外部管理机构权利与义务、运营管理服务费狡计方法、 支付方式及考核安排、外部管理机构的受命事件背约责任承担等内容。   （1）解聘情形   外部管理机构应当勤勉尽责、专科审慎运营管理基础设施技俩，发生下列情形（“法定 情形”）之一的，基金管理东谈主应当通过向外部管理机构发出版面文告而立即解聘外部管理机 构，且无需承担任何背约责任： 法赓续履职； 禀赋提议新的划定或要求，外部管理机构不合适该等划定或要求）。   （2）除法定解聘情形外，基金管理东谈主拟解聘外部管理机构的，应提交基础设施基金份 额持有东谈主大会进行表决，并应经参加大会的基础设施基金份额持有东谈主所持表决权的二分之一 以上表决通过，与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有东谈主就解聘、更换外部管理机构 事项无需脱色表决，中国证监会招供的特殊情形除外。   （3）如外部管理机构出现以下情形之一且基金份额持有东谈主大会决议解聘的，基金管理 东谈主无需承担背约责任（包括无需支付任何抵偿金）： 管理东谈主招供的搭救措施； 金的利益酿成要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主招供的搭救措施； 要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主招供的搭救措施； 事项，可能对本基金的利益酿成要紧不利影响，且外部管理机构未能采取经基金管理东谈主招供 的搭救措施； 理东谈主的书面招供。   （1）受命外部管理机构后，经履行适当模范，基金管理东谈主应招供并任命继任外部管理 机构，所选任的继任外部管理机构应当具有邃密的租赁住房运营管理、处置智商。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）新任或临时外部管理机构接受基础设施技俩运营管理业务前，原外部管理机构应 依据法律法则和《运营管理协议》的划定赓续履行关系职责，并保证不对基础设施技俩和委 托方的利益酿成损伤。原外部管理机构在赓续履行关系职责期间，仍有权按照《运营管理协 议》的划定收取《运营管理协议》第十四条项下的基本服务费。具体请参见本招募评释书。 （四）基金的收益与分配   可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，关系狡计调整技俩至少包 括基础设施技俩资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同期应当空洞计议技俩公司持续发 展、偿债智商和经营现款流等因素。   基金管理东谈主狡计年度可供分配金额过程中，应着手将合并净利润调整为税息折旧及摊销 前利润（EBITDA），并在此基础上空洞计议技俩公司持续发展、技俩公司偿债智商、经营现 金流等因素后确定可供分配金额狡计调整项。波及的关系狡计调整项还是阐明，不可松驰变 更。将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：   （1）折旧和摊销；   （2）利息开销；   （3）所得税用度。   将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额波及的调整项包括：   （1）当期购买基础设施技俩等成人性开销；   （2）取得借款收到的本金；   （3）偿还借款支付的现款；   （4）向基金份额持有东谈主分配支付的现款；   （5）基础设施技俩资产减值准备的变动；   （6）基础设施技俩资产的处置利得或损失；   （7）支付的利息及所得税用度；   （8）应收和应付技俩的变动；   （9）将来合理关系开销预留，包括要紧成人性开销（如固定资产正常更新、大修、改 造等）、将来合理期间内的债务利息、运营用度等；波及将来合理开销关系预留调整项的， 基金管理东谈主应当充分评释意义；基金管理东谈主应当在如期申报中败露合理关系开销预留的使用 情况；   （10）其他调整项，如基础设施基金刊行份额召募的资金、处置基础设施技俩资产取得 的现款、金融资产关系调整、期初现款余额等。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）根据法律法则、司帐准则变动或履走运营管理需要而发生的狡计调整项变更，由 基金管理东谈主履行里面审批模范后进行变更并败露，于下一次狡计可供分配金额时着手实施， 无需基金份额持有东谈主大会审议；   （2）除根据法律法则或司帐准则变动而变更狡计调整项的，经基金管理东谈主与基金托管 东谈主协商一致后决定对本基金可供分配金额狡计调整项的变更事宜。   （1）在合适相关基金分配条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供 分配金额以现款边幅分配给投资者。基础设施基金的收益分配在合适分配条件的情况下每 年不得少于 1 次；但若《基金合同》见效不悦 6 个月可不进行分配。   具体分配时间由基金管理东谈主根据基础设施技俩履走运营情况另行确定。   （2）本基金的分配方式为现款分成，具体权益分配模范等相关事项遵循深圳证券交易 所及中国证券登记结算有限责任公司的关系划定。   （3）每一基金份额享有同平分配权。   （4）法律法则或监管机关另有划定的，从其划定。   在不违抗法律法则且对现有基金份额持有东谈主利益无实质不利影响的情况下，基金管理东谈主、 登记机构在与基金托管东谈主协商一致，并按照监管部门要求履行适当模范后可对基金收益分配 原则进行调整，不需召开基金份额持有东谈主大会，但应于变更实施日前在划定媒介公告。   基金收益分配决议中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现款红 利披发日、可供分配金额（含净利润、调整技俩及调整原因）、按照基金合同约定应分配金 额等事项。   本基金收益分配决议由基金管理东谈主拟定，并由基金托管东谈主复核，基金管理东谈主应当依照《信 息败露办法》和《指引》的相关划定在划定媒介公告。   基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续用度由投资者自行承担。 （五）基金用度与税收   （1）基金的管理费。   （2）基金托管东谈主的托管费。   （3）《基金合同》见效后与基金关系的信息败露用度。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （4）《基金合同》见效后为基金提供专科服务的司帐师事务所、讼师事务所、评估机 构等收取的用度，包括但不限于司帐师费、讼师费、评估费、仲裁费和诉讼费。   （5）基金份额持有东谈主大会用度。   （6）基金的证券交易用度。   （7）基金的银行汇划用度、开户用度、账户爱戴费。   （8）基金上市初费及年费、登记结算用度。   （9）基金在资产购入和出售过程中产生的司帐师费、讼师费、资产评估费、审计费、 诉讼费等关系中介用度。   （10）按照国度相关划定、《基金合同》、专项筹备文献等约定，在资产援手证券和 基础设施技俩运营过程中不错在基金财产中列支的其他用度。   （1）基金的管理费   基金的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方式 如下：   固定管理费 1 由基金管理东谈主、筹备管理东谈主收取。   本基金的固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资 产的 0.20%/年费率计提，其中 0.10%由基金管理东谈主收取、0.10%由筹备管理东谈主收取。固定管 理费 1 的狡计方法如下：   B＝A×0.20%÷当年天数   B 为逐日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费 1。   A 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若波及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照履行规模变化期间进行调整），初次经审计的年度申报 败露之前领受基金召募规模（含召募期利息）。   固定管理费 1 逐日计提。基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历 及方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   固定管理费 2 由外部管理机构收取。   固定管理费 2 狡计方法如下：   D＝C×11%   D 为固定管理费 2。   C 为根据技俩公司经审计财务报表狡计的年度运营收入。   固定管理费 2 按季度结算，于每天然季度结果后根据技俩公司季度财务报表核算天然季 度的固定管理费 2，经基金管理东谈主阐明后由技俩公司按照约定时间和账户旅途向外部管理机    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 构支付。基金管理东谈主有权于本基金出具半年度报表和年度审计申报确当月调整已支付的固定 管理费 2，若已履行支付金额与调整后的固定管理费 2 存在互异的，基金管理东谈主鄙人一次核 算外部管理机构用度时调整该互异金额。初次狡计固定管理费 2 不悦一季度的，狡计期间应 为技俩公司股权交割日起至今日然季度临了一日。   浮动管理费由外部管理机构收取。   本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间，林下技俩、太子湾技俩分别狡计浮动管 理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施技俩所有这个词加总口径狡计浮动管理费。对 托付运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管理费 2 的金额 上限为该运营年度技俩公司（太子湾）和技俩公司（林下）所有这个词狡计的固定管理费 2（含税）。   A.本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日历间的浮动管理费:   ①林下技俩   林下技俩浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×50%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×50%   ②太子湾技俩   太子湾技俩浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%   ③年度履行 EBITDA、年度预算 EBITDA 简直定依据   “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务 报表确定。   “年度预算 EBITDA”在基金成立后的前三个天然年度（即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日，下称“前三个天然年度”）系根据基础设施基金苦求注册要害出具的评估申报、 可供分配金额测算申报对应天然年份的关系数据合理预测确定。   技俩公司股权交割日后天然年度内履走运营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交 割日后履走运营天数与天然年度天数占比对年度预算 EBITDA 金额进行折算，履行 EBITDA 金额根据技俩公司（林下）、技俩公司（太子湾）经审计年度财务报表与交割审计申报确定。   B.2027 年 1 月 1 日及以后的浮动管理费：   浮动管理费=（年度履行 EBITDA-年度预算 EBITDA）×15%   若年度履行 EBITDA 减客岁度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同期按照如下公 式狡计扣减固定管理费 2（含税）。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   应扣减的固定管理费 2=（年度预算 EBITDA－年度履行 EBITDA）×15%   “年度履行 EBITDA”系根据技俩公司(林下)、技俩公司(太子湾)经审计年度财务报表 一一狡计履行 EBITDA 后进行所有这个词加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个 天然年度系根据评估机构出具的最近一期追踪评估申报参数，并充分结合外部管理机构提交 的预算以及市集履行情况空洞计议后确定。   浮动管理费按年计提，在技俩公司年度审计申报出具后的 10 个职业日内，由基金管理 东谈主与外部管理机构协商一致阐明最终金额，经阐明需支付激励服务费大于零的，由技俩公司 按照约定时间和账户旅途向外部管理机构支付。初次狡计浮动管理费不悦一年的，狡计期间 应为技俩公司股权交割日起至当年度临了一日。若当个财务年度发生要紧的应收款项且尚未 收回的，基金管理东谈主有权与外部管理机构协商调整浮动管理费的支付时间。   （2）基金托管东谈主的托管费   本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产的   H＝E×0.01%÷当年天数   H 为逐日应计提的基金托管费。   E 为可获知的最新经审计的年度申报败露的合并报上层面基金净资产（若波及基金扩募 等原因导致基金规模变化时，需按照履行规模变化期间进行调整），初次经审计的年度申报 败露之前领受基金召募规模（含召募期利息）。   基金托管费逐日计提。基金管理东谈主与基金托管东谈主两边查对无误后，以协商确定的日历及 方式从基金财产中支付，若遇法定节沐日、公放假等，支付日历顺延。   上述“1、基金用度的种类”中第（3）-（10）项用度，根据相关法则及相应协议划定， 按用度履行开销金额列入当期用度，由基金托管东谈主从基金财产中支付。   下列用度不列入基金用度：   （1）基金管理东谈主和基金托管东谈主因未履行或未实足履行义务导致的用度开销或基金财产 的损失。   （2）基金管理东谈主和基金托管东谈主处理与基金运作无关的事项发生的用度。   （3）《基金合同》见效前的关系用度。   （4）基金召募期间产生的评估费、财务参谋人费、讼师费、司帐师费等关系用度。如基 础设施基金召募失败，上述关系用度不得从投资者认购款项中支付。   （5）其他根据关系法律法则及中国证监会的相关划定不得列入基金用度的技俩。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   本基金运作过程中波及的各征税主体，其征税义务按国度税收法律、法则执行。基金财 产投资的关系税收，由基金份额持有东谈主承担，基金管理东谈主或者其他扣缴义务东谈主按照国度相关 税收征收的划定代扣代缴。 （六）基金的投资   在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产援手证券等特殊目的载体持有基础 设施技俩公司全部股权，通过资产援手证券和技俩公司等载体取得基础设施技俩实足系数权 或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施技俩，戮力终了基础设施技俩现款流长 期稳健增长。   （1）投资范围   本基金的投资范围为基础设施资产援手证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单子、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府援手机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币市集器用（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款偏激他银行存 款）等）以及法律法则或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器用（但须 合适中国证监会关系划定）。   本基金不投资股票，也不投资于可蜕变债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行适当模范 后，不错将其纳入投资范围。   （2）投资比例   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按照扩募 决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   如法律法则或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东谈主大会。   （1）组合限制   基金的投资组合应遵循以下限制：    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 通过基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按照 扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供的 其他因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上述 原因之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   A.除基金合同另有约定外，本基金持有一家公司刊行的证券，其市值不越过基金资产净 值的 10%。   B.除基金合同另有约定外，本基金管理东谈主管理的全部基金持有一家公司刊行的证券，不 越过该证券的 10%。实足按摄影关指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条目 划定的比例限制。   因证券市集波动、证券刊行东谈主合并、基金规模变动等基金管理东谈主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第 2）项划定投资比例的，基金管理东谈主应当在 10 个交易日内进行调整。 法律法则另有划定的，从其划定。   基金管理东谈主应当自基金合同见效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的相关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东谈主对基金的投资的监督与搜检自基金合同见效之日起着手。法律法则或监管部门另有规 定的，从其划定。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级禀赋的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调整评级等基金管理东谈主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东谈主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调整，中国证监会划定的特殊情形除外。   如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的划定为准。 法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东谈主在履行适当模范后，则本 基金投资不再受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份 额持有东谈主大会。   （2）不容行动   为爱戴基金份额持有东谈主的正当权益，基金财产不得用于下列投资或者行动：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主或者 与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关联交 易的，应当合适基金的投资办法和投资策略，遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，注厚利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照市集平正合理价钱执行。关系交易必须事前 得到基金托管东谈主的同意，并按法律法则给以败露。要紧关联交易应提交基金管理东谈主董事会审 议，并经过三分之二以上的颓落董事通过。基金管理东谈主董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。基金合同对本基金收购基础设施技俩后从事其他关联交易另有划定的，从其划定。   法律法则或监管部门取消或变更上述不容性划定，如适用于本基金，则本基金投资不再 受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份额持有东谈主大会。 （七）基金净值信息的狡计方法和公告方式   基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财务报 上层面计量的净资产。   基金管理东谈主按照《企业司帐准则》的划定，遵循实质重于边幅的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以响应本基金举座财务现象、经营后果和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产援手证券和技俩公司等特殊目的载体得回基础设施技俩实足系数权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施技俩实足的控制权和处置权，基金管理东谈主在编制企业合并财务 报表时应当融合特殊目的载体所领受的司帐政策。   基金管理东谈主在确定关系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业司帐准则》和监管部门的相关划定，并按照以下方法执行：   （1）基金管理东谈主在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产欠债表时，审慎判断取 得的基础设施基金技俩是否组成业务。不组成业务的，应当作取得一组资产及欠债（如有） 进行阐明和计量；组成业务的，审慎判断基金收购技俩公司股权的交易性质，确定属于归并 控制下的企业合并或是曲归并控制下的企业合并，并进行相应的司帐阐明和计量。属于非同 一控制下企业合并的，基金管理东谈主打发基础设施技俩各项可鉴识资产、欠债按照购买日确定 的公允价值进走运行计量。   （2）基金管理东谈主对基础设施基金的各项资产和欠债进行后续计量时，除依据《企业会 计准则》划定可领受公允价值模式进行后续计量外，基础设施技俩资产原则上领受成本模式   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除符 合司帐准则划定的变更情形外，不得松驰变更。   （3）对于非金融资产采纳领受公允价值模式进行后续计量的，基金管理东谈主应当经公司 董事会审议批准并按照《企业司帐准则第 39 号——公允价值计量》偏激他关系划定在如期 申报中败露关系事项，包括但不限于：（1）公允价值简直定依据、方法及所用假设的全部 重要信息。其中，对于采纳领受公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分评释公 允价值能够持续可靠取得的可信字据，包括分析论证关系资产所在地是否有活跃的交易市集， 况且关系资产是否能够从交易市集上取得同类或访佛资产的市集价钱偏激他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、成人性开销、将来现款流变动预期、折现率等。   （4）基金管理东谈主对于领受成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的 无形资产、历久股权投资等历久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业司帐准则》的规 定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐明，在以后司帐期间不再转 回。基金管理东谈主应于每年年度终了对历久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当 调整。   （5）在确定基础设施技俩或其可鉴识资产和欠债的公允价值时，应当将收益法中现款 流量折现法当作主要的评估方法，并采纳其它分属于不同估值本领的估值方法进行校验。采 用现款流量折现法的，其折现率中式应当从市集参与者角度启程，空洞响应资金的时间价值 以及与现款流预测相匹配的风险因素。   基金管理东谈主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值当作公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不纰漏依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分评释公允价 值估值模范等事项，且基金管理东谈主照章应当承担的责任不得免除。   （6）基金管理东谈主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产援手证券在个别财务报 表上阐明为一项历久股权投资，领受成本法进行后续计量。   （7）已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种中式第三方估值基准服务机构提供的 相应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据关系法律、法则的划定执行。   （8）已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种中式第三方估值基准服务机构提供的相 应品种当日的唯独估值全价或保举估值全价进行估值。   对于含投资者回售权的固定收益品种，诳骗回售权的，在回售登记日至履行收款日历间 中式第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯独估值全价或保举估值全价进行估值，同 时将充分计议刊行东谈主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 诳骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。   （9）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市集的固定收益品种，领受在当前情况下 适用况且有饱和可利用数据和其他信息援手的估值本领确定其公允价值。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （10）归并证券同期在两个或两个以上市集交易的，按证券所处的市集分别估值。      （11）关系法律法则以及监管部门有强制划定的，从其划定。如有新增事项，按国度最 新划定估值。      （12）如有可信字据标明按上述方法进行估值不行客不雅响应上述金融资产或金融欠债公 允价值的，基金管理东谈主可根据具体情况与基金托管东谈主约定后，按最能响应公允价值的价钱估 值。      如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金估值违抗基金合同订明的估值方法、模范及关系法 律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东谈主利益时，应立即文告对方，共同查明原因， 两边协商贬责。      根据相关法律法则，基金资产净值狡计和基金司帐核算的义务由基金管理东谈主承担。本基 金的基金司帐责任方由基金管理东谈主担任，因此，就与本基金相关的司帐问题，如经关系各方 在对等基础上充分议论后，仍无法达成一请安见的，按照基金管理东谈主对基金净值信息的狡计 结果对外给以公布。      基金管理东谈主应当在中期申报和年度申报中败露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 （八）基金合同的变更、圮绝与基金财产的算帐      （1）变更基金合同波及法律法则划定或本基金合同约定应经基金份额持有东谈主大会决议 通过的事项的，应召开基金份额持有东谈主大会决议通过。对于法律法则划定和基金合同约定可 不经基金份额持有东谈主大会决议通过的事项，经履行适当模范，由基金管理东谈主和基金托管东谈主同 意后变更并公告。      （2）对于《基金合同》变更的基金份额持有东谈主大会决议自见效后方可执行，自决议生 效后两日内在划定媒介公告。      有下列情形之一的，经履行关系模范后，《基金合同》应当圮绝：      （1）存续期限届满，且未延长存续期限的。      （2）基金份额持有东谈主大会决定圮绝的。      （3）基金管理东谈主、基金托管东谈主职责圮绝，在 6 个月内莫得新基金管理东谈主、新基金托管 东谈主连结的。      （4）在基金合同见效之日起 6 个月内招商金钱招商蛇口租赁住房 1 号资产援手专项计 划未能设立或未能在关系主管部门完成备案。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （5）本基金投资的全部基础设施技俩在基金合同期限届满前全部变现或处置罢了，且 连气儿 6 个月未凯旋购入新的基础设施技俩。   （6）本基金投资的全部资产援手专项筹备发生相应专项筹备文献中约定的事件导致全 部专项筹备圮绝，且连气儿 6 个月未凯旋认购其他基础设施资产援手证券。   （7）本基金未能在基金合同见效之日起 6 个月内凯旋购入首个基础设施技俩。   （8）如招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团、技俩公司（太子湾）、技俩公司（林 下）所提供的文献府上存在心事重要事实或者编造要紧演叨内容等要紧犯法违规行动的，导 致招商公寓/招商蛇口/招商创业/招商局集团应购回全部基金份额或基础设施技俩权益的， 基金管理东谈主无需就该等圮绝事由产生的后果承担责任。   （9）基础设施技俩无法相沿正常、持续运营。   （10）基础设施技俩难以再产生持续、踏实现款流等。   （11）《基金合同》约定的其他情形。   （12）关系法律法则和中国证监会划定的其他情况。   基金算帐波及基础设施技俩处置的，应当遵循基金份额持有东谈主利益优先的原则，专项计 划管理东谈主应当配合基金管理东谈主按照法律法则划定和关系约定进行资产处置，并尽快完成剩余 财产的分配。资产处置期间，基金管理东谈主、专项筹备管理东谈主、算帐小组应当按照法律法则规 定和基金合同约定履行信息败露义务。   （1）基金财产算帐小组：自出现《基金合同》圮绝事由之日起 30 个职业日内成立算帐 小组，基金管理东谈主组织基金财产算帐小组并在中国证监会的监督下进行基金算帐。   （2）基金财产算帐小组组成：基金财产算帐小组成员由基金管理东谈主、基金托管东谈主、符 合《证券法》划定的注册司帐师、讼师以及中国证监会指定的东谈主员组成。基金财产算帐小组 不错聘用必要的管当事人谈主员。   （3）基金财产算帐小组职责：基金财产算帐小组负责基金财产的相沿、清理、估价、 变现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产算帐小组可 以照章进行必要的民事行动。   （4）基金财产算帐模范： 所对算帐申报出具法律意见书。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （5）基金财产算帐的期限为 24 个月，但因本基金所持基础设施资产援手证券或其他证 券的流动性受到限制而不行实时变现的，算帐期限可相应顺延，若算帐时间越过 24 个月则 应当以公告边幅文告基金份额持有东谈主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在算帐期间，管 理东谈主不错将已算帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。   算帐用度是指基金财产算帐小组在进行基金算帐过程中发生的系数合理用度，包括基础 设施技俩资产处置的关系用度等，算帐用度由基金财产算帐小组优先从基金财产中支付。   依据基金财产算帐的分配决议，将基金财产算帐后的全部剩余资产扣除基金财产算帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东谈操纵有的基金份额比例进行分配。   算帐过程中的相关要紧事项须实时公告；基金财产算帐申报经合适《证券法》划定的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产算帐 公告于基金财产算帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产算帐小组进行公告。 基金财产算帐小组应当将算帐申报登载在划定网站上，并将算帐申报辅导性公告登载在划定 报刊上。   基金财产算帐账册及相关文献由基金托管东谈主保存，保存年限不低于法律法则划定的最低 期限。 （九）争议的处理和适用的法律   各方当事东谈主同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》相关的一切争议，如经 友好协商未能贬责的，应提交深圳国际仲裁院，根据该院届时有用的仲裁司法进行仲裁， 仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，对各方当事东谈主均有不断力。   争议处理期间，基金管理东谈主和基金托管东谈主应信守各自的职责，赓续忠实、勤勉、尽责 地履行基金合同划定的义务，爱戴基金份额持有东谈主的正当权益。   本《基金合同》受中国法律（为本基金合同之目的，在此不包括中国香港独特行政区、 中国澳门独特行政区和中国台湾地区法律）统领。 （十）基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式   《基金合同》可印制成册供投资者在基金管理东谈主、基金托管东谈主、销售机构的办公场所和 营业场所查阅，但应以基金合同蓝本为准。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）               二十八、基金托管协议的内容撮要 （一）基金托管协议当事东谈主   称呼：招商基金管理有限公司   住所：深圳市福田区深南通衢 7088 号   法定代表东谈主：钟文岳（代为履行法定代表东谈主职责）   设立日历：2002 年 12 月 27 日   批准设立机关及批准设立文号：中国证券监督管理委员会证监基金字[2002]100 号   组织边幅：有限责任公司   注册成本：13.1 亿元东谈主民币   存续期限：持续经营   筹商电话：（0755）83199596   称呼：兴业银行股份有限公司（简称：兴业银行）   注册地址：福建省福州市台江区江滨中通衢 398 号兴业银行大厦   办公地址：上海市浦东新区银城路 167 号   邮政编码：350013   法定代表东谈主：吕家进   成立日历：1988 年 8 月 22 日   批准设立机关和批准设立文号：中国东谈主民银行总行，银复[1988]347 号   基金托管业务批准文号：中国证监会证监基金字[2005]74 号   组织边幅：股份有限公司   注册成本：207.74 亿元东谈主民币   存续期间：持续经营   经营范围：继承公众存款；披发短期、中期和历久贷款；办理国表里结算；办理单子承 兑与贴现；刊行金融债券；代理刊行、代理兑付；承销政府债券；买卖政府债券、金融债券； 代理刊行股票之外的有价证券；买卖、代理买卖股票之外的有价证券；资产托管业务；从事 同行拆借；买卖、代理买卖外汇；结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及担 保；代理收付款项及代理保障业务；提供相沿箱服务；财务参谋人、资信观察、接洽、见证业 务；经中国银行业监督管理机构批准的其他业务；保障兼业代理业务；黄金偏激成品进出口； 公募证券投资基金销售；证券投资基金托管（照章需经批准的技俩，经关系部门批准后方可 开展经营业务，经营技俩以关系部门批准文献梗概可证件为准）。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （二）基金托管东谈主对基金管理东谈主的业务监督和核查   基金托管东谈主根据相关法律法则的划定及基金合同的约定，对基金投资范围、投资对象进 行监督。基金合同明确约定基金投资作风或证券采纳尺度的，基金管理东谈主应按照基金托管东谈主 要求的格式提供投资品种池，以便基金托管东谈主运用关系本领系统，对基金履行投资是否合适 基金合同对于证券采纳尺度的约定进行监督，对存在合理疑义的事项进行核查。基金管理东谈主 不错根据履行情况的变化，对各投资品种的具体范围给以更新和调整并实时文告基金托管东谈主。   本基金的投资范围为基础设施资产援手证券，国债、政策性金融债、地方政府债、中央 银行单子、AAA 级信用债（包括合适要求的企业债、公司债、金融债、中期单子、短期融资 券、超短期融资券、公开刊行的次级债、政府援手机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、 货币市集器用（包括同行存单、债券回购、银行存款（含协议存款、如期存款偏激他银行存 款）等）以及法律法则或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融器用（但须 合适中国证监会关系划定）。   本基金不投资股票，也不投资于可蜕变债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可 交换债券。如法律法则或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理东谈主在履行适当模范 后，不错将其纳入投资范围。   本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额；基金通过 基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按照扩募 决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供的其他 因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上述原因 之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   如法律法则或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准， 无需另行召开持有东谈主大会。 比例进行监督。   基金的投资组合应遵循以下限制：   （1）本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产援手证券，并持有其全部份额；基 金通过基础设施资产援手证券持有基础设施技俩公司全部股权。但因基础设施技俩出售、按 照扩募决议实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施技俩购入及中国证监会招供 的其他因素致使基金投资比例不合适上述划定投资比例的不属于违抗投资比例限制；因除上 述原因之外的其他原因导致不知足上述比例限制的，基金管理东谈主应在 60 个职业日内调整。   （2）本基金除投资基础设施资产援手证券外的基金财产，应知足下述条件：    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 净值的 10%。 不越过该证券的 10%。实足按摄影关指数的组成比例进行证券投资的基金品种不错不受此条 款划定的比例限制。   （3）法律法则及中国证监会划定的和《基金合同》约定的其他投资限制。   因证券市集波动、证券刊行东谈主合并、基金规模变动等基金管理东谈主之外的因素致使基金投 资比例不合适上述第（2）项划定投资比例的，基金管理东谈主应当在 10 个交易日内进行调整。 法律法则另有划定的，从其划定。   基金管理东谈主应当自基金合同见效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例合适基金合同 的相关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当合适基金合同的约定。基金 托管东谈主对基金的投资的监督与搜检自基金合同见效之日起着手。法律法则或监管部门另有规 定的，从其划定。   本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级参照 国内照章成立并具有信用评级禀赋的资信评级机构发布的最新评级（不含中债资信评级，如 仅有中债资信评级，则参照该评级）。因资信评级机构调整评级等基金管理东谈主之外的因素致 使本基金投资信用债比例不合适上述约定投资比例的，基金管理东谈主应当在该信用债可交易之 日起 3 个月内进行调整，中国证监会划定的特殊情形除外。   如果法律法则或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的划定为准。 法律法则或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理东谈主在履行适当模范后，则本 基金投资不再受关系限制，自动盲从届时有用的法律法则或监管划定，不需另行召开基金份 额持有东谈主大会。 投资不容行动进行监督。基金托管东谈主通过过后监督方式对基金管理东谈主基金投资不容行动进行 监督。 债券市集进行监督。   基金管理东谈主应在基金投资运作之前向基金托管东谈主提供合适法律法则及行业尺度的、经慎 重采纳的、本基金适用的银行间债券市集交易敌手名单，并约定各交易敌手所适用的交易结 算方式。基金管理东谈主应严格按照交易敌手名单的范围在银行间债券市集采纳交易敌手。基金 托管东谈主监督基金管理东谈主是否按事前提供的银行间债券市集交易敌手名单进行交易，如基金管 理东谈主在基金投资运作之前未向基金托管东谈主提供银行间债券市集交易敌手名单的，视为基金管 理东谈主招供全市集交易敌手。基金管理东谈主不错每半年对银行间债券市集交易敌手名单及结算方 式进行更新，新名单确定前已与本次剔除的交易敌手所进行但尚未结算的交易，仍应按照协      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 议进行结算。如基金管理东谈主根据市集情况需要临时调整银行间债券市集交易敌手名单及结算 方式的，应向基金托管东谈主评释意义，并在与交易敌手发生交易前 3 个职业日内与基金托管东谈主 协商贬责。      基金管理东谈主负责对交易敌手的资信控制，按银行间债券市集的交易司法进行交易，并负 责贬责因交易敌手不履行合同而酿成的纠纷，基金托管东谈主不承担由此酿成的任何法律责任及 损失。若未践约的交易敌手在基金托管东谈主与基金管理东谈主确定的时间前仍未承担背约责任偏激 他关系法律责任的，基金管理东谈主有权向关系交易敌手追偿，基金托管东谈主应给以必要的协助与 配合。基金托管东谈主根据银行间债券市集成交单对本基金银行间债券交易的交易敌手偏激结算 方式进行监督。如基金托管东谈主过后发现基金管理东谈主莫得按照事前约定的交易敌手或交易方式 进行交易时，基金托管东谈主应实时书面或以两边招供的其他方式提醒基金管理东谈主，经提醒后仍 未改正时酿成基金财产损失的，基金托管东谈主不承担由此酿成的相应损成仇责任。如果基金托 管东谈主未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或酿成基金资产损失的，基金托管东谈主应承担 相应责任。      基金管理东谈主、基金托管东谈主应当与存款银行建立如期对账机制，确保基金银行存款业务账 目及核算的真确、准确。基金管理东谈主应当按摄影关法则划定，与基金托管东谈主、存款机构签订 关系书面协议。基金托管东谈主应根据相关关系法则及协议对基金银行存款业务进行监督与核查， 严格审查、复核关系协议、账户府上、投资指示、存款证实书等相关文献，切实履行托管职 责。      基金管理东谈主与基金托管东谈主在开展基金存款业务时，应严格盲从《基金法》《运作办法》 等相关法律法则，以及国度相关账户管理、利率管理、支付结算等的各项划定。      基金投资银行存款的，基金管理东谈主应根据法律法则的划定及基金合同的约定，确定合适 条件的系数存款银行的名单，并实时提供给基金托管东谈主，基金托管东谈主应据以对基金投资银行 存款的交易敌手是否合适相关划定进行监督。如基金管理东谈主在基金投资运作之前未向基金托 管东谈主提供存款银行名单的，视为基金管理东谈主招供系数银行。 联交易进行监督。      基金管理东谈主运用基金财产买卖基金管理东谈主、基金托管东谈主偏激控股股东、履行控制东谈主或者 与其有要紧强横关系的公司刊行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他要紧关联交 易的，应当合适基金的投资办法和投资策略，遵循基金份额持有东谈主利益优先原则，注厚利益 冲突，建立健全里面审批机制和评估机制，按照市集平正合理价钱执行。本基金参与关联交 易的具体要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”章节。      根据法律法则相关基金从事的关联交易的划定，基金管理东谈主和基金托管东谈主应事前相互提 供合适法律法则及基金合同划定的关联方名单，并确保所提供的关联方名单的真确性、无缺   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 性、全面性。基金管理东谈主及基金托管东谈主有责任相沿真确、无缺、全面的关联交易名单，并负 责实时更新该名单。名单变更后基金管理东谈主及基金托管东谈主应实时发送另一方，另一方于 2 个职业日内进行回函阐明已闻名单的变更。一方收到另一方书面阐明后，新的关联交易名单 着手见效。 金净资产狡计、基金份额净值狡计、应收资金到账、基金用度开支及收入确定、可供分配金 额的狡计、基金投资运作、基金收益分配、关系信息败露、基金宣传推介材料中登载基金业 绩发扬数据等进行监督和核查。 重要资金账户及资金流向进行监督，确保合适法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产 在监督账户内顽固运行。基金托管东谈主根据关系约定履行对基础设施技俩运营收支账户的监督 职责，基金管理东谈主或其托付的外部管理机构应当给以配合。   基金管理东谈主或外部管理机构接受基金管理东谈主托付，按照法律法则的划定并参照行业惯例， 为基础设施技俩购买一种或一系列保障产品。基金管理东谈主需实时向基金托管东谈主提供各基础设 施技俩波及的系数保障单及保额的狡计依据。基金托管东谈主据以监督保额是否充足。   基础设施技俩公司借进款项前，基金管理东谈主应向基金托管东谈主提供拟签署的《借款合同》 草案，《借款合同》草案应当对技俩公司借款金额、借款用途作出约定，《借款合同》约定 的借款用途仅限于基础设施技俩日常运营、维修改造、技俩收购等。基金托管东谈主同意后，基 金管理东谈主负责监督技俩公司按照《借款合同》草案签署。如若《借款合同》有实质性修改的， 基金管理东谈主应重新提交基金托管东谈主审核，不然不得签署《借款合同》，由此导致的损失基金 托管东谈主不予承担。   基础设施技俩公司借进款项后，如若托付贷款银行/贷款东谈主要求在银行开立放款账户和/ 或领受受托支付方式放款的，则由托付贷款银行/贷款东谈主根据《借款合同》对放款进行监督。 基金管理东谈主向基金托管东谈主提供放款活水，基金托管东谈主据此监督借款用途、借款金额是否合适 《借款合同》约定。   如不采取上述模式放款的，则应将监督账户当作借进款项的收款账户，由基金托管东谈主根 据基金管理东谈主、筹备管理东谈主、基金托管东谈主、技俩公司四方关系约定对技俩公司用款履行监管 职责。 《运作办法》《基础设施基金指引》等法律法则、基金合同和本托管协议的划定，应实时以 电话提醒或书面辅导等方式文告基金管理东谈主限期纠正。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      基金管理东谈主应积极配合和协助基金托管东谈主的监督和核查。基金管理东谈主收到书面文告后应 鄙人一职业日前实时查对并以书面目貌给基金托管东谈主发出回函，就基金托管东谈主的合理疑义进 行解释或举证，评释违规原因及纠正期限，并保证在规如期限内实时改正。在上述规如期限 内，基金托管东谈主有权随时对文告县项进行复查，督促基金管理东谈主改正。基金管理东谈主对基金托 管东谈主文告的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管东谈主应申报中国证监会。如果基金托管东谈主 未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或酿成基金资产损失的，基金托管东谈主应承担相应 责任。 对基金业务执行核查。      对基金托管东谈主发出的书面辅导，基金管理东谈主应在划定时间内答复并改正，或就基金托管 东谈主的合理疑义进行解释或举证；对基金托管东谈主按照法律法则、基金合同和本托管协议的要求 需向中国证监会报送基金监督申报的事项，基金管理东谈主应积极配合提供关系数据府上和轨制 等。 其他相关划定，或者违抗基金合同约定的，应当立即以书面或以两边招供的其他方式文告基 金管理东谈主，由此酿成的相应损失由基金管理东谈主承担。 金管理东谈主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。基金管理东谈主无方正意义，推辞、阻碍对 方根据本托管协议划定诳骗监督权，或采取拖延、诓骗等技能妨碍对方进行有用监督，情节 严重或经基金托管东谈主提议告诫仍不改正的，基金托管东谈主应申报中国证监会。 （三）基金管理东谈主对基金托管东谈主的业务核查 基金托管东谈主安全相沿基金财产、关系权属文凭及关系文献；开设并监督基金财产的资金账户、 证券账户及投资所需的其他账户；监督基金财产的资金账户、基础设施技俩运营收支账户等 重要资金账户及资金流向，确保合适法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账 户内顽固运行；复核基金管理东谈主编制的基金资产财务信息；复核基金管理东谈主狡计的基金净资 产和基金份额净值；监督基金管理东谈主为基础设施技俩购买饱和的保障；监督基础设施技俩公 司借进款项安排，确保合适法律法则划定及约定用途；根据基金管理东谈主指示办理算帐交收、 收益分配、关系信息败露和监督基金投资运作等行动。 行或无故延迟执行基金管理东谈主资金划拨指示、泄露基金投资信息等违抗《基金法》《基础设 施基金指引》、基金合同、本托管协议偏激他相关划定时，应实时以书面目貌文告基金托管   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 东谈主限期纠正。基金托管东谈主收到文告后应实时查对并以书面目貌给基金管理东谈主发出回函，评释 违规原因及纠正期限，并保证在规如期限内实时改正。在上述规如期限内，基金管理东谈主有权 随时对文告县项进行复查，督促基金托管东谈主改正，并予协助配合。基金托管东谈主对基金管理东谈主 文告的违规事项未能在限期内纠正的，基金管理东谈主应申报中国证监会。基金管理东谈主有义务要 求基金托管东谈主抵偿基金因此所遭受的损失。基金托管东谈主应积极配合基金管理东谈主的核查行动， 包括但不限于：对基金管理东谈主发出的书面辅导，基金托管东谈主应在划定时间内答复并改正，或 就基金管理东谈主的合理疑义进行解释或举证；提交关系府上以供基金管理东谈主核查托管财产的完 整性和真确性，在划定时间内答复基金管理东谈主并改正。 金托管东谈主限期纠正，并将纠正结果申报中国证监会。基金托管东谈主无方正意义，推辞、阻碍基 金管理东谈主根据本托管协议划定诳骗监督权，或采取拖延、诓骗等技能妨碍基金管理东谈主进行有 效监督，情节严重或经基金管理东谈主提议告诫仍不改正的，基金管理东谈主应申报中国证监会。 （四）基金财产的相沿   （1）基金财产应颓落于原始权益东谈主、基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主、计 划托管东谈主、筹备管理东谈主、外部管理机构偏激他参与机构的固有财产。原始权益东谈主、基金份额 持有东谈主、基金管理东谈主、基金托管东谈主、筹备托管东谈主、筹备管理东谈主、外部管理机构偏激他参与机 构照章结果、被照章破除或者被照章宣告停业等原因进行算帐的，基金财产不属于其算帐资 产。基础设施基金财产的债权，不得与原始权益东谈主、基金份额持有东谈主、基金管理东谈主、基金托 管东谈主、筹备托管东谈主、筹备管理东谈主、外部管理机构偏激他参与机构的固有财产产生的债务相抵 销。不同基础设施基金财产的债权债务，不得相互抵销。   （2）基金托管东谈主应安全相沿基金财产、权属文凭及关系文献。   （3）基金托管东谈主按照划定开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的其他账户； 监督基础设施基金资金账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保 合适法律法则的划定和基金合同的约定，保证基金资产在监督账户内顽固运行。   （4）基金托管东谈主对所托管的不同基金财产分别竖立账户，颓落核算，分账管理，确保 基金财产的无缺与颓落。   （5）基金托管东谈主按照基金合同和本托管协议的约定相沿基金财产，如有特殊情况两边 可另行协商贬责。基金托管东谈主未经基金管理东谈主的正当合规指示，不得自走运用、刑事责任、分配 本基金的任何资产（不包含基金托管东谈主依据中国证券登记结算有限责任公司结算数据完成场 内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和账户爱戴费等用度）。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      （6）对于因基金认购、基金投资产生的应收资产，应由基金管理东谈主负责与相关当事东谈主 确定到账日历并文告基金托管东谈主，到账日基金财产莫得到达基金账户的，基金托管东谈主应实时 文告基金管理东谈主采取措施进行催收。由此给基金财产酿成损失的，基金管理东谈主应负责向相关 当事东谈主追偿基金财产的损失，基金托管东谈主应给以必要的协助与配合，但对基金资产的损失不 承担相应责任。      （7）除依据法律法则和基金合同的划定外，基金托管东谈主不得托付第三东谈主托管基金财产。      （8）本基金主要投资于基础设施资产援手证券全部份额，以取得基础设施技俩实足所 有权或经营权利。对投资于基础设施技俩的基金资产，基金托管东谈主依据基金管理东谈主发送的投 资指示，在确保合适本托管协议约定的情况下划拨资金，并依据基金管理东谈主提供的关系交易 凭证、合同等府上进行账务处理，并由基金托管东谈主、资产援手证券托管东谈主、监管银行分别对 本基金资金账户、资产援手专项筹备资金账户、基础设施技俩运营收支账户等重要资金账户 及资金流向进行监督，确保合适法律法则划定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内 顽固运行。      （1）基金召募期间召募的资金应存于基金管理东谈主在具备基金销售业务资历的交易银行 或者从事客户交易结算交易资金存管的交易银行等营业机构开立的“基金召募专户”。该账 户由基金管理东谈主开立并管理。      （2）基金召募期满或基金住手召募时，召募的基金份额总额、基金召募金额、基金份 额持有东谈主东谈主数、战术配售情况、网下发售比例等合适《基金法》《运作办法》《基础设施基 金指引》、基金合同等相关划定后，基金管理东谈主应将属于基金财产的全部资金划入基金托管 东谈主开立的基金银行账户，同期在划定时间内，遴聘合适《中华东谈主民共和国证券法》（以下简 称“《证券法》”）划定的司帐师事务所进行验资，出具验资申报。出具的验资申报由参加 验资的 2 名或 2 名以上中国注册司帐师署名方为有用。      （3）验资完成，基金管理东谈主应将召募的属于本基金财产的全部资金划入基金托管东谈主为 基金开立的资产托管专户中，基金托管东谈主在收到资金当日出具阐明文献。      （4）若基金召募期限届满，未能达到基金备案的条件，由基金管理东谈主按划定办理退款 等事宜，基金托管东谈主应提供充分协助。      （1）基金托管东谈主为本基金单独开立托管资金账户。基金托管东谈主以基金托管东谈主的口头在 其营业机构开设资产托管专户，相沿基金的银行存款。该账户的开设和管意义基金托管东谈主承 担。托管资金账户的称呼应当包含本基金称呼，具体称呼以履行开立为准。本基金的一切货 币收支行动，包括但不限于投资、支付基金分成、收取认购款，均需通过该托管资金账户进 行。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）托管资金账户的开立和使用，限于知足开展本基金业务的需要。基金托管东谈主和基 金管理东谈主不得假借本基金的口头开立其他任何银行账户；亦不得使用本基金的任何银行账户 进行本基金业务之外的行动。   （3） 托管资金账户的管理当合适《东谈主民币银行结算账户管理办法》《现款管理暂行条 例》《东谈主民币利率管理划定》《利率管理暂行划定》《支付结算办法》等法律法则的划定以 及银行业监督管理机构的其他划定。   基金财产投资如期存款在存款机构开立的银行账户，包括实体或凭空账户，其预留印鉴 经各方商议后预留。对于任何的如期存款投资，基金管理东谈主都必须和存款机构签订如期存款 协议，约定两边的权利和义务，该协议当作划款指示附件。该协议中必须有如下明确条目： “存款证实书不得被质押或以任何方式被典质，并不得用于转让和背书；本息到期反璧或提 前支取的系数款项必须划至托管专户（明确户名、开户行、账号等），不得划入其他任何账 户”。如如期存款协议中未体现前述条目，基金托管东谈主有权推辞如期存款投资的划款指示。 在取得存款证实书后，基金托管东谈主相沿证实书蓝本或者复印件。基金管理东谈主应该在合理的时 间内进行如期存款的投资和支取事宜，若基金管理东谈主提前支取或部分提前支取如期存款，若 产滋生差（即本基金已计提的资金利息和提前支取时收到的资金利息差额），该息差的处理 方法由基金管理东谈主和基金托管东谈主两边协商贬责。   基金合同见效后，基金托管东谈主根据中国东谈主民银行、银行间市集登记结算机构的相关划定， 以本基金的口头在中央国债登记结算有限责任公司和银行间市集算帐所股份有限公司开立 债券托管账户、资金结算账户和持有东谈主账户，并代表基金进行银行间市集债券的结算。   基金管理东谈主和基金托管东谈主应一谈负责为基金对外签订寰球银行间债券市集回购主协议， 蓝本由基金托管东谈主相沿，基金管理东谈主保存副本。   （1）基金托管东谈主在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开 立基金管理东谈主与基金联名的证券账户。   （2）基金证券账户的开立和使用，仅限于知足开展本基金业务的需要。基金托管东谈主和 基金管理东谈主不得出借或未经对方同意私行转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何 账户进行本基金业务之外的行动。   （3）基金证券账户的开立和证券账户卡的相沿由基金托管东谈主负责，账户资产的管理和 运用由基金管理东谈主负责。   （4）基金托管东谈主以基金托管东谈主的口头在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付 金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法东谈主算帐职业，   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基金管理东谈主应给以积极协助。结算备付金、结算保证金、交收价差资金等的收取按照中国证 券登记结算有限责任公司的划定执行。   （5）若中国证监会或其他监管机构在本托管协议缔结日之后允许基金从事其他投资品 种的投资业务，波及关系账户的开立、使用的，按相关划定开立、使用并管理；若无关系规 定，则基金托管东谈主比照上述对于账户开立、使用的划定执行。   （1）因业务发展需要而开立的其他账户，不错根据法律法则、基金合同及账户监督协 议的划定，在基金管理东谈主和基金托管东谈主协商一致后开立。新账户按相关划定使用并管理。   （2）法律法则等相关划定对关系账户的开立和管理另有划定的，从其划定办理。   基金财产投资的相关什物证券等有价凭证由基金托管东谈主存放于基金托管东谈主的相沿库，也 可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限责任公司上海分公司/深圳 分公司、银行间市集算帐所股份有限公司或单子营业中心的代相沿库，相沿凭证由基金托管 东谈操纵有。有价凭证的购买和转让，由基金管理东谈主和基金托管东谈主共同办理。基金托管东谈主对由基 金托管东谈主之外机构履行有用控制的资产不承担相沿责任。   基金管理东谈主对基础设施技俩权属文凭及关系文献的真确性及无缺性进行考证后，应当将 权属文凭及关系文献原件布置基金托管东谈主相沿。   基础设施技俩波及的文献类型包括但不限于：各投资层级上关系确权文献，以及不动产 权证、地皮出让合同。 并建立文献借用与反璧轨制，保证文献由专东谈主进行追踪，记录使用缘由，幸免遗失。因相沿 不妥酿成基金权属文凭灭失、损毁给基金酿成的损失，基金托管东谈主应当承担相应责任，但基 金权属文凭因办理抵质押、行政审批、备案、登记等手续必须布置贷款银行或行政管理机关 相沿的，基金托管东谈主仅负责相沿接收凭证，由履行相沿东谈主承担权属文凭原件的相沿责任。   与基金财产相关的要紧合同的签署，由基金管理东谈主负责。由基金管理东谈主代表基金签署的、 与基金财产相关的要紧合同分别由基金管理东谈主、基金托管东谈主相沿。除本托管协议另有划定外， 基金管理东谈主代表基金签署的与基金财产相关的要紧合同包括但不限于基金年度审计合同、基 金信息败露协议及基金投资业务中产生的要紧合同。基金管理东谈主应尽可能保证基金一方持有 两份以上的蓝本，以便基金管理东谈主和基金托管东谈主至少各持有一份蓝本的原件。基金管理东谈主应 在要紧合同签署后实时以加密方式将要紧合同传真给基金托管东谈主，并在三十个职业日内将正    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 本投递基金托管东谈主处。基金管理东谈主和基金托管东谈主应各自妥善相沿与基金财产相关的要紧合同， 相沿期限不低于法律法则划定的最低期限。   对于无法取得二份以上的蓝本的，基金管理东谈主应向基金托管东谈主提供加盖授权业务章的合 同传真件，未经两边协商或未在合同约定范围内，合同原件不得迁移。 （五）基金资产净值狡计和司帐核算   （1）基金资产总值/基金总资产是指基金领有的基础设施资产援手证券（包含应纳入合 并范围的各司帐主体所领有的资产）、其他各样证券、银行存款本息和基金应收款项以偏激 他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报上层面计量的总资产。   （2）基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金欠债后的价值，即基金合并财 务报上层面计量的净资产。   （3）基金份额净值是指每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除以 当日基金份额的余额数目。基金份额净值的狡计保留到少量点后 4 位，少量点后第 5 位四舍 五入。国度法律法则另有划定的，从其划定。   （1）本基金的估值日为基金合同见效后每天然半年度临了一日、每天然年度临了一日、 当发生或潜在对基础设施资产有要紧影响的事件而应调整基金估值之日及法律法则划定的 其他日历。如果基金合同见效少于 2 个月，期间的天然半年度临了一日或天然年度临了一日 不当作估值日。   （2）本基金的估值对象为纳入合并及个别财务报表范围内的各样资产及欠债，包括但 不限于基础设施资产援手证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、 应付款项等。   基金管理东谈主按照《企业司帐准则》的划定，遵循实质重于边幅的原则，编制本基金合并 及个别财务报表，以响应本基金举座财务现象、经营后果和现款流量。由于本基金通过基础 设施资产援手证券和技俩公司等特殊目的载体得回基础设施技俩实足系数权或经营权利，并 领有特殊目的载体及基础设施技俩实足的控制权和处置权，基金管理东谈主在编制企业合并财务 报表时应当融合特殊目的载体所领受的司帐政策。   基金管理东谈主在确定关系资产和欠债的价值和本基金合并财务报表及个别财务报表的净 资产时，应合适《企业司帐准则》和监管部门的相关划定，并按照以下方法执行：   （1）基金管理东谈主在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产欠债表时，审慎判断取 得的基础设施基金技俩是否组成业务。不组成业务的，应当作取得一组资产及欠债（如有）   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 进行阐明和计量；组成业务的，审慎判断基金收购技俩公司股权的交易性质，确定属于归并 控制下的企业合并或是曲归并控制下的企业合并，并进行相应的司帐阐明和计量。属于非同 一控制下企业合并的，基金管理东谈主打发基础设施技俩各项可鉴识资产、欠债按照购买日确定 的公允价值进走运行计量。   （2）基金管理东谈主对基础设施基金的各项资产和欠债进行后续计量时，除依据《企业会 计准则》划定可领受公允价值模式进行后续计量外，基础设施技俩资产原则上领受成本模式 计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式还是确定，除符 合司帐准则划定的变更情形外，不得松驰变更。   （3）对于非金融资产采纳领受公允价值模式进行后续计量的，基金管理东谈主应当经公司 董事会审议批准并按照《企业司帐准则第 39 号——公允价值计量》偏激他关系划定在如期 申报中败露关系事项，包括但不限于：（1）公允价值简直定依据、方法及所用假设的全部 重要信息。其中，对于采纳领受公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分评释公 允价值能够持续可靠取得的可信字据，包括分析论证关系资产所在地是否有活跃的交易市集， 况且关系资产是否能够从交易市集上取得同类或访佛资产的市集价钱偏激他信息等；（2） 影响公允价值确定结果的重要参数，包括地皮使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营 净收益、成人性开销、将来现款流变动预期、折现率等。   （4）基金管理东谈主对于领受成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的 无形资产、历久股权投资等历久资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业司帐准则》的规 定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失还是阐明，在以后司帐期间不再转 回。基金管理东谈主应于每年年度终了对历久资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当 调整。   （5）在确定基础设施技俩或其可鉴识资产和欠债的公允价值时，应当将收益法中现款 流量折现法当作主要的评估方法，并采纳其它分属于不同估值本领的估值方法进行校验。采 用现款流量折现法的，其折现率中式应当从市集参与者角度启程，空洞响应资金的时间价值 以及与现款流预测相匹配的风险因素。   基金管理东谈主编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值当作公允价值入账依据， 应审慎分析评估质地，不纰漏依赖评估机构的评估值，并在如期财务申报中充分评释公允价 值估值模范等事项，且基金管理东谈主照章应当承担的责任不得免除。   （6）基金管理东谈主应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产援手证券在个别财务报 表上阐明为一项历久股权投资，领受成本法进行后续计量。   （7）已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种中式第三方估值基准服务机构提供的 相应品种当日的估值全价进行估值，涉税处理当根据关系法律、法则的划定执行。   （8）已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种中式第三方估值基准服务机构提供的相 应品种当日的唯独估值全价或保举估值全价进行估值。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      对于含投资者回售权的固定收益品种，诳骗回售权的，在回售登记日至履行收款日历间 中式第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯独估值全价或保举估值全价进行估值，同 时将充分计议刊行东谈主的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未 诳骗回售权的按照长待偿期所对应的价钱进行估值。      （9）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市集的固定收益品种，领受在当前情况下 适用况且有饱和可利用数据和其他信息援手的估值本领确定其公允价值。      （10）归并证券同期在两个或两个以上市集交易的，按证券所处的市集分别估值。      （11）关系法律法则以及监管部门有强制划定的，从其划定。如有新增事项，按国度最 新划定估值。      （12）如有可信字据标明按上述方法进行估值不行客不雅响应上述金融资产或金融欠债公 允价值的，基金管理东谈主可根据具体情况与基金托管东谈主约定后，按最能响应公允价值的价钱估 值。      如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金估值违抗基金合同订明的估值方法、模范及关系法 律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东谈主利益时，应立即文告对方，共同查明原因， 两边协商贬责。      根据相关法律法则，基金资产净值狡计和基金司帐核算的义务由基金管理东谈主承担。本基 金的基金司帐责任方由基金管理东谈主担任，因此，就与本基金相关的司帐问题，如经关系各方 在对等基础上充分议论后，仍无法达成一请安见的，按照基金管理东谈主对基金净值信息的狡计 结果对外给以公布。      （1）基金份额净值是按照每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除 以当日基金份额的余额数目狡计，精准到 0.0001 元，少量点后第 5 位四舍五入。国度法律 法则另有划定的，从其划定。      （2）基金管理东谈主应狡计每个中期申报和年度申报的基础设施基金合并财务报表的净资 产和基金份额净值。      （3）基础设施基金存续期间，基金管理东谈主应当遴聘评估机构对基础设施技俩资产每年 进行 1 次评估，并在基础设施基金年度申报中败露评估申报，对于领受成本模式计量的基础 设施技俩资产，如果评估结果低于关系资产的账面价值，基金管理东谈主可根据其判断对资产计 提减值准备。      （4）基金管理东谈主应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理东谈主 根据法律法则或基金合同的划定暂停估值时除外。基金管理东谈主每半年、每年度对基金资产核 算及估值并经基金托管东谈主复核后，由基金管理东谈主按照监管机构要求在如期申报中对外公布。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   基金管理东谈主和托管东谈主于每季度进行财务数据查对，基金管理东谈主对基金资产司帐核算后， 将基金财务目的结果以两边约定的方式发送基金托管东谈主，经基金托管东谈主复核无误后，由基金 管理东谈主按约定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监会同意，不错适当延迟狡计或公告。   如基金管理东谈主或基金托管东谈主发现基金司帐核算违抗基金合同订明的司帐核算方法、模范 及关系法律法则的划定或者未能充分爱戴基金份额持有东谈主利益时，应立即文告对方，共同查 明原因，两边协商贬责。   基金管理东谈主和基金托管东谈主将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 实时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的 要紧过错时，视为基金份额净值过错。   基金合同确当事东谈主应按照以下约定处理：   （1）估值过错类型   本基金运作过程中，如果由于基金管理东谈主或基金托管东谈主、或登记机构、或销售机构、或 投资东谈主自身的罪过酿成估值过错，导致其他当事东谈主遭受损失的，罪过的责任东谈主应当对由于该 估值过错遭受损欠妥事东谈主（“受损方”）的径直损失按下述“估值过错处理原则”给予抵偿， 承担抵偿责任。   上述估值过错的主要类型包括但不限于：府上申报差错、数据传输差错、数据狡计差错、 系统故障差错、下达指示差错等。对于因本领原因引起的差错，若系同行业现有本领水平不 能预想、不行幸免、不行克服，则属不可抗力，按照下述划定执行。   由于不可抗力原因酿成投资东谈主的交易府上灭失或被过错处理或酿成其他差错，因不可抗 力原因出现差错确当事东谈主不对其他当事东谈主承担抵偿责任，但因该差错取得不妥得利确当事东谈主 仍应负有返还不妥得利的义务。   （2）估值过错处理原则 实时进行更正，因更正估值过错发生的用度由估值过错责任方承担；由于估值过错责任方未 实时更正已产生的估值过错，给当事东谈主酿成损失的，由估值过错责任方对径直损失承担抵偿 责任；若估值过错责任方已经积极和谐，况且有协助义务确当事东谈主有饱和的时间进行更正而 未更正，则其应当承担相应抵偿责任。 值过错的相关径直当事东谈主负责，不对第三方负责。 任方仍打发估值过错负责。如果由于得回不妥得利确当事东谈主不返还或不全部返还不妥得利造 成其他当事东谈主的利益损失（“受损方”），则估值过错责任方应抵偿受损方的损失，并在其 支付的抵偿金额的范围内对得回不妥得利确当事东谈主享有要求托福不妥得利的权利；如果得回      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 不妥得利确当事东谈主已经将此部分不妥得利返还给受损方，则受损方应当将其已经得回的抵偿 额加上已经得回的不妥得利返还的总和越过其履行损失的差额部分支付给估值过错责任方。      （3）估值过错处理模范      估值过错被发现后，相关确当事东谈主应当实时进行处理，处理的模范如下： 值过错的责任方； 失； 行更正，并就估值过错的更正向相关当事东谈主进行阐明。      （4）基金份额净值估值过错处理的方法如下： 并采取合理的措施驻防损失进一步扩大。 证监会备案；过错偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理东谈主应当公告，并报中国证监 会备案。 法，基金管理东谈主、基金托管东谈主应本着对等和保护基金份额持有东谈主利益的原则进行协商。      （1）基金投资所波及的证券交易市集遇法定节沐日或因其他原因暂停营业时；      （2）因不可抗力或其他情形致使基金管理东谈主、基金托管东谈主无法准确评估基金资产价值 时；      （3）法律法则划定、中国证监会和基金合同认定的其他情形。      基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理东谈主负责狡计，基金托管东谈主负 责进行复核。基金管理东谈主败露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将净资 产和基金份额净值狡计结果发送给基金托管东谈主。经基金托管东谈主复核阐明后，由基金管理东谈主按 划定在如期申报中对外公布。      （1）基金管理东谈主或基金托管东谈主按估值方法的第 12 款进行估值时，所酿成的误差不当作 基金资产估值过错处理。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据过错， 或国度司帐政策变更、市集司法变更等，基金管理东谈主和基金托管东谈主天然已经采取必要、适当、 合理的措施进行搜检，但未能发现过错的，由此酿成的基金资产核算及估值过错，基金管理 东谈主和基金托管东谈主免除抵偿责任。但基金管理东谈主、基金托管东谈主应当积极采取必要的措施收缩或 排除由此酿成的影响。   （1）基础设施技俩评估结果不代表真确市集价值，也不代表基础设施技俩资产能够按 照评估结果进行转让。   （2）基础设施技俩评估情形   本基金存续期间，基金管理东谈主应当遴聘评估机构对基础设施技俩资产每年进行 1 次评估。 基金管理东谈主遴聘的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为归并只基础设施基金提供 评估服务不得连气儿越过 3 年。   发生如下情形，基金管理东谈主应遴聘评估机构对基础设施技俩进行评估：   本基金的基金份额初次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得越过 6 个月；基 金运作过程中发生购入或出售基础设施技俩等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议 等情形发寿辰不得越过 6 个月。   （3）更换评估机构模范   基础设施基金存续期限内，基金管理东谈主有权自行决定更换评估机构，基金管理东谈主更换评 估机构后应实时进行败露。   （1）基金管理东谈主为本基金的基金司帐责任方，基金托管东谈主承担复核责任；   （2）基金的司帐年度为公积年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金初次召募的司帐年度 按如下原则：如果基金合同见效少于 2 个月，不错并入下一个司帐年度败露；   （3）基金核算以东谈主民币为记账本位币，以东谈主民币元为记账单元；   （4）司帐轨制执行国度相关司帐轨制；   （5）本基金合并层面可鉴识资产和欠债的后续计量模式。   本基金合并层面可鉴识资产主如若投资性房地产、固定资产等，可鉴识负借主如若金融 欠债，后来续计量模式如下：   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   投资性房地产包括已出租的地皮使用权、房屋建筑物和从属装修设施，以成本进走运行 计量。与投资性房地产相关的后续开销，在关系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够 可靠的计量时，计入投资性房地产成本；不然，于发生时计入当期损益。   本基金对系数投资性房地产领受成本模式进行后续计量，在其揣测使用寿命内领受年限 平均法对其计提折旧，对于本基金购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿 命内计提折旧。   固定资产包括运载器用、办公及电子设备等。购置或新建的固定资产按取得时的成本进 走运行计量。   与固定资产相关的后续开销，在关系的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的 计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，圮绝阐明其账面价值；系数其他后续开销 于发生时计入当期损益。   固定资产折旧领受年限平均法并按其入账价值减去揣测净残值后在揣测使用寿命内计 提。对计提了减值准备的固定资产，则在将来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可 使用年限确定折旧额。   本基金的金融负借主要为以摊余成本计量的金融欠债，包括应付账款、其他应付款、借 款。该类金融欠债按其公允价值扣除交易用度后的金额进走运行计量，并领受履行利率法进 行后续计量。期限在一年以下（含一年）的，列示为流动欠债；其余列示为非流动欠债。   当金融欠债的面前义务全部或部分已经灭亡时，本基金圮绝阐明该金融欠债或义务已解 除的部分。圮绝阐明部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。   （6）本基金颓落建账、颓落核算。   （7）基金管理东谈主及基金托管东谈主各自卫留无缺的司帐账目、凭证并进行日常的司帐核算， 按摄影关划定编制基金司帐报表。   （8）基金托管东谈主如期与基金管理东谈主就基金的司帐核算、报表编制等进行查对并以书面 方式阐明。   （9）本基金应按照法律法则、企业司帐准则及中国证监会关系划定进行资产欠债阐明 计量，编制本基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产欠债表、利润表、 现款流量表、系数者权益变动表及报表附注。   （1）报表的编制   基金管理东谈主应当在每个季度结果之日起 15 个职业日内完成基金季度申报的编制；在上 半年结果之日起两个月内完成基金中期申报的编制；在每年结果之日起三个月内完成基金年 度申报的编制。基金年度申报中的财务司帐申报应当经过合适《证券法》划定的司帐师事务   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 所审计。基金合同见效不足两个月的，基金管理东谈主不错不编制当期季度申报、中期申报或者 年度申报。   （2）报表的复核   基金管理东谈主应实时完成报表编制，将相关报表提供基金托管东谈主复核；基金托管东谈主在复核 过程中，发现两边的报表存在不符时，基金管理东谈主和基金托管东谈主应共同查明原因，进行调整， 调整以国度相关划定为准。   基金管理东谈主应留足充分的时间，便于基金托管东谈主复核关系报表及申报。   （1）基金管理东谈主遴聘与基金管理东谈主、基金托管东谈主相互颓落的合适《证券法》划定的会 计师事务所偏激注册司帐师对本基金的年度财务报表偏激他划定事项进行审计。司帐师事务 所在年度审计中应当评价基金管理东谈主和评估机构领受的评估方法和参数的合感性。   （2）司帐师事务所更换承办注册司帐师，应事前征得基金管理东谈主同意。   （3）基金管理东谈主合计有充足意义更换司帐师事务所，须通报基金托管东谈主。更换司帐师 事务所需按照《信息败露办法》的相关划定在划定媒介公告。 （六）基金份额持有东谈主名册的登记与相沿   基金份额持有东谈主名册至少应包括基金份额持有东谈主的称呼、证件号码和持有的基金份额。 基金份额持有东谈主名册由基金登记机构根据基金管理东谈主的指示编制和相沿，基金管理东谈主和基金 托管东谈主应分别相沿基金份额持有东谈主名册，保存期不少于法律法则划定的最低期限。如不行妥 善相沿，则按关系法则承担责任。   在基金托管东谈主要求或编制中期申报和年度申报前，基金管理东谈主应将相关府上送交基金托 管东谈主，不得无故推辞或延误提供，并保证其的真确性、准确性和无缺性。基金托管东谈主不得将 所相沿的基金份额持有东谈主名册用于基金托管业务之外的其他用途，并应盲从隐讳义务。 （七）基金托管协议的变更、圮绝与基金财产的算帐   基金托管协议两边当事东谈主经协商一致，不错对协议进行修改。修改后的新协议，其内容 不得与基金合同的划定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监会备案。   （1）基金合同圮绝；   （2）基金托管东谈主结果、照章被破除、停业或由其他基金托管东谈主继承基金托管业务；   （3）基金管理东谈主结果、照章被破除、停业或由其他基金管理东谈主继承基金管理业务；   （4）发生法律法则或基金合同划定的圮绝事项。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）   （1）基金财产算帐小组：自出现《基金合同》圮绝事由之日起 30 个职业日内成立算帐 小组，基金管理东谈主组织基金财产算帐小组并在中国证监会的监督下进行基金算帐。   （2）在基金财产算帐小组继承基金财产之前，基金管理东谈主和基金托管东谈主应按照《基金 合同》和托管协议的划定赓续履行保护基金财产安全的职责。   （3）基金财产算帐小组组成：基金财产算帐小组成员由基金管理东谈主、基金托管东谈主、符 合《证券法》划定的注册司帐师、讼师以及中国证监会指定的东谈主员组成。基金财产算帐小组 不错聘用必要的管当事人谈主员。   （4）基金财产算帐小组职责：基金财产算帐小组负责基金财产的相沿、清理、估价、 变现和分配，并按照法律法则划定和基金合同约定履行信息败露义务。基金财产算帐小组可 以照章进行必要的民事行动。   （5）基金财产算帐模范： 所对算帐申报出具法律意见书；   （6）基金财产算帐的期限为 24 个月，但因本基金所持基础设施资产援手证券或其他证 券的流动性受到限制而不行实时变现的，算帐期限可相应顺延，若算帐时间越过 24 个月则 应当以公告边幅文告基金份额持有东谈主，尔后每顺延 12 个月应当公告一次。在算帐期间，管 理东谈主不错将已算帐的基金财产按比例分配给持有东谈主。   算帐用度是指基金财产算帐小组在进行基金算帐过程中发生的系数合理用度，包括基础 设施技俩资产处置的关系用度等，算帐用度由基金财产算帐小组优先从基金财产中支付。   依据基金财产算帐的分配决议，将基金财产算帐后的全部剩余资产扣除基金财产算帐费 用、缴纳所欠税款并送还基金债务后，按基金份额持有东谈操纵有的基金份额比例进行分配。   算帐过程中的相关要紧事项须实时公告；基金财产算帐申报经合适《证券法》划定的会 计师事务所审计并由讼师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产算帐 公告于基金财产算帐申报报中国证监会备案后 5 个职业日内由基金财产算帐小组进行公告。   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） 基金财产算帐小组应当将算帐申报登载在划定网站上，并将算帐申报辅导性公告登载在划定 报刊上。   基金财产算帐账册及相关文献由基金托管东谈主保存，保存年限不低于法律法则划定的最低 期限。 （八）争议贬责方式   两边当事东谈主同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议相关的一切争议，如经友好协 商未能贬责的，应提交深圳国际仲裁院，根据该院届时有用的仲裁司法进行仲裁，仲裁地点 为深圳市。仲裁裁决是终局的，对两边当事东谈主均有不断力。   争议处理期间，两边当事东谈主应信守基金管理东谈主和基金托管东谈主职责，各自赓续忠实、勤勉、 尽责地履行基金合同和基金托管协议划定的义务，爱戴基金份额持有东谈主的正当权益。   本托管协议受中国法律（为本协议之目的，在此不包括中国香港独特行政区、中国澳门 独特行政区和中国台湾地区法律）统领。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）              二十九、对基金份额持有东谈主的服务   本基金管理东谈主承诺向基金份额持有东谈主提供下列服务。同期，基金管理东谈主有权根据基金份 额持有东谈主的需要和市集的变化，对以下服务内容进行相应调整。 （一）网上开户与交易服务   客户持有指定银行的账户，通过招商基金网上交易平台，不错终了在线开户交易。   招商基金网站：www.cmfchina.com   招商基金 APP：招商基金   招商基金微信公众号：招商基金 （二）府上的寄送服务 过招商基金直销平台持有本公司基金份额的基金份额持有东谈主提供基金保多情况信息。   本基金管理东谈主有权按照法则要求及场外基金份额持有东谈主的定制情况，采纳通过纸质、电 子邮件、短信或微信等方式提供对账单。客户可通过招商基金客户服务热线、在线客服或者 招商基金网站进行账单服务定制或变调。服务用度由本基金管理东谈主承担，客户无需额外承担 用度。   由于场外基金份额持有东谈主预留的筹商方式不祥、过错或者未实时变更，可能导致基金保 多情况信息或对账单无法按时或准确投递。场外基金份额持有东谈主不错通过招商基金网站、招 商基金 APP、在线客服或者拨打客户服务热线查询、变更预留筹商方式。 的通讯地址及筹商方式，并实时进行更新。本基金管理东谈主提供的府上邮寄服务原则上领受邮 政平信邮寄方式，并不对邮寄府上的投递作念出承诺和保证；也不对因邮寄府上出现遗失、遗 漏、阻拦、内容泄露等而导致的径直或盘曲损伤承担任何抵偿责任。 内容，也无法实足保证其安全性与实时性。因此本基金管理东谈主不对电子邮件或短信息电子化 账单的投递作念出承诺和保证，也不对因互联网或通讯等原因酿成的信息未发送凯旋、信息不 无缺、泄露等而导致的径直或盘曲损伤承担任何抵偿责任。 或通过交易网点提供的自助、电话、网上服务等方式查询交易信息。 有东谈主提供如资产解释书等其它边幅的账户信息府上。    招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号） （三）信息发送服务   场外基金份额持有东谈主不错通过招商基金网站、客户服务热线提交信息定制苦求，基金管 理东谈主不错采纳通过短信或电子邮件等方式发送场外基金份额持有东谈主定制的信息。可定制的信 息包括：基金净值、公司最新公告辅导等，基金管理东谈主不错根据业务发展的履行需要，应时 调整定制信息的内容。 （四）汇集在线服务   场外基金份额持有东谈主通过绑定手机号、基金账号或开户证件号码及登录密码登录招商基 金网站，可获取账户查询、信息定制、府上修改等多项在线服务。   招商基金网站：www.cmfchina.com   招商基金电子邮箱：cmf@cmfchina.com （五）客服热线电话服务   招商基金客户服务热线提供全天候 24 小时的自助语音查询服务，基金份额持有东谈主可进 行基金份额净值等信息的查询。   招商基金客户服务热线提供每周六天（法定节沐日除外），每天不少于 7 小时的东谈主工咨 询服务。基金份额持有东谈主可通过该热线获取业务接洽、信息查询、信息服务定制（仅限场外 基金份额持有东谈主）、府上修改（仅限场外基金份额持有东谈主）、投诉建议等专项服务。   招商基金寰球融合客户服务热线：400-887-9555 （六）客户投诉受理服务   基金份额持有东谈主不错通过招商基金网站、客户服务热线、书信、电子邮件及各销售机构 等不同的渠谈对基金管理东谈主和销售机构所提供的服务进行投诉。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                  三十、其他应败露事项 序号                   公告事项                   公告日历      公告      募评释书辅导性公告      公告      者核查事项的法律意见书      证券投资基金战术投资者之核查申报      者发售部分提前结果召募并进行比例配售的公告      比例结果的公告      公告      技俩公司完成权属变更登记的公告      托管业务公告      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      书辅导性公告      书      技俩经营情况进展的公告      交易所基金通平台份额转让业务的公告      交易所基金通平台作念市商的公告      性服务商的公告      性公告      技俩交割审计情况的公告      技俩公司完成继承合并的公告      技俩经营情况进展的公告      半年主要运营数据的公告      度申报      公告      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      东谈主变更回收资金使用比例的公告      技俩经营情况进展的公告      任公司股东变更的公告      告辅导性公告      设施技俩评估申报      告      告      年度事迹评释会的公告      证券投资基金收益分配的公告      度申报      者绽放日行动的公告      暂停收复基金通平台份额转让业务及交易情况的辅导公告      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）      半年主要运营数据的公告      机构高级管理东谈主员变更情况的公告      度申报      机构高级管理东谈主员变更情况的公告      证券投资基金收益分配的公告      告      年中期事迹评释会的公告      东谈主变更回收资金投向的公告   招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）          三十一、招募评释书存放及查阅方式 （一）招募评释书的存放地点   本招募评释书存放在基金管理东谈主、基金托管东谈主的住所，并刊登在基金管理东谈主的网站上。 （二）招募评释书的查阅方式   投资东谈主可在办公时间免费查阅本招募评释书，也可按工本费购买本招募评释书的复印件， 但应以本招募评释书的蓝本为准。      招商基金招商蛇口租赁住房顽固式基础设施证券投资基金更新的招募评释书（二零二五年第一号）                   三十二、备查文献 件。      （二）存放地点      备查文献存放于基金管理东谈主和/或基金托管东谈主处。      （三）查阅方式      投资者可在营业时间免费查阅备查文献。在支付工本费后，可在合理时间内取得备查文 件的复制件或复印件。                                     招商基金管理有限公司

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